5我国房地产抵押贷款市场的研究

3我国房地产抵押贷款市场情况我国是从80年代起开展住房抵押贷款业务的。

作为试点，1987年在蚌埠市和烟台市分别成立了住房储蓄银行，开办了居民个人购房低息抵押贷款业务，对居民购房建房提供了有力的支持。

经过近20年的发展，至目前为止，房地产抵押贷款业务发展势头迅猛，贷款额逐年翻番。

贷款购房已经成为房地产市场的主流。

3.1我国房地产抵押贷款市场基本构成我国房地产抵押贷款市场参与的核心主体是购房人（借款人、抵押人）与银行（放款人、抵押权人）、公积金管理中心，其它参与主体还有房地产开发公司、保险公司等。

目前在我国开展房地产抵押贷款业务的金融机构以建设银行、工商银行、农业银行、中国银行这四家商业银行为主，其它银行为辅。

公积金贷款委托银行审核发放。

3.1.1我国房地产抵押贷款的种类按房地产的种类分，抵押贷款以住房为主，商业性用房（店面房、办公房）为次。

按贷款资金的来源分，抵押贷款以商业性贷款（按揭）为主，公积金贷款为次，两者的区别在于利率和贷款额度，公积金比按揭的利率约低一个百分点，公积金最大贷款额度不得超过10万元（如有补充公积金，则不得超过13万元）。

目前我国的房地产抵押贷款均为定期可变利率抵押贷款。

由于贷款利率基本是和存款利率同期调整，借款人提前还款没有另外收益，所以一般允许借款人提前偿还贷款，并且提前偿还不受处罚。

3.1.2我国房地产抵押贷款的环节与流程我国目前房地产抵押贷款的环节是：借款人向银行提出申请、借款人资格认定、借款合同与抵押合同的签定审查、公证保险抵押等手续的办理、贷款的发放、贷款的使用审计及贷款的归还。

在这其中，需要注意的环节有：贷款申请、借款人资格认定和审查、借款合同与抵押合同的签定和审查。

借款人向银行提出的申请必须是书面申请，银行接到书面申请后，审查借款人的贷款资格及其民事行为能力问题，审查贷款的真实性，以确保合同签定的有效性。

借款人在申请贷款时都要提供一定的证明材料，为了保证贷款的安全，应对借款人所提供的有关材料予以查验落实，以防借款人以虚假的证明骗取贷款。

借款人、银行和售房单位三方签定贷款抵押合同，售房单位作为担保方，担保期从签定贷款合同时起，到借款人将房地产他项权利证原件和房地产权证复印件交贷款银行收押止。

现在为了方便居民贷款，银行将贷款合同与抵押合同合并为一份贷款合同的情况较多。

房地产抵押贷款的流程见图3—1。

图3—1房地产抵押贷款的流程图3.2房地产抵押贷款的发展增长情况我国的房地产抵押贷款正处在发展增长阶段，全国总体增长速度快，但是由于各地区经济发展差距，房地产市场发展增长不一致，导致各地区房地产抵押贷款的发展增长不平衡，各银行的房地产抵押贷款的发展增长也不均衡。

3.2.1全国房地产抵押贷款的发展增长情况经过近20年的长期发展，抵押贷款购房已经得到居民的认同，我国房地产抵押贷款已经从初期的缓慢发展进入了高速增长阶段，目前我国个人住房贷款增长绝对值与增长百分比都非常大（表3—1）。

建设部住宅与房地产业司谢家瑾2002年2月4日在全国住宅与房地产工作会议上的工作报告指出：“截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86%，基本实现了房地产信贷结构的调整。

住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。

从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24％，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。

”表3—1抵押贷款增长情况表从表3—1的数据可以看出，公积金贷款数额相对较小，住房商业性抵押贷款（按揭）占了购房贷款的大部分，处在住房抵押贷款的主导地位（表3—2）。

表3—2按揭贷款与公积金贷款的数据对比情况以住宅为主的房地产业的发展，住房商品化的发展，住宅消费的持续上升，给银行带来了发展机会。

几乎所有的银行都为房地产抵押贷款提供了广阔的发展空间，不断扩大个人住房抵押贷款的发放范围，抵押贷款的办理地点遍布到所有的城镇，取消了对个人住房抵押贷款规模限制，适当放宽了个人住房抵押贷款的贷款期限，贷款的期限从开始的6成10年变成6成15年，再扩展到7成20年、7成30年，到目前的8成30年。

贷款利率也随着银行利率的降低而连续降低，这些变化逐渐同国际惯例接轨，保障了居民一的购房资金来源，把更多的想购买住房的居民纳入了抵押贷款的范围。

3.2.2上海市房地产抵押贷款的发展增长情况1992年上海建行推出内销商品房按揭贷款业务，但还贷期限较短，仅三年至五年，贷款者很少。

1994年由上海建行率先推出八年至十五年商品房按揭以及解困房专项按揭（公积金）业务，期限较长，符合借款人的实际需求，抵押贷款购房的数量迅速上升，同时促进了房地产的销售。

在90年代后期，上海的住房消费政策，在全国是领先的。

上海市住房消费信贷逐年扩大，房地产抵押贷款业务发展迅速，上海市房地产抵押贷款市场约占全国的20%左右。

住房按揭贷款高速增长，是上海银行住房抵押贷款业务较快增长的主要因素，而公积金新增额保持平稳（表3—3）。

表3—3上海市房地产抵押贷款情况3.2.3建设银行抵押贷款的发展增长情况建行从80年代开始，率先进入住房贷款领域，个人住房贷款业务是近年来建行信贷业务发展最快的领域之一。

2000年末建行住房贷款余额达1390亿元，占该行贷款余额的10.6%，当年新增住房贷款占该行当年贷款新增额的40%。

所占市场份额最大，占全国市场份额50%以上，2001年建行住房抵押贷款余额为1866亿元，是四家银行抵押贷款余额的37%（表3—4）。

个人住房贷款不良率仅为１．３５％，远低于我国商业银行不良贷款率的平均水平，新发放的住房担保贷款基本上100%能够回收，经济效益良好。

表3—4建设银行抵押贷款发展情况数据来源：中国建设银行随着抵押贷款市场的发展，建行针对市场情况相应修改了个人住房贷款办法，将贷款期由20年延长到30年，并降低首付比例，从30%降到了20%，扩大了贷款对象，符合规定的国内公民均可办理房地产抵押贷款，简化了抵押贷款手续等。

随着抵押贷款业务的增长，建行自1996年起开始了抵押贷款权益证券化的研究，即将推出建行住房抵押贷款债券，进行房地产抵押贷款证券化的试点。

3.3我国房地产抵押贷款利率情况抵押贷款的利率，它在资金市场上表现为资金的价格。

利率除了受社会平均利润率和国家政策影响外，主要取决于抵押贷款资金的市场供求关系。

利率一方面取决于资金需求方，即借款人为了在某一段特定时期内使用贷款人的资金所愿意支付的利息是多少，另一方面也取决于资金供给方，即贷款人因为在一段时期内牺牲对自己资金的使用权所愿意接受的补偿是多少。

3.3.1影响抵押贷款利率的因素影响抵押贷款利率的因素主要是预期的通货膨胀率、预期的真实利率和贷款风险【10】。

预期的通货膨胀率是指投资者在做投资决策时关心通货膨胀对投资收益的影响，当贷款人和投资者决定是否发放或购买抵押贷款的问题时，他们必须相信在通货膨胀的情况下，仍然可以获得足够高的投资收益，从而能够弥补任何预期损失。

预期的真实利率是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的主要动力。

贷款风险是指贷款实际收益的不确定性，即实际收益与预期收益的偏差。

影响实际收益的因素有通货膨胀因素和其他不确定性因素。

由于不确定性因素的存在，有可能引起贷款人的损失，因此他们就需要获得相应的风险补偿，补偿通过利率来表现。

风险越大，补偿就越高。

贷款风险分为：违约风险、利率风险、提前付款风险、贷款流动性风险。

违约风险是指借款人不能按时清偿债务而产生的风险。

违约的主要原因是借款人的收入水平的下降，另外是由于宏观经济波动引起的物业价值的下降。

利率风险是由于市场实际利率与对利率的预期有变化而产生的。

由于贷款利率是根据目前的经济形势和对未来经济前景的判断来确定的，但对经济的长期预测存在偏差，所以长期的抵押贷款利率总是偏离未来的市场利率，利率风险不可避免。

提前付款风险是指由于市场利率低于以前发放的贷款利率，借款人将倾向于提前还款，这时贷款人不得不将被提前清偿的资金按现在的较底的市场利率进行投资，投资收益也相应的下降的风险。

贷款流动性风险是由于抵押贷款二级市场不完善，导致抵押贷款不能或很难出售变现而产生的风险。

3.3.2抵押贷款利率的确定通过上述分析，理论上抵押贷款利率（I ）主要受到预期的真实利率（R ）、预期的通货膨胀率（P ）、风险补偿（F ）的因素的影响。

风险补偿（F ）由利率风险、违约风险、提前付款风险和其他风险的大小所决定【10】。

用公式3—1表示：I=R+P+F 公式3—1由于我国的利率未市场化，利率标准是由中国人民银行规定的。

我国抵押贷款利率不是理论的抵押贷款利率。

根据《个人住房贷款管理办法》规定，我国金融机构发放住宅抵押贷款按法定贷款利率减档执行，期限超过10年的贷款，在3—5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，但上浮幅度不得超过5%。

这样的利率结构减轻了借款人还款负担，有利于鼓励借款购房，但同时，也降低了银行的利息收入，并有可能使银行的利息收益与其风险不相匹配。

目前我国抵押贷款采用每月等额还贷法或等额本金还贷法，利率根据中国人民银行的利率在每年的1月1日调整。

从1996年起，我国的抵押贷款利率也多次进行了调整。

3.3.3我国存款、贷款利率变化情况自93年来，我国存款与贷款利率呈现下降趋势，下降的幅度比较大，目前的利率水平为历史最低。

近年来人民银行存款利率变化情况见表3—5、，贷款利率变化情况见表3—6。

表3—5人民银行存款利率变化情况表3—6人民银行贷款利率变化情况3.3.4我国抵押贷款利率及年限变化情况我国银行的房地产抵押贷款利率是根据中国人民银行的利率来调整执行的，一般在每年的1月1日对以往的贷款合同予以调整。

随着人民银行存款、贷款基准利率的持续下调，公积金贷款和按揭贷款的利率也随着调整降低，同时为了鼓励居民购房贷款，降低居民利息负担，长期贷款利率下降幅度较大（图3—2、图3—3）。

随着基准利率的持续下调，抵押贷款的年限结构发生了很大变化（表3—7），贷款最高年限从15年延长到30年，长期贷款利率水平下降相对较大，总体利息水平下降，6年期起，利率一样，其主要目的是降低借款人每期的还款压力，降低借款人的利息负担，鼓励长期贷款购房。

图3—2公积金贷款月利率变化情况数据来源：上海市建设银行图3—3按揭贷款月利率变化数据来源：上海市建设银行表3—7抵押贷款利率与年限结构变化情况（上海建行）从上表可以看出，目前住房抵押贷款1—5年利率一样，5—30年利率一样，这种结构是不符合现实风险的，它对借款人有利。