市场分析报告模板（附实例）

市场分析报告模板（附实例）
＊＊（地区）房地产市场调查报告
⼩组成员：
⼯作分解：
讲解：PPT
原理与思路：
市场研究与市场推⼴是市场营销的两个步骤，⼆者相互关联，不可或缺。

前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运⽤科学的⽅法加以分析，从⽽准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深⼊了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场⾛向、竞争对⼿及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；⽽后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推⼴中的具体措施，如价格策略，销售策略，⼴告宣传策略，促销⼿段的组合策略等。

简⾔之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。

体系与⽅法：
市场调研报告将从宏观和微观两个层⾯展开，宏观⽅⾯包括：宏观经济形势，产业政策向导，房地产项⽬开发、销售情况，产品⾃⾝与市场营销的所处阶段与具体特征；微观⽅⾯包括：项
⽬所在区域的⾃然、经济及⼈⽂状况，区域市场的供应及需求分析。

第⼀部分宏观区域分析
⼀、＊＊区域社会经济发展状况
1、区域概况（⽹上资料或统计局）
（1）地理位置（位置、所辖区域、⾯积、市区⾯积）
（2）城市性质及地位（城市的历史、⽂化、所占的重要地位）
（3）城市规模（城市⽤地规模、⼈⼝规模）
（4）城市总体布局（城市格局、所含区、规划⽅向、突出特⾊）
2、区域经济发展概况（数据来源统计局标明资料数据的年份）
（1）区域国内⽣产总值及增长⽐例、⼈均国内⽣产总值及增长⽐例
（2）⼈均可⽀配收⼊及增长，消费性⽀出及增长、平均⼯资
⼆、区位分析
1、项⽬区域位置与⾃然概况
（1）项⽬所在区域概况（项⽬所在区域是⼤区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作⽤）附：项⽬地块位置图
（2）区域位置（项⽬具体位置、占地及位置优势）
（3）区域景观条件（项⽬所在区域景观）
2、项⽬与城市主要商业区及就业区的联系分析
（1）项⽬所在区域的交通情况（项⽬周边的快速路、主⼲路、次⼲路、⽀路；项⽬周边的公交线路；项⽬到达市中⼼的乘车路线及时间）
（2）主要商业区、就业区的分布及与项⽬的关系
A、CBD（中央商务区）（所处位置与项⽬距离、时间）
B、C RD（中⼼商业区）（所处位置与项⽬距离、时间）
C、C ID（科技商务中⼼区）（所处位置与项⽬距离、时间）
D、分析项⽬与上述区域的关系
3、城市规划对项⽬开发的影响
（1）区域整体规划概况
（2）项⽬周围规划概况
（3）规划对项⽬的影响
三、区域分析结论
1、经济发展、⼈均收⼊及⽀出消费
2、项⽬的区位优劣势
3、项⽬劣势的交通优
4、⼤规划与项⽬周边的⼩规划对项⽬的影响分析
第⼆部分＊＊区域房地产的市场分析（住宅或商业）
⼀、＊＊区域住宅（商业）市场的发展状况
1.区域住宅（商业）市场的发展回顾及概况
（1）起步兴起期（时间、⾸批代表作、产品特征）
（2）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）
（3）整合提升期（时间、代表⼤盘、产品及战略理念、需求状况）
2.近年来区域住宅（商业）市场供求分析
（1）市场供应⽅⾯（近⼏年来的施⼯⾯积及增长）（数据来源：房地产开发办）
（2）市场需求⽅⾯（近⼏年来的销售⾯积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）
（3）价格变化（各类房产项⽬的价格及涨幅：经济适⽤房、多层住宅、⾼层住宅、别墅、⾼档公寓、写字楼、商业⽤房）（数据来源：统计局）
3.区域住宅（商业）市场的发展特点
（1）政府对市场的管理调控⼒强（相关房地产政策及区域房产政策的出台及作⽤）
（2）市场体系逐步完善（主要包括出现多层次的供应房及⼆⼿房的发展）
（3）市场热点向规模化的转移（⼤盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计）
（4）房地产企业的汰弱留强进程加快（外地开发商的进⼊和现有开发商的状况及分析）（5）其他
4.区域住宅（商业）市场格局（根据市场状况将城市划分为⼏个区域版快，再
根据版快进⾏分析）
例：东部版快（发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼
盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率）
⼆、项⽬所在区域的房地产特性
前⾯板块分析中应涉及到该部分内容，再将该区域⽬前销售的具体代表项⽬进⾏分析，为本项⽬提供依据。

1.项⽬所在区域住宅（商业）项⽬概况
例：
2.项⽬所在区域的产品特点分析
（1）开发规模及配套情况
项⽬所在区域代表性项⽬占地⾯积规模⽐较
（2）规划设计及户型特点（本区域以什么建筑为主：多层、⼩⾼层、⾼层；建筑风
格以什么为主：欧式、现代；社区⽂化；环境；项⽬主⼒户型情况、分析以何
种户型为主）
（3）装修标准及智能化系统
3.项⽬所在区域的销售特点（简单介绍）
（1）营销推⼴特点（通过对济南⽬前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、⼯地现场等不同媒介上所做宣传画⾯、诉求内容、表达形式等⽅⾯的分析，以及对楼
盘销售⼈员、销售场所的包装调查）
（2）从营销策略层⾯看：宣传主题、主诉内容、销售控制
（3）从营销执⾏操作层⾯来看：销售场所、样板房、销售服务、⼈员素质
（4）售价情况：集中销售均价、最低价格、最⾼价格、销售率
（5）客户特点：主要区域客户来源、档次、⽬的、原因
4.项⽬所在区域市场发展预测：项⽬区域规划与项⽬联系，项⽬所在区域的
市场供求及消化预测
三、典型个案（详细介绍区域内主要项⽬的特点或区域内最成功
的案例
第三部分项⽬条件分析
⼀、项⽬地块⾃⾝条件分析
1.地理位置（现场）
2.地质状况（发展商提供勘察报告、风⽔情况）
3.⼟地⾯积及其东线图（发展商提供）
4.七通⼀平现状（现场、与发展商交流）
⼆、项⽬周边环境分析
1.地块各⽅⾯的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮盖情况）
2.地块适当半径内历史⼈⽂景观列⽰（标明距离项⽬地块车距）
3.项⽬⽤地居住情况：周边⼩区居住情况
4.项⽬周边居民状况
5.项⽬外围情况
三、地块交通状况
1.周达市政路⽹纵横图
2.周边公交系统起始状况、频次及远景规划
3.直⼊地块的道路交通状况
四、项⽬附近公建配套设施分析
1.购物中⼼（商场、超市、菜市场）
2.⽂化教育（幼托、⼩学、中学、⼤学图书馆及质量）
3.医疗（各级医院、药店及质量）
4.⾦融（各种银⾏）
5.邮政局、所
6.娱乐餐饮（体育健⾝、歌舞餐饮）
五、周边已成社区状况
1.附近⼩区列图
2.各楼盘及⼩区的居民阶层
3.⼩区规划、价格等
六、项⽬条件分析结论
第四部分市场研究结论
⼀、从区域市场的发展来看
1.房地产的发展趋势
2.供需关系
3.区域开发实⼒
4.市场产品主要竞争点及产品趋势
⼆、从项⽬所在区域的市场分析来看
1.从项⽬开发的规模来看
2.区域项⽬类型、主⼒户型
3.从项⽬所在区域的销售情况来看：期房销售率、现房销售率、售价
4.从客户情况来看，主要客户群体
5.从项⽬的营销推⼴来看，综合评估
三、从对区域市场的调查分析来看
1.选择在本区域购房的客户，其年龄、⽂化程度、家庭结构、家庭收⼊、区域、
从业
2.潜在客户对区域房价的接受能⼒
3.从潜在客户对户型⾯积的选择上看
1区域分析
1.1济南市社会经济发展概况
1.1.1济南市概况
地理位置
济南位于⼭东省中西部，泰⼭穹隆北麓、东邻淄博、滨州、南连泰安、莱芜，西、北与聊城、德州接壤。

辖历下、市中、天桥、槐荫、历城五区，章丘市和长清、平阴、济阳、商河四县。

全市总⾯积8154平⽅公⾥，其中市区⾯积2119平⽅公⾥。

城市性质及地位
济南是⼭东省省会，著名的泉城和历史⽂化名城，历史⽂化源远流长，泉⽔驰名中外，是融⼭、泉、湖、河、城为⼀体的⼭⽔城市，属于国家级的历史名城。

济南不但是全省的政治、经济、⽂化、科教和旅游中⼼，同时也是副省级城市，是我国东部沿
海开放向内陆延伸的枢纽城市，是具有跨省区作⽤的经济中⼼和重要的交通枢纽。

城市规模
到2005年，济南中⼼城区的城市⼈⼝从1995年的160万⼈增⾄198万⼈，城市建设⽤地控制在186平⽅公⾥以内；2010年城市⼈⼝增⾄220万⼈，城市建设⽤地控制在205平⽅公⾥以内。

城区地⼈⼝增长，城市建设⽤地的扩充，将对地区的房地产开发有⼀定的刺激作⽤。

城市总体布局
济南中⼼城区为“东西带状组团式”布局，由主城区和王舍⼈、贤⽂、⼤⾦、党家四个外围组团组成，主城区与组团之间以绿⾊空间相隔离。

中⼼城区的建设以主城区的调整改造和以“先东后西”的时序发展建设外围组团为重点。

加快主城区调整改造，控制外延，重点调整⽤地结构和布局，强化省会城市的中⼼功能，积极发展第三产业,完善城市基础设施和公共服务设施,改善城市环境，突出泉城特⾊，保护历史⽂化名城。

1.1.2济南市经济发展概况
国民经济快速增长，综合实⼒进⼀步增强。

2001年济南市国内⽣产总值⾸次突破千亿元⼤关，
达到1066.2亿元，⽐上年增长12.1%。

其中：第⼀产业增加值97.2亿元，增长4.0%；第⼆产业增加值442.7亿元，增长9.7%；第三产业增加值526.3亿元，增长15.9%。

三次产业结构为9.1：
41.5：49.4。

⼈均国内⽣产总值18843元，增长11.0%。

居民收⼊增加，⽣活⽔平继续改善。

2001年，城镇居民⼈均可⽀配收⼊为8607元，⽐上年增长
12.9%，城镇居民⼈均消费性⽀出7110元，⽐上年增长8.3%。

2001年，受⾏政事业单位⼈员增
资因素的影响，在岗职⼯收⼊显著增加，平均⼯资11980元，⽐上年增长15.0%。

同时城乡居民消费结构不断发⽣改变，⽣活条件⽇益改善，城市恩格尔系数降⾄32.0%。

资料来源：济南市统计年鉴
1.2区位分析
1.2.1项⽬区域位置与⾃然概况
历下区概况
项⽬地块位于历下区，历下区区位优越，交通便利，⽂化繁荣，教育发达，既是全市的⽂化区和商业区，⼜是科技区和风景区；是省⼈⼤、省政府、省政协、省军区等50多家省、市机关的驻地，也是110多家科研单位和⾼等院校的所在地。

⼏年来，历下区⼤⼒实施“科技兴区”战略，把依靠科技进步作为发展区街镇村经济的突破⼝，促进了全区经济的持续健康快速发展。

全区主要经济指标连续五年增幅保持在20％，财政收⼊增幅名列市区之⾸，社会各项事业均⾛在全市前列，获得了“全国科技⼯作先进城区”等荣誉称号。

项⽬地块位置图
区域位置
项⽬位于历下区菜市南街以北，西临济南名胜⼤明湖400⽶。

东、南⽅向分别靠近历⼭路和东关⼤街。

占地4.33万平⽅⽶，可规划⽤地3.27万平⽅⽶。

.
济南市传统的景观轴线⾃南往北由千佛⼭、趵突泉、⼤明湖、黄河森林公园等组成，是济南市最宝贵的⾃然景观资源，⽽本项⽬位于传统历史景观中轴的中⼼位置附近，与⼤明湖、东湖相伴，具备极强的区域景观优势。

同时，沿“经四路——泉城路——解放路“这条东西向轴线，将CBD（中央商务区）、CRD（中⼼商业区）、CID（科技商务中⼼区）连于⼀体，⽽本项⽬位于CBD 、CRD和CID这条轴线上。

区域景观条件
本区是济南古城所在地，⽂物古迹众多。

古城区“家家泉⽔，户户垂杨”，素有“泉城”之称。

趵突泉被誉为“天下第⼀泉”，⼤明湖被誉为“泉城明珠”，千佛⼭千尊古佛镶嵌⼭崖，“四⾯荷花三⾯柳，⼀城⼭⾊半城湖”是历下的真实写照。

环城公园象⼀条翠带环绕古城，把四⼤泉群和⼤明湖连成⼀体，形成以湖⼭泉⽔为特征的园林绿化中⼼。

泉城⼴场是全市规模最⼤、设施最先进的公众⼴场。

沿⿊虎泉——泉城⼴场——趵突泉——五龙潭——⼤明湖组成的泉池园林景观区，以三⼤泉群、⼤明湖和泉城⼴场为主题，以西、南环城公园为纽带，充分体现了济南⽂化和园林艺术特⾊。

1.2.2项⽬与城市主要商业区及就业区的联系分析
项⽬所在区域的交通情况
中⼼城区的道路划分为快速路、主⼲路、次⼲路和⽀路四类。

道路⽹布局由3条环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主⼲路（简称“三环九射，九纵九横”）构成总体框架。

其中快速环主要由经⼗路、历⼭路、北园⼤街、济齐路、营市街等围合组成，项⽬地块与快速环的关系⾮常密切，不到⼀公⾥的道路距离就能与此环路相连接。

本项⽬地块的外围交通发达。

地块南临菜市南街，往西400⽶有明湖北路和⿊虎泉北路（通31、37、87、41、等四路公交
车）及历黄路－南北历⼭路（通41、83、14、33、等公交车），往西500⽶市东关⼤街（通30、K98、37等公交车）、800⽶是历⼭路，往北1000⽶是北园⼤街。

通过这⼏条快速路和城市⼲道，项⽬与中⼼城区各就业区和商业⽹点的连接⼗分便利，乘公交车道省政府和泉城⼴场也只需15分钟。

主要的商业区、就业区的分布及与项⽬的关系
沿“经四路——泉城路——解放路“这条东西向轴线，以“⼀线连三珠”的形式将规划的CBD、CRD、CID连于⼀体，形成商业、商务、⾼科技三⼤功能区域同⼀轴线分布的格局。

CBD（中央商务区）:以经四路为轴⼼，在城市总体规划划定的顺河街、经七路、纬六路、经⼀路围合地区规划建设，由此逐步建成⾼楼林⽴、环境良好、功能齐全、商贸云集、现代⽓息浓郁、时代鲜明的城市形象标志区。

与本项⽬的道路距离为4.5公⾥。

CRD（中⼼商业区）：西门地区——泉城路——南门地区。

集购物、游览、悠闲、餐饮、娱乐和服务于⼀体，集中了为数众多、功能齐全的⼤型商贸场所，充分体现了繁荣都市风貌。

与本项⽬的道路距离为2公⾥。

CID（科技商务中⼼区）以“⼭⼤路电⼦⼀条街”为轴线形成“科技商务区”，现已集聚了
以IT科贸为主的1000余家⾼科技企业，产品辐射全省及周边省份，是济南⾼科技产业的核⼼地带。

与本项⽬的道路距离为2公⾥。

本项⽬与这三⼤新兴就业和商业区域的关系相当密切，交通⼗分便捷，通过⿊虎泉路和历⼭路便能快速的与泉城路和解放路相连接。

其次沿泺源⼤街沿线发展⽐较成熟，事业单位分布⽐较密集；洪家楼附近集中了相当数量的科教事业单位和⼤学校区；⼤明湖路和泉城路之间聚集了省政府等重要的政府机关单位，区内就业⼈⼝普遍素质⾼，购买能⼒较强。

以上地域与本项⽬距离仅有3公⾥左右。

1.2.3城市规划对项⽬开发的影响
今后济南城区住宅建设按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提⾼居住⽔平，满⾜⼈民群众⽇益增长的居住需要。

根据城市总体布局，将联系紧密、布局集中的居住⽤地组合成⽚，形成29个居住⽣活⽚区，⽽本项⽬位于明湖居住⽚区。

该⽚区位于城区的中⼼位置，改造居住⽤地和保留居住⽤地⽐例较⼤，其改造和建设的⼒度直接关系到城市的形象和功能配套。

根据城市的规划意向，其中两项改造⼯程与本项⽬的开发关系极其密切：其⼀是菜市南街的拓宽⼯程，该路段将拓宽为50⽶的城市⼲道，西连明湖北路，东接历⼭路⽴交，成为沟通东西的重要⼲道。

其⼆是项⽬东⾯沿⿊虎泉北路的护城河整治⼯程，改善河⽔质量和河堤风貌，重现杨柳垂岸的泉城特⾊。

随着这两项⼯程的规划实施，本项⽬的区域形象将得到有⼒提升。

按照“⼗五”计划旧城改造⼯作重点，⼤明湖公园是济南是重点的扩建项⽬。

同时，⼤明湖⾄趵突泉⾄千佛⼭⼀线为重点改造的风景线。

由政府对明湖扩建的决⼼可见，⼤明湖不但是城市历史景观中⼼，同时更是城市持续发展的宝贵资源后盾，含概历史、景观、⼈⽂等多重意义，并以成为具有强⼤辐射的⽂化核⼼。

因此也必将要求以⼤明湖为中⼼的周边区域能同时尊重并从分体现明湖特⾊、体现济南泉城⽂化。

1.3区域分析结论
1．济南市近年来经济发展迅速，⼈民⽣活⽔平⽇益提⾼，尤其是在岗职⼯收⼊显著增加。

城镇居民家庭⼈均居住⽀出迅猛提⾼，增幅居各类消费之⾸。

2．本项⽬位于泉城历史景观轴线和新兴商务区轴线交汇的中⼼区域，商业价值和环境价值⼗分显著。

项⽬在具备⼀定的泉城传统⽂化底蕴的同时，还将受益于商务区的成熟
所带来的中⾼档次购房群体。

3．项⽬外围的交通⼗分便利，公交线路齐全，与城市中⼼的各⼤重要功能点均有快捷的联系，增强了项⽬对周边区域的辐射能⼒。

4．城市居住⽚区的规划发展将为项⽬的开发建设提供有利的⽀持，菜市南街的拓宽和护
城河的整治将在项⽬所在区域形成良好的外部环境，有效提升本项⽬的档次形象。

5.济南房地产市场分析
a)济南市整体住宅市场的发展状况
i.济南城区商品住宅市场发展回顾及简况
⼀、起步兴起期——九⼗年代中前期的兴起到百花齐放
济南市商品住宅的开发始于⼋⼗年代初期，开始时真正商品住宅项⽬极少，进⼊到九⼗年代中前期，逐渐形成商品住宅与经济适⽤房既相互较量⼜互为补充的局⾯。

商品住宅的代表作有：东部的百花⼩区；西部的实⼒花苑和北部的柳云⼩区。

南部的商品住宅代表有：开元⼭庄、舜⽟花园等。

同期，经济适⽤房开始出现，如桃园⼩区、王官庄⼩区等。

这⼀时期所开发的产品被深深烙上宿舍楼的痕迹，户型设计以⽅正实⽤为主要指导思想，注重通风采光和南北朝向，但其外⽴⾯、室内布局等与同期的单位宿舍相差⽆⼏，⼩区规划基本为多层⾏列式布局，区内配套简单、绿化粗糙；住户以各企事业单位职⼯为主，需求层次低，以满⾜基本居住条件为主。

由于市场发展⽔平相对较低，市民对商品住宅的认识有限，最关⼼的还是价格和地段。

⼆、平稳发展期——九⼗年代中后期产品更新换代
政府取消福利分房的政策开始实施，客观上产⽣了⼤量的集团购买现象，同时⼆次置业者开始出现，市场需求膨胀。

在这⼀时期，济南市的房地产开发呈现出遍地开花、欣欣向荣的局⾯，各种档次住宅涌现市场。

这⼀时期住宅市场细分⽇愈明显，城区西北部的经济实⽤房、南部的⾼档住宅及城区中⼼的⼀些中档住宅不同开发档次住宅项⽬的差异化开始显现出来。

少数本地发展商开始注重产品的内部素质和前期的包装，产品设计从建筑外⽴⾯到功能布局等⽅⾯都出现了更新换代。

⼩区的规划布局、周边景观资源的利⽤、会所的配备等，使产品的素质得到了⼀定的提升，取得了良好的经济效益。

如泉景四季花园、舜华园和绿景嘉园楼盘等。

三、整合提升期——2000年以后
经过⼏年的运作，济南房地产市场进⼊⼤盘主导、品牌竞争时代。

2001年外地实⼒开发商争相进⼊济南，⼤盘涌现（阳光舜城、新世界阳光花园、阳光100国际新城），相继成为市场热点。

如此多的⼤规模楼盘和外地实⼒发展商集中出现，不仅规模⼤，⽽且实⼒强，市场影响深远。

2001年中阳光舜城和新世界阳光花园获中国住交会“中国名盘”称号，标志着济南房地产开发经营⽔平得到快速提升。

楼市中⼤盘的增多⼀⽅⾯表明济南房地产开发正在从零星开发向成⽚开发模式转变，另⼀⽅⾯⼤型楼盘的配套优势、环境优势、成本优势⼜能为购房者带来更多的实惠。

同时，外地实
三、价格变化
资料来源：济南市统计局
从上表可以看出，在2002年第⼀季度，济南市各类住宅及商⽤物业的销售价格继续保持着平稳上升的势头。

iii.济南商品住宅市场发展特点
⼀、政府对市场的管理调控加强
2000年9⽉，济南开始执⾏统⼀的房产测量规范，出台了《济南市房产平⾯图及房产⾯积测量计算实施细则》。

2001年6⽉1⽇起正式实施的《商品房销售管理办法》对商品房的销售条件、⼴告发布、合同签订、销售代理和交付使⽤等均作了具体规定，这⽆疑为规范房地产市场奠定了坚实基础，为消费者撑起了保护伞，给解决房产买卖纠纷提供了法律依据。

2001年中，济南市开发办开展了济南市2001年度“放⼼房”评选活动。

汇统等19个商品房住宅⼩区(组团)被评选为2001年度“放⼼房”，这些活动的进⾏对房地产市场消费和规范化发展起到了促进作⽤。

此外随着政府对⽤地、房地产开发资质、经济适⽤房、租赁市场等多⽅⾯实施更严格的管理，将逐步为济南的房地产开发市场构建⼀个公开、公平、公正的市场运作机制。

⼆、住宅市场体系逐步完善
济南市政府近⼏年致⼒于构建以经济适⽤房为主体的多层次住房供应体系的⽬标模式，为⾼收⼊、中低收⼊和最低收⼊家庭建⽴相对应的商品房、经济适⽤房和廉租房。

在⼀⼿市场平稳发展的同时，全市⼆⼿房交易市场进⼀步繁荣。

2001年⼆⼿交易量约占总交易量的40%，⽽在2000年，⼆⼿房交易量仅占到总交易量的5%。

⼆⼿房交易的增长说明济南房地产市场形态的不断完善，满⾜了市场不同层次的需求，促使市民形成逐步改善、梯级消费的住宅消费观念。

三、市场热点向规模化开发的⼩区型楼盘转移
⽬前在⼴州、北京及深圳等城市住宅项⽬开发的规模化趋势越来越明显，⼴州近⼏年最畅销楼盘，多数都是占地⾯积都在千亩以上的项⽬，在房地产发展成熟的城市中⼤盘已经占据主导地位。

济南过去由于⼟地分割出让及开发商实⼒普遍不强的原因，导致⼤盘少，2001年以来，新世界阳光花园及阳光100国际新城等⼤型楼盘开始出现，成为市场热点。

⼤盘开发带来的规模效应，在景观营造、⽣活配套到社区氛围、及开发成本多⽅⾯都占有优势，在⼀定程度上可以提⾼居住品质。

从景观环境看，⼤规模社区提供了数量较⼤且集中的绿化⾯积，设计师可以精⼼雕琢，使之呈现丰富的景观层次；从社区配套看，⼤型社区可以增加⼀些⼩型楼盘所⽆法配置的设施；⼤型社区也有条件营造宁静的社区环境。

四、个⼈购房成为主流
1996年以来，随着住房制度改⾰的深⼊，济南住宅市场个⼈购房时代已经到来。

从统计数据来看，个⼈购房⽐例由1996年9%
逐年攀升到2001年66%，表明济南个⼈住宅消费市场已经占据绝对主导地位。

近年济南商品住宅个⼈购房⾯积⽐例⾯积
资料来源：济南市统计局
五、房地产开发企业汰弱留强进程加快
⽬前济南市近300家房地产开发企业中，平均注册资⾦不⾜1000万元，年销售额过亿的公
司不超⼗家，最⼤的房地产开发公司年销售也只有2亿多元，⼿中握有项⽬的只占总数的1／3。

许多的⽼开发商因为观念陈旧，实⼒不强，⾯对激烈的竞争，只能吃⽼本，也有部分开发商⼀个项⽬要做5⾄6年，动作太慢。

开发商⼤都各⾃为战，⾃⽴为王；开发企业良莠不齐，空壳公司不少，项⽬公司很多，单位开发⾯积低，没有形成规模经济。

今后⼀段时间济南市场将陷⼊“战国时代”，随着各开发企业的激烈争夺，强者愈强、弱者愈弱的“马太效应”将更加明显，市场的淘汰速度将不断提升，剩下的只是⼀批有实⼒、讲信誉、重品牌的发展商。

⾯对外地发展商的⼤举进攻，⽆疑对本地发展商形成很⼤压⼒。

但从另⼀⾓度看，外来发展商的进⼊，对加快济南房地产业的发展和房地产市场的完善，将起到⼀个很好的推动作⽤。

预计随着更多外来开发商的进⼊，今后⼏年将是济南市房地产市场优胜劣汰、重新洗牌的整和的新时期。

iv.济南城区商品住宅市场格局
为便于针对性地了解项⽬所处市场环境特点，我们按照近年来济南城区商品住宅市场发育形成的板块特点，分成中部（项⽬所在区域）、东部、南部、西北部和西南部五个板块，从区域背景、市场特点⼏个⽅⾯进⾏概述。

⼀、东部概况
区域范围：⼆环东路以东区域。

发展背景：该区域处于繁荣的城区中⼼和⾼新技术开发区之间，是⼀个学术、⽂化、⾼科产业区，受城区中⼼辐射的影响，近⼆环地区发展较快，越往东发展越不成熟。

总的来讲，本区域经济环境较为落后，基础设施、配套设施也不够齐全，⼈们在交通、医疗、卫⽣、就学、购物、休闲等各⽅⾯还不是很⽅便。

但由于济南城区开始实施向东西两翼展开的城市发展战略，东部良好的规划前景吸引到⼀些开发商进⼊本区域开发，同时经⼗路向东扩展延伸将推动东部楼市的发展。

楼盘特点：该区域项⽬地块占地较为适中，为内部环境的营造和提升创造了条件，适宜发展成为中等规模的中档实⽤性住宅⼩区，建筑类型⼤多为多层、⼩⾼层住宅。

开发时间较长且市场反映较好的项⽬有百花⼩区、齐鲁世纪园等，这两个项⽬通过滚动开发逐步积累了市场经验，并不断提升每⼀期开发产品的素质，满⾜变化中的市场要求，赢得客户的信任。

⽽东部⼤型开发项⽬代表雅居园（国家康居⽰范⼩区之⼀）由于初期定位过⾼，与区域客户层次的消费特点不吻合，在销售时遇到挫折。

销售情况：该地区发展⽋成熟，⽬前在售楼盘⼤部分中等偏下档次，售价在2500~3500元/平⽅⽶之间，新开盘的三庆都市新城由于位置较远，初期开盘售价不到2000元/平⽅⽶。

区域范围：经⼗路以南、英雄⼭路以东的区域。

发展背景：本地区由北向南分别有英雄⼭，马鞍⼭、五⾥⼭、云⾥⼩区、七⾥⼭、⾦鸡岭横贯南北。

南部天然独到的⼭地⾃然条件优势，为⾼档楼盘的开发提供了强⼤的市场机会，济南市超⼤规模的中⾼档楼盘集中在该区域，如阳光舜城及即将上市的伟东新都。

楼盘特点：本地区的住宅集中了⾼、中、低，各类档次的项⽬，⼤型经济实⽤房⽟函⼩区、中档超⼤规模社区阳光舜城及⾼档社区圣华⼭庄为各档次住宅项⽬的代表。

相对⽽⾔，⾼档住宅项⽬的代表较多，但规模都不⼤，如舜华园、圣华⼭庄等。

该区域近期开发的项⽬⼤多为⾼档项⽬，但整体规⼩，中档项⽬数量较少，但整体开发规模⼤。

销售情况：已经⾮常成熟的⼤型经济适⽤房区⽟函⼩区，是⼤众化消费品，市场⽬标⼴阔，尤其是其60平⽅⽶以下的⼩户型受到了青年消费市场的热烈欢迎，销售均价在2000元/平⽅⽶左右，销售异常的好。

阳光舜城的交通状况较以前得到了明显的改观，前⼏期开发的集体销售组团已颇具规模，社区氛围已见雏形，为其后期开发及市场形象的树⽴奠定了基础。

由于配套设。