套内面积

近日北京市规定，今后进行销售或预售的房地产要按照套内面积计价，这在房地产届引起热议。

一，有利影响
首先，有效遏制开发商房产欺诈
一直以来，大多数地方住宅销售都是按照建筑面积计价，而非按照套内建筑面积计价。

套内建筑面积是指套内的使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和，建筑面积是指套内建筑面积与分摊的公共建筑的建筑面积之和。

显而易见的是，套内建筑面积购房者可以自行或请人测量，而建筑面积由于包括公共门厅、大堂、走道、电梯井、楼梯、设备间等建筑面积在内，所以于购房者来说实际上是不可测量的。

也正因为如此，在住宅销售过程中，容易出现开发商有意增大购房者所应承担的公摊建筑面积现象，对购房者实行面积欺诈，损害与侵犯购房者利益。

而购房者即便感觉分摊的公共建筑面积与实际不太相符，由于难以自行进行测量，难以获得有效证据，因而也只能自认倒霉，无奈地忍受开发商的盘剥。

或者由此而引发房产纠纷，引发社会矛盾。

如果像北京市这样实行住宅销售按照套内建筑面积计价，由于购房者可以自行对套内建筑面积进行测量与复核，因而可以抑制开发商对购房者多计算面积的行为发生，有利于减少面积欺诈现象出现，有利于维护消费者的权益。

另外，按照规定，当面积误差比绝对值超过一定比值消费者可以退房，但是由于部分开发商有意增大公摊面积，导致虽然住宅套内面积明显不符，但是总的建筑面积却被控制在约定范围之内，由此而造成购房者难以退房。

还有，现在的物业管理费和供暖费等都按照建筑面积收取，而公摊的建筑面积显然是不需要供暖的，这样就等于是向业主多收取了供暖费等费用。

像北京市这样实行住宅销售按套内建筑面积计价之后，当住宅面积误差比绝对值超过一定比值，购房者就不会因为受到欺诈而难以行使退房权，同时也用不着再为公摊的建筑面积缴纳原本无需承担的费用了。

在原有住宅销售按建筑面积计价情形下所以容易出现面积欺诈现象，是由于在原有计价办法之下，在公摊的建筑面积计算上存在着信息不对称现象，即开发商对公摊的建筑面积情况一清二楚，而购房者却对其真实情况一无所知，这样一来开发商就很容易利用其信息掌握上的优势对购房者实行面积欺诈，以损害购房者利益为代价不道德地增加自身利益。

而像北京市这样实行住宅销售按套内建筑面积计价，让购房者能够自行测量与复核住宅面积，有利于破除开发商与购房者在住宅面积计算上的信息不对称格局，从而能对开发商实施面积欺诈行为起到制约作用。

其次，放眼海外，以套内面积计价也是国际上通行的做法。

从这个角度来看，也算顺应了国际潮流。

对公有共用面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，一般购房者很难对此有透彻的了解。

因此大多数市场成熟的国家在房产交易中都以套内面积计价。

这是大势所趋，我国迟早也将采取这种计价方式，重庆和北京只是先行一步，接下去很有可能将会在全国推广。

贵州、海南、四川等省份及广州、柳州等城市，都曾经进行过按套内面积计价的试点。

其三，这一计价方式有利于土地集约利用。

因为按套内面积计算房价，将使公摊成本没有办法直接计入销售价格，进而会迫使开发商努力提高住房的得房率，控制公摊面积。

这样一来，就能在客观上提高土地的使用效率，符合城市土地集约节约化利用的国策。

二、可能引发负面连锁反应
令人们担心的是，游戏规则的突然改动，会不会引发出各种各样的负面连锁反应？
首先，双重计价标准将会导致统计上的混乱。

从时间上看，此次新规只适用于新建商品房，但对于存量商品房则继续适用按建筑面积计价的规则，这样一来，同一城市里的住房价格统计就会出现混乱，上文所说的鸡同鸭讲的笑话就可能在现实中出现。

从空间上看，此次新规只适用于北京，就算将来逐渐推广到全国，也是一个一个城市推广，这样的话，国家统计局每月推出的全国70个大中城市的房价将如何进行纵向比较呢？从房屋性质上看，此次新规不适用于经济适用房和两限房，但包括上海在内的许多城市在统计住房均价时也包括经适房和限价房，结果统计出来的均价就会失真。

从销售面积上看，如果有的城市算建筑面积，有的城市算套内面积，统计口径失之毫厘，全国住房销量的统计结果将谬以千里。

其次，新规出台后，包括政府有关部门、开发商和房产中介在内的许多相关方面的电脑程序都必须要重新修改，所有的开发商的章程也都要修改。

这其中的巨大成本又该由谁买单呢？
第三，如果按套内面积计价，那在维修基金的使用上公摊部位该如何计算？物业管理费又该按照什么标准缴纳呢？目前在产权交易时很多税费都按建筑面积缴纳，物业管理费也是按照建筑面积缴纳的，新的计价方式是否也应该修改呢？如果不修改的话，那不是制造更大的混乱吗？如果要修改的话，那为什么到现在还迟迟不见动静呢？
第四，如果按套内面积计算，公摊面积的所有权还算不算是业主的呢？过去因为业主购买的是包括公用面积在内的建筑面积，所以每个业主都享有一部分公摊面积的所有权，新规却让人感觉公摊面积将不属于业主了。

这样一来，业主在公摊面积上的权利和责任将反而更加模糊，不利于公共区域的管理和维护。

第五、“诱导”公摊面积缩水
显然，过去开发商可以利用说不清楚的“公摊面积”来为自己谋取利益，还有很大的积极性来建筑公共部分，现在则可以采用只扩大套内面积的手段，大幅缩小公共建筑的建设规模了，结果将造成小区的公共建筑减少，降低整个小区的居住质量。

毕竟重庆的经验表明，如果房价按套内面积计算的话，几乎所有新建商品房的公摊面积都会“自动”缩水30%左右，虽然土地利用率是提高了，但因公摊面积缩水而引起的商品房预售纠纷也日益增多。

因为开发商可以通过缩小电梯间、楼梯间面积，做成一梯多户等许多方式轻松减少公共区域面积，但这样一来，很容易影响到居民正常的生活，难以想象省之又省的电梯间挤了三五个人之后，是否还有立锥之地？而过窄的楼道导致许多大件家具无法运入室内时又该怎么办？
三，购房者：怎样才能明明白白买面积
俗话说，买的没有卖的精。

让购房者担忧的是，假如原来建筑面积100平方米的房子，单价为1万元，现在按套内算变成90平方米了，开发商把单价变成1.2万元，最后总房价可能变成了108万元———如此一来，倒霉的还不是购房者？对此，杨少锋提醒购房者，买房时一定要明明白白买面积。

具体而言，要明确以下三点：
首先，要明确公用分摊建筑面积。

按套内建筑面积计价时，公用分摊建筑面积虽不影响房价，但并不意味着对买房人来说无关紧要。

因此，在购房合同中，明确约定公用分摊建筑面积的大小以及计入分摊的公用部位是十分重要的。

对此，《商品房销售管理办法》第十八条规定“按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。

其次，要明确公用分摊建筑面积误差的处理方法。

《商品房销售管理办法》中已规定了按套内建筑面积或者建筑面积计价时，买卖双方对合同中载明的约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

对此，买房人可以与开发商在合同中约定援用。

而对公用分摊建筑面积的误差处理问题，买房人既可以要求单独订立处理公用分摊建筑面积误差的合同条款，也可以将公用分摊建筑面积误差统一纳入房屋建筑面积误差的处理方法之中。

最后，要明确房屋建筑面积误差的处理方式。

实际购房当中，无论采用何种计价方式并不影响开发商的售房总价，所不同的往往不过是购房人的心理因素而已。

正因为房价在各种营销方式中仅仅是“换汤不换药”，所以，当公摊建筑面积“缩水”，房屋建筑面积同步减少时，买房人常常由此产生新的心理不平衡，即房屋总价应当相应减少。

然而，如果买卖双方约定按套内面积计价，那么公摊建筑面积“缩水”导致的房屋建筑面积减少，则不会对房价产生任何影响。

因此，买房人如认为必要，还可以要求在购房合同中约定房屋建筑面积误差的处理方式，以免在纠纷发生时莫衷一是。

四，专家认为：实质房价并无增长
上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，在其他因素不变的情况下，这一计价方式的变化会造成统计意义上的房价提升。

根据专家提供的公式，建筑面积单价乘以建筑面积，再除以套内面积即可得出套内单价。

比如，一套建筑面积每平方米1万元的住宅，以得房率85％计算，套内面积每平方米约11700元，而以得房率70％计算，套内面积每平方米约14280元，也就是说，按套内面积计价将使住房价格上涨17％至42％。

虽然从数字上看，北京房价似乎又将大大提升，但业内人士表示，新规定仅改变了计价方式，对契税、买卖方式无影响，实质上看并不会助推房价。

北京市房地产协会副秘书长陈志认为，建筑面积的公式计算跟价格无关。

某个楼盘怎么定价，市场怎么买卖，这些基本面的东西并未发生变化。

对于购房者来说，均价数据只是概念意义，反映的是一个城市的价格水平，实际上还是要看具体某个地段或楼盘的价格。

对于想要购买某套房子的消费者而言，房屋总价是不变的。

印花税、契税由于是按照房屋总价百分比来计算，也不会发生改变。

“现在这个政策应该是对过去政策的重申，而且是强调所有购房者在签合同时，必须要让开发商在合同中写明套内面积多少。

”陈志表示，过去公摊的公式很复杂，往往消费者不知道自己这套房子摊了多少面积，通过这个办法以后，买房人可以清楚自己花多少钱买了多少使用面积。

按套内计价方式计算虽是改变了一下计价方式，并没有改变房地产本身的价值，但他保证了消费者的知情权，有利于房地产市场交易的公平进行，对土地的利用率也将有效提高，但相关的法律法规却急待颁布。

北京的成功经验必将进一步推广到全国，造福所有的购房者。

资料来源：凤凰网，金融界网
中国新闻网
以套内面积计价的利与弊
班级：工程管理二班
学号：2007010400081
姓名：阿萨德。