商品房销售管理办法-(目录版)

商品房销售管理办法
第一章总则
第一条为了规范商品房销售行为，维护商品房销售市场秩序，保障购房人和房地产开发企业的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本办法。

第二条在中华人民共和国境内从事商品房销售及相关的活动，适用本办法。

第三条商品房销售应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，严格执行国家关于商品房销售管理的各项规定。

第四条房地产开发企业销售商品房，应当具有企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等合法手续。

第五条商品房销售价格应当合理确定，并向社会公示。

房地产开发企业不得擅自提高销售价格，不得在销售过程中收取任何未予标明的费用。

第二章销售条件
第六条商品房销售应当具备以下条件：
（一）商品房已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
（二）商品房已取得商品房预售许可证或者现售备案；
（三）商品房销售广告、宣传资料应当真实合法，不得含有虚假或者误导性内容；
（四）房地产开发企业已向购房人提供《商品房买卖合同》文本，并如实告知购房人相关信息；
（五）商品房销售应当符合国家和地方关于房地产市场的调控政策。

第三章销售程序
第七条房地产开发企业销售商品房，应当与购房人签订书面《商品房买卖合同》。

合同应当包括以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名、住所；
（二）商品房的基本情况，包括房号、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等；
（三）商品房的销售价格及支付方式；
（四）商品房的交付时间及条件；
（五）商品房的质量及保修责任；
（六）合同解除、终止的条件；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。

第八条《商品房买卖合同》应当使用国家或者省、自治区、直辖市规定的示范文本。

房地产开发企业不得擅自修改示范文本内容。

第九条购房人在签订《商品房买卖合同》前，有权查验房地产开发企业的相关证照、商品房预售许可证或者现售备案、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件。

第十条购房人有权要求房地产开发企业提供《商品房买卖合同》的正式文本，并在签订合同前充分了解合同内容。

第十一条房地产开发企业应当在签订《商品房买卖合同》后30日内，向房地产登记机构办理商品房预售合同登记备案手续。

第四章销售禁止行为
第十二条房地产开发企业不得有下列销售行为：
（一）未取得商品房预售许可证或者现售备案，擅自销售商品房；
（二）采取售后包租、返本销售、变相融资等方式销售商品房；
（三）发布虚假广告、宣传资料，误导购房人；
（四）捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等不正当销售行为；
（五）违反国家和地方关于房地产市场的调控政策；
（六）其他违反法律法规的销售行为。

第五章法律责任
第十三条房地产开发企业违反本办法规定的，由房地产管理部门责令限期改正，并依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十四条购房人有权依法向房地产管理部门投诉、举报房地产开发企业的违法行为。

房地产管理部门应当及时处理购房人的投诉、举报，并将处理结果告知投诉人、举报人。

第六章附则
第十五条本办法自发布之日起施行。

第十六条本办法由国务院房地产管理部门负责解释。

新的：商品房销售代理协议书
目录：
一、总则
二、代理权与义务
三、销售条件
四、销售程序
五、代理禁止行为
六、违约责任
七、争议解决
八、附则
附件：商品房销售代理协议书范本
一、总则
1.1 本协议书旨在明确甲方（房地产开发企业）与乙方（销售代理中介）之间的权利、义务关系，规范商品房销售代理行为，保障双方合法权益。

1.2 乙方在代理销售过程中，应严格遵守国家有关商品房销售管理的法律法规，遵循诚实信用、公平公正的原则。

1.3 甲方有权对乙方的代理行为进行监督、检查，确保乙方依法履行代理职责。

二、代理权与义务
2.1 甲方授权乙方为其商品房销售代理人，代理期限自本协议签订之日起至____年__月__日止。

2.2 乙方在代理期间，有权以甲方名义与购房人签订《商品房买卖合同》，并收取购房款。

2.3 乙方应按照甲方的要求，制定销售计划、策略，并报甲方审批。

销售过程中，乙方应定期向甲方报告销售进度、市场反馈等信息。

2.4 乙方应确保其销售人员具备专业素质，为购房人提供优质服务，不得泄露甲方商业秘密。

三、销售条件
3.1 乙方销售商品房，应符合以下条件：
（1）商品房已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
（2）商品房已取得商品房预售许可证或者现售备案；
（3）商品房销售广告、宣传资料应真实合法，不得含有虚假或误导性内容；
（4）乙方已向购房人提供《商品房买卖合同》文本，并如实告知购房人相关信息；
（5）商品房销售应符合国家和地方关于房地产市场的调控政策。

四、销售程序
4.1 乙方与购房人签订《商品房买卖合同》时，应使用国家或省、自治区、直辖市规定的示范文本，并在签订合同前充分了解合同内容。

4.2 乙方应在签订《商品房买卖合同》后30日内，向房地产登记机构办理商品房预售合同登记备案手续。

4.3 乙方应按照甲方的要求，对购房人进行资质审核，确保购房人符合国家和地方购房政策。

五、代理禁止行为
5.1 乙方不得有下列代理行为：
（1）未取得商品房预售许可证或者现售备案，擅自销售商品房；
（2）采取售后包租、返本销售、变相融资等方式销售商品房；
（3）发布虚假广告、宣传资料，误导购房人；
（4）捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等不正当销售行为；
（5）违反国家和地方关于房地产市场的调控政策；
（6）其他违反法律法规的代理行为。

六、违约责任
6.1 乙方违反本协议规定的，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付违约金。

违约金数额为本次代理销售商品房总价的__%。

6.2 乙方在代理过程中，如因故意或重大过失导致甲方损失的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任。

6.3 甲方应按照本协议约定支付代理费用。

如甲方逾期支付，应按日支付逾期付款金额的__%作为滞纳金。

七、争议解决
7.1 本协议履行过程中，如发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可以向甲方所在地人民法院提起诉讼。

八、附则
8.1 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。

8.2 本协议自甲乙双方签字（或盖章）之日起生效。

甲方（盖章）：________________
乙方（盖章）：________________
签订日期：________________
附件：商品房销售代理协议书范本
（以下为附件内容，具体格式可根据实际情况调整）
甲方（房地产开发企业）：
1.1 企业名称：________________
1.2 企业地址：________________
1.3 联系人：________________
1.4 联系电话：________________
乙方（销售代理中介）：
2.1 企业名称：________________
2.2 企业地址：________________
2.3 联系人：________________
2.4 联系电话：________________
鉴于：
1. 甲方是一家具备房地产开发资质的企业，拥有合法的商品房销售许可；
2. 乙方是一家专业的销售代理中介，具备良好的市场口碑和丰富的销售经验；
双方经友好协商，就甲方委托乙方代理销售商品房事宜，达成如下协议：
一、代理权与义务
1.1 甲方授权乙方为其商品房销售代理人，代理期限自本协议签订之日起至____年__月__日止。

1.2 乙方在代理期间，有权以甲方名义与购房人签订《商品房买卖合同》，并收取购房款。

1.3
附件列表：
1. 商品房销售代理协议书范本
2. 商品房买卖合同示范文本
3. 建设工程规划许可证
4. 建筑工程施工许可证
5. 商品房预售许可证或现售备案
6. 销售代理中介的企业法人营业执照
7. 销售代理中介的房地产开发企业资质证书
8. 土地使用权证书
9. 商品房销售广告、宣传资料样本
法律名词及解释：
1. 商品房：指房地产开发企业开发建设并用于出售的房屋。

2. 预售许可证：房地产开发企业在取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证后，向房地产管理部门申请的，允许其开始预售商品房的许可证。

3. 现售备案：房地产开发企业在取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证后，向房地产管理部门申请的，允许其直接销售商品房的备案。

4. 企业法人营业执照：指工商行政管理部门依法颁发的，证明企业具有法人资格和经营资格的证件。

5. 房地产开发企业资质证书：指房地产行政主管部门依法颁发的，证明房地产开发企业具有相应开发资质的证书。

6. 土地使用权证书：指国土资源行政主管部门依法颁发的，证明土地使用权人享有土地使用权和土地使用权的范围的证书。

实际执行过程中可能遇到的问题及注意事项：
1. 商品房销售代理协议书的内容应当详细、明确，避免产生歧义。

2. 代理中介应当具备合法的经营资格和良好的信誉，避免因代理中介的违法行为导致甲方承担责任。

3. 商品房销售广告、宣传资料应当真实合法，避免因虚假宣传导致法律责任。

4. 商品房销售价格应当合理确定，并向社会公示，避免因价格问题引发纠纷。

5. 商品房销售过程中，应当严格遵守国家和地方的房地产市场调控政策，避免因违反政策导致合同无效。

解决办法：
1. 在签订商品房销售代理协议书前，应当仔细阅读协议内容，对有疑问的地方及时提出，并要求对方给予明确答复。

2. 在选择代理中介时，应当核实其企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书等证件，确保其具备合法的经营资格。

3. 在发布商品房销售广告、宣传资料时，应当严格遵守相关法律法规，确保广告、宣传资料的真实性。

4. 在确定商品房销售价格时，应当参考市场价格，并结合商品房的实际价值，合理确定销售价格。

5. 在商品房销售过程中，应当及时关注国家和地方的房地产市场调控政策，严格按照政策要求进行销售。

适用场景：
1. 房地产开发企业与销售代理中介之间的合作关系。

2. 商品房销售过程中的各个环节，包括销售广告、宣传、合同签订、房屋交付等。

3. 房地产开发企业对销售代理中介的监督和管理。

4. 解决商品房销售过程中出现的各种问题和纠纷。