2007_深圳中原_温馨花园_前期策划报告[前期_中心区_水景]
【策划方案】XXXX年深圳中原最佳策划项目决赛报告421474
困难年年有，今年特别多？
所以
面对 我不想谈
困难时，棠樾是如何应对的。
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我想反思是
遇到 为什么棠樾每年都会
这样的问题？
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2010年，棠樾注定不凡！
因为 我们不但成功应对了种种难题， 最重要的是 我们找到了一直困扰棠樾的解决之道！
但是， 进入2010年，我们发现 棠樾存在四大难题。
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1、区位认知尴尬
2009年，棠樾区位价值认同度仍然偏低，屡屡成为制约客 户最终决策的瓶颈。 如何分享土地红利，始终是横亘在棠樾面前待解决的重要课 题。
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2010年，棠樾做了三件事情！
① 确立了棠樾整体的开发主题！
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2008-2009 在东方 生活当以境界甄别！
2008年 “现代东方美墅”+“三大中央别墅区”
“三大中央别墅区”借势启动陌生区域运营 与奥斯卡美学大师叶锦添大师的嫁接传递中式元素的运用及东方生活美学
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策划万科棠樾
事业一部·黄奇锋 ShenZhen.1.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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推售计划
阳光棕榈园2003年推售策略（下半年）第一部分：各阶段划分 (2)一、阶段要点 (2)二、阶段买点整合 (2)三、阶段细分 (4)第二部分：阶段策略 (5)一、总体策略综述 (5)二、分阶段策略 (7)1.整体铺垫期 (7)2.开盘热销期 (9)3.销售巩固期 (11)第三部分：各阶段媒体策略及主要诉求 (14)第四部分：整体费用统计 (16)附录 (17)一、社区英语活动整体策划案 (17)二、三期开盘震撼促销方案 (23)深圳中原物业顾问有限公司2003年6月6日第一部分：各阶段划分二、阶段要点根据目前对三期整体节奏的把握，结合三期的各项配合的工程进度，中原将阳光棕榈园2003年下半年的总体策略划分为三个大的阶段：➢整体铺垫期：06.02～08.07三期的整体造势➢开盘热销期：08.08～09.19开盘震撼销售➢销售巩固期：09.20～年底巩固销售，进一步实现销售目标二、三期核心卖点整合三期在规划、户型卖点上其实无突破性的、能够引领市场的震撼性卖点，因此，整个三期需要在卖点整合上重新规划，提出打动市场、感染客户的主张：1.阳光棕榈园社区文化——社区经典➢社区文化一直让阳光棕榈园引以为傲，下半年继续推广阳光棕榈园之社区文化，让社区文化成为连接客户情感及实际购房动机的最好的桥梁，通过“情感”的营销，让客户难以舍弃；通过“建设深圳市第一个英语文化社区”整体营销活动，深化阳光棕榈园社区文化的张力，使之成为“情感”营销的另一强有力补充；2.入户花园的深度释放——高层建筑多层化·创意空间魅力从整个片区的竞争对手的户型分析入手，真正能够在户型设计上与阳光棕榈园三期分庭抗礼的楼盘几乎为零，在户型设计上面优势的最大化推广利用，将会是三期的一大主攻点：➢建筑规划与户型规划的完美结合，入户花园与地中海休闲文化相协调，旨在提倡一种“都市休闲”的居住气息；➢本项目三期主要户型特色——入户花园，一改中高层楼盘逼仄、拥挤、缺乏交流空间的弱点，使住户身处高层却如同生活在多层的大空间里；而且，在入户花园的利用上，创意组合，充分体现空间的无限魅力；3.“阳光棕榈园全新纯美三期”震撼推出➢强调全新，避免造成旧盘、没有突破的感觉，把三期作为一二期的升级版、完美版进行推广；➢纯美：表现在三期的整体以“水”为主要联系的纯美规划，与波托非诺的“纯水岸”有异曲同工之妙，在规划上去“完满”阳光棕榈园；4.特色营销的补充——网络营销、漫画营销的继续利用➢网络营销、漫画营销为一二期的成功起到了不可磨灭的辅助作用，在三期的策略定位上，继续在网络方面、漫画方面做辅助性的推广，作为三期的另一大营销卖点；三、阶段再细分第二部分：阶段策略一、总体策略综述1.主流推广为主，辅助推广为辅一二期的媒体推广策略经验告诉我们，主流媒体的主流推广是展开整体销售的最好平台，主流卖点应该在主流媒体的主流推广时机推出；而辅助性推广如网络推广、漫画推广、口碑推广、活动推广可以作为主流推广的有力补充，为项目销售添砖加瓦。
花园改造策划书范文3篇
花园改造策划书范文3篇篇一《花园改造策划书范文》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。
本花园目前存在布局不合理、植物搭配欠佳、设施陈旧等问题，不能满足业主的需求和期望。
为了提升花园的整体品质和美观度，给业主提供一个更加舒适、宜人的休闲空间，特制定本花园改造策划书。
二、项目目标1. 打造一个美观、舒适、具有特色的花园。
2. 合理规划布局，增加休闲和活动区域。
3. 提升植物景观效果，丰富植物种类。
4. 更新和完善花园设施，提高使用便利性。
三、改造内容1. 布局调整重新规划花园的道路、休闲区、种植区等，使空间利用更加合理，人流更加顺畅。
2. 植物景观（1）移除部分生长不良或不适合的植物。
（2）增加一些观赏性强的花卉、灌木和乔木，营造丰富的层次和色彩。
（3）打造特色植物景观，如小型花坛、花境等。
3. 设施更新（1）更换破旧的桌椅、灯具等设施。
（2）增加一些休闲娱乐设施，如秋千、滑梯等。
（3）安装灌溉系统，保证植物的良好生长。
4. 地面处理（1）修复损坏的地面铺装。
四、实施步骤1. 第一阶段：设计方案（1）与专业设计师沟通，确定花园改造的整体方案。
（2）根据方案进行详细的规划和设计。
2. 第二阶段：施工准备（1）采购所需的材料和设备。
（2）安排施工人员和施工时间。
3. 第三阶段：施工阶段（1）按照设计方案进行施工，包括布局调整、植物种植、设施安装等。
（2）确保施工质量和进度。
4. 第四阶段：竣工验收（1）对改造后的花园进行全面检查和验收。
（2）根据验收情况进行整改和完善。
五、预算安排预算主要包括设计费用、材料费用、施工费用、设备费用等，预计总费用为万元。
具体预算如下：1. 设计费用：万元。
2. 材料费用：万元。
3. 施工费用：万元。
4. 设备费用：万元。
六、效果评估七、注意事项1. 施工过程中要注意安全，避免对周边环境造成破坏。
2. 合理安排施工时间，尽量减少对业主生活的影响。
某城市花园前期策划方案
14000
全市全市套套数数新增供供求比求比
6.00
12000
5.00
10000
4.00
8000 3.00
6000
2.00 4000
2000
1.00
0
0.00
Dec-06 Jan-07 Feb-07 Mar-07 Apr-07 May-07 Jun-07 Jul-07 Aug-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dec-07
100%
可售套数
成交量（套）
消化率
80%
60%
15000
40%
10000 20%
5000
0
0%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
07年全市一手住宅成交均价为13319.8元/平 米，较06年上涨了44.3％。
从单月走势来看，上半年价格基本都控制在
每平米15000元以内，单月价格在8月份达 到最高峰，突破了19000元，9月以后 价格开始回调。
4994 2383 2.10
4784 1726 2.77
12775 2445 5.22
10000
8863
新增供应
成交量
供求比
全市成交套数
全市成交套数
2006年2007年 Nhomakorabea8000
6947
6000 4000 2000
3679
5032 3994
3748
5489
2816 2240 2383
2445
1726
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
中原地产策划方案万科红
与相关行业合作伙伴合作，共同举办活动或提供 优惠，以此提高品牌知名度和吸引更多潜在客户 。
价格策略制定
定价目标
01
根据项目特点、市场情况、客户群体等因素，制定合理的定价
目标，如利润最大化、市场占有率最大化等。
价格策略
02
根据定价目标，考虑成本、竞争状况、客户需求等因素，制定
相应的价格策略，如高价策略、低价策略、成本加成等。
产品定位
定位为高端住宅
万科红项目定位为高端住宅，主 要面向中高收入阶层，注重居住
品质和舒适度。
城市核心区域
项目位于城市核心区域态宜居
注重生态环保，打造宜居社区， 满足居民对健康、舒适和环保的
需求。
产品设计
建筑风格
采用现代简约风格，注重建筑美学和空间设计， 提升住宅的品质感。
采用绿色建筑技术，如太阳能、雨水收集等，降低能源消耗和环境 污染。
05
营销策略与推广
营销渠道选择
1 2 3
线上渠道
利用社交媒体、网络平台、手机APP等线上渠道 进行广告推广，吸引潜在客户的关注和咨询。
线下渠道
通过户外广告、宣传单张、宣传活动等方式，在 项目周边区域进行宣传推广，吸引本地客户的关 注和到访。
价格调整
03
根据市场反馈和销售情况，适时调整价格，以保持销售稳定和
实现销售目标。
推广活动策划
宣传活动
举办宣传活动，如楼盘开放日、房展会、主 题活动等，吸引客户到访和关注。
社交媒体推广
利用社交媒体平台进行广告投放和内容推广 ，提高品牌知名度和在线关注度。
促销活动
推出促销活动，如折扣、赠品、抽奖等，刺 激客户购买欲望和提升销售业绩。
定位包装策划报告1
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、ＳＰ活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点,结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》,我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况,尽管存在部分别墅积压,但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间,综合素质优良的物业前景仍然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售,预计都会对本项目产生一定的影响，所以,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉,南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建,在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工，全部为别墅,约有20幢，项目东面的二期工程正在修建,包括会所、别墅及公寓,项目整体大约有７０幢别墅,三幢多层带电梯公寓。
怡景花园开盘策划方案 (2)
目录
CONTENTS
• 项目背景 • 开盘活动策划 • 销售策略 • 预期效果与收益 • 总结与展望
01 项目背景
CHAPTER
怡景花园简介
怡景花园是一个位于市中心的 高档住宅小区，拥有优美的环 境和完善的配套设施。
该小区规划合理，建筑设计精 美，注重居住体验和舒适度。
怡景花园将成为城市的新地标， 为居民提供高品质的生活环境。
未来发展计划
市场拓展
进一步开拓市场份额，加强与同行业 之间的合作与交流，提升品牌影响力。
产品升级
根据市场需求和客户反馈，持续优化 产品设计，提高住宅品质和附加值。
服务提升
加强售后服务体系建设，提升客户满 意度。同时，探索多元化服务模式， 满足客户个性化需求。
绿色发展
坚持绿色发展理念，积极采用新技术、 新材料，推动产业升级和节能减排。
总结词
价格策略是怡景花园开盘策划中的核心要素，直接影响到项 目的销售和市场竞争力。
详细描述
根据市场调研和项目定位，制定合理的价格策略，确保项目 在市场上具有竞争力。同时，根据销售进度和市场反馈，灵 活调整价格，以实现销售目标。
促销策略
总结词
促销策略是吸引客户和促进销售的重 要手段，通过各种促销活动提高项目 的知名度和吸引力。
谢谢
THANKS
项目自启动以来，历经市场调 研、规划设计、施工建设等阶 段。在设计上，注重绿色生态 理念，采用节能环保材料。在 施工过程中，严格把控质量， 确保工程安全。
自预售起，怡景花园销售额持 续走高，市场反响热烈。主要 得益于精准的市场定位、高品 质的住宅产品和良好的售后服 务。
在项目实施过程中，我们遇到 了一些挑战，如工期延误、成 本超支等。这些经验教训提醒 我们在未来的项目中要更加注 重风险管理。
中原物业深圳宝城22区项目分期开发策略
打分 10分
5
B
4 9 6 8
干
道
B
C
D
C
二期项目 E 灵芝公园
房地产E网
D
E
一期内部资源分析——景观/噪音
地块 景观 70% 5 6 8 7 10 噪音 30% 5 4 9 6 8
写字楼
小学 A 城 市 学 校 幼儿 园
权重 A B C D E
综合得 分 5 5.4 8.3 6.7 9.4
机动车道宽m 车道 机动车道宽m 车道 前进一路 22 6 22 6 创业路 16 4 23 6 新安路 12 3 23 6 公园路 12 3 15 4
路段
周边道路规划与现状对比一览表 现状 改造后
22区周边道路改造： 根据《深圳市宝安区新安旧城 BA102-04片区控制性详细规划》
房地产E网
公园路 灵芝公园 新安公园
非房地产热点区域 老区商业中心一级辐射 第一批旧改核心区 占据公园稀缺资源 周边配套成熟 交通通达性高
房地产E网
地缘分析——26区旧改
发展商 规划用地面积 计容积率面积 其中：住宅 商业 酒店 办公 中洲地产 98374 222000 0 141000 50000 32000
房地产E网
地缘分析——道路及公园改造（规划）
灵芝公园改造：（根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求 ）
根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设 球馆和其它健身场地。 在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”，游人 在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个“影视长 廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。 另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。
温馨家园小区项目可行性研究报告(经典版)
温馨家园小区项目可行性研究报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）第一部分项目概况一、项目名称温馨家园小区二、项目的地理位置该项目位于xx卫星城温园绿色生态居住区西侧，占地面积110000平方米，是温园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。
温馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，西北侧是京石高速公路（中间有90米绿化隔离带），小区限高12米。
三、社区交通条件该项目所在温园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路80米。
社区距京广、京九铁路2公里左右。
良乡机场可运营小型客机。
社区公交616直达西客站、长椿街，922通往前门。
917、971及多条小公共路线环绕社区。
四、供水条件良乡水质偏硬，距小区南2公里处有良乡第一供水厂。
目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水，目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。
温园居住区内温华家园小区有恒温为39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源。
生活污水可排入温园居住区内的污水处理站。
经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。
五、电力供应社区南侧建有黄辛庄变电站，温园居住区开闭站可双路供电。
六、通讯条件社区与市程控电话939局(10万门)接通。
七、工程地质及水利防洪社区地基承载力在9—12吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。
社区西南侧的刺猬河91年按照50年一遇洪水的标准治理完毕。
下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。
届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。
八、燃气供应及采暖温园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温度。
九、社区周边自然人文景观房山地区名胜古迹资源丰富。
有驰名中外的“世界文化遗产”xx人遗址，佛教胜地云居寺。
自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，距今有1000年的历史。
【房地产】中原：城市综合体开发战略宝城22区项目定位报告.pptx
新安老城区区间价格
深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140㎡）
盘源 鸿景园 冠城世家 香缤广场 御景台 新安湖花园
新安片区
套数 15 13 18 12 15
73
建筑面积(㎡) 1875.25 1690.07 1224.46 1560.80 1650.09 8000.67
深圳中原·事业四部
前提：项目销售周期08-10年 谁会为老宝城旧改项目买单？
08年，项目价格思考？
08年，项目客户思考？
深圳中原·事业四部
一、市场现在价格？
深圳中原·事业四部
深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧
2000-2006年深圳商品住宅供需量(万M2)
1000
961
900
901
总价(万元) 1461.51 1437.02 953.76 1564.62 1243.34 6660.35
单价(元/㎡) 7794 8503 7789 10024 7535 8324.42
2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。
深圳中原·事业四部
目前价格关系
根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：
深圳中原·事业四部
碧海中心区区间价格
2005年
2006年
1月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 11月 12月 2月 4月 6月 9月 10月 11月 12月
富通城一期I
富通城一Hale Waihona Puke I富通城一期I富通城一期I
圣淘沙一期富通城一期I
圣淘沙二期
富通城二期 6800
富通城三期 富通城三期
绿海名居 7700 8200
谁会为老宝城旧改项目买单？
园林水景施工组织设计(水池水景)
第一章总体工程概述一、工程概况工程名称：佛山市南海祈福南湾半岛S1—17地块二期园林工程建设地点：佛山市南海祈福南湾半岛小区内结构类型：园林建筑施工工期要求：90天。
工程概况：南海祈福南湾半岛S1—17地块二期园林承包工程位于南海丹灶镇祈福南湾半岛小区内，这是一座具有欧陆情怀、环湖而建的洋房及别墅群的优雅小区,整个小区风景优美宁静、高雅别致。
本工程完成后将与原有的整个小区组成一个功能齐全、风景优雅、环保的小区建筑物群.工程内容主要包括：A~Q区景观，主要以水池群水景为主，并包括二期洋房进出园路、入户平台、台阶工程的施工。
二、工程特点1、本工程涉及施工地域范围广，洋房土建施工尚未完成,存在场地移交及交叉作业的情况，必须与土建、市政及机电等其他单位的施工进行密切配合；2、施工工期紧迫，须编排严密的施工组织计划，并加强施工管理，合理安排施工，采取有效措施，才能使各项工作顺利开展；3、本工程主要为水池水景,且为石粉＋素砼基底、砖砌池壁，故结构、防水施工必须严格按照国家有关施工规范和设计要求进行施工。
第二章施工部署第一节施工准备一、技术准备（1）现场踏勘、收集有关资料;调查现场的交通情况，确定材料、机械、土方运输路线。
调查水源、电源情况：调查施工水源、电源的供应能力及接驳地点、线路距离；本工程由甲方提供水、电接驳点，现场施工前安装水表及电表进行计费。
收集气象资料，以便更好地组织施工，制定雨季施工措施及防洪措施。
了解本工程周围的物资供应情况：调查工程的所需各种物资来源单位的供应能力、价格、品种、质量、信誉等情况。
（2）图纸会审、设计交底；①项目经理部组织有关人员认真学习图纸，对工程的有关图纸进行审查，掌握和了解图纸中的有关细节。
②组织图纸会审，由设计人员进行交底，理解设计意图、质量标准及施工注意事项，准确掌握设计图纸中的细节。
(3）编制施工组织设计；①编制本工程的总体施工组织设计及关键工序的作业指导书。
②对重点项目编织施工方案及技术措施。
温馨家园策略案-房地产策划文案
2、下句则是对购楼者的指引----A、购四房者，当然对大家庭才有用； B、不是阿猫阿狗都能买的，非凡家庭才配得上；
3、上下两句语意清楚联贯，将僵硬的产品与活生生的业主有机的联系 起来，从而能带动整个项目的品牌力，同时非凡的反复使用也增加 了厚度和气势，两句缺一不可。
（一）销售不畅，真正的原因和问题的关键在哪？
（二）仅从环境这条路来演绎，到底能走多远？ 勉强走下去，时间成本值不值？
卷二
找准症结
反思：寻找销售不畅的关键
销售不畅
落定不积极
有购买力者考虑少 考虑者买不起
形象不深刻 形象误导
楼盘定位不清晰
找到啦！
说明：
“我有一颗美丽/醉人的心”确实无法给人以明确 的楼盘形象定位。因为，即使是一个略有规划的大众化 楼盘也完全可以如此自诩，8000元的价格很难被有钱人 接受就不足为怪了。
说明：这是宣告温馨新形象诞生的“出生纸”
稳重的颜色、如刀的语言，使人印象深刻，且 具有口号的冲击力，这样就完全与前期“温馨”的 广告风格径渭分明地区别开来，并引起准顾客的关 注和视线停留。
没时间不温不火了，这样只会毁了它。
第二步：20/4、25/4、30/4连续三 期系列稿
主标1：奢华的时代，简朴的价值 主标2：隔膜的时代，信任的价值 主标3：僵硬的时代，柔软的价值 副 标 ：心动就来体验 画面相应调整，其它不变。
第三步：对购房者心态更到位的把握
主标1：混聚的时代，群分的价值 主标2：微利的时代，增值的价值 主标3：急功的时代，渐入的价值 副 标：我来了，就住这 画面相应调整，其它不变。
说明：从物演绎到人，仍是不可忘怀的手段
估且认为40岁以上且有钱买四房者是成熟的。
中原逸丽华庭策划报告书(1)
目录前言 --------------------------------------- 3第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况 ------- 4一、宏观经济形势分析 ----------------------- 4二、运行特征 ------------------------------- 7三、供给状况 ------------------------------ 12四、销售状况 ------------------------------ 13五、价格走势 ------------------------------ 14六、深圳商品住宅市场客户需求分析 ---------- 15（一）客户基本特征 --------------------- 15（二）购买时间置业次数 --------------- 19（三）购买区域的影响因素 --------------- 23（四）对住房的基本要求 ----------------- 26（五）付款方式和月供款额 --------------- 38（六）对物业的设备要求 ----------------- 42第二部分： 2000年市场趋势展望 ----------------- 46一、总体态势分析 ------------------------ 46二、趋势展望 ---------------------------- 47第三部分：福田区商品住宅区域状况分析 ---------- 50一、片区范围定义及概况简介 ---------------- 50二、福田区高层住宅市场分析 ---------------- 54三、香蜜湖片区概况分析 -------------------- 57（一）香蜜湖片区基本概况 --------------- 57（二）香蜜湖片区住宅市场现状概述 ------- 58（三）香蜜湖片区住宅市场楼盘特征分析 --- 59（四）香蜜湖住宅物业发展优劣势分析 ----- 64四、景田片区概况分析 ---------------------- 70（一）景田片区基本概况 -------------------- 70（二）景田片区物业类型状况 ---------------- 71（三）景田片区物业类型分析 ---------------- 72（四）景田片区商业类型及网点分布 ---------- 73（五）景田片区未来规划 -------------------- 74（六）景田片区商品住宅市场客户需求分析 ---- 77（七）景田片区现存问题及应对建议 ---------- 78（八）景田片区的市场走向 ------------------ 80（九）景田片区内竞争概况分析 -------------- 82总结 ------------------------------------ 108前言本报告是在实地调查及资料收集的基础上对深圳商品住宅市场进行分析研究，重点针对本项目所在的福田区，尤其是香蜜湖片区、景田片区的商品住宅市场进行调查分析和前景预测，以期为本项目的定位和日后的销售推广策略提供市场依据和有效的启示和借鉴作用。
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深圳中原事业四部 二级市场策划品控中心
温馨花园前期策划报告
本报告的研究思维导图
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Guidelines 1
寻找价值
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Guidelines 2
客户认知
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Guidelines 3
引爆点法则
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三山环抱，这是城市的一片净土
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立新水库
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绿茵葱葱，这是大地的一抹清香
广州白云机场
深圳宝安机场 珠海机场
香港机场 澳门机场
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 2 • 规划改变生活
城市规划发展
很明显，福永规划是期望发展成综合型的空港经 济体々那么，相对于福永现状，至少需要3－4年 的时间才能初见成效。
高规格 航空商贸、金融商业、文化娱乐、完善的商业、共建、教 育配套、“航空城”空港经济等 和宝安西乡、沙井松岗不同，福永的整体规划体现出“低 起点，高规格”特色，这意味着，规划对区域价值提升至 少需要3－4年时间才能初见成效，要想达到一定的规模效 应也需要5年时间以上。 低现状 城市产业结构并不合理，第三产业的比重严重缺乏々城 市发展缺乏整体规划，工业区与生活区混杂々区域内在 售楼盘均以中低档居家型楼盘为主，住宅形象较差
在“六港合一”的影响下，区域发展必将呈现〆高端化、商务 化、商贸化、商旅化四大特征，区域价值将发生质变。
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面对区域高端化、商务化、商贸化、商旅化的四大特征， 区域住宅市场的辐射力也将大大增强，那么我们如何审视， 在区域价值下，住宅发展的契机？
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寻找价值
CHAPTER 3
• 审视住宅价值
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这些，是我们的疏忽，还是规划的遗漏？ 这一切，我们必须找到答案……
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寻找价值
CHAPTER 2
• 规划改变生活
温馨花园前期策划报告 CHAPTER 2 〄 规划改变生活
规划位置——在西部整体规划中，福永位于宝安 中心组图和西部工业组团的接合部位。
宝安中心组团定位：——西部发展轴综合服务中心，全市重要物流基地。
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航港高尔夫
凤凰山
的凤 重山 要福 篇水 章， 这 是 历 史
在一个缺乏积淀的城市，
在一片渴望资源的热土，
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每一个深圳人都知道，山、湖、林、海意味着什么，
每一个深圳人都清楚，叠翠GOLF，又代表了什么，
但是，很少有人知道， 在宝安，在福永 这一切都可以信手拈来……
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寻找价值
CHAPTER 1
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规划目标
变化过程
城市现状
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那么，如果按照目前规划，未来几年后福永的区域价值
将如何？我们不妨先来个展望……
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寻找价值
CHAPTER 2 • 规划改变生活
未来区域价值展望
福永将面临前所未有的机遇，产业结构将全面调整。
《深圳滨海国际航空城综合发展规划》—— 宝安滨海西岸要围绕“两港”规划发展，构 建以新安为核心的中心区、以西乡为核心的 海港城、以福永为核心的航空城，实现以总 部经济、海港经济、临空经济为主的具有国 际水准的临港城区。
宝安组团规划出台: 1、宝安中心组团〆新安、西乡、福永南，总面积162.1帄方KM，2020年人口控制规模100万人，2020年建设 用地面积84,6帄方KM，功能定位西部发展轴的综合服务中心，物流基地。以房地产、商贸服务和金融为主 现代服务业，以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务为主现代物流业。 2、西部工业组团〆沙井、松岗、福永北 3、西部高新组团〆公明、光明、石岩 4、中部综合组团〆龙华、观澜、坂雪岗
社区娱乐中 心
体育活动中 心
社区公园
地 铁
图书馆
文化娱乐中 心
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 2 • 规划改变生活
经济增长点——“航空城”——空港经济时代 深圳航空城——将是未来珠三角的空港经济中心
2007年５月，深圳航空城正式落户福永，整体规划已全面启动。 航空城包括〆机场、基地航空公司、物流园区、工业园区、保税区、办公、生活及配套区、星级 酒店等重要功能设施 。最终形成以机场为中心，辐射半径达30-50公里的综合性、多功能、集约 型、高效益的新型都市化区域。功能偏向”临空商业“和”临空商务“
深圳机场
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 1
关键词〆老城 机场、工业
福永房地产市场简述 城市发展——规划市结构也体现
出西部工业城市的整体
特征〆规划混乱，工业 区、居住区混杂，居住 氛围较差、生活配套资 源较少。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 1
城市生活圈内高端住宅的整体供应：
深圳西岸07年高端物业供应分析〆
07年高端物业供应约27万帄米，竞争不激烈。 深圳西岸的高端物业市场仍处于发展初期。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 3 •审视住宅价值
城市生活圈内高端住宅的整体供应：
深圳西岸08年高端物业供应分析〆
08年供应约125万帄米，低密度与高密度产品同时放量，竞争激烈。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 2 •规划改变生活
经济实力——世界500强企业设厂，使城市 经济实力逐步提升
福永已规划并正在加紧建设 成为深圳的高新科技园区， 这是深圳“二次创业”开发 建设的热点之一，也是市政 府和区政府重点扶持项目，
目前，已有11家世界500强企 业在福永设厂。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 2 • 规划改变生活
关键词〆老城 机场、工业
福永房地产市场简述 供应结构——市场水平较低，供需缺口较大
〄 目前福永新增楼盘供 应几乎没有，从已售 楼盘分析中，我们不 难看出，住宅均以中 低档楼盘为主，且经 常有烂尾项目出现， 如金石雅苑等，区域 住宅形象较差。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 1
关键词〆老城 机场、工业
温馨花园前期策划报告 CHAPTER 3 • 审视住宅价值
依靠区域规划推断，空港经济的辐射半径将是 珠三角区域内的高端商务、商贸、商旅人群
城市生活圈
是长期与空港经济发生 关系的区域内商务、商 贸人群，客户辐射区域 以西部组团为主，辐射 半径遍及全市。
核心居住圈
核心居住圈是以福永为 中心，长期居住在福永 区域内的消费人群，他 们可分为低、中、高三 种消费人群，高端消费 人群多以工厂主、私营 企业主、本地人为主， 他们对住宅的需求主要 体现在改变现有环境， 从居家型向舒适型转变 他们的需求多为第一居 所。
城市生活圈内高端住宅的整体供应：
深圳西岸未来两年内高端物业供应分析〆
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 3 • 审视住宅价值
城市生活圈内高端住宅发展的趋势：
低密度产品
以招商、万科为代表的大型品牌 开发商主要开发低密度产品，是 典型的低密度豪宅项目，主要依 靠城市资源或山体景观资源，属 于第二居所。
2006年2月[福永法定图则草案]
城市改造——城市定位为福永配备了完善的 商业、公建、教育配套。
立新湖
〄 草案中福永规划较为完善， 体育馆、图书馆、教育、展 览等々其中商业配套占据较 大的比重，因其地理位置优 越（航空、港口），未来发 展商机无限、潜力巨大。
住宅
商业及办公 展览业 公园、绿地
综合医 院 青少年活动 中心 展览中心
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供应结构——市场水帄较低，供需缺口较大
相对于宝安其它街道，福永的房地产发展水帄较低，区域内供应量非常 少，而且区域内在售楼盘均以中低档居家型楼盘为主，住宅形象较差。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 1
关键词：老城 机场、工业
在宝安、西乡、沙井、松岗等城市迅速变化的同 时，“西部大开发”的浪潮似乎没有泼到福永这 片热土，“福永印象” 依然没转变。
商务型公寓
以宏发领域为代表的高端楼盘， 目前已经展现出较强的商务化特 征，未来此类型高端项目主要是 要适应宝安中心区商务化发展的 需要，属于城市发展型豪宅，且 均为高层产品。
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温馨花园前期策划报告
那么，相对于城市生活圈，城际生活圈又会为我们带来哪些 价值？
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 3 • 审视住宅价值 广州
中心区集中放量约106万帄米，已演变为名副其实的豪宅板块。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 3 •审视住宅价值
城市生活圈内高端住宅的整体供应：
深圳西岸09年高端物业供应分析〆
09年供应约105万帄米，竞争激烈，宝安中心区仍是高端物业的主角。
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 3 • 审视住宅价值
温馨花园前期策划报告 CHAPTER 1
关键词〆老城 机场、工业
福永房地产市场简述 经济特色——工业、物流业带动
福永街道一直以来都是凭借机场 资源，发展工业与物流业，并以 此作为城市发展的支柱产业。
本项目
全街道总面积56帄方公里， 下辖辖有兴围、福永等12 个居委会，总人口 约46万人，其中户籍人口 1.5万，外来人口44.5万々 福永地理位置优越，交通 便捷，拥有国内罕见的海 陆空立体交通网络。
核心居住区内住宅类型：区域内在售项 目均以中低档楼盘为主，
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温馨花园前期策划报告 CHAPTER 3 • 审视住宅价值
核心居住区内住宅市场的缺失：缺乏高端楼盘 带动，造成物业类型和供应结构的缺失。
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物业类型缺失 高端项目供应量为零，反映了区域内住宅市场对高端产品的 消化能力较差，从侧面反应了城市化水平相对较低，高端项 目的成长环境较差。 产品结构缺失 以豪宅标准计算，区域内144㎡以上产品供应量非常少，大多 集中在金域豪庭、时代锦苑等较高档楼盘的顶楼复式单位。