焦作翡翠华庭重点营销方案

区域市场——市场总结分析
经济总量相对较好、区域发展相对成熟、竞品较多、库存严重、低价竞争
经济较好 积压库存、竞品较多
区域相对成熟 低价竞争
经济增长：2015年以来焦作市整体经济发展较慢，经济总量全省中 等偏下水准，人口基数小，消费能力中等 ；
市场格局：2016年以来，市场上整体土地出让量大，目前市场库存 去化周期为5-8年，且后期待入市量巨大，在售项目多，竞争激烈；
城镇居民人均可支配收入
33956元
社会消费品零售总额
873.55亿元
固定资产投资/增速
1879.9亿元/8.5%
房地产开发投资
105.40亿元
全市商品住宅销售面积
239.13万㎡
平均交易价格（元/㎡）
6000
1、2019年焦作市GDP产值2761.10亿元，河南省排名第八，全省排名靠前，
经济增速较高，为8.27%；
部
分
项目货量盘点
项目首推住宅：2#、5#、7#、9#、10#、11#、12#、 13#，共8栋，1040套，约11.87万㎡；
Loft公寓：6#共1栋，196套，约9985㎡。
2# 7#
5# 6# 9#
10#
11#
12#
13#
户型类型 两房一卫 三房一卫
三房二卫 四房二卫
合计
户型类型 一房一卫 二房二卫
区域市场——竞品格局分析
三维商圈
焦作市政府
建业世和府 高层毛坯： 7500元/㎡
王府井万 市政府 达商圈
本案
东方今典•境界 高层毛坯：6500元/㎡
焦作碧桂园 高层精装：8100元/㎡ 洋房精装：9000元/㎡
建业迎宾府 洋房毛坯：6600元/㎡
恒大悦龙台 高层精装：7800元/㎡ 高层毛坯：6700元/㎡ 洋房精装：10940元/㎡
大门及周边广场：主体结构完成
5#楼桩检完成30%，9#楼桩检完 成，6#楼桩基完成,7#楼桩基完成 16%，10#楼桩基完成50%，11# 楼桩基完成36%，土方完成14万 方/20万方，剩余6万方
项目卖点解析及定位推导
第 三
SWOT分析
部
项目卖点解析
分
项目定位语分析
SWOT分析
S-优势
品牌优势——恒大集团，世界500强 规划设计——布局大气，产品设计合理，精品化施工，标准化管理 产品价值——现代风格建筑，湖居生活理念，引领城市品质生活 成品交付——满屋名品，拎包入住 物业保障——国家一级资质金碧物业，24小时管家服务
主力户型
区域内在售竞品项目，高局（毛坯）均价为6600元/ ㎡，库存约100万方
焦作碧桂园 迎宾路与世纪大道交会处西南 22万m²
东方金典境界
世纪路与中原路交会处
17万m²
建业世和府 丰收路与文汇路交会处东北角 12.4万m²
建业迎宾府 迎宾路与南洋路交会处西北角 4.4万m²
2.7 1.99 2.8 1.7
万亿恒大 深耕焦作四年新作 与焦作共成长
焦作恒大翡翠华庭重点营销方案
恒大中原公司·焦作营销部 2020年7月
目 录
第一部分：市场分析 第二部分：工程现状 第三部分：项目卖点解析及定位推导 第四部分： VI系统 第五部分：开盘推货计划 第六部分：开盘总体部署 第七部分：具体执行思路分析
焦作市场分析
项目价值矩阵
成品优势
全装修成品交房 9A精装 满屋品牌
园林优势
龙源湖、600亩碧莲湖 私藏60亩皇家园林
恒大翡翠华庭
品牌优势
世界500强，万亿恒 大深耕焦作4年之作
区位优势
大型社区林立 生活配套 醇熟
紧邻理工大附中等名校
服务优势
国家一级资质物业 24小时管家朋务
项目定位语
碧莲湖畔·书香里·双湖诚品美宅
2、人均收入27116元，相对高于其他地区平均水平，人均GDP排名全省第3位。
宏观市场研判——城市规划
焦作整体发展“东扩南移”，“项目所在山阳新区核心地段。
焦作市城市发展方向确定——东扩南进，和郑州主体融合。焦 作新区逐渐形成“三带三轴六片区”发展格局。
“三带”即沙河生态带和蒋沟河生态带； “三轴”即迎宾路景观轴、中原路产业轴和民主路生态轴； “六片区”即教育科技片区、商务办公片区、文化旅游片区、总部经济片区、工业物流片区和农业生态 片区。 近几年来，焦作市根据“依托老城，开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路坚持新区开发与 旧城改造并举，全面加强了焦南组团的发展；同时坚持“区域融合，郑焦一体“的理念，一方 面通过改善交通，实现缩短与郑州的时间距离。通过【东扩南移】，打造一个以【教育】 【市政】【居住】【文化】为核心发展的教育生态宜居新区，来实现缩短与郑州的空间距离。
和兴南郡名城 龙源路与南通路交会处东南角 12万m²
3.9
35% 毛坯、含装修 在售
40%
毛坯
在售
50%
毛坯
在售
35%
毛坯
在售
30%
毛坯
在售
2018.6.16
高层、小高 层、多层
2016.7.31
多层、花园 洋房
2018.9.19
高层、小高 层
2018.12.8
多层、花园 洋房
高层、小高 2018.11.3 层、多层、
近五年焦作房地产市场供销价
150
8000
6000 100
4000
50 2000
0 2015年
2016年 供应面积（万㎡）
2017年 销售面积（万㎡）
2018年 均价（元/㎡）
0 2019年
1、焦作市整体市场土地供应量较大，2019年全年预计供应1875亩，其中仅住宅用地就达到了990亩，预计全年增加新盘5-6个； 2、目前焦作市场山阳区整体在售项目共计11个，已定未推新盘4个，市场竞争较为激烈； 3、从近一年房价走势来看，目前 在售均价6000元 ，同比涨幅仅2.53%，房价涨幅缓慢。
O-机会
品牌认可——借助恒大在许昌深耕八载的成功影响，客户对品牌认 可度高
成品交付——恒大23载成品交付装修经验，符合成品交付趋势，客 户信任度高
学区优势——项目所在区域教育资源优势明显
W-劣势
项目规模——地块约82亩，规模在区域内较小 产品面积——面积区间80-143㎡，整体偏刚需，拉低项目市场高端
低层
120~270m² 88~188m² 123~200m² 115~165m² 95~140m²
金德利翡翠城 迎宾路与焦作路交会处东北角 35万m²
018.5 洋房、别墅 144~276m²
恒大悦龙台
世纪大道与山阳路交会处向东500 米
2万m²
1.8
64% 毛坯、含装修 清盘 2018.10.7 高层、洋房 102~237m²
合计
东扩 南 移
宏观市场研判——项目基础
四年造三盘，从恒大城到悦龙台再到翡翠华庭，恒大以山阳新区领头羊姿态，与山水焦作共美好
2017
2018
焦作恒大城
2019
恒大悦龙台
2020
2021
恒大翡翠华庭
2017年，焦作恒大城，是恒大集团首驻焦作力作，规划用地约144亩。内部双语幼儿园、巨幕影城、湖畔名流会所、风情商业街等配套。约 35000㎡欧陆湖景园林，约3400㎡醉美湖景。以生态宜居智能社区，缔造焦作品质人居典范。
样板房:实体样板房分别位于13#、2#楼， 13#楼垫层完成，2#楼褥垫层完成。
工程现状
项目首开地块： 5#、6#、7#、9#、10#、11#施工进度及位置示意
主入口
售楼部
2#
7#
3#商业
4#商业
5#
6#
会所 9#
10#
11#
12#
13#
展示商业：4#一层结构完成，二层 柱筋、架体完成；3#展示商业一层 结构完成，二层柱筋、架体完成
2018年，焦作恒大悦龙台是恒大集团礼献焦作又一力作，雄踞焦作新区，项目占地约160亩，整体采用新中式风格设计，约78000㎡新中式 古韵园林，约3000㎡璀璨湖景。延续22年成品房交付经验，历经沉淀9大优装体系，更加精细化的工艺，呈现温馨安逸的家居环境。
宏观市场研判——项目区位
项目位焦作山阳新区核心区，周边行政、医 疗、教育、生活配套醇熟，生态环境优越。
第 一
宏观市场研判
部
区域市场分析
分
宏观市场研判——城市概况
焦作市隶属于河南省焦作市，总人口378万人，城镇常住人口约360万人，是中原经济区的重要城 市之一，中国太极拳发源地，获得联合国颁发的“世界杰出旅游服务品牌”荣誉称号。
地理位置：
焦作地处中国华中地区、河南西北部、北依太行山，与山西晋城 接壤，南临黄河与郑州、洛阳隔河相望，东临新乡，西临济源， 距离省会郑州仅一个小时车程。近年来，焦作全方位多领域推进 郑焦一体化。深化落实“1+N”合作协议，编制完成了郑焦一体化 发展规划、郑焦产业带规划。坚持交通先行。新建焦平高速、焦 桐高速(巩义北段)建设，新增跨黄河国省干线公路通道，3年内 实现郑州至周边地市半小时高铁交通圈，1小时高速公路交通圈。
形象
T-威胁
市场情况——所处区域客户多为价格敏感性客户，不利于提升项目 售价及利润
市场存量大——焦作市目前品牌开发商较多，整体市场供货充足， 不利于项目快速去化。
低价威胁——市场整体价格较低，且多为毛坯，竞争压力大
卖点提炼
恒 大 翡 翠 华 庭 十 大 核 心 价 值
·
01）恒大品牌 —万亿房企，中国标准化运营的精品地产领导者； 02）区位配套 —项目周围紧邻龙源湖、碧莲湖(规划中)，太极广场、理工大等城市核心配套。 03）园林景观 —60亩欧陆湖景园林，中央大湖，珍贵绿植，尽显人生大境； 04）生态环境 —毗邻600碧莲湖(规划中)生态资源，内部人工湖景； 05）产品价值 —超宽阔楼间距，自然宜居生活完美呈现； 06）内部配套 —欧陆名仕休闲会所、风情商业街； 07）装修品质 —9A装修，引领奢适装修典范，省心省钱省时省力； 08）规划设计 —国际级规划团队、国际主流规划理念，生态宜居智能社区； 09）一级物管 —金碧物业，国家一级资质，24小时英式管家朋务； 10）无理由退房 —无理由退房，龙头房企品质保障，无后顾之忧。
区域核心地段全系配套 约600亩碧莲湖
4000㎡内湖 60亩皇家园林 约600亩碧莲湖 恒大9A精装
幼小中高 一站式教育体系
项目定位语备选
公园里醇熟境 双水成品美宅 碧莲湖畔 全装修 宽景湖居美宅
新城央 双水岸 成品醇熟华宅
项目VI体系
第 四
项目 VI
部
推广单页
分
项目开盘推货计划
第 五
货源盘点
金得利翡翠城 预计洋房毛坯：6200元/㎡
城市整体土地出让量大，主要 以商品住房用地为主，在售楼 盘较多，房价涨幅缓慢。
3个主要竞品
东方金典·境界、恒大悦龙台、焦作碧桂园
3个次要竞品
建业迎宾府、金得利翡翠城、建业世和府
区域市场——竞品概况
项目名称
项目位置
在售体量
容积率
绿化率
交房标准 营销阶段 入市时间 产品类型
北邻碧莲路 西邻文景路
文景路（已建）
文汇路（已建）
东侧无规划路 南临碧莲小区
工程现状
项目首开地块：售楼部、综合楼、 #样板间、中心园林施工进度及位置示意
售楼部：二层结构完成
主入口
售楼部
2#
7#
3#商业
4#商业
5#
6#
综合楼：综合楼正负零结构完成
会所 9#
10#
11#
12#
13#
中心园林：土方开挖完成50%，防水保 护层完成40%
经济人口：
焦作是华夏民族早期活动的中心区域之一，有裴李岗文化、仰韶 文化和龙山文化遗址，是司马懿、韩愈、李商隐、朱载堉、许衡 及竹林七贤山涛、向秀等历史文化名人故里 ，是中国太极拳发 源地，拥有云台山、神农山、青天河等3个5A级景区。 2019年末总人口约377.89万人，常住人口359.71万人，城镇常 住人口230万左右，自然增长率4.21‰。
宏观市场研判——经济发展
GDP总量全省排名第8，经济总量相对较高，人均收入相对较高，购买力较强
宏观经济指标
2019年
全市总人口
378万
常住人口
370万
城镇化率
60.94%
GDP/增速
2761.1亿元/8.3%
人均GDP/增速
76827元/8.4%
财政收入/财政支出
156.47亿元/297.60亿元
新区规划：新城区位于城市未来发展方向，目前基础设施初步形成， 后期配套丰富，处于发展阶段；
市场价格：目前市场上商品房均价5600-11000元/㎡，且项目所在 区域距市城中心区域较近，整体房价较高。
项目工程现状
第 二
项目四至
部
工程现状
分
项目四至
项目东邻规划住宅用地、西临文景路，北临碧莲路、南临碧莲湖（规划）
项目位于焦作山阳新区核心区 距离焦作市山阳区政府3.5km； 距离焦作市汽车总站2.5km； 距离万达广场商圈3km； 距离龙源湖公园1.5 km； 距离焦作太极体育中心1 km； 紧邻焦作第28中，焦作市一中，理工大附 小等。
宏观市场研判——项目区位
城市整体土地出让量大，主要以商品住房用地为主，在售楼盘较多，房价涨幅缓慢。