房屋租赁合同2014

房屋租赁合同房屋租赁合同指引注：请各位合同经办人在填写前仔细阅读各条指引，提交审核时把本指引删除。

1、签订房屋租赁前应做哪些工作？（一）查看出租人的房产证明和有效身份证明；（二）签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担。

（三）要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用。

（四）明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据。

（五）应对能否转租做出约定。

（六）要明确违约责任和违约的补偿标准。

（七）入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任。

（八）应对提终止合约情况做出约定。

（九）对代理人签订合同应对其代理权进行了解。

（十）验视相关权证，如土地使用权证、房屋所有权证等。

有的地方还需要房屋租赁许可证等其他文件。

2、签订租房合同时应注意哪些法律问题？应办理哪些手续？房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。

根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。

根据我国《城市房地产管理法》规定，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应向房产管理部门备案。

房屋租赁中如一方系房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。

由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。

质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。

这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。

如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。

如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢？这要看双方在合同中的约定。

如果双方约定物业管理费由承租人支付，则承租人不能拒绝支付物业管理费。

租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。

但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。

3、房屋租赁主要有哪几种形式？特点是什么？房屋租赁的形式多种多样，目前基本上有以下七种：（一）承租承租是房地产租赁关系中最普遍的一种情况，即需要借用房地产的人向房地产所有人（包括受权出租人）租借房屋或者土地使用权，并支付租金。

一般情况下，都称借用房地产的人为承租人，出借房地产的人为出租人。

目前除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外，其他房地产租赁关系中都由当事人采用租赁合同的方式。

顺便指出，房屋租赁合同的期限不得超过土地使用权的期限并且不得超过二十年。

（二）预租预租是指房地产开发企业将尚未竣工验收合格但符合有关条件并依法取得房地产管理部门核发的商品房预售许可证的商品房，与承租人签订预租合同并预收租金，之后按照约定日期交付使用的一种租赁关系。

商品房预租有一些禁止性规定，如不得将已经预售的商品房预租，不得将预购的商品房预租，不得在商品房未经初始登记取得房地产权证前将预租的商品房转租，以及不得在商品房竣工并取得房地产权证前将预租的商品房交付使用等等。

国有土地使用权不存在预租的问题。

（三）转租转租就是承租人在租赁期间将其承租的房地产的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房地产交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益的行为。

房地产租赁合同约定可以转租的，承租人可以按约定转租。

房地产租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房地产应当征得出租人书面同意。

在公有居住房屋租赁关系中，承租人转租房屋不需要征得出租人的同意，但应在签订转租合同前书面告知出租人。

房地产转租的期限，不得超过原租赁的期限。

转租期间，转租人和接受转租人的权利义务与出租人和承租人的权利义务相同。

（四）委托出租委托出租指的是房地产所有权人委托某些公司或者某个中介机构或者亲戚朋友并以其名义将自己的房地产予以出租，同时由其履行收取租金等权利义务的行为。

目前我国城市中的公有居住房屋的出租均属国家委托房地产管理部门所属的物业公司出租。

委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，以免产生纠纷并便于受托人向有关部门办理相关手续。

委托出租时，由受托人享受房地产租赁关系中出租人的权利和承担出租人的义务。

（五）代理出租代理出租与委托出租不一样，代理出租是代理人以被代理人即房地产所有权人的名义将被代理人的房地产予以出租。

租赁关系建立后，由被代理人履行租赁合同的权利义务，代理人仅是代为办理房地产出租手续而已。

目前在我国城市中的房地产中介机构除代理买卖房屋外，其他就是代理出租业务。

代理出租的代理人在代理出租成功后收取一定租金比例的中介费，不享有房地产租赁合同的权利，也不承担其他责任。

（六）承租权转让承租权转让在我国房地产租赁市场中也是一项新的内容，它指在房地产租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。

但可售公有居住房屋不得进行承租权的转让。

承租权转让虽然是一项新规定，但在实践中早已普遍适用，如公有非居住房屋租赁关系中承租权的转让，由此引起的纠纷也大量存在，是一个在房地产租赁市场中值得引起重视的法律问题。

（7）承租权交换承租权交换是指在房地产租赁期间，承租人将其承租的房地产与第三人承租的房地产交换使用，并各自履行交换对方房地产租赁合同的行为。

承租权交换的特点是，租赁合同的承租人主体发生变化，而租赁合同的权利义务照旧履行。

法律法规允许承租权交换，主要是为了保障出租人的利益，同时又满足承租人灵活租用房地产的需要。

但由于承租权交换仍需办理较为复杂的手续，承租人之间又必须找到合适的交换对象，因而实践中这类活动只是少数。

承租权的交换与承租权的转让一样。

可售公有居住房屋不得进行承租权的交换。

4、房屋租赁中出现租金纠纷时，应如何处理？租金违约方面的纠纷是房地产租赁关系中最多最普遍的纠纷。

房地产租赁关系中出租人出租房地产的目的，就是为了获得租金，那么一旦收不到租金，就必然立刻发生纠纷。

拖欠租金纠纷一般涉及到三个方面的问题：一是租金，对于拖欠租金，不同的出租人会持不同态度，当然包括考虑承租人的具体情况。

但在很多场合下，出租人会采取只要求承租人及时支付租金的态度。

这是因为房地产租赁市场充满着竞争，房地产出租人并非能够随意找到合适的承租人，且寻找还需要时间，更何况如果解除合同并要求承租人迁出还需要花费许多周折。

同时承租人虽然拖欠租金，但租赁合同还在有效期内，租金还将按月计算下去，因此哪怕租金拖欠一段时间再付，出租人仍希望维持这样的租赁关系。

二是违约金。

出租人因承租人拖欠租金而在催讨租金的同时追索违约金，这个问题就比前述第一种情况要严重得多，但这是出租人依法或者依约享有的合法权益：任何一方违反合同约定，就应当承担违约责任。

出租人在承租人拖欠租金的情况下，既可以在要求解除合同、追讨拖欠租金的情况下向承租人追究违约责任，也可以在向承租人追讨拖欠租金的同时要求承租人支付违约金并继续履行租赁合同。

三是解除合同。

当出租人认为根据承租人的各方面情况已无必要再与其保持租赁关系时（如承租人已不可能再支付拖欠的租金），出租人就会行使提前解除租赁合同的权利，这完全符合《合同法》的有关规定，即使房地产租赁合同没有可以提前解除合同的约定也是如此。

根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，房地产租赁合同解除后，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，即解除合同一方仍可追究违约方的违约责任。

根据《合同法》的有关规定，解除合同应当由主张解除合同的一方当事人以书面形式通知对方，合同自通知到达时解除。

5、房屋租赁中哪些侵权情况将导致损害赔偿？应如何处理？房地产租赁关系中的损害赔偿同其他法律关系中的损害赔偿一样，也是由侵权行为所引起的。

房地产租赁关系中的侵权行为不外于以下几种：（一）房屋损坏赔偿房屋损坏多数是承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使出租人出租的房地产受到损毁，这种情况下承租人就要承担赔偿责任。

由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，承租人不承担赔偿责任。

（二）人身、财物损害赔偿由于出租房地产的质量问题，或者由于出租人的措施不当，造成承租人人身、财物损害的，承租人有权要求出租人给予赔偿。

出租人能够证明承租人对造成损害结果也有过错的，应由双方按照过错的大小分担责任。

（三）侵犯房地产共有人的合法权益房地产共有人对所属房地产享有共同的权利（包括共同共有和按份共有），当部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租时，就侵犯了其他共有人的合法权益，被侵权人就有权要求侵权人停止侵害并赔偿损失。

（四）装修赔偿房地产租赁关系特别是经营之用的房地产租赁关系建立后，经常会发生因承租人拖欠租金而出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置问题。

《城市房屋租赁管理办法》中规定了“承租人装修房屋…….应当书面征得出租人同意”，“承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋……的，出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失”。

但未对因违约提前解除合同对装修残值如何处理作出规定。

而实践中人民法院的一般做法是：出租人同意承租人装修的，无论什么原因提前解除合同，出租人应向承租人赔偿（经审计后）装修费的残值部分，以此体现公平原则；如果合同对此有专门约定的，从合同约定。

6、房屋租赁期间，房屋出售的购买优先权有哪些规定？如何行使？对于房地产租赁期间出售的优先权问题，《城市房屋租赁管理办法》中规定：“房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”。

《合同法》也有此规定。

而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。

出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。

7、如果对租赁的房屋进行转租，应如何处理？现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意，擅自转租；有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷；有的甚至收取转租费后消失。

在实践中，有的出租人对未经同意的转租纵容，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。