2016年上半年河北省房产估价师经营与管理辅导：招标程序考试试题

2016年上半年河北省房产估价师经营与管理辅导：招标程序考试试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起日内缴纳耕地占用税。

A：15
B：30
C：60
D：120
E：执行层的组织协调
2、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：工业用地的监测点评估价格
3、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
4、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于
A：财产损失保险
B：责任保险
C：意外伤害保险
D：保证保险
E：执行层的组织协调
5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。

A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
E：工业用地的监测点评估价格
6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新
率为__。

A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
7、信用卡的功能不包括__功能。

A．转账结算
B．储蓄
C．汇兑
D．期权
8、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为__。

A．概算造价
B．投资估算
C．预算造价
D．结算价
9、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。

这种竞争者属于竞争者。

(2007年试题)
A：从容不迫型
B：选择型
C：凶猛型
D：随机型
E：借款合同
10、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。

A：使用估价对象房地产的实际成交价格
B：使用政府公布的房地产交易指导价格
C：使用近一年内房地产的平均成交价格
D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700 元／㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。

理论上应补地价万元。

A：78
B：882
C：1 210
D：1 272
E：工业用地的监测点评估价格
12、根据有关规定，可以发布房地产广告的是__。

A．在集体土地上建设的房屋
B．取得预售许可证的商品房
C．经验收不合格的商品房
D．权属有争议的房屋
13、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

A：谨慎原则
B：最高最佳使用原则
C：合法原则
D：替代原则
E：工业用地的监测点评估价格
14、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。

A．1.8月
B．2.5季
C．1.8年
D．0.45年
15、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。

A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0
16、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：工业用地的监测点评估价格
17、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。

A．直接资本化法和报酬资本化法
B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法
D．收益乘数法和报酬资本化法
18、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证
B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据
C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾
19、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。

A：36％
B：62．07％
C：73．47％
D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
20、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。

A：7500
B：8000
C：8300
D：9000
E：执行层的组织协调
21、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
22、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。

A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．框架剪力墙结构
23、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。

A．自身支付能力
B．拥有物业后所能获取的预期收益大小
C．市场供求状况
D．区域因素
24、动态投资回收期是指项目以__抵偿全部投资所需的时间。

A．净现金
B．净收益
C．净现值
D．财务净现值
25、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。

A：5
B：6
C：8
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。

A：市级购物中心
B：地区购物商场
C：居住区商场
D：邻里服务性商店
E：批发市场
2、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状
3、某房地产估价公司2010年年底资产为198万元，负债78万元，实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。

按照会计恒等式原理，则该房地产估价公司的未分配利润为__万元。

A．30
B．40
C．50
D．60
4、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。

A：间接委托人
B：直接委托人
C：公民
D：法人
E：其他组织
5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。

全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。

则该项目建造成本的利息是__万元。

A．755.54
B．772.84
C．1400.88
D．1433.90
6、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。

已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则商业贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A．2902.71
B．17505.20
C．3027.42
D．2037.45
7、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。

A．《建设工程勘察和设计管理条例》
B．《建设工程勘察和设计管理规范》
C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》
D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》
8、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是万元。

A：8.00
B：11.76
C：16.80
D：24.00
E：执行层的组织协调
9、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。

A：内部收益率总是大于目标收益率
B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E：内部收益率越高，投资风险就越小
10、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有．(2007年试题)
A：资产负债表
B：投资计划与资金筹措表
C：借款还本付息估算表
D：资金来源与运用表
E：损益表
11、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。

A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
12、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。

A：资本边际效率
B：经营状况
C：社会状况
D：自然状况
E：利息率
13、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是__。

A．增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．无声拍卖也被称为卖方报价拍卖
C．增价拍卖是一种价格下行的报价方式
D．有声拍卖也被称为买方报价拍卖
14、会计要素包括__等几大类。

A．资产
B．成本
C．负债
D．利润和费用
E．所有者权益
15、拍卖一非公物房地产。

市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。

A．64
B．96
C．160
D．224
16、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。

A：330
B：350
C：440
D：870
E：执行层的组织协调
17、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用集体土地时一般应遵循的原则。

A：合理利用土地
B：保证国家建设用地
C：妥善安置被征地单位和人员
D：无偿使用土地
E：有偿使用土地
18、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积
B．出租方的商业信誉
C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修
E．物业管理企业的经营业绩
19、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。

A．项目投资资本金可以用货币出资
B．项目投资资本金也可以用实物出资
C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资
D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估
20、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。

如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。

A．3000元
B．6000元
C．1.5万元
D．3万元
21、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
22、下列关于合同的履行，表述错误的是。

A：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行
B：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行
C：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
D：履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行
E：执行层的组织协调
23、房地产价格与一般物品价格的共同之处是__。

A．都是价格，用货币来表示
B．都有波动，受供求因素的影响
C．都是按质论价
D．都有国家政策的扶持
E．都是绝对合理的价值体现
24、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C：有15名以上专职注册房地产估价师
D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师
E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％
25、住宅专项维修资金的依据包括。

A：《土地管理法》
B：《城市房地产管理法》
C：《物业管理条例》
D：《住宅专项维修资金管理办法》
E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。