浅议城市居住区的分异现象

浅议城市居住区的分异现象
摘要：随着国家经济和城市建设的快速发展，城市居住区呈现出越来越明显的“居住分异”现象，整个城市形成一种居住空间分化甚至相互隔离的状况。

本文针对这一问题，对居住分异的存在特征、影响因素和发展规律进行了分析，提出城市居住区的混居模式，以促进社会的整体和谐发展。

关键词：居住分异；混居模式；和谐社会
所谓居住分异现象指的是在一个城市中，不同特性的居民聚居在不同的空间范围内，整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况。

在相对隔离的区域内，同质人群有着相似的社会特性、遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观，或保持同一种亚文化。

比如不同居住区之间物业管理的差别越来越大、不同居住区的业主背景差别越来越大、不同档次居住区和城市中心的距离不断发生变化等都可以认为是分异的不同表现形式。

我国存在的居住分异现象，并有逐渐扩大化的趋势。

其表象为城市空间的布局失衡，根源在于经济发展和居民需求的失衡。

居住分异现象能正确体现土地价值、满足各社会阶层生活水平与居住质量的需求。

但是其极化发展会加剧社会的阶层分化。

二、导致居住分异的因素
1. 宏观的经济政策
国家宏观的经济政策对城市的居住分异现象具有巨大的影响作用。

前段时间，针对房地产市场出现的不正常现象，国家出台了一系列政策来限制某些用地的过分发展，从而间接遏制了居住分异的极化现象，对社会的整体和谐有极大的促进作用。

中国人民银行（03）121号文件发布的房屋建设贷款新政策调整中，一个核心重点是针对中低收入者进入商品房市场给予支持——“贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力
的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

”这样，就需要开发商把开发重点转移到适合一般工薪阶层所需要的、价位较低的普通住宅上。

在房产市场上，普通住宅的比例应当加大。

应当让高档住房、普通住房、经济适用房、二手房和租赁房形成一条合理的生态链条，从高端到低端形成良性循环。

2. 消费群体差异
房产的消费群体是广大人民，说到消费群体，还是应该回归到社会分层这个本源上来，不同的阶层由于自身条件的界定，构成了不同的消费群体，形成了多样化的群体购买意向。

城市市民的不同收入水平，很大程度上决定了他们对住房价格、相关交通成本的承受能力，也就决定了他们在城市的居住地区位。

富裕人群集中于花园别墅区和中高档公寓区，中低收入人群集于普通及危旧住宅中。

越是经济发达的城市，房价差距越大，居住的贫富分离也就越明显。

家庭收入的贫富分化，及相对较大的房价差距，在住房消费市场上，将呈现较强的贫富两极消费趋势和明显的聚居地带。

3. 城市规划水平的差异
居住分异是由于内在的经济原因导致的城市外部结构的形式表现。

因而，从经济的角度去改善城市人口的阶层分化是一种行之有效的方法，但是从城市结构的表层手段——城市规划学的领域去寻求问题的解决，也是另一种思路。

从城市规划角度来说，就是在进行总体规划布局的时期，考虑均衡发展城市的各个居住用地，避免产生过分优越的居住用地和过分贫瘠的居住用地，这就表明现在通行的单中心城市结构也许在未来的城市规划中是遭到摒弃的，因为多中心的城市具有多个吸引力功能核，能有效地改善同心圆或者扇形城市结构的地价递减效应。

二、我国城市的居住分异特征
随着我国住房分配体制的废除、经济的发展、市场体制的完善，住宅产品跨入了产品更新换代的时代，百姓正由“居者有其屋”向“居者优其屋”的方向迈进，过去买房子注重的是面积，现在买的是环境、文化和服务。

强调社区归属感、认同感，居民希望社区内部有自由的交流和共享信息、设施等。

人们选择更美好的居住区，既是为了享受舒适的居住环境，也是作为显示成就或身份的一种手段。

如今“同质社区”的概念渐渐成为开发商、设计师以及居民共同青睐的居住区新类型的一种，深圳曾经出现某楼盘为特定高学历的购买者提供优惠的售房举措，其目的不言而明，我国城市居住空间进入贫富分离的态势已初步显露。

而居住分异初期发展阶段，对于满足不同阶层的居民的需要有非常重要的意义，可以实现居住多样化、设施针对化和邻里融洽化等多种层面的住区功能；但是若长期发展下去，演变到极化型分异，必然激化最上层与最下层之间的矛盾和冲突，不利于社会安定和团结，所以居住分异的研究在我国现阶段，无论在
社会学、城市规划学范围内都有很重要的现实意义。

由于中国社会固有的历史特征——以居住在城市中心为地位的象征和现实情况——城市近郊区或者边缘区往往是城市基本建设落后、社会治安不良、外来人口聚集的地区，使得中国较高地位的住户经常性地选择城市中心区居住，而且中国的城市大部分为单中心结构，城市组织又以各级行政区为基本主体，因而居住分异的特征呈现为以行政区为中心的扇形结构模式。

城市中心是中心商业区和高级公寓和较小规模高级住宅区；之外是第二圈层过渡带，以老旧住房为主；第三圈是中等收入的居民的住宅区；第四圈层是单户独院住宅和大量的大规模居住区，以经济适用型为主；靠外圈是工厂区；第五圈层是通勤圈，是具有一定规模的开发区性质的高科技工业区和高级别墅的郊区。

以北京的城市居住空间分布情况为例，三环外住宅的分布趋向大体是：高档住宅和高收入人群大部分汇聚于经济、教育及环境较好的北部和西部（海淀区和西城区），北部地区环境质量较好，城市建设已经颇具规模；西部为文化区，分布众多的高校和科技产业园区，具有较好的文化氛围和硬件设施，因此这两区的房价都很高。

而经济适用房等低价普通住宅则集中在五环左右或开发较慢的南城（昌平区和丰台区），这是因为南部处于下风下水，而且城市基础设施开发力度较小。

三、国外及中国香港应对居住分异的措施
许多发达国家（地区）已经历了居住分异的发展阶段，有很多值得借鉴之处。

二战后，许多国家大力加强公共住宅的建设，即为了体现社会公平，由政府出资建设住房或补贴房产商建房，再出售或出租给低收入者。

并且通过住房贷款、补贴、减免税收等一系列的优惠政策，使普通收入阶层的居民有权享用低于市场价格的同类质量的住房，这是政府以实物形式进行社会再分配的一种方式，以达到繁荣市场、安定社会的目的。

1. 英国
英国是世界上最早由政府干预住宅问题和建造公共住宅的国家。

自1919年至1936年英国建造了大量的公共住宅，主要以小屋和并排的楼房的形式，并以低廉的价格租给居民。

二战开始后，政府感到对公房承租者进行补贴过于沉重，决定出售公房。

政府通过运用财政、税收杠杆，对低收入者提供直接的货币补贴，并通过税收优惠政策，以保障住房私有化政策的推行。

近十年，英国的公共住宅已出售近200万套，主要的
措施为：收入水平达到一定标准的家庭必须自有住宅；凡是租用公共住宅满两年者有权购买现住房，享受32%的房价折扣优惠；成立购房贷款协会，以金融支持居民购买现住公共住房。

2.瑞典
瑞典执行强大的现代福利政策，不同居民组成的各种强大的社团组织，其中的住宅合作社把储蓄、建筑、管理联为一体，进行协调服务的非盈利组织；把低收入户、居住拥挤户、无房户等组织起来，充分调动个人积极性，依靠自己的力量合作建房，减轻政府负担，解决住房困难。

目前瑞典50%的家庭拥有自己的别墅式独立住宅，20%的家庭购买了住宅合作社的住房，30%的家庭租用私人和政府提供的住宅。

3.新加坡
1960年新加坡政府成立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，以廉租屋为主，居住标准比较低。

1960年贫困家庭的观念是个人月收入不超过500新元、家庭月收入不超过800新元的家庭。

1964年政府提出“居者有其屋”计划之后，建造的目的逐步由出租转为出售。

售房的对象是家庭月收入不超过1000新元的低收入家庭。

这个限额逐年修正。

由于人均GDP从1960年至1984年增长了10倍，低收入家庭月收入限额到1985年增至4000新元。

同时组屋的居民的人均居住面积达到15平方米。

新加坡实行“居者有其屋”的办法之一是建立公积金；办法之二是政府从市场购买商品房，然后压低价格卖给低收入者。

对于低收入家庭，买房可分期付款，从工资中付清，政府提供无息贷款，特别困难户还可申请补助。

4. 香港地区
1958年，香港当局成立了“屋宇建设委员会”，开始大规模建造公共房屋。

1972年，香港总督麦理浩宣布“十年建屋计划”，为150万人提供设备齐全的居所。

该计划提出：每个家庭有自己居住的住房；每套住房都是独立式单元；人均居住面积不少于3.25平方米。

1976年，香港制定出“居者有其屋计划”，以协助中低收入家庭及公屋住户置业安居。

租住公屋的申请人除了年龄、居港年期以外，最重要的准则就是收入，家庭人数不同，最高收入限额也不同。

而且其收入限额有明确的规定，超过这个限额，就没有资格申请租住公屋，必须通过其他渠道解决居住问题。

这样就体现了政府的福利，其对象是中低收入阶层，能够把不同的对象剥离出来，能够体现政策的公平性。

同时，公共房屋政策的层次性也很分明：最低收入者可享受房租优惠，低收入者可申请租屋，中等收入者可申请购买房屋，中等偏高收入者可买夹屋，高收入者购买市场房屋。

明确的收
入限额是政策层次性的基础。

此外，政策的动态性是保证政策明确性和层次性的前提。

以申请租住公房的收入限额看，每年收入限额都在调整。

如一个三口之家，1995年收入限额为11100港元，1996年为12000港元，到1997年调整为13600港元。

以居屋计划家庭收入限额来看，1995年为25000港元，1996年为26000港元，到1997年调整为30000港元。

四、城市居住分异问题对策
1. 加强政策宏观调控
房地产业作为商品经济的产物，具有商品经济优点的同时，也具有其缺点，市场调节往往会带来投资开发的盲目性，开发企业有时过分注重自身的经济利益而导致企业个体行为与城市整体发展产生矛盾。

从经济学上说，政府是市场中掌握最多经济资源的利益团体，同时拥有一般社会团体所没有的许多公共决策的权力。

市场对于政策的变动非常敏感。

因此在目前阶段根据居住分异的现状制定相关的政策对于促进事物的良性发展有巨大的推动作用。

1993年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国务院23号文件）、2004年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发18号文件）、2004年建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行印发《经济适用住房管理办法》等规定都是国家为了积极适应市场、社会的快速变化，调整政策的例证。

最近央行出台限制房贷的政策，是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。

现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。

有些人对未来风险的判断不足，比如，其房价收入比是偏高的，也就是说还贷负担重、时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高，投入比较大。

这些，都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所考虑。

房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。

也是国家为了引导理性消费住宅产品的一个举措。

政策制定要涵盖短期和长期的发展需求，比如加息、征税等都是短期性质的政策；而综合考虑土地和市场的潜在需求，调整房地产市场的开发结构，规定各类型居住区的合理比例，限定经济适用房的购买对象，规定经济适用房的单套建筑面积等都是长期性质的政策。

政府在制定政策的过程中必须洞悉各社会阶层尤其是低收入群体的愿望与要求，保障弱势群体的基本生活权利，
发现城市运行中的问题和矛盾，探究其形成机理，然后下情上达，传导至最终决策层，制定以居民为本的居住政策。

2. 加强房地产市场的监督机制，鼓励多种建房模式
目前我国的房地产市场存在诸多的不规范行为，变相抬高了房价，从而激化了城市居住分异的矛盾，因此，在现阶段，应该加强房地产市场的监督机制，在房产土地交易过程中，政府应该充分保证整个过程的公正性，并提供制度、法律的支撑，增加房地产市场运营过程的透明度。

“个人合作建房”是目前我国出现的不同于以往开发商建房模式的一种尝试，即一群人联合起来注册自己的房地产公司，从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，建自己的房子。

这群人既是买房人，又是开发商。

这种特殊的模式使得建房的过程高度透明化，据测算，以此种方式建的房，其价格可比周边商品房低40％左右。

“合作建房”仍处于萌芽阶段，但作为政府机构应给与多种建房模式足够支持，从而促进房地产市场进一步规范化。

3.提倡居住区的混居模式
所谓的混居模式为“大混居、小聚居”的居住组合方式。

在城市的某一居住用地内，各种阶层的人群混合居住，但是在其内部有不同阶层的人群的聚居区。

重庆龙湖花园社区是城市居住区混居模式的一种尝试，社区的建筑从湖岸线开始，以居住区中轴线为中心依次对称分布。

沿湖地形高差复杂，布置低层住宅，围合成两个别墅区；沿城市及小区交通干线设置6层、11层、16层的板式和点式住宅，形成多层区；居住区东南部为城市主要交通方向，地形平坦，地质环境良好，设4栋高层住宅，形成高层区。

建筑适应地形，层层叠叠，错落有致，同时居民也由多个阶层人士构成，对改善居住分异起到了间接的作用，符合大混居、小聚居的模式。

城市社区的混居模式是社会公平原则的一种表现。

低收入者应该与高收入者享有同等的生存发展条件，混合不同收入阶层的居住模式，至少为低收入居民提供了平等的外部经济环境，为其自身社会生活能力与质量的提升创造了同等的外部机遇。

西方研究学者认为，基于社会和谐理想的混合居住模式是解决不同社会阶层隔离、促进不同居民交往、强化社会资本的有效方法。

同时，混合居住模式意味着同一居住用地内具有多样化的住房及其相应多样化的消费、休闲及服务场所。

意味着在同一地域内，为居民提供了多样化选择的条件，同时也降低了开发商的市场风险。

通过这种划分，在较小范围的邻里空间内是同质聚居，。