花园洋房基础知识(1)
花园洋房基础知识
五层66平方米
退台方式
花园洋房户型的演变
阳台
阳台 一半阳台作为阳光房
阳光房
退二层阳光房为露台
三层阳台作为阳光房 退三层阳光房为露台
四层
两层 露台
三层
退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园）
南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台 的屋顶形成南向露台；
二至四层层层递退，户户有露台和阳光房； 总面宽达到15米以上，南向采光面大； 立面形态层次丰富立体。
室外空间的接触面
露——更多的室内空间暴露给自然
花园洋房户型的演变
花园洋房户型的发展演变
舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。
形态功能
地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧——金地格林郡
顶层三跃层复式——苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房——上海万科白马花园
退台方式
退台方式新颖多变——成都万科金色家园 南北露台交错退台——无锡万科东郡
其他楼层赠送露台，景观性更好
花园洋房的缺点
由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大
层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在0.8~1.0之间（对于开发商而言）
户均面积较大，总价较高
洋房产品概念特征总结
洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于 普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。
洋房住宅产品
洋房产品的概念与特征 洋房产品的价值分析 花园洋房的演化概况 常见洋房产品的分类
洋房产品的概念与起源
中国的花园洋房源于上海，自１９世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是 西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅，而且坐落在
花园洋房及情景洋房专题
成功案例二：某创新情景洋房项目
项目在规划阶段未能充分考虑居住者的实际需求，导致部分户型设计不符合市场趋势。
规划不合理
小区内的生活配套设施不完善，不能满足业主的基本生活需求。
配套设施不足
物业管理团队服务质量差，业主投诉较多，导致物业费收缴率低。
物业管理问题
项目在市场定位上不够准确，定价过高，使得潜在购买者望而却步。
02
花园洋房及情景洋房的设计与建造
设计理念
回归自然
花园洋房和情景洋房的设计理念强调与自然的和谐共生，通过引入自然元素，如绿植、水景等，营造出一种回归自然的感觉。
人文关怀
设计时充分考虑到居住者的生活习惯和需求，提供舒适、便捷的生活空间，满足人们对美好生活的追求。
历史与现代的融合
在保持传统建筑特色和历史风貌的基础上，融入现代设计元素，使建筑既有历史的厚重感，又有现代的时尚感。
市场定位不准
失败案例
06
花园洋房及情景洋房的挑战与对策
市场风险与对策
总结词：市场风险是花园洋房及情景洋房面临的重要挑战之一，包括市场需求变化、竞争加剧、政策调整等因素。
总结词
设计创新和差异化竞争是花园洋房及情景洋房在市场上脱颖而出的关键。
详细描述
随着房地产市场的竞争加剧，花园洋房及情景洋房需要通过设计创新和差异化竞争来吸引消费者。这需要开发商在产品设计和规划中注重创新思维，结合市场需求和消费者偏好，打造独特的产品特色和卖点。同时，关注建筑风格、景观设计、室内装修等方面的细节，提升产品的品质和价值感。通过设计创新和差异化竞争，花园洋房及情景洋房能够更好地新与差异化竞争
总结词
政策法规与合规问题是花园洋房及情景洋房开发中必须关注的重要方面。
花园洋房(情景花园洋房)讲义
花园洋房的变迁——地域
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消 费习惯的差异……决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必 须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
对日照要求非 常高，一定要 正南正北 ， 建筑间距大， 户型方正，大 面宽，建筑面 积较大
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L/O/G/O
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人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
花园洋房的变迁——时间.
花园洋房的诞生
花园洋房的成长
花园洋房的成熟
2002
代表作品： 万科四季花城、城市花园 具体特征： 退台基本集中在南面， 外立面以单色为主
2005
代表作品： 万科水晶城、顺驰美澜湖 、 金科天湖美镇 具体特征： 建筑风格以现代为主，前园 后院，大面积等
2008
代表作品： 复地别院、金科十年城、金 地格林郡等 具体特征： 面积两级分化、大面宽、顶 层跃两层、错层，客厅挑空、 一二层均带地下室
当代花园洋房的概念
广义的花园洋房已不再是别墅， 称之为Garden House 或者 Garden Apartment更贴切， 是介于别墅和普通公寓之间， 为六层以下多层板式建筑。其 建筑风格以欧陆古典式、英国 乡村式、西班牙式、中西混合 式为主，强调景观、园林规划 较好，绿化率比较高，普遍在 远郊一带，形成有一定规模的 社区。一般一层赠送花园，顶 层赠送阁楼或露台。
花园洋房专题研究
Content1. 花园住宅的种类--------------------------------------------------------12. 空中花园的发展趋势----------------------------------------3. 空中花园的设计法则--------------------------------4. 花园洋房个案---------------------------------------------Twenty Niagra in TorontoAustin Shoal Creek15 Waddell in Atlanta, GeorgiaParkview Senior Apartment in CaliforniaBlock 588瀛海名居金地格林小镇顺驰苏州凤凰城空中花园住宅产品1.空中花园的种类空中花园的种类构成，基本上可分为以下几类：1.顶层空中花园：一般可设置成公共的花园空间，也可是顶层住户的独享空间。
相关绿化配置可设置假山、喷泉、休闲室、甚至空中泳池等豪华设施；2.塔楼空中花园：在塔楼设计的塔楼平面部分，一般是住户共享的公共空间，在配置的时候，应着重考虑多设置一些老人休息、儿童玩乐的设施；3.退台空中花园：一般是住户的独享空间，并且该项目周围应该有比较好的自然景观，退台花园不但自成一体，还要与自然环境有效结合，才能取得明显的效果；4.空中架空层花园：一般采用在高层项目里面，即牺牲建筑面积，以5-8层为单位设计架空层。
它实际上是塔楼平面空中花园的放大与叠加，但在设置时注意不要与塔楼空中花园雷同，因为此种花园是为强调沟通与改善生活品质而设，要注意花园的文化品位；5.空中连廊花园：一般采用在高层项目里面，有两栋高层在空中以连廊形式连接，在连廊里设置花园；6.阳台空中花园：是将阳台功能扩大，从而形成私家花园；7.内部空中花园：是套型内部牺牲一部分面积，形成入户花园。
花园洋房(情景花园洋房)全解
花园洋房的要素
花园 洋房
从宏观层面：诸如中心绿地、 广场、组团绿地、楼间庭院 等等。 从微观层面：属于每户业 主私有的花园或者类似花园 的室外空间，这更是花园洋 房这种住宅产品的设计核心 和精髓。 例如地面层的庭院、地下 或半地下庭院，二层及以上 层的入户花园、较大面积的 阳台、露台、屋顶平台、屋 顶花园等等。
对日照要求不 高，东西、南 北向排布均可， 可做成一个 “U”字型的组 团，形成围合 式布置，全部 向中心退台
花园洋房VS别墅
价格和位置
从价格上看，花园洋房的价格低于同 地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人 眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别 墅更接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层 层退台的布局，这些都有效的拉进了 邻里之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园 洋房的生活便利性要优于别墅。
由于每层都要退台，建 筑基底面积较大，建筑密 度也相应变大 层数一般在四~五层，容 积率做不高，一般在 0.8~1.0之间（对于开发商 而言） 户均面积较大，总价较 高
花园洋房的优点
花园洋房的缺点
Description of the contents
花园洋房的变迁——时间
景观环境
花园洋房将花园的概念引入其 内，同样具备对周边景观环境 的依赖性。
花园洋房的优点和缺点
一般一层只有两户，居住密度 相对多层要低； 外观上花园洋房更具有创造空 间，每户通过退台，空间错落 等手法，户型均有变化； 花园洋房将室外的景色引入室 内，讲究室内外空间的衔接协 调，一般一层带花园，其他楼 层赠送露台，景观性更好
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花园洋房（情景花园洋房）
——万科水晶城
什么是花园洋房 花园洋房有何特点-
什么是花园洋房花园洋房有何特点?导读:本文介绍在房屋买房，选二手房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
花园洋房是到底是什么样的呢？很多购房者一定都听说过这个名词，但是可能并不是的了解。
今天小编就为大家具体介绍一下花园洋房的具体特征，希望能帮助大家深入全面的了解什么是花园洋房！下面我们就来一起看看吧！一、花园洋房的定义花园洋房源于上海，过去就是指一种带有花园草坪和车库的独立式平房或二、三层小楼。
花园洋房的容积率很低，一般容积率都不会超过1.0，而且从字面意思就可以看出，花园洋房每户都会配有一个花园，这种外国式建筑风格的住宅就被称为花园洋房。
现如今的花园洋房和过去的概念有所区别，现代的花园洋房一般就是6层以下的低密度板楼，小区绿化率较高，整体风格为欧式或北美的风格，户型与其他的普通住宅户型并没有过多差异。
花园洋房基本位于城市的郊区，但是其配套设施齐全，可以让业主享受到更加安静、舒适的生活。
花园洋房对于购房者的要求较高，主要定位于有一定文化品位的中产阶级，这一层级的人对于住宅的舒适度和文化度有着独特的追求，更喜欢恬静、优雅的居住环境。
什么是花园洋房二、花园洋房的特点1、花园洋房的主要特点是开放式的生活方式，这也是吸引大家购买的一个主要因素。
2、花园洋房，既然字面中有“洋”这个字，那么其风格一定是国外的建筑风格，常见的花园洋房建筑风格多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格的设计。
3、花园洋房的容积率很低，绿化，因此小区的环境很好，整体风格和景观处理都十分讲究，首层住宅普遍有私家花园。
4、花园洋房的目标消费者定位在中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。
5、花园洋房的设计凸显人性化，楼层低、容积率低，那么居住的舒适的就更高，因此十分符合人们的居住需求。
6、花园洋房在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。
最全的花园洋房规划及产品专题研究
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花园洋房的发展变迁——时间
2000年~2002年
•花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 •代表作品：万科四季花城、城市花园 •具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主
2003 ~2005年
2006 ~2008年
•花园洋房的成长，稳定期 •代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇 •具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积 等
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的 差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必 然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关 政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
北京 深圳 上海 成渝
U型布局
对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正， 大面宽，建筑面积较大
首层
完善的主
上层 卧系列
户型赏析
C户型
总建面153.41，花园露台26.83，3居
卖点：
户型总面积经济合理，低总价， 高品质。
流动起居 空间
电梯+花园入户。
首层起居系列完善，餐厨布局 合理，形成开敞流动大空间，适 合派对及家庭聚会休闲。
拥有超大南向露台和阳台。
主卧系列完善，纯南向大面宽，
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡—独栋全庭院别墅实景
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大堡——全庭院独栋别墅
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叠拼产品规划——多层或小高层中实现一梯一户
用不同颜色纵向分隔，增强 专属感。
建筑底部适当使用文化石， 近人尺度精细设计。
层层退台，弱化建筑整体高 度压迫感，体现低密度居住品 质。
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创新的入户方式
A、B户型独门独院入户。
花园洋房基础知识
花园洋房基础知识1. 什么是花园洋房？花园洋房是一种具有独立花园的住宅建筑类型，通常指的是一栋独立的小别墅。
花园洋房多见于欧洲和北美地区，其特点是有私人花园和独立的入口。
这种建筑风格常常被用来形容高档住宅区或别墅区的房屋。
2. 花园洋房的特点2.1 独立性花园洋房一般为独立的住宅单元，有独立的房屋结构、出入口和花园。
相较于公寓或联排别墅等建筑类型，花园洋房的独立性更高。
2.2 私人花园与其他住宅类型相比，花园洋房最显著的特点是拥有私人花园。
住户可以在花园中种植花草，享受户外空间的舒适和隐私。
花园洋房的花园种类和大小各有差异，但通常都比较宽敞。
2.3 高品质建筑花园洋房一般都是高品质的建筑，采用了精良的建筑材料和施工工艺。
这些房屋通常具有较高的建筑标准，能够提供更好的住宅体验和舒适度。
3. 花园洋房的优点3.1 隐私保密性花园洋房的独立性和私人花园使得住户可以更好地保护个人隐私。
相比公寓或联排别墅，住户在花园洋房拥有更多的隐私空间和自由度。
3.2 更好的户外空间花园洋房的私人花园为住户提供了独立的户外空间。
住户可以在花园中种植花草、种菜，以及进行户外活动，享受自然的美好。
3.3 高品质的居住环境花园洋房通常具有较高的建筑标准和装修品质。
住户可以享受到更好的居住环境，包括更好的室内空气质量、更舒适的居住体验等。
4. 花园洋房的不足之处4.1 维护成本较高由于花园洋房拥有私人花园和独立的房屋结构，其维护成本较高。
花园的绿化养护、房屋的维修保养都需要额外的费用和精力投入。
4.2 空间有限与一些大型住宅建筑相比，花园洋房的空间相对有限。
尤其是在城市中心区域，花园洋房的占地面积通常会受到限制。
5. 花园洋房在中国的应用在中国，随着人们对居住品质的要求提高，花园洋房在一些高端住宅区已经开始出现。
尤其是在一些二三线城市的别墅区，花园洋房逐渐成为新的房地产热点。
花园洋房的独特设计和优质居住环境受到了许多购房者的青睐。
花园洋房一楼小院装修
花园洋房一楼小院装修引言花园洋房一楼小院作为住户的私人室外空间，其装修是营造舒适度和美观度的重要环节。
本文将介绍花园洋房一楼小院装修的规划、设计、材料选择与植物布置等方面，希望能给读者提供一些装修小院的实用建议和灵感。
1. 规划与设计装修一楼小院的第一步是进行规划与设计。
在规划阶段，您需要考虑以下几个因素：•小院的面积和形状：测量小院的面积并了解其形状，以此为基础确定设计的框架。
•功能需求：您希望小院是一个休闲场所、烧烤区还是观景台？根据功能需求，确定设计的元素和布局。
•流线与通风：确保小院的设计有良好的流线，方便活动和通风，提高舒适度。
设计阶段则是根据规划结果进行具体的设计，包括选取家具、色彩、材质等。
您可以考虑以下设计元素和建议：•选择舒适的家具：根据小院的功能需求，选择合适舒适的户外家具，如躺椅、吊床、伞等，以增加小院的舒适度。
•考虑色彩搭配：根据个人喜好和整体风格，为小院选择适当的色彩搭配，增加视觉上的美感。
•使用合适的材质：考虑户外特点，选择耐用、防水、耐候的材质，如防腐木、铁艺、人造草坪等。
2. 选择合适的材料选择合适的材料对小院的装修效果和使用寿命至关重要。
以下是一些常见的小院装修材料及其特点：•防腐木：防腐木是一种耐用且环保的材料，具有天然木质纹理，能够打造自然的氛围。
但需要注意保养，定期涂刷防水漆。
•瓷砖：瓷砖是一种易于清洁和维护的材料，适合用于小院的地面铺装。
选择防滑、耐磨的瓷砖，以确保安全和耐久性。
•人造草坪：人造草坪可以给小院增添生机和绿意，而且不需要浇水和修剪，非常方便。
选择质量好、光滑度良好的人造草坪，以保证舒适度和美观度。
•铁艺：铁艺家具和围栏可以给小院增添一些典雅和复古的氛围，尤其适合花园洋房。
选择耐腐蚀的铁艺材料，并定期上漆，以延长使用寿命。
3. 植物布置植物是装饰小院的重要元素，可以增加自然的氛围和空气质量。
以下是一些建议供您参考：•绿篱：种植一些高度适中的绿篱，可以为小院提供一定的隐私，并起到屏蔽外界噪音和尘埃的作用。
房屋租赁市场中的花园洋房选择
房屋租赁市场中的花园洋房选择在房屋租赁市场中，花园洋房常常备受追捧。
花园洋房以其独特的建筑风格、宽敞的室内空间和私密的户外庭院等特点，成为了人们居住的理想选择。
然而，在选择花园洋房时，人们需要考虑一些重要因素，以确保自己能够获得最佳的租赁体验。
本文将从房屋位置、装修风格、配套设施以及租金等方面为大家介绍在房屋租赁市场中选择花园洋房的注意事项。
1. 房屋位置选择花园洋房时，房屋所处的位置是首要考虑因素之一。
首先，考虑花园洋房的位置是否便利，是否靠近公共交通站点、商业中心以及生活配套设施等。
其次，考虑周边环境是否安全、安静、宜居。
还要考虑花园洋房周边的资源配置，例如学校、医院、超市等，是否满足居住需求。
综合考虑以上因素，选择位置合适的花园洋房将为居住者提供更好的生活便利和舒适度。
2. 装修风格花园洋房的装修风格也是选择过程中需要考虑的重要因素。
根据个人的审美喜好和生活习惯，选择适合自己的装修风格。
一些人喜欢简约现代的装修风格，注重空间的利用和功能的实用性；而另一些人则喜欢传统复古的装修风格，追求温馨、舒适的居住氛围。
在选择花园洋房时，应该优先考虑装修风格是否与个人口味相符，这将有助于提升租赁体验。
3. 配套设施花园洋房的配套设施也是选择过程中重要考虑因素之一。
齐全的配套设施将为居住者的生活带来便利和舒适。
例如，一个设有健身房、游泳池、儿童乐园等休闲设施的花园洋房，能够为居住者提供更多选择和娱乐活动。
另外，还应该关注花园洋房周边是否有公共停车位、物业管理等设施，以保障居住者的日常生活所需。
4. 租金在选择花园洋房时，租金是需要仔细考虑的因素之一。
不同花园洋房的租金水平存在差异，除了与房屋面积和位置相关外，还可能与装修风格、配套设施等因素有关。
居住者应根据自身财务状况和预算制定合理的租金范围，并在此限制内进行选择。
同时，还需要明确租赁合同中的费用条款，以免产生不必要的纠纷。
综上所述，选择花园洋房时需要综合考虑房屋位置、装修风格、配套设施以及租金等因素。
花园洋房(情景花园洋房)讲义23页PPT
Байду номын сангаас
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
花园洋房(情景花园洋房)讲义
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
花园洋房及情景洋房专题PPT课件
花园洋房的地域差异
地域
聚会方式
私密性要求
居住习惯 规划形态
南方
和朋友家人在 对住宅私密要求不 邻里喜欢扎
外面聚会
高
堆热闹
U字型
北方
和朋友在家里 对住宅私密性要求 比较喜欢安 简单南北
聚会
较高
静居住
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花园洋房发展趋势
• 第一个趋势：是五层高变成四层高，外观更像个别墅，空间宽 度和层高都有放大的趋势。
花园洋房的起源和定义
• 源于上海，自１９世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国 文化交织的产物。从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。
• 目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分。
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狭义的花园洋房
• 狭义的花园洋房就是 ＧａｒｄｅｎＶｉｌ ｌａ（花园别墅）， 也就是通常所说的花 园式住宅、西式洋房、 小洋楼，带有花园草 坪和车库的独院式平 房或二、三层小楼， 强调户户有花园，包 括市场中的洋式联排 （或双拼）的Ｔｏｗ ｎｈｏｕｓｅ，户型 较大，居住舒适程度 高。
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情景花园洋房的产品解析
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平面解析——一层空 间
一层空间：由于排除了 从楼梯间进出的方式， 直接南面入户，跟公共 楼道再没关系了，一层 采用台阶——大门—— 庭院——阳光室——门 厅这种方式进门，增加 了首层的独立感受，以 阳光室作为客厅和庭院 的沟通也非常和谐。
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第22页/共23页
感谢您的观看。
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第16页/共23页
【精品】花园洋房专题研究共35页文档
谢谢你的阅读❖ 知识就是财源自 ❖ 丰富你的人生71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
【精品】花园洋房专题 研究
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
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空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显 增加：
前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
花园洋房基础知识(1)
洋房产品的价值分析
3、“院落感”的价值开始体现
四层
退四层阳光房为露台 五层
两层 露台
三层
退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园）
南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台 的屋顶形成南向露台；
二至四层层层递退，户户有露台和阳光房； 总面宽达到15米以上，南向采光面大； 立面形态层次丰富立体。
花园洋房基础知识(1)
退台方式
北面小露台
花园洋房户型的演变
退三层卧室， 北面大露台
退四层卧室， 改变布局，北
面大露台
退二层书房和卧室 ，南面大露台
三层
北面退客厅和卧室进深形成小露台
四层
五层
南北交错露台（无锡万科东郡）
三层南面大露台，北面小露台； 四层北面大露台，南面小露台；
五层退四层卧室形成大露台。 南北均有观景场所，立面丰富有层花次园。洋房基础知识(1)
地下室入户 入户花园
入户
南花园入户
入户 花园 入户
下沉花园 室外 楼梯 入户
一层/地下一层
地下空间的充分利用（金科十年城）
一层二层均带地下室； 一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花
园和下沉花园三重庭院景观。
下沉花园
一层地下室 二层地下室
二层/地下一层
二层地下 室，通过 室外楼梯
进入
一层地下 室，通过 一楼室内 楼梯进入
一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社 区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团
空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 典型案例
——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。
别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身 份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性；
而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质 性稍强。
景观环境
花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性。
价格和位置
从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更
繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。
然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。说“变质”，更可 说是是进步。花园洋房把别墅的一些生活形态做了四到五层的小楼里。
花园洋房基础知识(1)
洋房产品的概念与起源
狭义的花园洋房就是Garden Villa（花园别墅）， 也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼， 带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）
接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里
之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。
花园洋房基础知识(1)
花园洋房VS多层
本质区别：花园洋房能提供住户与外 界接触和与自然交流更大的空间，创
造了一种新的城市生活状态
室； 南露台、侧露台、北露台，退台方式层层
不同，立面丰富多变花。园洋房基础知识(1)
五层 顶层北露台
隔楼板，形 成活动室
下五
六层
工作阳台
入户花园
工作阳台
入户花园
工作阳台
主卧个性空间
一层 140平方米
二层 133平方米
主卧个性空间
三层 130平方米
四层 120平方米
五层 110平方米
花园洋房基础知识(1)
园，顶层赠送阁楼或露台。
花园洋房基础知识(1)
花园洋房？
我们这里讲的，是广义上的花园洋房。
“花园”
从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院 等等。
从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室 外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。
例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的 入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等 。
花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的 升级产品。 花园洋房的优点 一般一层只有两户，居住密度相对多层要低； 外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化 ； 花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园， 其他楼层赠送露台，景观性更好 花园洋房的缺点
形态功能
花园洋房户型的演变
四 书房/次卧/储藏
进
深
厨房/餐厅
设
卫生间/玄关
计
卧室/客厅
二层 89平方米 三层
面积虽小，仍然 具有储藏功能。
减少卧 室达到 退台效
果。
厨房位于房型中部 ，北侧布置书房和
卧室。
以最小面积模块组合 的干湿分离卫生间，
强调功能性。
利用客厅和卧室 的交错退台形成
露台。
五层66平方米
4、造型特质从“整体”走向“细节”
集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿
插，呈现与普通集合住宅明显的差异。
花园洋房基础知识(1)
洋房产品的价值分析
洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感
室外空间的接触面
露——更多的室内空间暴露给自然
花园洋房基础知识(1)
花园洋房户型的演变
花园洋房户型的发展演变
舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。
形态功能
地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧——金地格林郡
顶层三跃层复式——苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房——上海万科白马花园
退台方式
“洋房”
更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、 从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计 以及装饰细部等。
这两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房”。
花园洋房基础知识(1)
洋房产品的特点
花园洋房属低层低密住宅，1.0左右， 户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式 、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。
花园洋房基础知识(1)
形态功能
下地下室
下地下室
花园洋房户型的演变
退两层 卧室， 侧露台
侧露台
退四层卧室， 北露台
上六层
上一层 一层/地下室
南阳台 上两层
南阳台 三层
上五层 退进深，南露台
四层
两层/地下室
顶层三跃层复式（苏州万科金色家园）
一层二层均带地下室； 四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层
形成空中美墅，192平方米； 顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动
洋房的特征——品质提升关键词： 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花 园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等 ），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立 面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
花园洋房基础知识(1)
洋房产品的价值分析
洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
花园洋房基础知识(1)
洋房住宅产品
洋房产品的概念特征 洋房产品的价值分析 花园洋房的演化概况 常见洋房产品的分类
花园洋房基础知识(1)
花园洋房户型的演变
花园洋房基础知识(1)
花园洋房户型基本形态四要素
花园洋房户型的演变
洋房产品的价值分析
花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
1、入户方式开始趋于“私有”
目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住 户获得相对独立 的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。 典型案例： ——天津万科水晶城的南入户情景洋房。
的Town House，户型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切，是介于别墅和普通公 寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧 陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主 ，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在 远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花
由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大 层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在0.8~1.0之间（对于开发商而言） 户均面积较大，总价较高
花园洋房基础知识(1)
洋房产品概念特征总结
洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于 普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。