房地产项目投资分析
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
37
（二）静态评价与动态评价方法
1、静态评价方法：采用静态评价指标的评价方法 （1）投资收益率法：投资收益率又称投资利润率或投 资效果系数。
式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是 房地产开发商品我销售净收入。如商品房销售净收入 ，土地使用权的转让净收入等。
38
（2）投资回收期法：投资回收期就是用拟建项目的净收 益来补偿全部投资所需要的时间
32
（一）经济效益及项目投资经济效益评
价指标
1、经济效益∶经济效益是社会经济活动所 取得的效果与从事经济活动的消耗之比 。人们称从事生产经营活动所消耗和占 用的物质与劳动资源为“投入”；称生产 经营活动所产生的物质效用和经济收益 为“产出”。这种“产出”与“投入” 之比， 便是经济效益。
33
2、项目投资经济效益评价指标 （1）按是否考虑了资金时间价值进行分类
15
（3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案
16
2. 项目投资计划的编制
（1）项目投资计划的编制程序
计划平衡与调整
项市
经
投进
投
融营 收
目场
营
资度
资
资销 益
财
构定
方
估计
计
计计 计
务
思位
案
算划
划
划划 划
分
析
与
招施 监质
评
标工 理量
价
计计 计计
划划 划划
市场分析与研究 17
a t——第t年的贴现系数。a t= (1+i0)－t
i0——基准贴现率，即事先规定的利率。
41
（ 2）内部收益率法（IRR法）：内部收益率本身就是一 个贴现率，它是指项目经济寿命期内，各年净现金流 量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零 时的贴现率。
式中各符号的意义同前 内部收益率的经济意义：内部收益率事实上是一种 同时反映净现金流量及其发生时间的综合指标。
（2）常用计划编制方法 ① 网络计划法：利用网络关系来描述项目
计划内容的一种计划方法。 单代号网络图：由节点表示活动，节点间
带箭头的短线代表活动间的逻辑关系 活动：A、B、C、D、E
18
双代号网络图：由节点间带箭头的短 线代表活动，由节点描述活动间的逻辑 关系。
活动：AB、BC、BD、DC、CE
投资主体形式的四项条件： 投资决策权、 投资资金运用权 所有权和经营权、 承担投资风险，享有投资 收益
4
（2）投资客体：投资对象、目标、标的物 实物资产：房屋、土地、厂房、设备 金融资产：股票、债券 无形资产：商标、专利
（3）投资目标：投资目的、动机 赢利性目标：资本的回收和增值 社会性目标：社会效益、公益效益 环境性目标：环境效益
社会制度
硬件 态度 效率
决策民主性 管理透明度 行政效率 廉洁性
24
法律环境 文化环境
法规的完备性 法制的稳定性 执法的公正性
风俗习惯 价值观念 教育水准
25
•
国民生产总值
•
国民经济
国民经济增长率
•
通货膨胀
•
居民收入
•
宏观经济环境
居民消费
存款余额
•
消费总额
•
财政政策
•
经济政策
利率
•
产业政策
•
•
经济环境
40
2、动态评价方法：采用动态评价指标进行评价的方法。
（1）净现值法（NPV法）：若将项目每年的净现金流 量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施 初期的现值，此现值的代数和，就是项目净现值（ NPV） 。
式中 NPV——项目的净现值；
Ft——项目第t年的净现金流量；
n——项目经济寿命期（年）；
距商业中心距离 距医院、学校距离 距机场、车站距离
植被 山脉 河流
• • • 基础设施环境 • •
道路及交通 能源环境 给排水管网 通讯设施 电力配备
28
2. 项目投资环境评价
（1）评价原则 • 系统性原则 • 比较性原则 • 时效性原则 • 定性分析与定量分析相结合的原则 • 实事求是、尊重客观规律的原则 • 全面分析、突出重点的原则
（4）投资方式：投资过程的运行方式 直接方式：资金直接投入建设项目
5
（二）房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 （1）土地： 旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅 按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅 按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别 墅 （3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场
11
3 .房地产项目投资策划
① 投资机会研究：依据市场信息，寻找投 资机会
一般投资机会研究、具体项目投资机会研究 ② 投资方案构思：项目市场定位及方案（
初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、 规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设 计、创意设计等等）。
③ 项目规划、目标设计：项目计划经济指 标的确定及项目平面、立面的布置和安排。
10
2、项 目 策 划
项目策划是指以项目实施方案为核心的，全 面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意 、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。
（1）立足于市场和环境分析 （2）目的在于编制切实可行的项目实施方案 （3）是以方案为核心的反复论证、反复调整 、不断优化的过程 （4）灵魂在于市场定位与卖点设计 （5）生命力在于创意和构思
房地产项目投资分析
2023年12月28日星期四
第一讲 绪论：房地产项目投资概论
投资 房地产项目投资
2
（一） 投 资
投资的定义 投资要素的内涵 投资活动的分类
3
1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、 土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会 再生产过程的经济活动。 2、投资构成的四要素 （1）投资主体：实施投资的行为主体
12
④ 投资方案策划：项目投资经营方案、开 发建设方案、市场营销方案的计划。
⑤ 可行性研究：项目规划设计方案、投资 经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方 案调整优化过程。
⑥ 评价决策：对项目方案及可行性研究结 论所作的评价，对项目投资方案作出决策。
13
（二）房地产项目投资方案
项目投资方案：由项目规划设计方案 、开发建设方案、投资经营方案构成的 关于项目计划体系的具体安排。
19
案例：某一工程项目基础施工 计划图 横 道 图
20
网络图
21
（三） 项目投资环境评价
1. 投资环境：拟投资地区在一定时期内所具 有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和 条件的总和。
（1）投资环境要素的分类 按要素存在的物质形态分类： 硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 软环境：影响项目投资的各种社 会经济文化 条件
22
按要素存在的范围分类 : 宏观投资环境：国家、地区投资环境 中观投资环境：地区、行业投资环境 微观投资环境：地块周边及地块投资环境
按要素的内容分类 : 社会环境 政治环境 法律环境 自然环境 文化环境 基础设施环境 经济环境
23
（2）房地产项目投资环境要素
社会政治环境
社会秩序 社会服务 社会信誉
43
• IRR与同类项目社会平均内部收益率（IRR0）相比较 ，反映项目与同期、同类项目盈利水平相比的经济效 益状况。 IRR＞IRR0，项目盈利超出同类项目平均盈利水平； IRR=IRR0，项目盈利相当于同类项目平均盈利水平 ； IRR＜IRR0，项目盈利低于同类项目平均盈利水平。
44
（3）现值比较法（PW法）和年成本比较法（ AC法） 现值比较法（PW法）：将项目投资建设和使 用期内各年支出按统一规定的利率（基准贴现 率）贴现为现值进行比较分析的方法，即为现 值比较法。 PW=P+A（P/A，i0，n）－F（P/F，i0，n） 年成本比较法（AC法）：年成本比较法又称等 额年金成本法，是年等值法（AW法）的一种 特定情况。
6
（5）工业厂房、仓库、停车厂 （6）休闲物业：健身房、游乐场、活 动中心、剧院、电影院、网球场、高尔 夫球场等 （7）特种物业：车站、码头等
7
2、房地产项目投资的主要特性 （1）前期策划十分重要（不可移动性） （2）与法规关系十分密切 （3）依赖金融的参与与支持 （4）投资周期长，投资风险大 （5）涉及面广，投资运作复杂 （6）制约因素多，入世门槛高 （7）与市场关系极大 （8）与环境关系密切
8
第二讲 项目投资策划与投资环境 评价
策划与房地产项目策划 项目投资方案 投资环境评价
9
（一）策划与房地产项目策划
1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方 法，系统方法和创造性思维，进行环境分析， 优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设 计并制定计划与行动方案的过程。
（1）策划是一个过程 （2）策划是一个创造性的活动 （3）策划是具有前瞻性的理性行为 （4）策划是对未来事件的系统安排 （5）策划是一门艺术
如：资产负债率、流动比率、速动比率等
36
评价项目资金运用效益的指标：主要是从资产与 收益的对比关系来测定项目资金的运用效益，若把资 产看作是投资的结果，则最终反映了投资的经济效益 。
如：流动资产净值周转率、固定资产周转率。 评价项目投资实施效益的指标：主要是通过对项目 开发建设期间的进度、工期、质量的考核，对投资实 施效果进行考核。 如：资产形成率、投资重心、建设工期、单位投资 等。
如∶财务净现值、内部收益率、年等值、全寿命费用 等。
35
（2）按经济效益评价的目的分类 评价项目盈利水平的指标∶考察项目盈利水平主要
从项目投入与产出的比较进行分析， 如∶投资回收期、投资收益率、投资利税率、财务
净现值、内部收益率、资本金利润率、追加投资效果 系数、追加投资回收期等。
评价项目清偿能力的指标：考察项目的清偿能力主 要分析计算项目在计算期内各年的负债与资产的比率 关系。
• 按平均收益额计算投资回收期：
• 按累计收益额计算投资回收期
式中 Ft ——第t年的项目经营净收入；
39
（3）追加投资效果评价法 追加投资效果是指 增额投资所带来的经济效果。如果这种经济效 果是用回收期描述的，就称其为追加投资回收 期；如果以回收期的倒数来描述追加投资效果 ，则称其为追加投资效果系数。 （4）最小费用法：指标准偿还年限内项目方 案的成本费用为最小。以这一原则作为方案比 选标准的评价方法为最小费用法。
静态投资经济效益∶凡是在进行评价指标计算时， 不考虑资金 时间价值，只计现金流量的绝对值，这一 类评价指标统称为静态评价指标。
如∶投资利润率、投资利税率、投资回收期等。
34
动态投资经济效益 ∶凡是在进行评价指标计算时， 考虑了资金的时间价值，即不仅计算现金流量的绝对 值，还计算因现金流量发生时点不同而产生的时间价 值，这一类评价指标统称为动态评价指标。
•
市场环境
市场吸纳量 市场供应量 市场购买力
26
•
市场价格
•
同类楼盘分布
•
竞争
同类楼盘入市时间
•
竞争者实力
•
融资渠道
•
资金
融资成本
•
营销成本
•
财务环境
成本
税费
•பைடு நூலகம்
同类项目社会平均盈利水平
•
利润
盈利水平
•
人力
•
土地
•
资源环境
原材料
•
能源
27
• • • • • 自然环境 • • •
地理位置 地质地貌 自然风光 气候
（2）常用评价方法 等级尺度法 多因素和关键因素评估法
29
综合评价法： ① 评定主要影响因素 ② 建立层次结构模型 ③ 由相对重要性评价建立判断矩阵 ④ 求解判断矩阵
特征向量：同层间单权重系数 最大特征根：一致性检验指标（C、Z≤0.1）
⑤ 由层间递归运算确定各因素组合权重系数Wj ⑥ 聘请专家对各因素状况按优、良、中、差四级进行分类判定 ⑦ 按下式进行各环境因素计分统计
30
• 式中： •
：评优的百分比； ：评良的百分比；
：评中的百分比 ：评差的百比
⑧ 按各因素组合权重系数 及统计计分 计算项目投资环境综合得分。 •
⑨ 按各项目投资环境综合得分进行排序与评价。
31
第三讲 项目投资经济效益评价
• 经济效益及项目投资经济效益评价指标 • 静态评价与动态评价方法 • 经济效益的不确定性分析 • 财务评价
42
内部收益率的评价： • IRR与同期贷款利率（i）相比较，反映项目盈亏状况
。 IRR＞i，项目盈利； IRR=i，项目盈亏平衡； IRR＜i，项目亏损
• IRR与基准收益率（i0）相比较，反映项目与社会平均 收益水平相比的经济效益状况。 IRR＞i0，项目盈利超出社会平均水平； IRR=i，项目盈利相当于社会平均水平； IRR＜i0，项目盈利低于社会平均水平；
1. 项目投资方案体系 项目规划设计方案 项目开发建设方案 项目投资经营方案
14
（1）项目规划设计方案 项目规划方案 建筑设计方案 公建（配套）设施的单项设计方案
（2）项目开发建设方案 拆迁安置方案、工程承包及施工方案 工程监理方案、工程进度计划 工程质量计划、设备材料计划 施工组织计划、项目控制方案
（二）静态评价与动态评价方法
1、静态评价方法：采用静态评价指标的评价方法 （1）投资收益率法：投资收益率又称投资利润率或投 资效果系数。
式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是 房地产开发商品我销售净收入。如商品房销售净收入 ，土地使用权的转让净收入等。
38
（2）投资回收期法：投资回收期就是用拟建项目的净收 益来补偿全部投资所需要的时间
32
（一）经济效益及项目投资经济效益评
价指标
1、经济效益∶经济效益是社会经济活动所 取得的效果与从事经济活动的消耗之比 。人们称从事生产经营活动所消耗和占 用的物质与劳动资源为“投入”；称生产 经营活动所产生的物质效用和经济收益 为“产出”。这种“产出”与“投入” 之比， 便是经济效益。
33
2、项目投资经济效益评价指标 （1）按是否考虑了资金时间价值进行分类
15
（3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案
16
2. 项目投资计划的编制
（1）项目投资计划的编制程序
计划平衡与调整
项市
经
投进
投
融营 收
目场
营
资度
资
资销 益
财
构定
方
估计
计
计计 计
务
思位
案
算划
划
划划 划
分
析
与
招施 监质
评
标工 理量
价
计计 计计
划划 划划
市场分析与研究 17
a t——第t年的贴现系数。a t= (1+i0)－t
i0——基准贴现率，即事先规定的利率。
41
（ 2）内部收益率法（IRR法）：内部收益率本身就是一 个贴现率，它是指项目经济寿命期内，各年净现金流 量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零 时的贴现率。
式中各符号的意义同前 内部收益率的经济意义：内部收益率事实上是一种 同时反映净现金流量及其发生时间的综合指标。
（2）常用计划编制方法 ① 网络计划法：利用网络关系来描述项目
计划内容的一种计划方法。 单代号网络图：由节点表示活动，节点间
带箭头的短线代表活动间的逻辑关系 活动：A、B、C、D、E
18
双代号网络图：由节点间带箭头的短 线代表活动，由节点描述活动间的逻辑 关系。
活动：AB、BC、BD、DC、CE
投资主体形式的四项条件： 投资决策权、 投资资金运用权 所有权和经营权、 承担投资风险，享有投资 收益
4
（2）投资客体：投资对象、目标、标的物 实物资产：房屋、土地、厂房、设备 金融资产：股票、债券 无形资产：商标、专利
（3）投资目标：投资目的、动机 赢利性目标：资本的回收和增值 社会性目标：社会效益、公益效益 环境性目标：环境效益
社会制度
硬件 态度 效率
决策民主性 管理透明度 行政效率 廉洁性
24
法律环境 文化环境
法规的完备性 法制的稳定性 执法的公正性
风俗习惯 价值观念 教育水准
25
•
国民生产总值
•
国民经济
国民经济增长率
•
通货膨胀
•
居民收入
•
宏观经济环境
居民消费
存款余额
•
消费总额
•
财政政策
•
经济政策
利率
•
产业政策
•
•
经济环境
40
2、动态评价方法：采用动态评价指标进行评价的方法。
（1）净现值法（NPV法）：若将项目每年的净现金流 量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施 初期的现值，此现值的代数和，就是项目净现值（ NPV） 。
式中 NPV——项目的净现值；
Ft——项目第t年的净现金流量；
n——项目经济寿命期（年）；
距商业中心距离 距医院、学校距离 距机场、车站距离
植被 山脉 河流
• • • 基础设施环境 • •
道路及交通 能源环境 给排水管网 通讯设施 电力配备
28
2. 项目投资环境评价
（1）评价原则 • 系统性原则 • 比较性原则 • 时效性原则 • 定性分析与定量分析相结合的原则 • 实事求是、尊重客观规律的原则 • 全面分析、突出重点的原则
（4）投资方式：投资过程的运行方式 直接方式：资金直接投入建设项目
5
（二）房地产项目投资
1、房地产项目的主要类型 （1）土地： 旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅 按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅 按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别 墅 （3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场
11
3 .房地产项目投资策划
① 投资机会研究：依据市场信息，寻找投 资机会
一般投资机会研究、具体项目投资机会研究 ② 投资方案构思：项目市场定位及方案（
初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、 规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设 计、创意设计等等）。
③ 项目规划、目标设计：项目计划经济指 标的确定及项目平面、立面的布置和安排。
10
2、项 目 策 划
项目策划是指以项目实施方案为核心的，全 面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意 、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。
（1）立足于市场和环境分析 （2）目的在于编制切实可行的项目实施方案 （3）是以方案为核心的反复论证、反复调整 、不断优化的过程 （4）灵魂在于市场定位与卖点设计 （5）生命力在于创意和构思
房地产项目投资分析
2023年12月28日星期四
第一讲 绪论：房地产项目投资概论
投资 房地产项目投资
2
（一） 投 资
投资的定义 投资要素的内涵 投资活动的分类
3
1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、 土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会 再生产过程的经济活动。 2、投资构成的四要素 （1）投资主体：实施投资的行为主体
12
④ 投资方案策划：项目投资经营方案、开 发建设方案、市场营销方案的计划。
⑤ 可行性研究：项目规划设计方案、投资 经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方 案调整优化过程。
⑥ 评价决策：对项目方案及可行性研究结 论所作的评价，对项目投资方案作出决策。
13
（二）房地产项目投资方案
项目投资方案：由项目规划设计方案 、开发建设方案、投资经营方案构成的 关于项目计划体系的具体安排。
19
案例：某一工程项目基础施工 计划图 横 道 图
20
网络图
21
（三） 项目投资环境评价
1. 投资环境：拟投资地区在一定时期内所具 有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和 条件的总和。
（1）投资环境要素的分类 按要素存在的物质形态分类： 硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 软环境：影响项目投资的各种社 会经济文化 条件
22
按要素存在的范围分类 : 宏观投资环境：国家、地区投资环境 中观投资环境：地区、行业投资环境 微观投资环境：地块周边及地块投资环境
按要素的内容分类 : 社会环境 政治环境 法律环境 自然环境 文化环境 基础设施环境 经济环境
23
（2）房地产项目投资环境要素
社会政治环境
社会秩序 社会服务 社会信誉
43
• IRR与同类项目社会平均内部收益率（IRR0）相比较 ，反映项目与同期、同类项目盈利水平相比的经济效 益状况。 IRR＞IRR0，项目盈利超出同类项目平均盈利水平； IRR=IRR0，项目盈利相当于同类项目平均盈利水平 ； IRR＜IRR0，项目盈利低于同类项目平均盈利水平。
44
（3）现值比较法（PW法）和年成本比较法（ AC法） 现值比较法（PW法）：将项目投资建设和使 用期内各年支出按统一规定的利率（基准贴现 率）贴现为现值进行比较分析的方法，即为现 值比较法。 PW=P+A（P/A，i0，n）－F（P/F，i0，n） 年成本比较法（AC法）：年成本比较法又称等 额年金成本法，是年等值法（AW法）的一种 特定情况。
6
（5）工业厂房、仓库、停车厂 （6）休闲物业：健身房、游乐场、活 动中心、剧院、电影院、网球场、高尔 夫球场等 （7）特种物业：车站、码头等
7
2、房地产项目投资的主要特性 （1）前期策划十分重要（不可移动性） （2）与法规关系十分密切 （3）依赖金融的参与与支持 （4）投资周期长，投资风险大 （5）涉及面广，投资运作复杂 （6）制约因素多，入世门槛高 （7）与市场关系极大 （8）与环境关系密切
8
第二讲 项目投资策划与投资环境 评价
策划与房地产项目策划 项目投资方案 投资环境评价
9
（一）策划与房地产项目策划
1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方 法，系统方法和创造性思维，进行环境分析， 优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设 计并制定计划与行动方案的过程。
（1）策划是一个过程 （2）策划是一个创造性的活动 （3）策划是具有前瞻性的理性行为 （4）策划是对未来事件的系统安排 （5）策划是一门艺术
如：资产负债率、流动比率、速动比率等
36
评价项目资金运用效益的指标：主要是从资产与 收益的对比关系来测定项目资金的运用效益，若把资 产看作是投资的结果，则最终反映了投资的经济效益 。
如：流动资产净值周转率、固定资产周转率。 评价项目投资实施效益的指标：主要是通过对项目 开发建设期间的进度、工期、质量的考核，对投资实 施效果进行考核。 如：资产形成率、投资重心、建设工期、单位投资 等。
如∶财务净现值、内部收益率、年等值、全寿命费用 等。
35
（2）按经济效益评价的目的分类 评价项目盈利水平的指标∶考察项目盈利水平主要
从项目投入与产出的比较进行分析， 如∶投资回收期、投资收益率、投资利税率、财务
净现值、内部收益率、资本金利润率、追加投资效果 系数、追加投资回收期等。
评价项目清偿能力的指标：考察项目的清偿能力主 要分析计算项目在计算期内各年的负债与资产的比率 关系。
• 按平均收益额计算投资回收期：
• 按累计收益额计算投资回收期
式中 Ft ——第t年的项目经营净收入；
39
（3）追加投资效果评价法 追加投资效果是指 增额投资所带来的经济效果。如果这种经济效 果是用回收期描述的，就称其为追加投资回收 期；如果以回收期的倒数来描述追加投资效果 ，则称其为追加投资效果系数。 （4）最小费用法：指标准偿还年限内项目方 案的成本费用为最小。以这一原则作为方案比 选标准的评价方法为最小费用法。
静态投资经济效益∶凡是在进行评价指标计算时， 不考虑资金 时间价值，只计现金流量的绝对值，这一 类评价指标统称为静态评价指标。
如∶投资利润率、投资利税率、投资回收期等。
34
动态投资经济效益 ∶凡是在进行评价指标计算时， 考虑了资金的时间价值，即不仅计算现金流量的绝对 值，还计算因现金流量发生时点不同而产生的时间价 值，这一类评价指标统称为动态评价指标。
•
市场环境
市场吸纳量 市场供应量 市场购买力
26
•
市场价格
•
同类楼盘分布
•
竞争
同类楼盘入市时间
•
竞争者实力
•
融资渠道
•
资金
融资成本
•
营销成本
•
财务环境
成本
税费
•பைடு நூலகம்
同类项目社会平均盈利水平
•
利润
盈利水平
•
人力
•
土地
•
资源环境
原材料
•
能源
27
• • • • • 自然环境 • • •
地理位置 地质地貌 自然风光 气候
（2）常用评价方法 等级尺度法 多因素和关键因素评估法
29
综合评价法： ① 评定主要影响因素 ② 建立层次结构模型 ③ 由相对重要性评价建立判断矩阵 ④ 求解判断矩阵
特征向量：同层间单权重系数 最大特征根：一致性检验指标（C、Z≤0.1）
⑤ 由层间递归运算确定各因素组合权重系数Wj ⑥ 聘请专家对各因素状况按优、良、中、差四级进行分类判定 ⑦ 按下式进行各环境因素计分统计
30
• 式中： •
：评优的百分比； ：评良的百分比；
：评中的百分比 ：评差的百比
⑧ 按各因素组合权重系数 及统计计分 计算项目投资环境综合得分。 •
⑨ 按各项目投资环境综合得分进行排序与评价。
31
第三讲 项目投资经济效益评价
• 经济效益及项目投资经济效益评价指标 • 静态评价与动态评价方法 • 经济效益的不确定性分析 • 财务评价
42
内部收益率的评价： • IRR与同期贷款利率（i）相比较，反映项目盈亏状况
。 IRR＞i，项目盈利； IRR=i，项目盈亏平衡； IRR＜i，项目亏损
• IRR与基准收益率（i0）相比较，反映项目与社会平均 收益水平相比的经济效益状况。 IRR＞i0，项目盈利超出社会平均水平； IRR=i，项目盈利相当于社会平均水平； IRR＜i0，项目盈利低于社会平均水平；
1. 项目投资方案体系 项目规划设计方案 项目开发建设方案 项目投资经营方案
14
（1）项目规划设计方案 项目规划方案 建筑设计方案 公建（配套）设施的单项设计方案
（2）项目开发建设方案 拆迁安置方案、工程承包及施工方案 工程监理方案、工程进度计划 工程质量计划、设备材料计划 施工组织计划、项目控制方案