旅游地产的20个特性

旅游地产的20个特性潘莹斌2009年4月14日现代人生活的物质水平日益提高，越来越来的人不满足仅仅的金钱物质享受，更多地去尝试新的享受方法，旅游，集休闲、娱乐、释压于一体，最符合现代人的享受理念。

在旅游需求的旺盛发展中，衍生出很多特色的旅游产品，旅游地产就是其中之一。

1、肯定是买受方的第二套住房海南岛的生态旅游资源在国内外首屈一指，其独特的旅游加度假地产模式已经兴起。

除了平时生活的居室以外，在海南岛再买一套房子，以满足节假日来海南岛度假的需要。

很多人都喜欢在海南买这就的第二套住房，所谓的第二套住房指的是用一个人的名字买过一套后基础上，然后再买另外一套。

2、肯定是针对岛外的买受方业界流传着这样一句话：第一次到海南是旅游，第二次到海南是度假，第三次到海南就要买房住下。

2003年，第一届海南秋季房地产交易展览会在海口举办，吸引了大批岛外旅游购房人士。

当时，省房协与岛内不少旅行社达成协议，由旅行社到外地组团赴海南旅游，在线路中安排参观房展会。

同时，利用泛珠洽谈会、香港海洽会和全国各地的房展会等各种机会，向岛外介绍海南旅游房地产的魅力。

截至目前，我省已在岛外举办各种海南房地产展销会几十场，每次展会结束都会有大大小小的看房团到海南购房兼旅游。

来自省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例分别达到55%、54.86%和57.99%，而三亚的比例更高达85%、83.89%和88.19%。

在上海成立仅4年的椰岛人居海南房地产展示中心，就组织了2600批次3万多人次的专业看房旅游团到海南。

据省房协去年底对岛外购房者的分析，来自东北地区的占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。

3、相对户型较小在房地产内，小户型被多数人看作是一种过渡产品，长期以来很多人对小户型的认识只停留在表面，得小户型产品的居住功能更是充满质疑，然而时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准在一定程度上也得到提高，小户型产品的这些变化，引起了小户型买家极大的关注，这就意味着，小户型产品在真正意义上的到升级和升华。

选择小户型并不是钱的问题，而是选择一种生活方式，方便、快捷、时尚、优雅的生活方式。

小户型是由大户型改造而来的，最初的不合理开发在遭受了市场的考验之后才催生出小户型慨念。

所谓小户型其实是一个模糊的慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。

它的面积标准通常也是不同的：北京30-50平方米；上海60-70平方米；福州60平方米左右；广州50-60平方米；境外例如日本东京、香港中环，面积多在40平方米左右。

4、周边的生态景观资源良好2003年，中国环境监测总站对全国除台湾以外的31个省份的生态环境质量进行了评价，海南生态环境质量排名全国第一。

目前，海南省生态环境质量继续保持全国领先水平，三亚和海口的环境空气质量位居全国47个重点城市榜首。

海岸带景观在海南岛长达1528公里的海岸线上，沙岸约占50-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5°，缓缓延伸；多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；岸边绿树成荫，空气清新；海水温度一般为18～30℃，阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。

自海口至三亚东岸线就有60多处可辟为海滨浴场。

环岛沿海拥有众多不同类型滨海风光特色的景点。

蔚蓝的天空下，端坐在洁白绵绵的沙滩上，凭海临风，会让你忘却都市的烦恼，溶进这静谧安详的大自然氛围中，恍惚置身于世外桃源。

海南岛作为全国最大的热带林区，拥有独特的热带山地雨林和季雨林生态系统，野生动植物资源丰富，种类众多，生物多样性极其丰富，是我国热带植物的大观园和生物物种的基因库。

物种宝库内有各种古树名木、奇花异草和珍禽稀兽。

绞杀现象、空中花篮、老茎生花、高板根、藤本攀附、根抱石是海南雨林的六大奇观；极富观赏价值的Ⅰ类珍稀动物有海南坡鹿、梅花鹿、孔雀雉、云豹等；珍稀植物有见血封喉树，还有当年装修天安门、人民大会堂用材的树种陆均松等。

海南的热带雨林还是世上最大最好的负氧离子发生器，天然大氧吧，森林浴最理想最优良的生态场所。

海南森林大气中富含负氧离子和植物芳香气，细菌含量极少，气候宜人，旅游季节覆盖全年，环境洁净幽雅，河流水质纯净，清洌甘甜，特别适合人们休闲度假、养生保健、康复疗养。

专家们认为，海南作为健康岛有个不可忽视的原因：大面积热带雨林中松科树木产生大量植物杀菌素，这种杀菌素在城市空气中单位体积只有几十个，而海南则有400万个，对净化空气的作用不可替代。

5、交房后长期年入住率低，年居住时段有限由于旅游地产的特殊性，一般都不会是购房者的第一居住房，在海南的旅游地产更是如此。

由于大部分购房者还没到退休年龄，奋斗在生产的第一线上，所以一般来海南居住的时间较少，多为自己的节假日或者孩子的寒暑假来到海南岛居住。

又因为海南岛终年温暖宜人，故冬天来此度假、过冬的人会比较多。

6、带有一定的非常规非理性的住宅产品人是理性与非理性的统一，尽管非理性因素一直伴随着每个人的认识和实践活动，但生活中人们通常把它与理性对立起来，加以排斥、否定。

旅游房地产是最非理性的产品，因为它建立在人类最柔弱的情感环节上面——为了心中的目的而自动屏蔽一切，凭着自己的感情，拼命往海南扎堆。

7、相对成交速度较快，甚至看房仅有一次旅游地产是相对于城市地产而产生的，一般购买这样地产的消费者的年旅游费用支出都在一万以上，对于他们来说，买栋房子在海南反而会节省一些度假费用，而且还有投资保值的功能，自然不会再做他想，成交速度自然也快。

8、买受方年龄35岁以上，有一定消费能力一般来讲，旅游地产的消费人群的年龄一般都在35岁以上，因为工作时间较长，积累的资金比较多，所以才有富余的钱投在海南的第二套住房上。

而且他们往往是公司的高管或骨干，所以需要面对更大的工作压力，更加渴望能好好度假，放松自己。

9、买受方在大陆住宅的自身居住环境不理想（气候、污染、工业化等）今天，人们对于居住环境的要求早已经不仅仅满足于方便生活、美化环境，甚至炫耀财富、体现身份的阶段。

现代社会随着生活质量的提高，居住环境越来越受到人们的重视，从最初的房前屋后栽花种草，到完整的社区设施配置，再到花园组团景观、人车分流设计等等的理念和卖点，然而，到了今天，这些都不能完全满足人们的居住要求，他们向往更高质量的居住环境，他们更希望住在海南岛这个终年温暖，环境宜人的旅游圣地上。

10、绝大部分买受方不是刚性需求刚性需求是相对于弹性需求来讲的，刚性需求是指在房地产市场中，消费者对此住宅有着强烈的需求，其需求程度在一定程度上可以把物品价格放在次要位置，因为此类物品对其而言是必须的，不可缺少的。

而旅游房地产通常作为第二套住房来讲，不都是刚性需求，更多的做为弹性需求。

11、买受方不是单独来买房，通常还会有亲朋好友等人是群居动物，不是每个人都可以像梭罗一样在瓦尔登湖独居两年。

一个人买房在海南岛，不管风景有多美，社区文化有多好，生活有多么的新奇有趣，或多活少都会觉得有点寂寞和单调。

自然，便会把准备在海南买房子的事情告诉亲戚朋友，并且卖力的向他们推荐。

于是在经济条件允许，楼盘又合适的情况下，自然就会出现在同一个楼盘购买第二套住宅的亲戚好友购房团。

12、买受方是会算账的人，这就意味着买受方有较多的“投资倾向”股民们常说，“无论牛市熊市，总会有人赚钱”。

这句话放到楼市当中，就是无论牛市还是熊市，照样都会有人买房子，但聪明人所选择的房子都很注重保值、增值的抗跌功能。

因此，如何在房价走势尚不明朗的特殊市场状态下选择优质、保值、抗跌性强的楼盘，已成为当下投资者们的热门话题，而海南的旅游地产，更是成为城中话题和会算账的人追捧。

13、旅游地产对周边生活配套等硬性指标要求不高，软性指标要求较高由于旅游地产的特殊性，购房者不会长期住在海南，所以对周边的生活配套、生活圈的要求不高，但是对社区内物业服务、区内生活设施等一些列的软性指标要求较高。

14、更重视销售人员的远程服务质量如上所述，对销售人员服务质量的重视也是属于软性指标中，但是不同的是，销售人员的服务质量是在还未购房之前的服务，而其他的则是入住以后的服务。

销售人员的服务质量的好坏有时候会直接影响客户的购房情绪，这就要求销售人员具备较高素质以及专业的知识。

15、具有相对的升值空间住房是一种消费品，民众购买住房的消费需求是有限的，受制于他们购买住房的实际支付能力的影响。

在这种情况下，住房价格是由市场的供求决定的。

目前，内地的大部分城市由于房价已经达到一个饱和程度，不利于投资保值了。

海南岛自然资源的稀缺性，购房者买的不仅仅是一栋房子，而且还有独一无二的视觉风景。

例如：在天来泉就可以足不出院的泡官塘温泉；在森海湾推来窗户就可以面朝大海，春暖花开。

同时海南省作为经济特区，得到政府的支持，很多政策都比内地好。

而且国际旅游岛的建设也在如火如荼的展开，更是给海南旅游地产以无限的升值空间。

16、长线产品几乎全是预售房预售房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

旅游地产所售的房子几乎都是预售房，这是因为市场需求大，导致房源供不应求。

17、肯定需要重度包装，以提振价值消费者对地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连，房子若要卖的好久要在包装上下功夫。

旅游地产不是刚性需求，基本上都是人们投资、度假的第二套房，既然如此，为了促进消费者对其的购买，就必须要对项目进行整体的包装、推广，并且为其注入文化内涵、养生度假的理念。

18、相对而言旅游地产具有很大的非生活实用性这里所谓的不实用性，不是只有居住的功能，而是同城市房地产相比较而言的。

旅游地产由于它的特殊性，所以造成时段性的入住率低，居住时间短的一个状态，由此可见，住户家里的设施配备齐全，小区内生活配套设施完善，周边的生活配套商业圈也完善的情况下，就可能会造成人流量不大，对周边、对自家都会有很大的不实用性。

19、优质旅游地产整盘建设与实际使用房子建设占地比率为1：1在楼市区域上，随着海南岛国际旅游岛的建设，海南地产逐渐走出海口、三亚两强独霸的局面，琼海、文昌、陵水、五指山等二三线城市的楼盘渐展露头角，涌现出了富力湾、天来泉、博鳌宝莲城等众多优质热销大盘。

加之政府的大力支持，市场的需求旺盛，开发商也乐于不断的开发新楼盘，如此三赢的局面自然使旅游地产业持续火热发展。

由此，闲置地几乎没有，市场呈现一个火爆热销的局面，所以说，优质旅游地产整盘建设与实际使用房子建设占地比率为1：1。

20、旅游地产具有较大的精神理想性旅游地产由于它的特殊性，所以造成时段性的入住率低，居住时间短，通常是冬季或者是节假日的时候入住率比较多。