鲍艳、淄博市周村长行工贸有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

鲍艳、淄博市周村长行工贸有限公司等房屋买卖合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省淄博市中级人民法院
【审理法院】山东省淄博市中级人民法院
【审结日期】2022.03.28
【案件字号】(2022)鲁03民终809号
【审理程序】二审
【审理法官】翟雪利郭鹏刘宁
【审理法官】翟雪利郭鹏刘宁
【文书类型】判决书
【当事人】鲍艳;淄博市周村长行工贸有限公司;张玉美;孙俊
【当事人】鲍艳淄博市周村长行工贸有限公司张玉美孙俊
【当事人-个人】鲍艳张玉美孙俊
【当事人-公司】淄博市周村长行工贸有限公司
【代理律师/律所】吕璐琪山东众成清泰(淄博)律师事务所;张忠民山东众成清泰(淄博)律师事务所;李恒伟山东靖安律师事务所
【代理律师/律所】吕璐琪山东众成清泰(淄博)律师事务所张忠民山东众成清泰(淄博)律师事务所李恒伟山东靖安律师事务所
【代理律师】吕璐琪张忠民李恒伟
【代理律所】山东众成清泰(淄博)律师事务所山东靖安律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】鲍艳
【被告】淄博市周村长行工贸有限公司;张玉美;孙俊
【本院观点】如一审所述，上诉人已履行完缴纳房款的合同义务，被上诉人应当协助上诉人办理涉案房屋的不动产证。

【权责关键词】撤销代理合同过错合同约定直接证据证明罚款拘留诉讼请求发回重审查封【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，山东邹平嘉鑫粉体科技有限公司成立于2009年8月21日，注册资本2000万元，状态为在业，法定代表人为许晶，鲍艳原系该公司股东，现为该公司监事。

邹平嘉鑫苗木种植有限公司(曾用名为邹平县嘉鑫空调设备有限公司)，成立于2007年4月19日，注册资本2000万元，状态为在业，法定代表人为许晶，鲍艳原系该公司股东，现为该公司监事。

从被告提供的两公司账目来看，记载有“还孙家泰款”、“付孙家泰借款”、“付鲍艳借款(孙家泰)”等内容，庭审中鲍艳亦认可经手了公司生产、财物管理等事务。

再查明，2018年9月13日淄博市人民政府办公厅印发淄政办字(2018)104号《淄博市人民政府办公厅印发关于全市房地产领域历史遗留突出问题的处置意见的通知》规定对建设单位已注销导致办证责任主体缺失的项目，可由项目所在的街道办事处或者居委会协助办理不动产登记手续。

对尚未缴纳手续、办理费用的，由办证主体负责组织业主缴纳。

在2019年嘉泰家园小区37户业主因办理产权证事宜均向孙家泰缴纳26万元。

孙家泰委托淄博鑫洁房地产咨询服务有限公司办理产权证具体事宜，对于鉴定、测绘、评估等具体事项由淄博鑫洁房地产咨询服务有限公司委托专业机构进行。

嘉泰家园小区37户业主办证过程中产生的费用均系由37户业主各向孙家泰缴纳26万之后由孙家泰统一直接支付。

现已有36户业主办出不动产证，其中鲍艳因办证过程中房屋被司法查封及双方对于费用是否缴清存有争议至今未办理不
动产证。

【本院认为】本院认为，如一审所述，上诉人已履行完缴纳房款的合同义务，被上诉人应当协助上诉人办理涉案房屋的不动产证。

上诉人于2019年向孙家泰缴纳26万元用于办证，符合《淄博市人民政府办公厅印发关于全市房地产领域历史遗留突出问题的处置意见的通知》中由办证主体组织业主缴纳办理费用的规定，目前涉案房屋不动产证尚未办理完毕，具体办证费用尚不能确定，上诉人可待办理完毕后据实结算，另行主张。

对于上诉人要求被上诉人直接退还办证费用255420元的诉讼请求，本院不予支持。

综上，上诉人鲍艳的上诉主张不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是在上诉过程中孙家泰死亡，作为孙家泰法定继承人的张玉美、孙俊自愿承担涉案义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十二条第一款规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持山东省淄博市周村区人民法院(2021)鲁0306民初1358号民事判决第二项“二、驳回原告鲍艳其他诉讼请求”；二、变更山东省淄博市周村区人民法院(2021)鲁0306民初1358号民事判决第一项为“淄博市周村长行工贸有限公司、张玉美、孙俊于本判决生效后十日内协助鲍艳办理坐落于周村电厂路849号院内60号房屋的不动产证”。

一审案件受理费5131元、申请费1520元，二审案件受理费5131元，均由鲍艳负担。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。

逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。

本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 04:33:56
【一审法院查明】一审法院认定事实：淄博市周村长行工贸有限公司成立于2001年9月，法
定代表人为孙家泰，经营范围为电子元件、服装销售、日用百货批发零售及房屋出租等，于2003年7月被工商管理部门吊销营业执照。

嘉泰家园二期坐落于淄博市周村长行工贸有限公司以东，长行社区居民委员会以西电厂路849号院内，所占宗地原在周村镇建安公司名下，性质为工业用地，后周村镇建安公司将上述土地转让给淄博市周村长行工贸有限公司，淄博市周村长行工贸有限公司于2006年开始策划利用该宗土地建设37户住宅楼，后住宅楼陆续出售，因土地性质等问题该小区一直未办理产权证。

2008年原告鲍艳与被告长行工贸有限公司签订《合同书》，约定周村长行工贸有限公司于2009年5月1日前楼房完工交鲍艳使用，定价五十万元，一次性付清房款，办证费用约6万元由鲍艳承担。

2011年春该房屋交房后由原告鲍艳居住使用。

2009年1月21日淄博市周村长行工贸有限公司向鲍艳出具27万元房费的收款收据。

长行工贸孙家泰出具“今收到现金拾柒万元，2010年9月1日”、“今收到房费肆万元，2011年3月”、“今收到现金贰万元正，房费，2011年2月1日”，以上单据由鲍艳持有。

鲍艳作为业主于2019年8月17日、同年11月8日及同年12月20日支付孙家泰6万元、15万元、5万元，共计向孙家泰缴纳办证费用26万元。

【一审法院认为】一审法院认为，本案争议的焦点系鲍艳是否缴清房款，被告应否为原告办理不动产证。

鲍艳对于案涉周村电厂路849号院内60号房屋的占有使用已近十年，在此期间鲍艳对该房屋的占有使用是连续的、公开的、和平的，被告并未举证证明其向原告催缴房款，被告就包括原告在内的全体业主办理不动产证，在办证之初并未就原告未交齐房款一事主张权利，这明显与常理不符。

原告鲍艳提供的作为其缴清房款直接证据的一张27万元的收款收据及17万元、4万元、2万元的收条，形成时间、数额与合同书签订时间及数额相互吻合且由其持有；被告虽提出上述三笔款项系两公司与孙家泰之间的资金往来，但未提供充分证据予以证实，被告提供的两公司记账凭证，仅能证实鲍艳经手该两公司与孙家泰往来账目的事实，并不能指向鲍艳所提供的三张收条系孙家泰收取的两公司的款项，达不到排除鲍艳向孙家泰缴纳上述三笔款项的证明标准。

在被告对于其主张的原告未缴清房款，其仍然交付房屋由原告使用多年，亦未举证证实在此期间其向鲍艳催要，在办证之时亦未就剩余房款主
张权利作出合理解释的情况下，对被告关于鲍艳未缴清房款的抗辩意见该院不予采信，对于原告要求被告办理不动产证的诉讼请求该院予以支持。

现案涉不动产证尚未办理完毕，费用尚无法确定，对于原告要求被告退还办证款255420元、并以255420元为基数按同期银行贷款利率支付自2019年8月17日起至实际办证之日利息的诉讼请求该院不予支持，可待办证后根据实际支出的费用据实结算。

原告要求被告承担保全担保费用于法无据，对此该院亦不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、被告孙家泰、淄博市周村长行工贸有限公司于判决生效后十日内协助原告鲍艳办理坐落于周村电厂路849号院内60号房屋的不动产证；二、驳回原告鲍艳其他诉讼请求。

案件受理费5131元、申请费1520元，由原告鲍艳承担。

二审审理查明，被上诉人孙家泰已于2021年12月27日死亡，上诉人鲍艳申请追加孙家泰的法定继承人张玉美、孙俊参加本案诉讼，张玉美、孙俊明确表示对于涉案孙家泰的权利义务自愿承接。

其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

【二审上诉人诉称】上诉人鲍艳上诉请求：请求法院依法撤销原判，被上诉人退还不当收取的办证费用255420元，或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审判决认定事实适用法律存在错误。

上诉人只应当承担办证的契税4500元以及工本费80元，剩余已经交纳给被上诉人的办证费255420元，被上诉人应当予以返还。

被上诉人作为开发涉案小区的公司，理应在具备预售商品房手续的前提下公开向社会出售商品房，现在补缴了土地出让金，具备了办证条件，理应视为被上诉人对过去违规建设出售房屋所采取的补救措施，此费用应由被上诉人承担。

业主不应当承担城市基础设施配套费。

业主不是违法占地进行土地建设的过错方，并非行政处罚对象，不应当承担土地罚款。

小区修路费用与本案无关，不应由业主承担。

小区办证过程中其余总证及分证费用支出不是办证过程中的法定支出或必要支出，业主不应当承担这些费用。

鲍艳、淄博市周村长行工贸有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山东省淄博市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁03民终809号当事人上诉人(原审原告)：鲍艳。

委托诉讼代理人：吕璐琪，山东众成清泰(淄博)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张忠民，山东众成清泰(淄博)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：淄博市周村长行工贸有限公司。

住所地：山东省淄博市周村区电厂路111号。

法定代表人：孙家泰，经理(已故，但尚未变更)。

被上诉人：张玉美。

被上诉人：孙俊。

被上诉人共同委托诉讼代理人：李恒伟，山东靖安律师事务所律师。

审理经过上诉人鲍艳因与被上诉人淄博市周村长行工贸有限公司、孙家泰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院(2021)鲁0306民初1358号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人鲍艳上诉请求：请求法院依法撤销原判，被上诉人退还不当收取的办证费用255420元，或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审判决认定事实适用法律存在错误。

上诉人只应当承担办证的契税4500元以及工本费80元，剩余已经交纳给被上诉人的办证费255420元，被上诉人应当予以返还。

被
上诉人作为开发涉案小区的公司，理应在具备预售商品房手续的前提下公开向社会出售商品房，现在补缴了土地出让金，具备了办证条件，理应视为被上诉人对过去违规建设出售房屋所采取的补救措施，此费用应由被上诉人承担。

业主不应当承担城市基础设施配套费。

业主不是违法占地进行土地建设的过错方，并非行政处罚对象，不应当承担土地罚款。

小区修路费用与本案无关，不应由业主承担。

小区办证过程中其余总证及分证费用支出不是办证过程中的法定支出或必要支出，业主不应当承担这些费用。

二审被上诉人辩称被上诉人淄博市周村长行工贸有限公司、张玉美、孙俊未提交书面答辩意见。

原告诉称鲍艳向一审法院起诉请求：1、请求判令被告履行合同约定的办证义务，判令被告孙家泰退还办证款255420元；并以255420元为基数按同期银行贷款利率支付自2019年8月17日起至实际办证之日的利息；2、被告淄博市周村长行工贸有限公司对上述付款义务承担连带清偿责任；3、诉讼费用、保全费用、保全担保费用由二被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：淄博市周村长行工贸有限公司成立于2001年9月，法定代表人为孙家泰，经营范围为电子元件、服装销售、日用百货批发零售及房屋出租等，于2003年7月被工商管理部门吊销营业执照。

嘉泰家园二期坐落于淄博市周村长行工贸有限公司以东，长行社区居民委员会以西电厂路849号院内，所占宗地原在周村镇建安公司名下，性质为工业用地，后周村镇建安公司将上述土地转让给淄博市周村长行工贸有限公司，淄博市周村长行工贸有限公司于2006年开始策划利用该宗土地建设37户住宅楼，后住宅楼陆续出售，因土地性质等问题该小区一直未办理产权证。

2008年原告鲍艳与被告长行工贸有限公司签订《合同书》，约定周村长行工贸有限公司于2009年5月1日前楼房完工交鲍艳使用，定价五十万元，一次性付清房款，办证费用约6万元由鲍艳承担。

2011年春该房屋交房后由原告鲍艳居住使用。

2009年1月21日淄博市
周村长行工贸有限公司向鲍艳出具27万元房费的收款收据。

长行工贸孙家泰出具“今收到现金拾柒万元，2010年9月1日”、“今收到房费肆万元，2011年3月”、“今收到现金贰万元正，房费，2011年2月1日”，以上单据由鲍艳持有。

鲍艳作为业主于2019年8月17日、同年11月8日及同年12月20日支付孙家泰6万元、15万元、5万元，共计向孙家泰缴纳办证费用26万元。

本院查明另查明，山东邹平嘉鑫粉体科技有限公司成立于2009年8月21日，注册资本2000万元，状态为在业，法定代表人为许晶，鲍艳原系该公司股东，现为该公司监事。

邹平嘉鑫苗木种植有限公司(曾用名为邹平县嘉鑫空调设备有限公司)，成立于2007年4月19日，注册资本2000万元，状态为在业，法定代表人为许晶，鲍艳原系该公司股东，现为该公司监事。

从被告提供的两公司账目来看，记载有“还孙家泰款”、“付孙家泰借款”、“付鲍艳借款(孙家泰)”等内容，庭审中鲍艳亦认可经手了公司生产、财物管理等事务。

再查明，2018年9月13日淄博市人民政府办公厅印发淄政办字(2018)104号《淄博市人民政府办公厅印发关于全市房地产领域历史遗留突出问题的处置意见的通知》规定对建设单位已注销导致办证责任主体缺失的项目，可由项目所在的街道办事处或者居委会协助办理不动产登记手续。

对尚未缴纳手续、办理费用的，由办证主体负责组织业主缴纳。

在2019年嘉泰家园小区37户业主因办理产权证事宜均向孙家泰缴纳26万元。

孙家泰委托淄博鑫洁房地产咨询服务有限公司办理产权证具体事宜，对于鉴定、测绘、评估等具体事项由淄博鑫洁房地产咨询服务有限公司委托专业机构进行。

嘉泰家园小区37户业主办证过程中产生的费用均系由37户业主各向孙家泰缴纳26万之后由孙家泰统一直接支付。

现已有36户业主办出不动产证，其中鲍艳因办证过程中房屋被司法查封及双方对于费用是否缴清存有争议至今未办理不动产证。

一审法院认为一审法院认为，本案争议的焦点系鲍艳是否缴清房款，被告应否为
原告办理不动产证。

鲍艳对于案涉周村电厂路849号院内60号房屋的占有使用已近十年，在此期间鲍艳对该房屋的占有使用是连续的、公开的、和平的，被告并未举证证明其向原告催缴房款，被告就包括原告在内的全体业主办理不动产证，在办证之初并未就原告未交齐房款一事主张权利，这明显与常理不符。

原告鲍艳提供的作为其缴清房款直接证据的一张27万元的收款收据及17万元、4万元、2万元的收条，形成时间、数额与合同书签订时间及数额相互吻合且由其持有；被告虽提出上述三笔款项系两公司与孙家泰之间的资金往来，但未提供充分证据予以证实，被告提供的两公司记账凭证，仅能证实鲍艳经手该两公司与孙家泰往来账目的事实，并不能指向鲍艳所提供的三张收条系孙家泰收取的两公司的款项，达不到排除鲍艳向孙家泰缴纳上述三笔款项的证明标准。

在被告对于其主张的原告未缴清房款，其仍然交付房屋由原告使用多年，亦未举证证实在此期间其向鲍艳催要，在办证之时亦未就剩余房款主张权利作出合理解释的情况下，对被告关于鲍艳未缴清房款的抗辩意见该院不予采信，对于原告要求被告办理不动产证的诉讼请求该院予以支持。

现案涉不动产证尚未办理完毕，费用尚无法确定，对于原告要求被告退还办证款255420元、并以255420元为基数按同期银行贷款利率支付自2019年8月17日起至实际办证之日利息的诉讼请求该院不予支持，可待办证后根据实际支出的费用据实结算。

原告要求被告承担保全担保费用于法无据，对此该院亦不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、被告孙家泰、淄博市周村长行工贸有限公司于判决生效后十日内协助原告鲍艳办理坐落于周村电厂路849号院内60号房屋的不动产证；二、驳回原告鲍艳其他诉讼请求。

案件受理费5131元、申请费1520元，由原告鲍艳承担。

二审审理查明，被上诉人孙家泰已于2021年12月27日死亡，上诉人鲍艳申请追加孙家泰的法定继承人张玉美、孙俊参加本案诉讼，张玉美、孙俊明确表示对于涉案
孙家泰的权利义务自愿承接。

其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为本院认为，如一审所述，上诉人已履行完缴纳房款的合同义务，被上诉人应当协助上诉人办理涉案房屋的不动产证。

上诉人于2019年向孙家泰缴纳26万元用于办证，符合《淄博市人民政府办公厅印发关于全市房地产领域历史遗留突出问题的处置意见的通知》中由办证主体组织业主缴纳办理费用的规定，目前涉案房屋不动产证尚未办理完毕，具体办证费用尚不能确定，上诉人可待办理完毕后据实结算，另行主张。

对于上诉人要求被上诉人直接退还办证费用255420元的诉讼请求，本院不予支持。

综上，上诉人鲍艳的上诉主张不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是在上诉过程中孙家泰死亡，作为孙家泰法定继承人的张玉美、孙俊自愿承担涉案义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十二条第一款规定，判决如下：
裁判结果一、维持山东省淄博市周村区人民法院(2021)鲁0306民初1358号民事判决第二项“二、驳回原告鲍艳其他诉讼请求”；
二、变更山东省淄博市周村区人民法院(2021)鲁0306民初1358号民事判决第一项为“淄博市周村长行工贸有限公司、张玉美、孙俊于本判决生效后十日内协助鲍艳办理坐落于周村电厂路849号院内60号房屋的不动产证”。

一审案件受理费5131元、申请费1520元，二审案件受理费5131元，均由鲍艳负担。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。

逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。

本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址
送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本判决为终审判决。

落款
审判长翟雪利
审判员郭鹏
审判员刘宁
二〇二二年三月二十八日
法官助理宋戈
书记员王娇
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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