《物业经营管理》预测试卷及详解【圣才出品】
xx物业管理师《经营管理》预测试题及答案
xx物业管理师《经营管理》预测试题及答案1 不符合物业管理工作自身特点决定的要点是( )。
A. “宜粗不宜细”的原那么B. 明确界定违约责任与处理方式C. 实事求是留有余地D. 不应有无偿无限期的承诺参考答案: A2 财务报告分析采用( )时，应注意进展比照的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。
A. 效率比率分析法B. 相关指标比率分析法C. 构成比率分析法D. 比拟分析法参考答案: D3 某写字楼投资工程在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收人为600万元，如果折现率为10%，那么该写字楼投资工程的收益现值为( )万元。
A. 538.55B. 542.56C. 523.75D. 562.34参考答案: A4 梁某将23 560元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，那么一年后的本利和为( )元。
A. 26 198.85B. 26 516.99C. 24 156.95D. 25 685.59参考答案: B5 不符合本钱法估价步骤的是( )。
A. 求取成交价格B. 测算折旧C. 有关物业开发建立的本钱、税费、利润等资料D. 测算重新购建价格参考答案: A6 一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的( )。
A. 需要提供的物业管理效劳B. 商业信誉C. 所需面积大小D. 位置需求参考答案: B7 物业经营管理的层次不包括( )。
A. 设施管理B. 物业管理C. 房地产资产管理和房地产组合投资管理D. 现场管理参考答案: D8 评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素不包括( )。
A. 周围人口密度B. 居民人口与收入C. 公共交通便捷程度D. 市政公用和公建配套设施完备的程度参考答案: A9 物业价格与一般物品的价格共同之处不包括( )。
A. 都是按质论价B. 都是价格，用货币来表示C. 都有表现为物业价格的特征D. 都有波动，受供求因素的影响参考答案: C10 不属于物业管理主要职责的是( )。
物业管理师《物业经营管理》预测试卷及详解(一)【圣才出品】
合的点可以组成一个有效边界曲线。期望收益率是各个组成部分的加权平均数，投资在不同 资产上的数量可以被用来作为权重。各个组成部分在一定的收益水平上的风险被组合起来测 度资产组合内部的相关系数。
3．关于管理型物业服务企业与专业型物业服务企业，下列表述有误的是（ ）。 A．专业型物业服务企业通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成 本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务 B．专业型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与 租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价 和客户关系管理等 C．管理型物业服务企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加 满足其多元化目标需求的服务 D．在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控 制和降低管理成本，提高物业服务企业的劳动生产率和效益 【答案】B 【解析】B 项，管理型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业 市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、 绩效评价和客户关系管理等。
6．以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的（ ）风险就越大。 A．折现率 B．资本价值 C．购买力 D．或然损失
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【答案】C
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【解析】以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。由
11．某开发商向银行申请了年利率为 6％，期限为 10 年。按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为（ ）万元。
A．6.00 B．7.05 C．7.59 D．13.59 【答案】C 【解析】还本付息收益即抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。还本付息收益=年等 额还款 A-本金 P×年利率 i。其中，A=P×i/[1-（1+i）-n]=100×6%÷[1-（1+6%）-10]=13.59 （万元），则还本付息收益=13.59-100×6%=7.59（万元）。
物业管理师《物业管理综合能力》预测试卷及详解(一)【圣才出品】
物业管理师《物业管理综合能力》预测试卷及详解（一）一、单项选择题（共50题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．下列行为属于委托人—代理人问题的是（）。
A．购买保险后对保险对象安全不予关心B．参加医疗保险的人随意无节制到医院就医C．工人在工作中偷懒D．差的商品将好的商品驱逐出市场【答案】C【解析】由信息不对称导致的逆向选择和背德行为的一种呈现，就是委托一代理问题。
委托一代理问题是指由于委托人不能确知代理人的能力与行为，委托人监督代理人的效率和代理人完成委托人任务的效率与品德均可能存在缺陷的问题。
比如工人可能追求工资收入的最大化，或者在工资收入既定的条件下追求闲暇的最大化，因而可能在工作时偷懒、怠工。
2．甲企业2011年销售收入为100万元，本年会计成本合计为50万元，所获得的超额利润为10万元，则甲企业2011年的经济成本为（）万元。
A．40B．50C．80D．90【答案】D【解析】经济成本是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。
若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
经济成本＝会计成本（显见成本）+隐含成本，经济利润（超额利润）＝销售收入-会计成本-隐含成本。
由题意，甲企业2011年的经济成本=销售收入-超额利润=100-10=90（万元）。
3．（）是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。
A．内在经济B．内在不经济C．外在经济D．外在不经济【答案】A【解析】内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。
决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力；可以配备更加先进的机器设备；实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。
B项，内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加；C项，外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低；D项，外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。
物业管理师《物业管理实务》预测试卷及详解【圣才出品】
第三部分预测试卷及详解物业管理师《物业管理实务》预测试卷及详解（一）一、案例分析选择题（每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。
备选项至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项0.5分）案例一某物业项目位于粤西的一个沿海城市，总建筑面积达50余万M2，属多层、中高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目。
整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。
建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。
1．下列有关早期介入的说法，不正确的是（）。
A．早期介入可以完善项目的设计缺陷B．早期介入可以减少不必要的投资成本C．早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题D．早期介入可以提高项目的开发效益【答案】C【解析】通过项目早期介入，物业服务企业在与各单位的沟通协作中可充分展示自身的专业素质，并从业主使用、物业管理和项目开发的角度，完善项目的设计缺陷，减少不必要的投资成本，提高项目的开发效益。
物业服务企业的早期介入可以协助建设单位及时发现项目规划、设计、施工、销售过程中所存在的问题，但无法杜绝建设销售过程中的问题。
2．在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（）。
A．熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪B．根据物业产品类型、目标客户群的定位确定物业服务的模式C．参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划D．熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容【答案】ACD【解析】物业建设阶段，早期介入的主要工作内容包括：①熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪；②参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划；③跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容；⑤与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案；⑥仔细做好现场记录，将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据；⑦物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷50(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷50(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．物业经营管理层次中，物业资产管理和物业组合投资管理以( )为主。
A．运行管理B．灵活性管理C．服务管理D．策略性管理正确答案：D解析：在物业经营管理层次中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
2．物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值。
必须满足三个约束条件，其中不包括( )A．物业本身应当具有较高的商业价值B．物业服务企业应当具备较强的专业技能C．物业服务企业应当具备较强的盈利能力D．物业服务企业具有较强的风险管控能力正确答案：C解析：物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值。
必须满足三个约束条件：一是物业本身应当具有较高的商业价值；二是物业服务企业应当具备较强的专业技能；三是物业服务企业具有较强的风险管控能力。
3．物业资源的经营管理原则不包括( )A．不可越权经营B．区别不同物业类型及业主群体C．以令业主满意为经营宗旨D．开展统一的专业化经营正确答案：C解析：物业资源的经营管理原则包括：(1)不可越权经营；(2)不妨碍物业管理基本服务的开展；(3)规避经营活动中的风险；(4)正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性；(5)获取物业资源的途径；(6)区别不同物业类型及业主群体；(7)开展统一的专业化经营。
4．风险管理就是利用各种自然资源和( )对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。
A．数理统计B．风险分析C．技术手段D．社会资源正确答案：C解析：风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷60(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷60(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．关于物业经营管理的内涵，下列说法错误的是()A．物业经营管理综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式B．物业经营管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护及管理C．物业经营管理活动包括以保证物业正常使用的运行操作管理D．物业经营管理不是一个特定的专业领域正确答案：B解析：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务．满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
从物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
2．居住区商场内的主要租户是()A．装饰材料商店B．日用百货商店C．普通礼品店D．音像制品出租屋正确答案：B解析：居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。
3．在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与()管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
2010-2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解【圣才出品】
2014年物业管理师《物业经营管理》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意）1．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。
A．战略性B．策略性C．运行D．操作【答案】C【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
2．物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式成为（）模式。
A．物业服务提供商B．物业资源开发商C．物业顾问服务商D．物业维护商【答案】C【解析】从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式。
其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。
②物业资源开发商，又称多种经营模式。
其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。
③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。
其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租赁管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。
其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
物业维护是传统物业管理的主要内容。
3．物业服务企业最为重要的无形资产是（）。
A．管理制度B．发展历史C．节能技术D．企业品牌【答案】D【解析】物业服务企业的资源可分为有形资源和无形资源。
2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之(一)附详解
2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之(一)附详解一、单选题1 .从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是()。
Ax以营销为主的活动B¼以商品为主的活动C、以服务为主的活动Dv以促销为主的活动答案：B解析：从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占据主导地位，其他活动都应服从、服务与这种活动。
2 .外包管理的停车场，重点要关注分包商的()。
A、信誉B、实力C、合法性Dv专业性答案：C解析：外包管理的停车场，重点要关注分包商的合法性。
分包单位必须具备完备的符合法规规定的审批手续，拥有有效的营业许可和执照，配备符合停车场所必需的工作人员和管理人员,有能力及时处理顾客投诉,解决停车纠纷,化解矛盾，全心全意为商业物业经营服务。
3,下列关于商业模式的说法错误的是O。
Ax商业模式是“企业战略的战略”B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题C、广义的商业模式又称为盈利模式D、商业模式是企业创造价值的核心逻辑答案：C解析：商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。
从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。
商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。
4 .成熟的园区建设，往往在O阶段就引入物业服务企业。
Av招标阶段B、设计阶段C、施工阶段D、入驻阶段答案：B解析：成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。
5 .大型购物中心或超市常采用的租金形式是()。
A、净租Bv毛租C、总租D、百分比租金答案：D解析：百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁。
全国物业管理师物业经营管理(10套)
注册物业管理师执业资格考试命题预测试卷全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（ ）。
A 、现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展B 、物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动C 、在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级D 、物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果 2、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（ ）。
A 、居住物业B 、收益性物业C 、大型非房产物业D 、非房产物业3、下列说法中，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是（ ）。
A 、SPS B 、SPC C 、CPS D 、CPC4、下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是（ ）。
A 、通货膨胀风险B 、周期风险C 、变现风险D 、资本价值风险 5、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。
A 、11％ B 、22％ C 、33％ D 、44％6、年利率为12％，存款额1000元，期限为一年，以1年1次复利计息，则一年后的本利和为（ ）元。
A 、1000.00 B 、1200.0O C 、1125.51 D 、1126.837、某笔贷款的年利率为15％，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是（ ）。
A 、14．37％ B 、15．57％ C 、15.87％ D 、13．17％ 8、下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是（ ）。
《物业经营管理》讲义-第7~10章【圣才出品】
第七章居住类物业经营管理第一节住宅小区物业经营管理一、住宅小区的特点及功能（一）住宅小区的特点1．规划统一，配套齐全在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则指导下，住宅小区的建设由原来分散的、功能单一的规划方式向集中化、综合化和现代化的方向发展。
而在使用功能上，新建的住宅小区大都配有商业、服务业、饮食业、学校、幼儿园以及银行、邮电、娱乐等设施，建成了一个更加适宜的生活空间。
2．产权多元化，管理复杂化由于住宅建设投资的多渠道、住宅商品化等因素，住宅小区房屋的产权结构发生了变化，由单一所有制转向了多元化。
一个住宅小区内，通常会有国家、集体、个人等不同类型的产权存在，这样在管理上就会出现统一管理和产权分散的矛盾，给小区物业管理工作增加了难度。
3．人口构成复杂化开放的市场要求住宅小区的开发面向社会，住宅小区一般规模大，吸纳人口多，小区内的居民来自社会各行各业、各阶层，而不像以前那样来自一个企业、机关、工矿、事业单位或社会团体，这使得居民构成十分复杂。
4．使用功能多样化新建小区以住宅楼为主体，配有商业、文教、卫生、服务、金融、邮电、治安、行政服务等各类配套设施，小区内日常生活和工作所需基础设施也一应俱全，满足与居住相关联的各种使用功能要求。
【例题7.1】下列各项属于住宅小区的特点的有（）。
A．规划统一，配套齐全B．建筑档次高C．产权多元化，管理复杂化D．人口构成复杂化E．使用功能多样化【答案】ACDE（二）住宅小区的功能1．居住功能这是住宅区的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作是居住功能的延伸。
人们在住宅区内要度过大部分的时间，因此一个安静、清洁、有秩序的生活环境是非常重要的。
【例题7.2】住宅小区最基本的功能是（）。
A．居住功能B．生活服务功能C．经济功能D．社会功能【答案】A2．生活服务功能住宅小区可以用较完善的公共设施和组织机构为居民提供各样的服务，如银行、邮局、煤气站、美发厅、家电维修部、百货店、超市、幼儿园、小学、中学等。
2011年物业管理师《物业经营管理》真题及详解 【圣才出品】
2011年物业管理师《物业经营管理》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。
A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报【答案】B【解析】物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
2．关于写字楼分类的说法，正确的是（）。
A．写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型B．我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C．建筑面积是写字楼分类的主要依据D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断【答案】D【解析】A项，写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
B项，我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
C项，建筑面积是零售商业物业分类的主要依据。
3．关于区域购物中心的说法，错误的是（）。
A．区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体B．区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群C．区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性D．区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体【答案】B【解析】购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供消费、娱乐、休闲等多种综合性服务的商业集合体。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷30(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷30(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．制定物业策略计划,持有或出售分析,检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( )的工作内容。
A．物业管理B．设施管理C．资产管理D．组合投资管理正确答案：C 涉及知识点：物业经营管理概述2．下列各项中，不属于物业管理招标方式的是()。
A．议标B．内部招标C．邀请招标D．公开招标正确答案：B 涉及知识点：合同与风险管理3．以下说法中，不是风险特性的是()。
A．负面性B．不确定性C．相关性D．可测性正确答案：C 涉及知识点：合同与风险管理4．下列各项表述中，符合成本预算基本要求的是()。
A．成本预算须同其他预算相协调B．以成本预算的各项定额为基础C．成本预算符合实际，不应留有余地D．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益正确答案：C 涉及知识点：成本管理5．下列关于现房与期房之间关系的表述中，正确的是()。
A．期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿B．期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿C．期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿D．期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿正确答案：B 涉及知识点：收益性物业价值评估6．以下时间最短的是建筑物的( )。
A．自然寿命B．经济寿命C．折旧年限D．物理寿命正确答案：C 涉及知识点：房地产投资及其区位选择7．开发投资者主要是( ),其风险较大但回报丰厚。
A．赚取开发利润B．降低投资风险C．获得保值、增值的利益D．获得消费方面的利益正确答案：A 涉及知识点：房地产投资及其区位选择8．一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案
2024年物业管理师-物业经营管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为（）。
A. 自用型写字楼B. 单纯性写字楼C. 商住型写字楼D. 租售型写字楼E. 综合型写字楼2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 对于物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（）。
A. 销售收入B. 利息收入C. 贷款本金收入D. 还本付息E. 税金3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于物业价格的说法，正确的有（）。
[2013年真题]A. 物业价格受区位的影响大B. 物业价格形成的时间较长C. 物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格D. 物业价格总是上涨的E. 物业价格容易受交易者的个别因素的影响4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的。
租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（）等特殊问题做出具体规定。
A. 关于每一独立承租单元的用途B. 限制租户在一定地域范围内重复设店C. 限制经营内容相似的租户D. 公用面积的维护E. 同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 房地产市场是由（）等要素构成的。
A. 市场运行机制B. 参与房地产交换的当事者C. 房地产父易需求D. 房地产商品E. 交易组织机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 在协调处理好与媒体的关系方面，物业服务企业应设立的规定包括（）。
A. 项目在日常经营和管理活动中，不必要严格执行物业服务企业的统一 VIS设计B. 项目进行宣传报道时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准C. 运用媒体之前征得物业服务区居民同意D. 项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一 VIS设计E. 在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的（）。
物业管理师(物业经营管理)模拟试卷48(题后含答案及解析)
物业管理师（物业经营管理）模拟试卷48(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的( )管理服务与经营活动。
A．整体性B．策略性C．指导性D．综合性正确答案：D解析：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理(含设施管理)、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
2．下列选项中，关于物业组合投资管理的说法不正确的是( )A．物业组合投资管理以风险控制为目标B．物业组合投资管理以组合投资回报最大化为目标C．物业组合投资管理以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准D．以经营期间的现金流的终值最大化作为目标正确答案：D解析：物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。
组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。
3．现有商业模式不包括( )A．物业服务提供商B．物业资源开发商C．物业顾问服务商D．物业服务集成商正确答案：D解析：物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。
属于未来商业模式。
4．在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得( )的授权。
A．业主B．开发商C．业主委员会D．相关权益人正确答案：D解析：在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得相关权益人的授权。
如果未经授权就擅自经营，属于侵权行为，轻则要承担经济赔偿等民事责任，重则可能被追究行政、刑事责任。
5．风险管理的四个步骤依次是( )A．风险识别、风险控制、风险评估、风险调整B．风险识别、风险评估、风险调整、风险控制C．风险识别、风险评估、风险控制、风险调整D．风险评估、风险识别、风险控制、风险调整正确答案：C解析：风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。
2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷(一)含解析
2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷（-）含解析一、单选题.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是0。
A、比较分析法是财务分析中常用的方法B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比C、比较分析不可以与计划预算比D、比较分析包括趋势分析和横向比较答案：C解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。
比较分析可以与本企业历史比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与计划预算比。
1.成熟的园区建设，往往在（）阶段就引入物业服务企业。
A、招标阶段B、设计阶段C、施工阶段D、入驻阶段答案：B解析：成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。
2.物业服务企业所经营管理的内容主要以（）为核心。
解析：通常，企业可把总资产报酬率指标与市场利率进行比较，如果该指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。
该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。
21.在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()A、分散使用权型B、分散产权型C、统一使用权型D、统一产权型答案：D解析：对小业主、承租商的管理。
统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租。
租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。
22.以下成本中，属于指令性的成本是()。
A、目标成本B、定额成本C、计划成本D、实际成本答案：C解析：计划成本，是指计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业经营管理成本。
计划成本是指令性成本。
A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案：D解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。
期限届满，物业租赁关系也随之终止。
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预测试卷及详解
物业管理师《物业经营管理》预测试卷及详解（一）
一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．处于良好的地理位置，建筑物的实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，指的是（）写字楼。
A．甲级
B．乙级
C．丙级
D．丁级
【答案】B
【解析】国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
其中，乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
2．在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个曲线称为（）。
A．风险收益曲线
B．收益风险曲线
C．有效收益曲线
D．有效边界曲线
【解析】在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个有效边界曲线。
期望收益率是各个组成部分的加权平均数，投资在不同资产上的数量可以被用来作为权重。
各个组成部分在一定的收益水平上的风险被组合起来测度资产组合内部的相关系数。
3．关于管理型物业服务企业与专业型物业服务企业，下列表述有误的是（）。
A．专业型物业服务企业通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务
B．专业型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等
C．管理型物业服务企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务
D．在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业服务企业的劳动生产率和效益
【答案】B
【解析】B项，管理型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。
4．房地产开发投资通常属于（）。
B．短期投资
C．中期投资
D．中长期投资
【答案】B
【解析】房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
5．资本价值在很大程度上取决于（）。
A．发生的收益现金流和发生的经营费用水平
B．预期的收益现金流和发生的经营费用水平
C．发生的收益现金流和可能的未来经营费用水平
D．预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平
【答案】D
【解析】资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。
然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。
这种情况在证券投资市场上反映得最为明显。
6．以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的（）风险就越大。
A．折现率
B．资本价值
C．购买力
D．或然损失
【答案】C
【解析】以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，所以，按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由租户承担的风险。
7．在房地产投资分析中，现金流量是（）。
A．用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标
B．把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流入C．把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
D．把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金
【答案】C
【解析】将某一项投资活动作为一个独立的系统来考察，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。
其中，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。
8．房地产置业投资，主要包括（）。
A．房地产购置和出售
B．流动资金投入和房地产出售
C．房地产开发和出售
D．房地产购置和流动资金投入
【答案】D
【解析】房地产置业投资包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。
房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资；流动资金则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的周转资金。
9．收益性物业的运营费用是除（）外物业发生的所有费用。
A．税金
B．抵押贷款还本付息
C．保险
D．管理费用
【答案】B
【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租客提供服务的费用，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
10．房地产投资者应缴纳的财产税是（）。
A．经营税金及附加
B．城镇土地使用税
C．房产税
D．企业所得税
【答案】C
【解析】房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。
11．某开发商向银行申请了年利率为6％，期限为10年。
按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则开发商第一年的还本收益为（）万元。
A．6.00
B．7.05
C．7.59
D．13.59
【答案】C
【解析】还本付息收益即抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。
还本付息收益=年等额还款A-本金P×年利率i。
其中，A=P×i/[1-（1+i）-n]=100×6%÷[1-（1+6%）-10]=13.59（万元），则还本付息收益=13.59-100×6%=7.59（万元）。
12．在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，i为每个计息周期的利率，n为计息周期数，则等额序列支付的终值系数是（）。
A．1／（1+i）n
B．（1+i）n-1／i
C．（1+i）n
D．i（1+i）n／（1+i）n-1
【答案】B。