[精品论文]我国发展房地产投资信托基金存在的问题及建议

房地产金融服务房地产业的发展，它主要是在行业的开发和销售环节为其提供所需的资金，资金的来源主要是向银行或者社会进行融资活动。和其他模式相比，主要有以下特点：第一，房地产行业的融资时间相对较长。主要原因每一个房地产项目都需要很长的周期，占用资金的时间很长，而且面对各种不确定的因素，更可能延长项目的周期。第二，房地产行业每次需要筹集的资金数量和个人消费者相比要更多。第三，房地产金融债权风险较小。由于房地产是固定资产，产品的价值很大，与其他商品相比，它能够保持价值，增加其抗通胀能力较强。除此之外其他机构为其提供的信用或者资金担保降低了投资的风险。
Abstract
A real estate investment fund as the real estate market equity investment, with non relevance, high liquidity and high rate of return, the insurance business and has strong externalities, the cost of lagging, long running cycle of funds is consistent, provides an excellent platform for the investment of insurance funds in real real estate. The development speed of Chinese real estate investment fund gradually accelerated in recent years, but due to the obstacles currently exist, such as the tax policy support, the relevant policies such as registration, listing conditions, exit mechanism is not perfect; the relevant laws such as the "trust law", "company law" the relevant part can not support the REITS form. At present, China is still in the preliminary state. This paper analyzes the risks of real estate trust investment and gives some suggestions, which will play a guiding role in the development of China's insurance fund investment in real estate investment trusts.
2.我国发展REITS的可行性分析
2.1法律上的可行性
房地产投资信托基金原则上与我国现行法律相一致。它是在现行公司和证券法律体系的基础上建立起来的，符合信托和基金运行方面的法律规定。如果在我国推行，在法律上不会面对较大的阻碍。此外，近年来中国政府对REITs采取了较为积极的态度。房地产投资信托基金是一种国际成熟的房地产投资理财产品。它是支撑住房制度改革，促进住房租赁市场发展的重要工具之一。近年来，深化经济体制改革和支持住房租赁市场的重点任务，我国有关部门明确提出积极推进房地产投资信托试点。2016年6月，国务院明确提出稳步推进房地产投资信托试点，将为住房租赁市场提供金融支持。自九月起，以北京为代表的一线城市相继出台了加快发展住房租赁市场的实施意见。上述这些地区的政府鼓励投资信托基金用于住房租赁公司融资。在同一年，国务院指出要降低企业的杠杆率，提出“支持房地产企业转型，通过房地产投资信托基金的发展轻资产管理模式”。2017年7月，国务院下发通知的九部委推动REITs试点，包括中国证券监督管理委员会、住房和城乡建设部，加快大中型住房租赁市场发展的中小城市和大量涌入的人口。国家发行的上述文件有助于我国房地产投资信托基金的进一步发展。
3我国发展REITS存在的问题
3.1税收政策体系的阻碍
房地产信托投资基金想要获得长足的发展，国家的税收政策体系必须进行相应的改变，不然会成为阻碍其发展的最大障碍。以美国为例，房地产投资信托基金是受美国税制利益驱动的产品。例如，房地产投资信托基金不征收企业税，房地产投资信托投资的房地产是免税资产等。美国房地产投资信托基金在60年的增长和繁荣围绕着税收政策的变化。改变.中国目前的税收法律体系并没有建立一个基于普遍存在的“信任托管原则”在世界信托税制，从而在发展REITs的税收显著障碍。以信托资产转让为例，财产信托条件下转让房产等资产，与实际交易中的财产交易一样，交易者都有纳税的义务。按照我国税法的规定，重复征税现象是不可避免的。房地产投资信托基金按照公司法在发行时发起，公司所得税必须先缴纳。房地产投资信托基金投资者还必须缴纳所得税并产生双重征税。由于税收制度的落后，房地产投资信托失去了投资回报的优势。如果税收政策系统维持，房地产投资信托基金不能在我国更好的深入发展。
和中国本土的机构展开了激烈的竞争。在这个过程中，市场上的金融产品的数量和种类都大大增多，消费者选择更加多样。国外的金融机构将和我国的金融机构一起为房地产信托投资基金提供充足的资金。经过几年的蓬勃发展，以保险公司、社会保障公司为主体的机构投资者逐步成为具有较强市场能力的机构投资者。REITs的高回报、低风险、稳定的回报特征对机构投资者来说是完全一样的。请求。最后，自基金信托管理办法颁布以来，信托公司开始以真正信任的概念从事证券投资、外汇市场交易和工业投资，逐步发挥信托的投融资功能。根据有关资料显示，房地产信托占据市场上信托产品的比例大约为百分之二十。我国信托公司通过参与房地产信托投资基金的业务，业务积累了很多的经验，有房地产经营管理在房地产信托公司相对深度参与。有相当丰富的经验，这些实际操作经验对建立和管理房地产投资信托基金非常重要和有用。
1.房地产投资信托基金概述
1.1概述
房地产行业最近在我国发展很迅猛，为我国市场经济的发展做企业在运作的过程中往往需要大量的资金，因此多采用银行贷款的方式获得所需要的融资，造成房地产金融行业面对很大的风险隐患。房地产业没有资金流注入，就如同失去水源的鱼儿，很难继续的维系。因此，房地产业无时无刻不在考虑如何拓宽融资渠道。现如今，房地产投资信托基金作为房地产企业一种新的股权投资方式，受到各方的喜爱，成为新时达的宠儿，因为这种新型的金融运作模式，可以帮助房地产企业解决资金的问题。总而言之，资金链关乎房地产业能否长久发展，而这种房地产信托投资基金可以为其薄弱的资金链注入新的活力，不应该被各国所忽视。
我国房地产信托投资基金的发展虽然起步较晚，但是随着经济全球化进程的不断加快，其发展也是有目共睹的，只是发展的步伐相对缓慢，主要是由于以下方面的规定不完善造成的。具体来看，从税收角度来看，并没有专门的税收制度来支持；从从市场发展角度来看，登记制度、上市交易条件、退出机制不完善；从相关的法律法律的角度来看，专门的规定房地产投资信托基金的法律内容不完善；从资金的运用方面来看，企业的在这方面投资的资金运作起来还有一定的阻碍。根据有关资料显示，截至2017年4月底，基金业协会共发行了大约19个REIT产品。REIT产品目前正朝着多元化方向发展。
Key words:insurance funds; capital use; real estate investment trust fund
引言
REITS这一金融工具在欧美等国家得以广泛应用，甚至逐步发展成为提高房地产存量资产、加快产品流动性的重要工具，优势明显，有利于保持稳定长期收益，同时可以改善我国房地产行业对于银行融资过于依赖的现状，并直接改变融资模式。近年我国提出的金融改革意见都表现出了对REITS等创新金融工具和方式的鼓励和支持态度，国内市场也先后涌现了大量与REITS类似的“类REITS”产品。在此背景下，中国商业地产如何把握资本市场扩大发展的机遇，搭上经济快速发展的快车，并且运用好REITS来促使其实现轻资产化运营模式，完善行业退出机制，降低开发风险，提升自我品牌价值，将会是商业地产开发即将面临的最重要问题。
3.3客户选择上的两难
房地产企业多会选择银行作为融资的渠道，是银行的优质客户，作为新兴的股权投资方式，房地产信托投资基金没有优势，很难获得这方面的优质客户。但如果选择融资困难的中小房地产企业进行融资，则面临更大的风险，因此如何选择合适的客户成为了不小的难题。
2.4
第一，房地产行业和非银行金融机构的发展，为房地产投资信托投资基金打下了良好的长期增值和组织保障的基础。房地产业为房地产投资信托提供了长期增值保护，同时也将给房地产投资信托基金带来长期、可观的投资回报。目前，我国的金融业正在经历巨大的变革，非银行金融机构也在经济发展的浪潮中不断的壮大，建立了种类多样、资金雄厚的产业投资基金，为房地产投资基金的发展壮大打下了组织上的基础，第二，有大量的雄厚的资金支持。银行有一个很稳定的资金来源是居民的储蓄存款；但是仅仅是放在银行里面储蓄，收益较低。但是如果将这些钱投资于市场，又会面临较大的投资风险，这是一个矛盾的选择。即投资者希望在获得高收益的同时，能够降低投资面临的巨大不确定的风险，通过查询我国房地产信托投资基金的近几年的业绩，可以得知房地产投资信托是顺应市场发展潮流的，是有很大的发展潜力的。第三，我国为了顺应经济全球化的浪潮，继续坚持走出去和引进来相结合的发展战略，外资银行可不断的进入国内资本市场，
2.3组织保障方面的可行性分析
现阶段，我国房地产自己募集和运用的风险主要集中在一级市场。我国的二级市场发展很缓慢，还没有形成完整的规模体系。房地产的经营者和消费者想要获取资金只能借助于银行来获取所需要的资金。其他的金融机构很难为其提供生产经营所需要的资金，我国房地产二级市场尚未形成完整的市场，也使得银行的抵押贷款目前不能出售，使得银行的财务风险不断的加大，因此我国的二级投资市场还在不断的完善过程中。
3.2专业人才匮乏
缺乏拥有专业知识的人士。因为房地产投资信托基金的财产不属于业主全权拥有，该项目还需要在物业管理和资产管理的专业支持，以反映资产的潜在价值。房地产基金的成功运作需要一大批具备房产知识和法律知识的复合型人才。在这个阶段，这方面的人才很缺乏。现在的人才往往只专注于某一个具体的领域，
难以适应大型房地产投资基金的运作。目前，国内房地产项目普遍缺乏对物业管理、设施管理、租户组合管理、租金管理等专业资产管理的支持。也有在中国很少有专业的资产治理公司，可以提供投资分析的操作如租户组合和长期回报。人才是任何一个行业发展的重要推动力，尤其是在房地产行业，面对每天变化的市场行情，更是需要专业人才来分析，借助他们的专业知识来帮助客户和机构投资者抉择。
基于项目实际情况，为使得税务处理以及分配现金流过程更加便捷，在项目公司股权以及专项计划间，通常会嫁接SPV。
1.2基本运作模式
房地产投资信托基金指的是金融机构通过发行一些凭证来面向社会募集资金，然后这些募集的资金交由专业的机构进行管理，专业的机构在经营的过程中获得的收益交由投资者分红，总的来说是一种间接的投资方式。这种资金募集和运作方式和其他信托形式最突出的特点是，集中资金进行管理，共同管理，投资的方式和其他类型相比更加多元化。美国是第一个采取该制度的国家，政府也大力推动房地产信托基金形式的应用，制定了独特的税收信托奖励制度，上述举措极大的推动了房地产信托业务的发展。房地产投资信托主要是由股权信托和抵押信托以及混合信托几部分组成的。股权信托的收入主要来自收取的租金，即投资者通过经营房地产项目获得收益。抵押房地产投资信托基金的收入主要是抵押业务获取的收益，主要是抵押的利息。混合房地产投资信托，则是综合了股权信托和抵押信托两种形式，投资的模式更加多元，既包括房地产等实物资产也包括股权这种无形资产。