徐汇创意产业即时办公中心可行性研究报告

徐汇创意产业即时办公中心可行性研究报告

承建单位：上海周氏圣博文化发展有限公司编制时间：二〇一〇年八月

目录

1 总论 (1)

1.1 项目概况 (1)

1.2 项目承建主体概况 (2)

1.3 项目背景和建设的必要性 (3)

1.4 编制依据和研究范围 (8)

1.4 主要技术经济指标 (9)

2 项目市场环境分析 (10)

2.1 即时办公理念的发展应用 (10)

2.2 上海即时办公需求及现状 (11)

2.3 创意企业发展需求及孵化现状分析 (11)

2.4 即时办公和企业孵化结合现状 (13)

3 项目位臵及发展条件 (14)

3.1 项目位臵 (14)

3.2 发展条件 (14)

4 项目建设指导思想、目标与内容 (16)

4.1 项目建设指导思想 (16)

4.2 项目定位和发展目标 (16)

4.3 项目建设主要内容 (20)

5 项目管理运营与执行计划 (23)

5.1 项目管理运营 (23)

5.2 项目建设执行计划 (24)

6 项目投资估算与效益指标 (26)

6.1 项目建设投资估算 (26)

6.2 项目资金筹措及使用 (27)

6.3 项目收入因素分析 (28)

6.4 项目运营效益分析 (30)

1 总论

1.1 项目概况

项目名称：徐汇创意产业即时办公中心

项目位臵：上海徐汇龙华路2577创意大院内

承建单位：上海周氏圣博文化发展有限公司

徐汇创意产业即时办公中心（简称“办公中心”），拟引入国际流行的“即时办公”理念，充分利用2577创意大院业已构建的创意产业集聚环境，搭建具有孵化特性的商务资源和服务高度整合的创意企业办公中心。

“办公中心”定位于面向中小型企业或个体，尤其是创意产业领域企业、机构和个体为重点服务对象，提供以办公、行政商务服务、特定孵化为主要功能，涵盖即时办公用的场地及各种共享办公设施、完备周到的与办公相关的行政商务服务以及特定的专业孵化服务体系等建设内容。

“办公中心”将按照“政府指导、市场运作、公平开放”的原则由上海周氏圣博文化发展有限公司负责建设，项目建成后成立专业管理公司进行企业化运作。“办公中心”的决策机构为上海周氏圣博文化发展有限公司股东会，并建立指导委员会。专业

管理公司下设办公室、财务部、综合服务部、招商拓展部、信息服务部、产业服务部等六个主要功能部门。

“办公中心”项目预计总投资300万元。上海周氏圣博文化发展有限公司拟自筹200万，向政府申请资助100万。将政府资金的45%设为专项经费实行专款专用，主要用于即时办公信息平台建设、企业孵化专项资金等，由上海周氏圣博文化发展有限公司负责政府专项经费的管理与使用。

1.2 项目承建主体概况

办公中心项目的承建主体上海周氏圣博文化发展有限公司正式成立于2005年，是由周氏（集团）有限公司、上海圣博华康投资管理有限公司共同出资成立的致力于上海创意产业发展的投资开发公司，主要从事徐汇2577创意大院的开发、管理，物业服务、会展咨询、商务运营等。

上海周氏圣博文化发展有限公司导入先进的管理理念，以建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为创意大院园区内企业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括市场服务、人才交流、产品交易和展示发布4个基础平台，营造了良好的“创意产业”环境与氛围，推进形成了健康良性的新传媒发展产业链。

2008年牵头成立了上海第一个区创意产业中心。中心成立至今，启动了创意人才孵化基地项目、组织园区星级评定工作、

徐汇区产业园区的统计培训活动等，建立了服务于徐汇区区域内各类产业园区的公共服务平台，并承担了产业园区与政府部门之间的桥梁和纽带作用。这不仅提升了2577创意大院的产业服务能力，也为徐汇区创意人才供应链的完善，徐汇区产业园区管理水准的提升、各类园区建设的规范起了重要的推动作用。

1.3 项目背景和建设的必要性

1.3.1 项目提出的背景

徐汇创意产业即时办公中心项目的提出是密切关注上海发展战略的动向，对将面临的问题和机遇进行横纵向的深入思考而提出的。总结项目背景主要有以下三方面的内容：

（1）上海国际金融航运中心战略的挑战和机遇

2009年4月，《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》正式发布，上海国际金融中心和国际航运中心的建设正式拉开帷幕。

根据专业机构研究，与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，上海目前在市场化、国际化以及商业文化、配套服务和商业资源等发展环境方面还有较大差距。当前，上海国际金融中心建设进入关键阶段，如何通过未来十年时间达到建设目标是上海面临的重大挑战。

根据上述所提《意见》，未来上海的发展将突出优化经济结

构，加快现代服务业的发展，以金融业、航运业和先进制造业为重点，不断创新服务业态，不断增强服务功能，提高核心竞争力，提高对外的吸引力，提高专业分工和协作水平等。

创意产业，作为现代服务业的重要组成部分，具有高度的行业渗透性，可以把商业、文化和技术完美地结合起来，在优化城市产业能级、改善城市发展环境、增加就业、提高城市综合竞争力等诸多方面发挥着重要作用。因此，在上海创建国际金融航运中心的过程中，创意产业将起着不可或缺的作用，其发展面临着更大的机遇。

（2）上海创意产业发展迅速，但是面临双重挑战

自2004年正式提出发展创意产业以来，上海的创意产业获得了飞速发展，上海已经成为我国创意产业发展最迅速、总体实力最强、产业形态相对成熟的城市之一。与此同时，创意产业也已经成为上海最新的支柱产业、经济转型发展的新亮点，是上海稳定经济、扩大就业的重要产业之一。

但是深入分析，上海创意产业的发展还存在较多问题。最为重要的是，创意产业园区还仅仅停留在传统的地产开发模式，尚未成为创意产业链增值发展重要环节的载体。园区的发展没有真正同上海两个中心的创建、市场需求和创意企业的培育紧密关联起来。尽管园区数量和运营面积不断增加，增速加快，但是创意产业发展的重要主体创意企业的成长和培育滞后。作为产业发展载体的创意产业园区在运营的经济效益和社会效益方面也并没