广东中山新龙基花园市场调研及项目定位策划报告

新龙基花园策划报告第一部分项目市场分析研究一、中山城市定位与本项目社区定位的关系和价值对接二、中山社会经济发展状况（一）中山市社会经济状况1、总体2、地理、气候3、人文、旅游4、2001年经济发展情况5、2002年中山市经济发展情况（二）中山市的产业构成（三）中山市的人口发展现状及评述（四）中山市人均收入与支出情况（五）小结三、中山市住宅市场研究（一）2002年中山市整体住宅市场发展状况（二）中山市房地产买卖市场总体交易情况1、一手商品房销售2、二手房市场3、纯土地转让情况4、2002年中山市房地产市场总体成交情况5、2002年中山市一手商品房销售情况6、2002年中山市二手房销售情况7、1998-2002年中山市房地产市场总体成交情况8、1998-2002年中山市一手房总体成交情况9、1998-2002年中山市购买区域情况10、1998-2002年中山市购买目的及臵业次数情况《中山市房地产消费需求总量分析图》（三）结论：中山市房地产住宅需求状况1、后五年需求状况2、前五年的购房特征3、后五年的购房趋势（四）中山楼市供应情况1、预计中山市2003年及以后在售楼盘供应量状况2、未来潜在楼盘供应情况表3、产品特征分析4、消费者特征5、区域市场发展程度（五）项目竞争环境分析四、中山市商业市场研究（一）中山市商业市场发展状况（二）项目周边商业、娱乐休闲业发展状况及经营特点（三）其它商业圈发展状况及对本项目商业的影响（四）中山市商业市场开发经营的趋向预测（五）小结：本项目商业的价值定位《中山市城区商业分布图》《项目位置及周边设施分布图》第二部分项目分析研究一、项目区域分析（一）区位价值（二）区域各类物业的潜在顾客及要求分析1、住宅2、商用物业（三）区域居住条件分析（四）区域居住趋势分析二、项目SWOT分析（一）SWOT分析、决策模型（二）项目优势---Strengths（三）项目劣势---Weakness（四）项目机会---Opportunities（五）项目威胁---Threats（六）影响项目发展的其他因素分析三、项目竞争力分析（一）各板块现状及趋势（二）板块间竞争分析及竞争趋势《重点考察楼盘分布图》《重点考察楼盘一览表》《主要竞争对手后五年销售量对比图》《中山房地产业后五年销售量预测图》（三）板块内竞争分析1、本区域在售楼盘对比表2、在售楼盘的优势3、本项目的竞争策略4、中长期竞争对手分析5、本项目的中长期竞争策略：（四）主要竞争对手分析四、项目目标客户群分析（一）消费群定位1、功能定位2、年龄定位3、职业定位（二）消费群群体分类特征1、各年龄段的消费特征2、各臵业次数的消费特征（三）消费群行为特征五、项目核心价值体系的建立（一）项目核心竞争力分析《本项目核心竞争力分析图》（二）项目核心价值体系的建立（三）项目核心竞争力体系的表现（四）产品核心价值体系的实施策略第三部分项目发展定位研究定位原则一、项目市场定位二、项目形象定位三、项目主题定位四、首期项目价格定位（一）市场比较法（二）成本分析法（三）总结五、首期项目产品定位六、发展商定位《发展商核心竞争力分析图》七、商业物业定位八、项目差异化定位九、项目发展的总体方向性定位第四部分项目规划定位研究一、项目产品类型设定及基本依据分析（一）项目产品类型设定（二）基本依据分析二、项目产品档次设定及基本依据分析（一）项目产品档次设定（二）基本依据分析三、主要经济技术指标设定及基本依据分析1、项目规划主要技术经济指标设定2、基本依据分析第五部分规划、建筑概念设计一、项目地块基本特征概述二、项目总体建筑风格设定及基本依据分析（一）项目总体建筑风格主题设定（二）基本依据分析（三）主题定位在规划中的体现三、项目规划、建筑设计相关建议分析（一）规划设计相关建议1、规划设计提示2、相关建议（二）建筑设计相关建议1、楼型2、层高3、立面4、组团入口5、单元入口6、屋顶7、其他（三）停车系统设计建议1、停车方式2、停车位的建设及使用顺序：3、相关分析（四）道路系统设计相关建议1、步行道路系统设计2、车行道路系统设计四、项目产品户型设计相关建议分析（一）户型设计原则（二）现代优秀户型设计基本特征描述（三）户型创新建议（四）首期产品户型定位1、户型定位基本依据2、首期户型定位五、项目总体景观园林风格主题设定及基本依据分析（一）项目总体景观园林风格主题设定（二）基本依据分析六、项目景观设计相关建议分析（一）绿化设计建议（二）项目水系、水景设计建议1、多级绿化2、项目水系设计建议3、项目水景设计建议（三）景观小品设计建议（四）运动岛设计建议（五）组团院落特色及差异化设计（六）项目各组团院落过渡设计相关建议七、项目公共配套设施设计相关建议分析（一）项目公共配套设施设计基本原则（二）主要公共配套设施设计相关建议分析1、运动配套的设臵2、泛会所的设臵3、教育配套的设臵4、商业的配套5、相关分析（三）其他公建配套设施设计相关建议1、各种管线：2、智能化设施：3、环卫设施：八、项目产品价格设定及基本依据分析（一）项目产品价格设定（二）基本依据分析第六部分结论与建议一、项目主要经济技术指标二、项目销售收入估算三、项目投资估算四、项目发展的可行性五、项目分期开发策略六、今后发展应当关注的问题（一）应当关注的问题（二）几点建议二、中山社会经济发展状况（一）中山市社会经济状况1、总体中山市位于广东省中南部,珠江三角洲中部偏南的西北江下游出海处,北接广广州市和顺德市,西临江门市区新会市和斗门县,东南连珠海市,东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望.是广东省省辖地级市,下辖一个国家级高新技术产业开发区,4个城区办事处,19个镇,总面积1800平方公里,常住人口130多万,其中外来劳动人口100万,有旅居海外60个国家和港、澳、台地区的同胞80多万,是著名的侨乡.中山市全境位于北纬22011,- 22047,,东经113009,- 113046,之间.市中心陆路北距广州市区86公里,东南至澳门65公里,由中山港水路到香港共52海里.中山市政府设于东区松苑路1号.2、地理、气候中山市地形以平原为主,地势中部高亢,四周平坦,平原地区自西北向东南倾斜.五桂山主峰海拔531米,为全市最高峰,水系划分为平原河网和低山丘陵河网两个部分,平原地区河网深受南海海洋潮汐的影响,具典型河口区特色，全年平均气温为摄氏21.80。

3、人文、旅游中山市是伟大革命先行者孙中山先生的故乡，旅游资源丰富，集名人胜地、新颖的城市人文景观和水乡田园风光于一体，是一座山明水秀、风光优美、具有悠久历史并充满现代气息的崭新城市。

中山市还是全国唯一一个以人名为名字的城市，有国家级重点文物保护单位孙中山故居，新兴的影视拍摄基地中山影视城，新型农业型观光旅游景点海上庄园，繁华热闹而又具有岭南骑楼建筑特色的孙文西路商业步行街，广东最大的郊野公园紫马岭公园，保存珠江三角洲水乡自然生态环境的岭南水乡，闻名遐尔的中山温泉以及五桂山逍遥谷、泉林山庄、长江乐园、孙文纪念公园等。

4、2001年经济发展情况2001年中山市实现国内生产总值359.4亿元,增长15.5%,增幅高于广东省平均水平6个百分点;工业总产值、固定资产投资、外贸出口、财政收入等各项经济指标全面增长,实现工业总产值1046亿元,(不变价),增长31.6%;工业增加值188.3亿元,增长20.2%;工业综合效益指数111.18点,比上年提高12.28点,新增工业企业1500多家,工业经济拉动国民生产总值10.2个百分点;财政收入25.55亿元.全市第三产业增加值达到130.6亿元,增长9.9%.5、2002年中山市经济发展情况中山市2002经济社会发展的主要以预期数据,国内生产总值增长12%,达到415.53亿元,工业总产值增长18%,达到210亿元;工业增加增长16%;农业总产值增长4%;固定资产投资增长13%;外贸出口增长8%，实际利用外商直接投资增长6%；社会消费品零售总额增长12%，居民消费价格指数上升约3%；地方财政一般预算收入增长13.5%；年末户籍人口增长1.19%，人口自然增长率0.6%，城镇居民人均可支配收入增长6.5%，农民人均年可支配收入增长5%。

（二）中山市的产业构成中山市目前的产业结构为以工业为主导,同时巩固提高第一产业，大力发展工业，加快发展第三产业,其中服装、房地产、电子、包装印刷和医药、制造业五大支柱产对国内生产总值贡献明显.2001年工业经济对国民生产总值的贡献达31.6%,三次产业结构为6.8:56.9:36.3;到2002年三次产业结构调整明显,为6.2：58.7：35.1.（三）中山市的人口发展现状及评述中山市2001年末全市总人口134.83万人,比2000年末增长0.8%;其中居民人口42.69万人,农业人口92.14万人;男性67.73万人,女性67.10万人.人口自然增长率0.43%.全年全市出生13660人,出生率1.02%;死亡7867人,死亡率0.59%.迁入人口20748人,迁出人口16517人.外来人口100.04万人,增加21.07万人,增长26.7%;人口密度为749人/平方公里。

从以上各点可以看出：1、中山市整体经济较为发达，但商业发展活力不够。

目前政府在倡导大力发展工业。

准备以工业强市，找到新的经济增长点。

2、中山本地人生活普遍较为殷实。

2002年人均可支配收入达14208元，使中山市房价收入比达到5-6，在全国属于较高水平。

2002年底中山市城市人口银行总存款额已达433亿元，如何把这些钱变为房地产市场的有效购买力，是当前开发公司所要考虑的一个重要问题。

备注：以上所涉及数据均摘自<<中山市年鉴2002>>和中山市统计局三、中山市住宅市场研究（一）2002年中山市整体住宅市场发展状况改革开放20多年来，中山的房地产业有了巨大的发展，孙中山先生“居者有其屋”的愿望已变为实现。

城区居民人均居住面积由1978年前的6.9平方米上升到现在的29.3平方米。

中山的房地产在一定程度上来说已经进入到一个全面市场化运作的轨道，近期房地产市场竞争尤为激烈。

虽然出现调整迹象，但热点仍此起彼伏，呈现出多元化特征：1、中高档市场竞争激烈目前在中山市进行房地产开发的企业有近100家，其中不乏非常有实力的一些大型企业集团，如雅居乐集团、宇宏公司、大信臵业、新鸿基地产等。

这些地产大鳄的抢滩中山，使中山楼市呈现出大盘时代的趋势，楼盘规模一个比一个大。

大盘的推出直接导致市场供应量的集中放大，2002年市场供应量在250万平方米左右，2003年的市场供应量将进一步放大。

如继去年号称3000亩的凯茵新城推出之后，大信臵业跨过东明大桥开发400多亩的"时尚生活小区"；而永怡则在博爱路东段推出"聚豪园"；而宇宏公司则于去年率先抢滩火炬区，储备1000亩，开发香山水榭，预计今年下半年推出颇有创新的首期430亩，另外还有新鸿基集团推出的弈翠园都将是市场供量的大头。