安置房工程建设项目可行性实施报告

安置房工程建设项目
可行性研究报告
目录
第一章总论 (1)
1.1项目概述 (1)
1.2 项目编制依据 (5)
1.3主要经济技术指标 (6)
1.4研究的围和研究工作过程简述 (7)
1.5结论 (8)
第二章项目建设背景及需求分析 (10)
2.1 背景分析 (10)
2.2项目建设的必要性和可行性 (11)
2.3 需求分析 (14)
第三章场址选择 (15)
3.1 场址现状 (16)
3.2 场址条件 (16)
3.3自然条件对建设项目的影响 (18)
第四章工程建筑方案 (20)
4.1项目总体规划方案 (20)
4.2工程方案 (34)
第五章节能节水措施 (47)
5.1 节能措施 (47)
5.2 节水措施 (50)
第六章环境保护、安全卫生 (52)
6.1 环境保护 (52)
6.2 安全卫生 (53)
6.3消防 (54)
第七章组织机构与劳动定员 (55)
7.1 组织机构 (55)
7.2劳动定员 (56)
7.3 人员来源及培训 (56)
第八章建设工期和进度安排 (57)
8.1 建设工期 (57)
8.2进度安排 (57)
第九章工程招投标 (58)
9.1 概述 (58)
9.2 发包方式 (58)
9.3招标组织形式 (59)
9.4 招标方式 ................................
59第十章投资估算、资金筹措和还款计划 (60)
10.1 投资估算 (60)
10.2资金筹措及还款计划 (62)
第十一章结论与建议 (64)
第一章总论
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
安置房工程建设项目
1.1.2 项目单位某县建设投资有限公司
1.1.3 单位概况
某县建设投资有限公司成立于2006 年，现有员工23 人主要职能是集中管理、运作政策性建设项目；实施经营城市战略，加强城镇基础设施建设，发挥政府性投资、融资平台作用，为城市建设提供资金保障。

按照经营城市的工作思路，以某县建设投资有限公司为融资平台，申请商业银行信贷资金，重点是利用国家开行贷款和BT 等融资投资方式，先后完成了城区路桥及管网建设20 条，其中大、中型桥梁 4 座、污水处理厂及排水管网等工程。

城区路桥建设包括：老城区和政务区路网、城市道路改造及新建道路桥梁工程、安置房等工程，彻底改变了城
区的面貌。

目前，项目单位开始规划政务新区，正在建设新区道路等
基础设施，规划改造老城区及“城中村” 。

项目单位一系列工程项目的实施，有效地改善了城区的面貌，拓展了城区发展空间，提高了城区
品位和功能，加快了城镇化进程，
为城乡一体化和新农村建设打造基础条件
项目单位大力加强人才队伍建设，努力实现人才梯队的知识化、年轻化、多元化，为建设事业发展提供高素质的人才保障，积极参加各类人才交流会等活动，为适应进一步发展，项目单位通过上下共有的创业激情和对事业的热情，以及凭借良好的经营信誉和开发实力，赢得了社会各界的普遍认可和一致好评。

1.1.4 项目建设容与规模本项目主要建设容为某湖小区安置房建设工程，主要安置老城区和部分“城中村”的居民搬迁安置。

某湖小区安置房工程建设项目占地面积434.95 亩，安置房及教育、公共服务用房建筑面积783500 M2，安置居民9132户，安置总人口18116 人；配套建设居民集中区的道路、桥涵、给排水、供配电等工程。

主要建设容与规模详见下表：
项目建设一览表
根据某县对拆迁安置的定位和居民群众要求，确定户型面积分别为60M、8O M、100M、120M四种户型；
(1) 户型比例和建筑总面积：
1) 60M户型需要2699套，面积161940M;
2) 80M2户型需要3693 套，面积295440M2;
3) 100M户型需要2551套，面积255100M2；
4) 120M户型需要189套，面积22680M;
共需要安置房9132 套。

建筑面积735160 M2。

( 2)居民区配套工程：
参考** 市《关于新建住宅区配套建设教育设施的通知》要求，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：
1 )幼儿园：其中18 班幼儿园用地1.00 公顷；9 班幼儿园用地0.5
2 公顷；建筑面积12300 M2；
2) 九年一贯制学校：45 班，用地4.04 公顷; 建筑面积16350 M2；
3) 其他配套服务设施建筑面积
19560 M2;
4) 道路、桥涵、给排水、供配电等工程。

1.1.5 项目建设期3 年
1.1.6 投资估算与资金筹措，
①投资估算：工程总投资125458.8
万元，其中建设工
程费72598.6 万元，设备购置费11640 万元，设备安装费6872.2 万元，土地费用9300 万元，预备费及其他费用4900 万元，建设期利息
17977.5 万元，项目前期工作费及其他2170 万元。

②资金筹措：本项目总投资为
125458.8万元，其中申请银行贷款125000万元。

1.1.7项目建设选址
某湖小区安置房集中居住区位于南环路南侧；规划地块四界分别为，一期工程占地面积184.36亩，北至南环路、
东至东关居委会耕地、南至水沟、西至道路，二期工程占地面积199.2241亩，北至南环路、东至道路、西至东关居委会耕地、南至道路，三期工程占地面积51.37亩，北至南环
路、东至道路、西至道路、南至东关居委会耕地，规划总用地面积29公顷（合435亩）；地块用地相对平坦。

建设用地平衡表
1.2项目编制依据
①《某县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
②纟**市资源枯竭城市转型发展规划》
③纟**市城乡一体化发展规划》
④《某县总体规划》
⑤《城市居住区规划设计规》（GB50180-93 （2002年版）
⑥《住宅建筑规》(GB50368-2005 2005年版)
⑦《城市道路交通规划设计规》(GB50220-95)
⑧纟**市城市总体规划》(2006- 2020)
⑨纟**市城市规划技术管理规定(试行)》
⑩《城市给水工程规划规》 (GB50282-98)
(11)《城市排水工程规》(GB50318-2000)
(12)《城市电力规划规》(GB50293-1999)
(13)《城市工程管线综合规划规》(GB50289-98)
圍《城镇燃气设计规》(GB50028- 93)
(15)《公共建筑节能设计标准》(2006)
(16)《工程建设标准强制性条文》
(17)《**市城市规划管理技术规定》
(18)《某县城区控制性详细规划》(中期成果稿)
1.3 主要经济技术指标
( 1)项目总投资：125458.8 万元
( 2)项目占地面积：29 公顷(合435 亩)
( 3)项目建设期：3 年
( 4)建设规模：
总建筑面积783500〃，其中建设居民安置房9132套。

建筑面积735160 M2。

建设幼儿园、中学教育设施，建筑面积28650m；建设
其他配套服务设施，建筑面积19560 m2。

建设的道路、桥梁、给排水、供配电等配套工程。

(5) 安置规模：本项目建设安置房9132套，用于搬迁安置居民。

(6) 车位数：3720个，其中地面停车位2968辆，地下停车位752辆，商业停车位标准为1.0辆/100 m2,办公区停车位标准为0.6辆/100 m。

(7) 银行贷款12.5亿元。

(8) 建设期利息：17977.5万元
主要经济技术指标一览表
1.4研究的围和研究工作过程简述
1.4.1研究围
参照省外居民搬迁安置工程建设的成功经验，结合某县经济发展水平与客观实际，研究工作的围为：
1、项目提出的背景及建设的必要性；
2、项目建设条件及需求预测；
3、项目构成与建设容、规模；
4、工程技术方案；
5、环境保护、安全卫生、消防和节能；
6、组织机构和劳动定员；
7、项目运营与实施计划；
8、投资估算与实施计划；
9、效益分析与风险预测；
10、国民经济评价；
11、可行性研究结论与建议。

1.4.2 研究工作过程简述受项目单位委托，我所与各有关方面共
同配合进行本项目的可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合某县城区总体规划、某县城乡一体化发展规划，充分注意到某县社会经济发展的现状及某县国民经济和社会发展“十二五”规划以及2020 年远景规划纲要、投资估算、经济分析，提出本项目的工程可行性研究报告。

1.5 结论本项目符合国家产业政策、符合** 市资源型城市转型有
关政策，符合省加快皖北经济发展扶持政策等有关政策精神，符合** 市
城乡一体化发展要求，项目建设有利于加快某
县城区建设，发展煤炭接替产业，促进工业强市战略实施，有利于改善城乡居民生产生活条件，提升某县城镇化水平，增强集聚人口、集聚产业的综合功能，有利于城乡居民共享城市化文明的发展成果，充分体现社会公平的原则。

项目建设充分体现了城区居民及农村居民的迫切要求，对于进一步落实国家宏观政策，规城乡居民拆迁安置，加快城镇化进程，具有重要意义。

项目建设可为采煤沉陷区失地农民拆迁安置提供示与引导，促进煤炭资源开发与保护城乡居民利益的有效途经。

由此可见，项目建设势在必行。

第二章项目建设背景及需求分析
2.1 背景分析近年来，某县紧紧围绕城镇化发展战略目标，精心
组织编制城市发展规划，不断优化城市结构布局，完善功能，加快城镇化和产业结构调整。

提出了城区“东延、西进、南扩” 的规划指导思想，加快南部城区建设，构筑城市发展框架；促进农村人口向城市集中转移，增加人口总量，增强城镇人口集聚功能。

为实现这一目标，某县积极开展城镇改造，扩大城区规模，加快某县城新区规划建设，把搬迁安置、提高居民生活条件作为民生工程，对改善城乡居民家庭住房条件，构建和谐社会具有重要意义。

** 市因煤而建，缘煤而兴，是全国重要的煤电能源基地，近40 年来，** 市为国民经济建设和社会发展提供了10 亿吨以上的煤炭资源，在煤炭资源开采的过程中，承担了沉重的社会压力、环境压力。

随着国民经济的持续、快速增长，国家对煤电能源的需求逐年增加，** 市不断增加煤炭开采产能规模，由此带来了采煤沉陷区失地农民安置、就业，经济发展与环境保护等一系列社会、生态问题。

为此，** 市积极争取成为全国第四批资源型城市转型试点市，按照资源城市转型的试点要求、参考煤炭基地成功转型的经验，** 市实施城市转型的重点是加快城镇化进程，加快发展煤碳资源接替产业。

通过提高城镇化水平，不断提高居民的生活水平，通过加快某县新区建设，发展非煤产业，逐
年增加劳动就业岗位，
让搬迁安置居民充分享受经济发展和社会进步的文明成果
某县位于省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，全县总面
积1987 平方公里，总人口106.2 万人。

某县地处北温带台属半湿润季风气候，气候温和，日照充足，四季分明。

雨量较适中，年平均降水量862.9 毫米；多集中在六、七、八月份，占全年降水量的50.8 ％。

** 市城市总体规划确定城市性质为：“皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地” 。

城市呈组团式发展，在主城区，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。

其中某县作为** 城市组团发展之一。

某县农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。

随着国家促进中部崛起战略、省加快皖北地区经济发展、** 城市转型等一系列重大战略的实施，某县正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强市战略，优先发展工业经济，加快县城建设，为承接产业转移打造基础条件，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。

2.2 项目建设的必要性和可行性
2.2.1 符合国家和省产业发展政策
根据国家实施中部崛起战略，以及扩大需、保障民生、加快农村人口向城镇转移，加大基础设施投资的有关政策要求，为加快某县对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国外的经济合作，促进、推动全市经济持续、快速、健康发展，创造一个对外资、外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境，某县提出城区扩建及政务新区建设项目，符合国家产业发展政策，符合县域经济发展和产业结构调整的要求，符合发展非煤产业、加快实施工业强县发展战略的要求，符合某县
发展规划，充分体现了居民改善环境的要求。

2.2.2 加快** 经济发展的需要国外成功经验表明，集中必要的财力和物力，加强城区基础设施建设、加强县城区建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，提高招商引资质量, 集聚产业、集聚人口，以带动地方经济发展。

某县煤炭资源丰富，煤炭开采过程中，大规模的土地沉陷成为湿地湖泊，现已造成采煤沉陷区失地农民近20 万人，随着煤炭资源开采产能的不断提高，未来5 年，采煤沉陷区失地农民将达到40 万人以上，采煤沉陷区失地农民的安置问题，已成为经济社会发展的制约因素。

为进一步探讨煤炭资源开发与失地农民利益的保护，实现双盈的有效途径，经过本项调研与论证，加快县城区工程项目建设，一方面，能够扩大县城区规模，增强县城区的综合功能，聚集产业、聚集人口。

另一方面，能够为居民集中区建设发挥示引导作用，为推动城乡一体化、新农村建设、加快城镇化进程，促进煤炭资源开发利用，加快经济发展和社会进步，提供支撑与保障。

2.2.3 城镇化建设发展的需要
随着某县近年来经济突飞猛进的发展，城区规模也迅速扩大，2010 年，某县经济总量达到120 亿元，财政收入15 亿元，经济实力较强，经济发展已经进入城镇化和工业化加快发展阶段。

为了适应某县的经济发展，节约建设用地资源，加快项目建设十分紧迫。

本项目建设将进一步扩大县城区规模，完善城区的整体功能，实现城市扩区发展目标。

目前，受到建设用地的制约，某县新城区拓展建设存在较大的困难，而农村地区多为“空壳村” ，居民住房多为一层的建筑，不利于节约
用地。

本项目为县城区建设的配套工程，对搬迁居民户集中建设6 层楼房，完善农村居民居住条件，拓展交通路网，拓展公共用地，增加居民活动场所，向空间拓展，完善基础设施配套，有利于节约建设用地资源，有利于城区的拓展。

2.2.4 项目建设的可行性
（1）符合城市总体规划
根据某县建设发展规划，现有** 湖景区处于城区围，只能发展低能耗、低污染、高新技术产业，产业发展具有较大的局限性，开发区位于县城西南部，交通条件较好，项目承载能力较强，有利于发展非煤产业，促进资源型城市转型。

实施县城区建设工程、新区居民搬迁安置建设工程，符合某县总体规划和产业发展规划。

（2）用地条件优越项目区地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。

本项目拆迁现有居民用房年久失修，多数居民用房已成为危房，拆迁安置的成本较低，拆迁安置工作难度不大，有利于项目顺利实施。

（3）交通便利
本项目地块用地区位条件优越，目前用地周边尚无城市道路，城市基础设施薄弱；根据城区建设和发展的需求，近期拟建设道路及其他基础设施；居民集中区交通十分便利，规划发展城市公交车辆，居民出行十分便捷。

综上所述，某湖小区安置房工程的建设，将有力地推动某县城区建设，发展非煤产业，加快城市转型，促进某县的城镇化进程，将进一
步完善城乡基础设施的配套工程，拓展城区规模，加快某县招商引资的步伐，也是实施某县总体规划，加快城乡一体化发展的需求，是** 市城市建设的重要组成部分，该项目建成后，将大大改善某县城新区面貌，增强集聚功能。

项目建设必将产生良好的社会效益、经济效益、环境效益，促进经济的发展与社会文明进步。

2.3 需求分析
2.3.1 房地产建设现状与规划
自上世纪80 年代以来，某县实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达25.4 平方米/ 人；人均占有道路、广场面积约12 平方米/ 人；人均住房面积22.9 平方米，成套率80%左右。

根据** 市住房建设规划，到2012 年人均居住占地面积27.5 平方米，城市人均住房面积31 平方米，住宅成套率95%以上，住宅小区物业管理覆盖率80%以上。

根据《某县城市总体规划》、《** 市总体规划》、结合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测，到2015 年，人均住房建筑面积31 平方米。

依次预测，** 市城区住房建设用地总需求为1200 万平方米，住房面积总需求约为1500 万平方米。

2.3.2 房地产与城市化进程互动发展据国际城市化的一般规律，
当城市化水平小于30%时，
房地产发展地速度较慢，当处于30%-70%时，房地产进入高
速发展时期；此后，房地产发展的速度放慢。

从城市化的角度而言，目前某县城市化率为43%，工业化率为48%，某县正处于房地产业的快
速发展时期。

2.3.3 项目的区位优势某县地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。

本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。

项目建成后，将大大改善某县城区的旧貌, 增强集聚功能。

第三章场址选择
3.1 场址现状
3.1.1 地点与地理位置
本项目居民搬迁安置房建设工程，位于某县南环路南
侧；规划地块四界分别为，一期工程占地面积184.36 亩，北至南环路、东至东关居委会耕地、南至水沟、西至道路，二期工程占地面积199.2241 亩，北至南环路、东至道路、西至东关居委会耕地、南至道路，三期工程占地面积51.37 亩，北至南环路、东至道路、西至道路、南至东关居委会耕地，规划总用地面积29 公顷（合435 亩）；地块用地相对平坦。

3.1.2 场址土地权属类别占地面积本项目地块为某县城区规划，属国有建设用地，用地性质为二类居住用地，项目总占地面积约435 亩，约290145 平方米。

3.2 场址条件
3.2.1 自然地理状况
某县位于省北部，地处淮海经济区的南部，东近，西连、，南接、，北临。

全市辖三区一县。

3.2.2 自然气候条件某县地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8 小时，日照度为52.2%，无霜期202 天。

年均气温：14.5 C
极端最高气温41.1 C
极端最低气温：-21.3 C
年均相对温度：70%
主导风向：东北风
平均风速：3.1m/s
风压：343kn/m2
年最高降雨量：1441.1mm（1964 年）
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量：249.7mm（1957 年7 月14 日）
最大冻土深度：20cm
地震烈度：6 度
3.2.3 工程地质、水文地质条件某县东、西有寒武、奥陶系地质构成。

山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5 ，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8 吨/ 平方米。

地下水
层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20 厘米。

根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
（1）粉质粘土。

浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1 米以上及2.2-3.5 米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。

（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有
钙质结核，在埋深约6 米处较富集。

4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1
米钻至15.0 米未揭穿。

层厚不详。

除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KP以上。

3.2.4 地震设防
地震烈度为6 度，历史上未发生过较大地震。

地基承载力约在12 千牛/ 平方米。

3.3 自然条件对建设项目的影响
3.3.1 对工程方案的影响
某县位于省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。

3.3.2 对施工条件的影响某县四季分明，气候温和。

雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。

3.3.3 对工程造价的影响某县交通便利，建筑材料资源较为丰富，
无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。

第四章工程建筑方案
4.1 项目总体规划方案
4.1.1 规划原则和目标
4.1.1.1 规划原则
一是“以人为本”的原则，强调居住功能，并为之提供相应的生活保障、环境保障和心理保障。

二是“可持续发展”的原则，使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。

三是“经济性”的原则。

体现开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层居住条件的经济性要求。

四是“生态化”的原则，尊重自然，因地制宜，合理保护与利用现状资源。

维持生态平衡。

4.1.1.2 规划目标
①提升城区综合功能、完善公共服务通过在居民集中区建设的公
共设施，为居民提供相互交
流融合的场所，从而建立“开放、融合”的城市文化。

②塑造“绿城一体”景观特色利用绿化廊道和绿化带，通过绿化
廊道使城市和生态绿
地相互渗透，塑造“绿在城中、城在绿中”的绿色新城景观特色。

实现县城区的高效、协调、快速发展。

③建设适宜生活居住新社区
4.1.2 规划理念小区规划理论是在传统住宅区规划的基础上，强调系统观念、社区文化和交往空间、场所的创造，注重社区的文化认同和邻里交往环境，从系统的高度将住宅区分为相互联系的社区居住、教育、社区景观游憩及生态环境、社区文化、社区管理等诸多系统，既注重系统各要素自身的建设，又注重系统部各要素的衔接与融合。

从传统“住宅区规划” 到“社区规划”，构筑完整的小区系统。

该项目规划定位为经济适用房安置小区。

所以在土地利用方面尽
量满足各项规划设计要求的前提下节约土地，提高土地使用效率。

由于该地块现状平整，开发建设土地总量较少，所以在建筑间距处理上就有可能保证土地充分合理利用。

建筑南北间距保证1:1.3 的日照标准控制，东西间距满足防火规的基本设计要求。

小区入口处的中心广场作为整个社区的中心，在构图上处于整个社区的平衡点上，地面空间开阔舒适。

4.1.2.1 易居型规划该规划在充分节约土地的基础上，考虑了居住者的居住舒适度，建筑排列比较规整。

规划平面形成纵向延伸的空间组合。

楼座单元之间有平直排列、有错落交接、有线性组合。

加上强劲的曲线干道和柔和宅前弯曲通路，形成不同层次、不同空间效果的建筑空间组合。

4.1.2.2 物质、经济、社会、生态环境一体化规划随着经济社会的不断发展，多元化的趋势越来越明显，不同居民由于经济地位、社会背景及家庭本身的差异，在现代社会中已呈现出明显的分层趋势，多元化的趋势体现在住宅区建设中即是多样化的需求，包括社区文化的多样化、社区交往空间层次的多样化、社区居住空间（住宅户型）的多样化等，从生态学的角度来看，这种多样性还包括社区生物多样性和居住人群的多样性（混合居住）。

因此现代住宅区规划决不能以统一的观念和标准来满足所有人的需求，而应尊重并促进社区多样性的需求，尤其应关注农村居民低收入阶层的居住需求，这对促进人与人之间的交往与沟通，维持社会多样性具有重要意义。

在中心绿地设置了会所和物业综合楼，同时中心绿地广场又是居民集会的场所，周围的绿化带配固定座椅，人们可以在这里闲聊、交往、沟通；广场地面硬化铺装，运用多种颜色多种图案来烘托社区和谐。