厦门仁文建设有限公司、江清秀商品房销售合同纠纷二审民事判决书

厦门仁文建设有限公司、江清秀商品房销售合同纠纷二审民

事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷

【审理法院】福建省厦门市中级人民法院

【审理法院】福建省厦门市中级人民法院

【审结日期】2020.05.13

【案件字号】(2020)闽02民终1127号

【审理程序】二审

【审理法官】颜映红陈璟章毅

【审理法官】颜映红陈璟章毅

【文书类型】判决书

【当事人】厦门仁文建设有限公司;江清秀

【当事人】厦门仁文建设有限公司江清秀

【当事人-个人】江清秀

【当事人-公司】厦门仁文建设有限公司

【代理律师/律所】卞坚群福建君洲律师事务所;陈煊灿福建君洲律师事务所

【代理律师/律所】卞坚群福建君洲律师事务所陈煊灿福建君洲律师事务所

【代理律师】卞坚群陈煊灿

【代理律所】福建君洲律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】厦门仁文建设有限公司

【被告】江清秀

【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】无效催告撤销民事权利违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证据不足自认关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求另行起诉简易程序反诉缺席判决维持原判发回重审诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。"本案围绕仁文公司的上诉请求进行审理。《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。仁文公司主张江清秀逾期支付按揭款，但并未提交充分证据予以证明，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明江清秀应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向江清秀主张逾期付款违约金，故其主张江清秀逾期支付按揭款、应支付违约金缺乏依据，本院不予支持。根据附件六《合同补充协议》第四条第6款的约定，出卖人可顺延交房的事由系导致商品房建筑安装工程或出卖人履行义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，莫兰蒂台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约

定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。故仁文公司主张《商品房买卖合同》签订前、案涉商品房开工之日至其在合同约定交房日后于2017年9月发出《商品房交付通知书》期间出现的不可抗力因素299天为顺延交房天数不能成立，本院不予采纳。

根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，该主张本院不予采纳。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年3月30日，仁文公司通知的交房时间为2017年10月11日，江清秀2019年9月11日起诉请求仁文公司按约定支付逾期交房违约金，故江清秀主张的2015年3月30日至2016年9月10日逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。仁文公司应以已付购房款900189元为基数，按日万分之一的标准，支付2016年9月11日至2017年10月11日共计396天的逾期交房违约金35647元（900189×0.0001×396）。综上所述，仁文公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4089号民事判决第二、三项；二、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4089号民事判决第四项；三、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4089号民事判决第一项为厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向江清秀支付逾期交房违约金35647元；

四、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求；五、驳回江清秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1339元，由厦门仁文建设有限公司负担401元，江清秀负担938元；二审案件受理费691元，由厦门仁文建设有限公司负担207元，江清秀负担484元。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-07 21:29:08

【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年11月9日，买受人江清秀与出卖人仁文公司签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区金帝?中洲滨海城B1-10地块3某楼5跃6层508室商品房，房屋总价款900189元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年11月9日前付首付款278316元，备案后三日内付21873元，余款60万元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通