建筑工程行业BT业务的盈利模式和财务处理

建筑工程行业BT业务的盈利模式和财务处理
1.BT：项目融资新模式
BT(build—tranfer)即建设—转让，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。

相比于BOT，BT是BOT的一种变换形式，BOT通过特许经营获利，而BT通过回购款获利。

目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。

BT项目的建设一般由项目投资发起人与其他相关投资者共同出资成立项目公司，由项目公司负责整个BT项目，与回购方签订回购协议。

BT项目和一般的垫资承包项目的区别主要在于以下几个方面：
区别性质项目所有权
BT模式
带有行政色彩的民事行为投资人拥有项目所有权
垫资施工纯粹的民事行为
垫资人对项目不享有所有权
出资方地位项目业主项目承包方
出资方利润空间施工利润＋融资利润＋政府转嫁的风险收施工利润益
担保与否
一般有银行或政府回购担保
一般无担保
1.1设立项目公司的总包BT模式
项目的建设实施一般有两种模式，一是投资者或组建联合体的单位具
有建筑资质，项目公司直接实施项目建设，建设期间按照会计建筑合同原
则处理，确认相应的收入及成本。

这种模式适用于工程技术比较复杂、投
资规模大，且投资方具有较强的工程建设管理经验和能力的工程项目。

如
围海股份与其全资子公司宁波高新区围海工程技术开发有限公司共同组建
舟山市网新围海建设投资有限公司，由网新围海作为项目公司，以BT模
式与项目业主（发包人）舟山市定海区金塘北部开发投资有限公司在
2022年6月份签订舟山市定海区金塘北部沥港渔港建设工程项目I标段
工程。

网新围海负责该项目的投融资、建设和管理工作。

在2022年12月底，网新围海再把该项目的施工承包的合同发给围海股份，由围海股份负
责施工。

1.2设立项目公司的二次招标BT模式
投资者没有建筑资质，项目公司通过招投标流程的中标单位实施建设。

项目公司通过支付第三方建筑施工单位的施工费用，确认相应的长期应收
款费用，待回收期内进行摊销。

这种模式适用于工程技术成熟、技术标准
明确，且投资方无工程建设管理经验或者施工能力不足的工程项目。

如浦
东建设投资的北通道项目BT项目，浦东建设与上海浦东城市建设投资有
限责任公司联合组建了北通项目公司，其中浦东建设股权占55%。

北通道
项目的主体工程约为43.6亿，北通项目公司把主体工程分成了20多个标
段分开招标，公开对外招标，其中上海新腾市政道路交通设施工程有限公
司中标二标段，上海水利工程集团中标14标段，浦东建设也在当时中标
北通道主体工程项目新建三标和二十标。

1.3不设立项目公司的总包BT模式
与设立项目公司的总包BT模式相比，这种模式最大的区别在于投资
方不组建项目公司，而是由投资方直接对BT项目进行融资、建设组织和
管理以及施工建设。

这种模式适用于工程技术较为简单、投资规模不大，
且投资方有较强的工程建设管理经验或者能力的工程项目。

如铁汉生态在2022年9月直接与政府BT业务代理公司郴州高科投资控股有限公司签订
了郴州林邑公园、西河带状公园及生态治理BT项目投资和施工总包合同，不单独设立项目子公司。

2.BT收益=施工收益+审价差+回购期投资收益
一般而言，BT业务的收入可以分为三块：分别为施工阶段的施工收益；审价完成之后产生的审价差；回购期内产生的投资收益。

完整的BT项目一般经历项目建设期和项目回购期，建设期通常为1-
3年，回购期通常3-5年。

本文主要阐述一下同时提供投资和建造服务的
项目公司BT财务处理。

建造期间，建筑公司按所提供的建造服务确认相
关收入和成本，同时确认“长期应收款-建设期”。

待工程完工审价后将“长期应收款-建设期“转入”长期应收款-回购期“。

浦东建设成立的项目公司北通公司与2007年10月16日与上海市浦
东新区发展和改革委员签订关于浦东机场北通道投资建设的三份回购协议，暂定回购基数合计106.3352亿元（其中投资额93.8989亿元（包含前期
费用和工程施工费用），利息12.4363亿元）。

该项目计划工期为2007
年10月至2022年12月，项目竣工后，浦东新区人民政府将在8年内分
期支付回购资金，回购期间从2022年起始，连续8年至2022年支付完最
后一笔回购款。

2.1建设期间，前期费用不确认收入，利息资本化计入长期应收款
与建安费用无关的代垫款项，不构成BT项目的收入和成本，比较典
型的是建筑项目的前期费用。

政府方通常委托当地国有企业负责前期工作，前期费用通常由投资人
承担，
计入投资成本。

BT项目的投资方是征地拆迁工作的资金支付主体，
一般前期费用和建安费用会分开签订回购合同，回购的时间安排也可能不
一样（比如铁汉生态的BT项目在拆迁工作完成后即前期费用即进入回购期，而建安成本需要竣工后才进入回购期；而浦东建设的北通道项目是在
整个项目竣工后集中进入回购期）。

北通道项目的主体工程约为43.6亿，北通项目公司把主体工程分成
了20多个标段分开招标。

根据浦东建设2022年的公增招股书统计，公司
当时中标北通道主体工程项目新建三标和二十标。

其中，三标中标价为
3.49亿元，全长592米，工期795天；二十标中标价为2.75亿元，全长1203米，工期765天。

合计为浦东建设带来了约6.24亿元的施工合同。

这部分可以计入浦东建设的主营业务收入。

2007年10月至2022年12月（建设期间），浦东建设工程确认一部
分营业收入和成本（注：以下所有分录的单位都为亿元）：
借：工程施工5.5贷：应付工资/原材料5.5
（工程建设成本投入，这个是根据一般的工程毛利率估计出来的成本）借：营业成本5.5工程施工-毛利0.74贷：营业收入6.24
（根据公司披露的数据，浦东建设在北通道项目承接的施工合同额达6.24亿元，工程施工收入确认在浦东建设报表）
2007年10月至2022年12月（建设期间，北通公司的账务处理）
借：长期应收款-建设期50.33（前期费用部分，公增招股书披露）
长期应收款-建设期43.58（建安投入部分）长期应收款-建设期10.17
（利息资本化部分）
贷：银行贷款/银行存款50.33（北通公司前期投入的费用）
银行存款/应付工资/原材料/长期借款43.58（北通公司前期投入的
费用）应付利息10.17（符合资本化的融资利息）
2.2审价差=BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额
BT项目完工后开始进入回购期，但是项目完工后业主会进行审价，
审价工作和项目回购是两个独立事件，因此会出现审价完成前回购和审价
完成后回购两种会计处理的情况，具体处理如下图所示：
虽然北通道项目在2022年底已经完工进入回购期，但是迄今仍然未
完成审价工作，因此北通道项目必须用审价前进入回购期的会计处理方式。

即以合同约定的“暂定回购基数”作为“长期应收款-回购期”，同时等
额转销“长期应收款-建设期”。

2022年底北通道BT项目在完工审价前
进入合同约定的回购期，则以合同原约定的暂定回购基数111亿元与“长
期应收款-建设期”之间的差额，即15.51亿元先转入长期应付款，待审
价结束后再结转。

具体的会计分录为：
借：长期应收款-回购期111.06（暂定回购基数，2022年公司短融券
发行说明书披露）
贷：长期应收款-建设期95.55（北通公司的实际投资成本，暂定回
购基数-长期应付款倒算）
长期应付款15.51（调整后的回购基数-长期应收款，2022年公司短融
券发行说明书披露）
如果北通道工程审价完成后，以审计确定的回购基数作为“长期应收款-回购期”。

“长期应收款-回购期”和“长期应收款-建设期”（也就是公司的实际的投资额）之间的差额一次性计入“主营业务收入”，这就是“审价差”。

我们这里假设北通道工程完工审价结束，审确定的回购基数为111.06亿元，那么相应的会计分录为：
借：长期应收款-回购期111.06贷：长期应收款-建设期95.55主营业务收入15.51（调整后的回购基数-长期应收款）
2.3BT项目的审价差存在较多不确定性
审价差简单来说业主方核定的建造成本与公司实际投入成本之间的差异，如业主方认为建造某BT项目的成本是100，但工程投资方以95的成本就做下来了，那么工程的投资方应确认营业收入5。

一方面，审价差数额大小取决于公司在项目实施过程中控制成本能力和管理能力，有可能为正数也有可能为负数（负数情况基本很少）；另一方面，政府审价有项目成本指导价，指导价往往较公司实际投资成本较高，因此业主审价的结果往往会高于企业BT项目投资的实际成本。

而近年来，因为政府对项目审计核算更为准确和严格，BT项目的实际投资额与回购基数之间的差额在逐步较小，未来审价差的贡献可能会越来越少，BT项目的盈利主要通过投资收益实现。

此外项目的审价受工程材料、人工、工程量、利率等诸多因素的变动，以及审计方法等主观因素
的影响，不确定很大，同时由于政府审计的过程较为复杂，审价差的确认
时点也较难把握
浦东建设公司2005-2007三年市政施工业务毛利率分别为10.37%、11.00%、13.91%，市政施工业务毛利含有BT业务的一次性差价（即工程
审价后“长期应收款”科目余额与审定的回购基数之间的差额部分）。

2005年、2006年、2007年公司BT业务的一次性差价分别为722.54万元、72.36万元、1,521.15万元，分别占当年毛利润的8%、0.8%、17%，可见
审价差收入存在较大的不确定性。

2.4投资收益率：公式计算初始的收益率，每期根据基准利率调整
回购期里，“如果BT项目在回购期内现金流可以确定，长期应收款-
回购期”应该计算内涵报酬率，应采用摊余成本计量并按期确认该BT项
目的投资收益率，在存续期一般参照央行5年期贷款基准率变化而调整。

根据北通道项目的合同条
款，如中国人民银行调整人民币5年以上期贷款基准利率，则回购期
内每年按当年1月1日五年以上期贷款基准利率，按照协议确定的下浮原
则对未支付部分回购款的内部收益率进行调整，在当年回购款支付时执行。

根据浦东建设2022年的增发招股书，北通道BT项目回购期的实际利
率的计算公式为：P=∑In/（1+r）n
其中P：回购基数In：第n年的现金流入净额
r：实际利率n：年数
北通道项目于每年第二季度（6月20日）收到回购款时确认投资收益，会计处理如下：
2022年6月20日，回款17.4亿，确认投资收益
借：银行存款17.4
贷：长期应收款-回购期11.5（17.4-5.9）(采用E某CEL简单计算，见表1)投资收益5.9（期初摊余成本111.06某5.3%）2022年6月20日，回款17.67亿
借：银行存款17.67
贷：长期应收款-回购期11.97（17.67-5.7）
投资收益5.7（2022年6月20日摊余成本99.56某5.3%）
未来几年都是按照摊余成本的方式，计算每年的投资收益（=期初摊
余成本某贷款基准利率调整），2022的贷款利率为5.94，调整后为5.30。

以后参照中国人民银行调整人民币五年以上期贷款基准率，按每年1月1
日下浮原则确定的基准利率对未支付回购款内部收益率进行调整。

在e某cel依据“贷款利率等额本息分期偿还额”的PMT函数公式，得出的每年
应回购的百分比。

五年期贷款基准利率下机场北通道BT项目投资收益表：
2.5单个BT项目投资收益逐年递减，增长来自于持续的投资
BT项目的回购价款支付方式一般有等额本息支付和等额本金支付两
种回购模式，其中等额本息回购安排的情况较多。

等额本息回购法特点：等额本息回购法本金逐期递增，利息逐期递减，每期回款数不变，相对于等额本金还款法的劣势在于总的支出利息较多，
回款初期投资收益占每期回购款的大部分，随本金逐渐返还每期回款额中
本金比重增加，每期总的回款额固定。

如机场北通道项目就是用这种模式，
回购款的本金按照摊余成本计量，本金余额将逐年减少，故计入投资收益
的利息收入也将逐年递减。

等额本金回购法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐期递减，每期回款数递减；由于每期的回购款中本金额固定，而投资收益越来越少，起初项目回款的金额较多，但是随时间的推移每期回款数也越来越少。

BT模式建设的项目除了可以在回购期为公司带来投资收益和一次性
审价差，在项目建设期也可以为公司带来高于传统施工项目的毛利率。

近
年来，随着BT、BOT项目在公司施工项目所占比重越来越高，公司的毛利
率水平也不断在提升，传统施工业务的毛利率一般在2%左右，公司2022
年工程施工的毛利率为14.43%，BT、BOT项目实现的毛利率要远远高于该
水平。

BT模式投资投资方的资金实力要求高，资金门槛使得BT项目的竞
争较一般的总包项目缓和，因此毛利率也会相对较高；此外，BT项目很
多是采用邀标的形式，也一定程度上缓解了建筑项目竞争激烈的情况。

浦东建设通过不断发展的BT业务模式，有效地改变了纯粹以建筑施
工经营方式运作的状况。

通过BT投资，公司获得了项目公司投资收益，
同时扩大了市
政工程建设市场的施工份额，使得公司的盈利水平不断提升，获得了
施工利润、投资收益的双重回报。