邓和康与廖正权房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

邓和康与廖正权房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】重庆市第二中级人民法院
【审理法院】重庆市第二中级人民法院
【审结日期】2020.10.10
【案件字号】(2020)渝02民终2079号
【审理程序】二审
【审理法官】何洪刘红霞黄文革
【审理法官】何洪刘红霞黄文革
【文书类型】判决书
【当事人】邓和康;廖正权
【当事人】邓和康廖正权
【当事人-个人】邓和康廖正权
【代理律师/律所】张明勇重庆昊源律师事务所;周海霞重庆江晟律师事务所;石光佳重庆江晟律师事务所
【代理律师/律所】张明勇重庆昊源律师事务所周海霞重庆江晟律师事务所石光佳重庆江晟律师事务所
【代理律师】张明勇周海霞石光佳
【代理律所】重庆昊源律师事务所重庆江晟律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】邓和康
【被告】廖正权
【本院观点】双方当事人对案涉房屋没有办理建房审批手续的基本事实无争议。

【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的无权处分催告撤销预期违约不可抗力合同约定第三人证人证言新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求变更诉讼请求维持原判发回重审拍卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明的事实：自2012年4月起，邓和康多次向廖正权的岳父曾凡章、妻子曾祥红及廖正权本人转账，用于廖正权的借款。

廖正权、曾祥红也多次以转账方式还款。

经结算，截至2016年12月5日，廖正权尚欠邓和康借款100万元整，双方签订《房屋抵押协议书》，约定廖正权用坐落在三河店黄克杰酒厂旁边房屋一幢（7楼一底）从2楼向上数以楼房面积平方米计算，来充借款资金总额壹百万元整（1000000.00元），抵押期限为一年，一年之内廖正权不再承担原借款资金利息，一年外按原协商确定价为准，双方不得反悔。

2018年2月21日，经廖正权、邓和康、贺友国（廖正权的另一债权人）和田祥山（廖正权的合伙建房人）协商，田祥山、廖正权签署《承诺书》，载明：田祥山承诺廖正权欠邓和康的债，廖正权欠贺友国的债，由廖正权负责自2018年正月初一至2018年腊月30日止，还邓和康欠款20万元现金，还贺友国5万元现金，如廖正权不还，由田祥山偿还，但邓和康、贺友国必须把和廖正权签订的《房屋抵押协议书》交给田祥山，田祥山就用和廖正权合伙建房的门市作抵，把廖正权的50%股份抵给田祥山，由田祥山拍卖。

如果廖正权不给，田祥山也不给，就抵田祥山的房屋两套（200㎡）。

承诺人：田祥山廖正权分别签名，邓和康、贺友国均在《承诺书》中签名。

案涉《房屋买卖合同》签订后，邓和康在案外人王
玄的介绍下，雇请王彪安装了由廖正权购买的案涉房屋的防盗门并支付了安装费。

本案一审期间，一审法院组织现场勘验，邓和康发现案涉房屋的锁芯被更换，遂向官渡派出所报警。

官渡派出所《报警案件登记表》中简要案情载明“2020年5月27日17时许，邓和康到派出所报案称：自己的房子被人换了锁芯，现无法打开房门。

经调查初步发现：廖正权欠付邓和康97万元借款，廖正权无力偿还，用位于官渡镇黄克杰酒厂旁边的两套房子和一个门市抵押给邓和康。

5月27日下午邓和康发现廖正权抵押给自己的房子被人打开进了房内，房门锁芯被换了，遂邓和康报警。

经初步调查发现系民事纠纷，建议邓和康到法院起诉"。

与本案有关的8.4万元借贷纠纷，一审法院作出判决，判令廖正权在判决生效后五日内偿还邓和康8.4万元本息，并由田祥山承担连带清偿责任。

本院于2020年8月15日作出判决，驳回上诉，维持原判。

【本院认为】本院认为，双方当事人对案涉房屋没有办理建房审批手续的基本事实无争议。

本案争议焦点为邓和康是否按合同约定交付房款？案涉房屋是否已交付？从双方举示的证据来看，自2012年起，廖正权与邓和康之间存在借贷关系，双方以银行转账的方式进行借款和还款。

经结算，截至2016年12月5日，廖正权尚欠邓和康借款100万元，双方约定廖正权以其与田祥山联建的房屋作抵押，抵押期限届满后，廖正权未履行还款义务，邓和康遂与廖正权、田祥山约定还款期限，田祥山承诺在邓和康将廖正权签订的《房屋抵押协议书》交与田祥山后，由田祥山负责偿还债务或者用联建房抵偿。

承诺到期后，廖正权和田祥山均未还款，廖正权与邓和康于2019年5月5日签订三份《房屋买卖合同》，约定廖正权将案涉房屋和同楼层（7楼）的另一套住房以及一楼门市（廖正权与田祥山各一半，在廖正权一半的基础上减去28平方米），转让给邓和康，三份合同的总价款88.6万元，并约定“在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项"。

同日，廖正权出具88.6万元的《收据》，扣除已偿还的3万元后，剩余款项8.4万元由廖正权出具《借条》。

虽然廖正权否认《收据》中的签名以及《借条》的演变过程，但根据日常生活经验法则和逻辑推理，结合其他证据进行综合分析，可以推定案涉房屋名为买卖，实为以物抵债。

在廖正权出具房款
《收据》和对借款100万元的余款重新出具8.4万元的《借条》后，应视为邓和康已支付了案涉房屋的价款。

《房屋买卖合同》约定，甲方交付的房屋为清水墙，豆石地面（室内安装水电由乙方自行承担），外墙安装完毕，入户安装防盗门一道。

根据该约定，案涉房屋应由廖正权安装防盗门。

《房屋买卖合同》还约定，甲方交房时乙方应一次性付清全部款项。

根据该约定，可以反推乙方付清房款后甲方应立即交房。

本案中，廖正权主张案涉房屋的防盗门由其购买，但不清楚由谁安装。

邓和康提供的证人证言证实防盗门系案外人王玄向邓和康介绍的王彪进行安装并由邓和康支付的安装费。

邓和康以廖正权欠付的借款抵作购房款并安装了廖正权提供的防盗门，应视为案涉房屋已交付使用。

廖正权主张2016年底就偿还了全部债务，不存在2019年以物抵债的情形。

但从廖正权举示的银行转账明细来看，其最后一次向邓和康转账是2016年8月20日转款500元，在2016年12月5日签订《房屋抵押协议书》后，廖正权再无向邓和康转账的记录，也无其他还款记录或还款凭证证实其主张的全部债务已清偿。

如果该主张成立，田祥山、廖正权就不会在2018年2月21日签署《承诺书》，更不会在2019年5月5日同一天签署三份《房屋买卖合同》。

按照三份《房屋买卖合同》约定，廖正权应收取邓和康购房款88.6万元，但廖正权却在签署三份《房屋买卖合同》并出具88.6万元房款《收据》的同一天给邓和康出具8.4万元的《借条》，显然不符合生活常理和借款逻辑。

廖正权明知案涉房屋未办理建房手续，仍采取以物抵债的方式将案涉房屋予以转让，其行为不符合法律规定。

但由于以物抵债是双方自愿达成的协议，加之案涉房屋已经交付使用，故廖正权请求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，应不予支持。

对于邓和康上诉认为一审程序违法的问题，经核查一审庭审笔录，在廖正权当庭变更诉讼请求后，一审法院征询了邓和康是否要求新的举证期和答辩期，邓和康明确表示不需要。

因此，一审审理程序合法。

综上，本案因二审中出现新证据，致一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院对一审判决予以改判。

邓和康的上诉主张成立，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
【裁判结果】撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1202号民事判决；驳
回廖正权的诉讼请求。

一审案件受理费2000元，二审案件受理费4000元，均由廖正权负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-17 01:34:39
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年5月5日，以廖正权为甲方，邓和康为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：“一、房屋现状1、甲方售房位于巫山县官渡镇官渡村二社白酒一条街（原三河店）门市、住房某某单元某某靠黄克杰酒厂靠河边户型，该房屋用途为住房。

2、本套门市住房的总价款定为人民币大写拾捌万伍仟元整（小写：￥185000元）。

二、付款方式：在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项。

如果甲方通知乙方领房的次日开始，1个月内未付清房款的，则甲方从交房之日起乙方向甲方支付余款每月2%的利息（如从交房日起6个月内未付清余款，甲方有权将其房屋收回退还乙方已缴费用本金）。

"廖正权和邓和康分别在甲方、乙方处签名捺印。

双方均认可案涉房屋未办理产权登记。

庭审中邓和康辩称，因廖正权未偿还邓和康借款97万元，经双方协商，廖正权将位于巫山县官渡镇官渡村二社白酒一条街（原三河店）门市一套、住房两套（其中一套即本案案涉房屋）抵债给了邓和康，抵债后，廖正权还下欠邓和康8.4万元，由廖正权给邓和康出具了借条一份。

廖正权对邓和康的说法未予认可。

另外，邓和康辩称，因案涉房屋系廖正权抵债给邓和康，故不存在邓和康支付廖正权房款的问题。

【一审法院认为】一审法院认为，2019年5月5日，廖正权与邓和康签订了《房屋买卖合同》，双方房屋买卖合同成立。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

"本案中，双方签订的《房屋买卖合同》并不存在上述合同无效情形，本案案涉房屋未办理房屋产权登记手续，只是不发生物权效力，不影响案涉房屋买卖合同效力。

邓和康辩称案涉房屋系以物抵债，但对此未能举证证明，应当自行承担举证不能的法律后果。

《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第
（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

"现邓和康当庭表示将不履行债务，系预期违约，符合合同的法定解除条件。

因此，廖正权主张解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除廖正权与邓和康于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》。

案件受理费4000元，减半收取2000元，由邓和康负担。

【二审上诉人诉称】邓和康上诉请求：1.撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1202号民事判决，发回重审或依法改判驳回廖正权的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由廖正权承担。

事实和理由:1.一审法院认定事实错误。

第一，邓和康履行了支付购房款义务。

本案房款的支付方式是双方协商后以廖正权欠付邓和康的部分借款抵作购房款；《房屋买卖合同》签订之时，廖正权收回了其原来出具给邓和康的金额为100万元的借条及相关的《房屋抵押协议书》、还款《承诺书》原件，同时给邓和康出具房款《收据》，并就房款抵作相应借款后的借款余额8.4万元，重新出具《借条》，由田祥山提供担保。

第二，廖正权履行了房屋交付义务。

《房屋买卖合同》第二条约定“在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项"，邓和康在签订《房屋买卖合同》时即以廖正权的借款抵作邓和康购房款的方式履行了全部房款的支付义务，从而推定签订《房屋买卖合同》时廖正权即履行了房屋交付义务。

第三，《房屋买卖合同》签订后，房屋由邓和康占有、使用、管理，邓和康请人安装了案涉房屋的防盗门，接受了房屋钥匙，与本案房屋同时抵偿的门市的租金也是承租人直接转账支付给邓和康。

2.一审法院适用法律错误。

邓和康出示了廖正权签名的房款《收据》，廖正权否认其签名，应由廖正权承担举证责任而申请鉴定，但一审法院错误的适用民
事案件证据规则，将举证责任分配给邓和康，并以邓和康不申请鉴定为由承担不利后果。

3.一审法院程序错误。

廖正权当庭变更诉讼请求，但一审法院没有重新确定举证期限，严重违反法定程序，本案应发回重审。

邓和康与廖正权房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
重庆市第二中级人民法院
民事判决书
(2020)渝02民终2079号当事人上诉人（原审被告）：邓和康。

委托诉讼代理人：张明勇，重庆昊源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）廖正权。

委托诉讼代理人：周海霞，重庆江晟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石光佳，重庆江晟律师事务所律师。

审理经过上诉人邓和康因与被上诉人廖正权房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1202号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称邓和康上诉请求：1.撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初1202号民事判决，发回重审或依法改判驳回廖正权的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由廖正权承担。

事实和理由:1.一审法院认定事实错误。

第一，邓和康履行了支付购房款义务。

本案房款的支付方式是双方协商后以廖正权欠付邓和康的部分借款抵作购房款；《房屋买卖合同》签订之时，廖正权收回了其原来出具给邓和康的金额为100万元的借
条及相关的《房屋抵押协议书》、还款《承诺书》原件，同时给邓和康出具房款《收据》，并就房款抵作相应借款后的借款余额8.4万元，重新出具《借条》，由田祥山提供担保。

第二，廖正权履行了房屋交付义务。

《房屋买卖合同》第二条约定“在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项"，邓和康在签订《房屋买卖合同》时即以廖正权的借款抵作邓和康购房款的方式履行了全部房款的支付义务，从而推定签订《房屋买卖合同》时廖正权即履行了房屋交付义务。

第三，《房屋买卖合同》签订后，房屋由邓和康占有、使用、管理，邓和康请人安装了案涉房屋的防盗门，接受了房屋钥匙，与本案房屋同时抵偿的门市的租金也是承租人直接转账支付给邓和康。

2.一审法院适用法律错误。

邓和康出示了廖正权签名的房款《收据》，廖正权否认其签名，应由廖正权承担举证责任而申请鉴定，但一审法院错误的适用民事案件证据规则，将举证责任分配给邓和康，并以邓和康不申请鉴定为由承担不利后果。

3.一审法院程序错误。

廖正权当庭变更诉讼请求，但一审法院没有重新确定举证期限，严重违反法定程序，本案应发回重审。

二审被上诉人辩称廖正权辩称，1.一审认定事实清楚，《房屋买卖合同》签订后，邓和康未按约定支付购房款且当庭表示不履行合同约定的支付义务，一审认定邓和康的行为系预期违约，符合合同的法定解除条件。

2.一审适用法律正确，一审中邓和康出示了廖正权署名的房款《收据》，廖正权不认可该证据的真实性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款的规定，邓和康对该待证事实应承担举证责任。

3.一审法院并未违反法定程序，廖正权在一审中当庭变更诉讼请求，一审法院询问邓和康是否需要重新确定举证期限，邓和康当庭表示不需要重新确定举证期限。

原告诉称廖正权向一审法院起诉请求：1.确认廖正权、邓和康于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由邓和康承担。

廖正权当庭将第一项
诉讼请求变更为解除双方于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年5月5日，以廖正权为甲方，邓和康为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：“一、房屋现状1、甲方售房位于巫山县官渡镇官渡村二社白酒一条街（原三河店）门市、住房某某单元某某靠黄克杰酒厂靠河边户型，该房屋用途为住房。

2、本套门市住房的总价款定为人民币大写拾捌万伍仟元整（小写：￥185000元）。

二、付款方式：在甲方房屋交付给乙方时，乙方必须一次性付清该房的所有款项。

如果甲方通知乙方领房的次日开始，1个月内未付清房款的，则甲方从交房之日起乙方向甲方支付余款每月2%的利息（如从交房日起6个月内未付清余款，甲方有权将其房屋收回退还乙方已缴费用本金）。

"廖正权和邓和康分别在甲方、乙方处签名捺印。

双方均认可案涉房屋未办理产权登记。

庭审中邓和康辩称，因廖正权未偿还邓和康借款97万元，经双方协商，廖正权将位于巫山县官渡镇官渡村二社白酒一条街（原三河店）门市一套、住房两套（其中一套即本案案涉房屋）抵债给了邓和康，抵债后，廖正权还下欠邓和康8.4万元，由廖正权给邓和康出具了借条一份。

廖正权对邓和康的说法未予认可。

另外，邓和康辩称，因案涉房屋系廖正权抵债给邓和康，故不存在邓和康支付廖正权房款的问题。

一审法院认为一审法院认为，2019年5月5日，廖正权与邓和康签订了《房屋买卖合同》，双方房屋买卖合同成立。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

"本案中，双方签订的《房屋买卖合同》并不存在上述合同无效情形，本案案涉房屋未办理房屋产权登记手续，只是不发生物权效力，不影响案涉房屋买卖合同效力。

邓和康辩称案涉房屋系以物抵债，但对此未能举证证明，应当自行承担举证不能的法律后果。

《中华人民
共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

"现邓和康当庭表示将不履行债务，系预期违约，符合合同的法定解除条件。

因此，廖正权主张解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除廖正权与邓和康于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》。

案件受理费4000元，减半收取2000元，由邓和康负担。

本院二审期间，邓和康提交了以下证据：
1.邓和康重庆农村商业银行对私客户账户明细；
2.廖正权与邓和康签订的《房屋抵押协议书》复印件、廖正权与田祥山共同出具给邓和康的《承诺书》复印件（原件提交给法庭核对后，当庭退回）；
3.邓和康与魏澜、陈春签订的《买卖房屋协议》；
4.邓和康平日储存现金的保险柜的照片。

以上证据用于证实：邓和康自2012年4月起陆续向廖正权的岳父曾凡章、妻子曾祥红以及廖正权的其他债权人或者指定的收款人熊奎等人转账，用作廖正权的借款；邓和康的资金来源其中一部分是卖房所得；截至2016年12月5日，经结算廖正权尚欠邓和康借款100万元未偿还，双方通过协商用廖正权的房屋作抵押，抵押期限为一年；抵押期限届满后，经廖正权、邓和康、贺友国（廖正权的另一债权人）和田祥山（廖正权的合伙建房人）协商还款金额和期限，逾期不还的则用房屋抵偿。

5.律师对张洪文的调查笔录以及张洪文身份证、签署笔录的照片、张洪文与律师的合影，邓和康出具给张洪文的20万元借条、廖正权出具给张洪文的借条（原件经核对后，当庭退还）、张洪文与廖正权签订的房屋抵押协议书、廖正权给张洪文出具的《承诺书》，廖正权重新给张洪文出具本金为18万元的借条，张洪文与廖正权签订的房屋转让合同；证人张洪文出庭作证的证言。

以上证据用于证实：廖正权原本欠邓和康借款120万元，其中20万元是邓和康向张洪文借用后转借给廖正权，因廖正权无力偿还，经三方协商同意，邓和康将20万元的债权转让给张洪文，廖正权偿还张洪文2万元后重新向张洪文出具18万元的借条并同样用以房抵债的方式偿还张洪文的借款。

6.房款总额为88.6万元的《房屋买卖合同》三份、88.6万元房款的《收据》一张、8.4万元的《借条》一张以及8.4万元借款的民事判决书一份。

以上证据用于证实：双方于2019年5月5日签订三份《房屋买卖合同》，廖正权用两套房屋和一间门市抵扣邓和康借款88.6万元；扣除已还借款和抵扣房款外，对借款余额8.4万元重新出具《借条》；对于8.4万元到期借款，邓和康提起诉讼后，巫山县人民法院已作出判决。

7.律师对尹述平的调查笔录、尹述平的身份证照片以及签署笔录的照片和承租邓和康购买廖正权门市的照片；律师对王彪的调查笔录以及王彪的身份证照片、签署笔录的照片；律师对王玄的调查笔录以及王玄的身份证照片、签署笔录的照片；
8.防盗门钥匙及照片（钥匙原物当庭出示后予以退回）；
9.报警案件登记表。

上述证据用于证实：《房屋买卖合同》签订后，廖正权交付了案涉房屋的钥匙，邓和康经王玄介绍（系廖正权的另一债权人，抵偿了廖正权联建房2楼的两套住房和一楼邓和康分出的28平方米门市），邓和康雇请王彪对案涉房屋安装了防盗门、对另案抵偿。