房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考点模拟考试.doc

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考点模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面? 本题答案： 2、判断题 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。

( ) 本题答案： 3、多项选择题 由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括( )。

A.竞争分析 B.价格分析 C.产品分析 D.市场区分析 E.市场吸纳速度分析 本题答案： 4、判断题 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。

估价时点究竟是现在，还是过去或
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
未来，是由估价目的决定的。

所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。

( )
本题答案：
5、单项选择题
在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是( )。

A.15%
B.10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%
D.有时可放宽至20%
本题答案：
6、单项选择题
为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的( )。

A.灵活性
B.经济性
C.指向性
本题答案：
7、判断题
从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

( )
本题答案：
8、问答题
计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。

试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。

本题答案：
9、单项选择题
当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额
计入当期损益。

这样的做法体现( )。

A.配比原则
B.谨慎原则
C.历史成本原则
D.责权发生制原则
本题答案：
10、多项选择题
合法权益包括（）。

A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法利用
E.合法拍卖
本题答案：
11、单项选择题
在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。

A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短
本题答案：
12、单项选择题
房地产价格通常有上下波动。

但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
本题答案：
13、单项选择题
在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。

A.2500
B.3500
C.3600
D.3000
本题答案：
14、单项选择题
当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是( )。

A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
本题答案：
15、多项选择题
商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。

A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.各项税金
本题答案：
16、多项选择题
套内建筑面积等于( )相加之和。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积
本题答案：
17、单项选择题
某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
本题答案：
18、多项选择题
房地产投机对房地产价格的影响有（）。

A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断
本题答案：
19、单项选择题
某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为( )万元。

A.53.34
B.85.34
C.106.68
D.213.36
本题答案：
20、单项选择题
对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由( )决定。

A.市场力量
B.估价人员的主观判断
C.政府意志
D.个别市场参与者的价值判断
本题答案：
21、单项选择题
某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。

该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
本题答案：
22lB.476.98
C.686.10
D.715.48
本题答案：
24、单项选择题
以下金融工具属于直接金融工具的是( )。

A.抵押契约
B.保险单
C.银行券
D.存款单
本题答案：
25、多项选择题
形成供给的两个条件是（）。

A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求
本题答案：
26、单项选择题
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同l本题答案：
29、单项选择题
市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。

A.房地产市场
B.房地产的实际成交价格
C.客观价值
D.类似房地产
本题答案：
30、多项选择题
从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。

归纳起来，房地产估价业务来源主要是( ).A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
本题答案：
31、填空题
胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。

本题答案：
32、判断题
承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。

( )
本题答案：
33、单项选择题
经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
本题答案：
34、多项选择题
房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，其他合法方式有( )。

A.抵偿债务
B.买卖
C.用房地产作价入股
D.互换
E.用房地产作价出资
本题答案：
35、单项选择题
选取的可比实例规模一般应为（）。

A.0.5可比实例规模／估价实例规模1
B.0.5可比实例规模／估价实例规模1
C.0.5可比实例规模／估价实例规模2
D.0.5可比实例规模／估价实例规模1
本题答案：
36、多项选择题
下列属于土地使用管制的事项有( )。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发
本题答案：
37、单项选择题
搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。

A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的
本题答案：
38、单项选择题
市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.房地产状况
本题答案：
39、多项选择题
从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )等。

A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产
本题答案：
40、单项选择题
估价业务来源一般不包括（）。

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标
本题答案：
41、多项选择题
下面属于构筑物的是( )。

A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.阁楼
E.水坝
本题答案：
42、判断题
保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。

( )
本题答案：
43、问答题
计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。

该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。

当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。

该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。

当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。

试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。

本题答案：
44、多项选择题
承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得( )的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。

A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍
本题答案：
45、判断题
工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。

本题答案：
46、单项选择题
假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法l49、单项选择题
在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是( )。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析
本题答案：
50、单项选择题
在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是( )。

A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容
本题答案：
51、判断题
在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。

( )
本题答案：
52、单项选择题
居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。

A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源
本题答案：
53、单项选择题
收益法的雏形是（）。

A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法
本题答案：
54、判断题
加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。

本题答案：
55、单项选择题
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付（）的行为。

A.土地使用权出让金
B.土地使用权租金
C.契税
D.土地使用权收益金
本题答案：
56、单项选择题
下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费
本题答案：
57、单项选择题
下列( )房地产不是按其经营使用方式来划分的。

A.出售型房地产
B.出租型房地产
C.办公型房地产
D.自用型房地产
本题答案：
58、单项选择题
多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于( )的
调研。

A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷
本题答案：
59、单项选择题
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60
本题答案：
60、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有( )等方面。

A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化
本题答案：
61、单项选择题
估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
本题答案：
62、单项选择题
非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。

A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
本题答案：
63、单项选择题
( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位
本题答案：
64、判断题
宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。

( )
本题答案：
65、判断题
建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。

( )
本题答案：
66、多项选择题
从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。

归纳起来，房地产估价业务A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍
本题答案：
67、多项选择题
预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为( )。

A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格
本题答案：
68、多项选择题
房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。

A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住
本题答案：
69、判断题
最典型的典权是在他人土地上通行的权利。

( )
本题答案：
70、判断题
资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。

( )
本题答案：
71、判断题
在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。

( )
本题答案：
72、多项选择题
收益法又称作（）。

A.收益资本化法
B.收益还原法
C.收益乘数法
D.收益剩余法
E.收益预测法
本题答案：
73、多项选择题
房地产自身因素可再分为( )。

A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素
本题答案：
74、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

本题答案：
75、单项选择题
在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。

A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定
B.拆迁人与被拆迁入的口头约定
C.被拆迁人的要求
D.拆迁人的要求
本题答案：
76、多项选择题
从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。

A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率
本题答案：
77、单项选择题
( )是对房地产所有权、使用权的一种限制。

因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制
本题答案：
78、多项选择题
下列哪几项属于影响房地产价格的行政因素？（）A.房地产制度
B.城市化
C.城市规划
D.城市发展战略
E.政治安定状况
本题答案：
79、单项选择题
现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
本题答案：
80、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼市场产品分析的主要环节包括( )。

A.可租面积
B.区位质量
C.建筑成新度
D.办公楼软件
本题答案：
81、多项选择题
下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是（）。

A.自然环境
B.楼层
C.社会环境
D.地势
本题答案：
82、多项选择题
重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

A.国家财税制度
B.市场状态
C.供求状况
D.市场价格体系
本题答案：
83、多项选择题
下面( )是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.通货膨胀
E.改变城市格局
本题答案：
84、单项选择题
下列权益当中哪一个属于自物权（）。

A.所有权
B.使用权
C.地役权
D.典权
本题答案：
85、多项选择题
最高最佳使用原则必须同时符合( )标准。

A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.经济上必须盈利
E.价值最大化
本题答案：
86、单项选择题
在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定( )。

A.潜在需求
B.需求的绝对量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向
本题答案：
87、单项选择题
行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
本题答案：
88、判断题
某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。

( )
本题答案：
89、判断题
对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。

( )
本题答案：
90、多项选择题
以下房地产中按权益状况分类的有（）。

A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产
本题答案：
91、单项选择题
房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求
本题答案：
92、多项选择题
下列不属于商业用房市场特性的有( )。

A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关
本题答案：
93、判断题
根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

本题答案：
94、单项选择题
在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
本题答案：
95、单项选择题
为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的( )。

A.5%-10%
B.10%-15%
C.15%-20%
D.20%-25%
本题答案：
96、问答题
收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?
本题答案：
97、判断题
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。

( )
本题答案：
98、判断题
工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。

( )
本题答案：
99、单项选择题
市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度( );当吸纳程度较低时，竞争程度( )。

A.高，低
B.高，高
C.低，高
D.低，低
本题答案：
100、单项选择题
某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.80%
B.82%
C.83%
D.92%
本题答案：
101、单项选择题
市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
本题答案：
102、判断题
外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场
配置资源的有效性。

( )
本题答案：
103、问答题
计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。

残值率假设为0。

试求其折旧总额。

本题答案：
104、单项选择题
当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用( )。

A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础
本题答案：
105、判断题
地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。

房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。

( )
本题答案：
106、单项选择题
长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是( )和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
本题答案：
107、单项选择题
某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10
本题答案：
108、单项选择题
选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取（）的可比实例即可。

A.1个
B.2个
C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）
D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）
本题答案：
109、判断题
债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。

( )
本题答案：
110、判断题
划拨土地使用权的期限由国家规定。

（）
本题答案：
111、单项选择题
运用市场法估价的步骤顺序是（）。

A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格
B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调
整进行房地产状况调整求取比准价格
C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调
整进行房地产状况调整求取比准价格
D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调
整进行房地产状况调整求取比准价格
本题答案：
112、单项选择题
拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价
B.评估价
C.成交价。