新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验（精简篇）

新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验
新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验
新加坡在其40多年的工业化发展和工业园区开发经验中通过早期开发综合工业园区，各产业的特色园区、都市型工业园区及为工业产业服务的商务科技园区，到2000年后为促进前沿科技研发为代表的知识型产业发展的纬壹科技城，新加坡累积了各类型工业园区的开发经验。

在不断打造适应当前经济发展需求的各类园区的实践中，主要的成功经验包括：有效征用土地、创造土地和空间、土地集约化使用、打造世界级工业基础设施、打造产业空间载体即各式工业园区、完善的产业政策、教育和职业培训等。

其中，针对新加坡缺乏充足的土地供应而采取的多种有效创造土地和高效利用土地的政策特别是针对提升或淘汰落后、低效产业用地等的措施对清濛园区目前面临的缺乏发展用地和低效用地如何提升等问题有一定的借鉴意义。

新加坡因其国土面积狭小，因此在发展工业用地时十分强调土地的集约利用效率。

但在二十一世纪之前，新加坡仍然有将近四分之一的工业用地被一些低土地利用率、低劳动力增加值的产业和企业所占据，其创造的工业增加值仅占新加坡工业增加值总量的十分之一。

为了提高这些用地的效率，新加坡通过三种措施即通过提高现有工业用地的利用效率和劳动生产率；通过定时检讨各工业用地的承租期限和使用效率；对其旧有和落后工业区的更新、重建计划的实施大大增强了新加坡工业用地的产出效率。

每平方米净用地生产力增加值的平均值由1996年的约700新元/平方米增加到2016年的50新元/平方米。

为了进一步增加工业用地的生产效率，新加坡对原有产出效率较低且占地面积过大的企业提供各种奖励和财务方面的支持，积极鼓励这些企业退还那些因在新加坡工业化发展初期时为了促进工业发展时过多划拨的土地，并给予这些企业保留的工业用地各类津贴和大致3-5%的租金折扣等优惠政策。

在这些企业退还多余的工业用地时，新加坡一般通过相应的勘测和评估后，以当前市场价格收回未到期土地并免除相应的各种行政费用和律师费。

新加坡的工业用地出让年限一般为30年,为了促使各企业增加其用地的集约性，新加坡会对将要到期的土地进行评估。

主要的评估标准包括：投资强度；土地的建筑密度
是否增加；产业的类型和增加值是否符合当前的经济发展需求等。

对符合相应条件的企业可以再次续约30年。

这种方法可以灵活盘活土地资源，大大增加工业用地的流转效率，更能适应当前快速产业转型的现实需求。

而对于一些早期开发占地较大且区位良好的并具更好发展潜能的工业用地，虽然土地的出让期限未到，但由于其产业类型、产出效率和土地利用的集约性差，裕廊集团会通过其 21世纪工业用地发展规划（简称IP21）推出的工业用地集体出售计划收回土地进行重建。

新加坡会通过一揽子的补偿措施和通过市场比较及资金收入等方法评估后得到的当前的市场价格收回尚未到期的土地租约（其中包括对因此而损失的分租的租金收入进行适当比例的补偿），并对转移到其他地区的企业给予一定的搬迁补贴，对那些迁入多层厂房的企业给予3-5%的租金回扣等。

收回的土地要发挥更好的效率，无疑高
密度和高容积率的发展模式是必然的选择。

当前，新加坡最大的高级工业园和商业园区的规划、发展和管理商裕廊集团（JTC）属下的工业建筑容积率多介于2-2.5之间，希望近中期可以将容积率提升到4。

这些具有高容积率的工业楼宇主要用于发展像精密工程、食品工业及物流服务等产业。

为了进一步强化土地集约利用的理念，新加坡拟将同领域的企业集中发展，吸取可持续发展和多种功能综合利用的理念，在工业用地和楼宇中增添商业、零售、餐饮等服务性设施。