辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、李光彬商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、李光彬商品房销售合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省辽阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省辽阳市中级人民法院
【审结日期】2022.03.03
【案件字号】(2022)辽10民终149号
【审理程序】二审
【审理法官】都伟徐莲凤胡玲
【审理法官】都伟徐莲凤胡玲
【文书类型】判决书
【当事人】辽阳晟宝龙房地产开发有限公司;李光彬
【当事人】辽阳晟宝龙房地产开发有限公司李光彬
【当事人-个人】李光彬
【当事人-公司】辽阳晟宝龙房地产开发有限公司
【代理律师/律所】史艳军辽宁文正律师事务所
【代理律师/律所】史艳军辽宁文正律师事务所
【代理律师】史艳军
【代理律所】辽宁文正律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】辽阳晟宝龙房地产开发有限公司
【被告】李光彬
【本院观点】上诉人与被上诉人于2014年9月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后540日内办理竣工备案，而本案被上诉人入住房屋时间为2016年11月17日，而上诉人办理竣工备案的时间为2020年3月9日，上诉人办理竣工备案时已超过合同约定的时间，其行为已经违约，按照合同约定上诉人赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金2427.16元(242716.50元×1%=2427.16元)。

【权责关键词】撤销代理民事权利违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人于2014年9月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后540日内办理竣工备案，而本案被上诉人入住房屋时间为2016年11月17日，而上诉人办理竣工备案的时间为2020年3月9日，上诉人办理竣工备案时已超过合同约定的时间，其行为已经违约，按照合同约定上诉人赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金2427.16元(242716.50元×1%=2427.16元)。

一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。

关于上诉人上诉主张被上诉人起诉已超过诉讼时效一节，因本案存在诉讼时效中断情形，一审判决认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效符合事实和法律规定，对上诉人的该项主张，本院不予支持。

关于上诉人主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，其不应承担违约责任一节，在上诉人的违约事实客观存在，该是上诉人可能免责的法定事由，故对上诉人该项主张，本院不予支持。

综
上所述，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 23:57:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年9月25日，李光彬与晟宝龙房地产开发有限公司签订合同编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。

该合同约定：晟宝龙公司将其开发的位于辽阳市白塔区建筑面积59.93平方米的商品房以人民币242716.50元的价格出售给李光彬。

合同第八条(一)约定，出卖人(被告)应当在2016年8月31日前向买受人(原告)交付该商品房。

合同约定，买受人应当于合同签订之日支付该商品房首期房款102716.50元，同时在7日内办理剩余房款140000元的商业贷款手续。

晟宝龙公司于2014年11月28日给李光彬出具人民币242716.50元的购房发票。

涉案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2条方式处理即：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。

晟宝龙公司于2016年11月7日将涉案房屋交付给李光彬。

晟宝龙公司于2020年3月9日就涉案的晟宝龙广场C区9号楼完成辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。

晟宝龙公司认可其超过合同约定的自商品房交付之日起540日(2018年5月1日)内为李光彬办理备案的事实。

上述事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、购房发票、被告提供的商品房买卖合同、补充协议、业主验房工作单、辽宁省房屋建设工程和市政基础工程备案书及原、被告陈述在卷佐证，足以认定。

【一审法院认为】一审法院认为，李光彬、晟宝龙公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，为有效合同。

根据《中华人民共和国民法典》第四百六
十五条、第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

晟宝龙公司于2016年11月7日交付房屋，却于2020年3月9日完成辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，晟宝龙公司已违反合同第十五条关于产权登记的约定，即违反了商品房交付之日起540日内取得该商品房房屋所有权证书的约定，因此晟宝龙公司应按已付房款的1%赔偿李光彬违约金，即242716.50元×1%=2427.16元。

关于晟宝龙公司辩称李光彬超过诉讼时效一节，经查，晟宝龙公司应自商品房于2016年11月7日交付之日起540日(2018年5月1日)内为李光彬办理产权登记备案，在该期间晟宝龙公司没有完成该项合同义务，属违约行为。

自2018年5月1日之后的三年诉讼时效期间，晟宝龙公司在2020年3月9日办理了产权登记备案，表明晟宝龙公司以自己的履行行为践行了同意履行义务，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条(二)“义务人同意履行义务”，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。

即从2020年3月9日重新起算诉讼时效，诉讼时效期间三年，故李光彬的诉讼不超过诉讼时效。

综上，晟宝龙公司超诉讼时效的抗辩没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。

关于晟宝龙公司以政府拆迁历史遗留问题而导致其违约办理初始登记手续的抗辩，晟宝龙公司并未举证证明，即使有此情况也不能免除晟宝龙公司违约责任。

经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十五条(二)、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付李光彬违约金人民币2427.16元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

已减半收取的案件受理费25元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。

【二审上诉人诉称】晟宝龙公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2021)辽1003民初
1721号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。

事实及理由：原审判决结果错误。

一、被上诉人起诉已超过法定诉讼时效。

根据双方签订的商品房买卖合同约定：被上诉人购买的商品房交付期限为2016年8月31日。

合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。

上诉人于2016年11月7日如期向被上诉人交付所购房屋，但没有在商品房交付使用后540日内(即2018年5月1日前)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因上诉人违约，被上诉人主张支付违约金的诉讼时效应从2018年5月1日计算。

因被上诉人于2021年7月13日就逾期办理产权登记诉请要求上诉人支付违约金向文圣区法院提起诉讼，已超过法定诉讼时效。

另外，我公司于2020年3月9日将案涉房屋办理完产权登记备案手续。

我国法律对诉讼时效制度有明确规定，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款同样规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。

法律另有规定的，依照其规定。

《民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

本案中，被上诉人明确知道办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的最后期限，其在法律规定的诉讼时效期间届满后行使请求权，人民法院不应予以保护，由此体现法律对各方当事人的平等保护，被上诉人的诉讼请求不应得到法律的支持。

二、我公司是辽阳市招商引资项目，在辽阳地区设立有辽阳晟宝龙房地产开发有限公司和辽阳县晟宝龙置业有限公司，建设有晟宝龙广场一期、二期、智慧园、晟宝龙城市花园等项目，晟宝龙公司秉承诚实、守信的原则，按时履约，在辽阳市取得了良好的社会声誉，推动了地方经济的发展，为辽阳市招商引资成功案例。

在我公司开发建设晟宝龙城市广场花园小区过程中，该项目作为我公司的重点开发项目，公司倾注了大量的心血，克服了重重困
难，最终完成辽阳市首屈一指的精品楼盘，给业主提供了舒适、放心的居住环境。

我公司对晟宝龙广场的开发无论是从工程进度还是质量来说，在辽阳市来说绝对是首屈一指的，我公司按规定完成了相应的审批手续、报备手续，无任何怠于履行义务之处。

但令人遗憾的是，由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长及不间断的阻工，造成了无法完成最终的收尾工程及报备手续的完成，影响了该项目正常的竣工验收工作。

因政府原因动迁原因直接导致了我公司无法按期向房产登记部门提交初始登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。

对于上述问题，我公司一直在寻找解决办法，不仅多次发函给市政府、河东新城管委会协调解决，同时，我公司加大力度克服重重困难，办理完报产权机关备案手续，我公司及时将已办理完报备手续情况在公示栏上张贴公告，告知广大业主，目前，绝大多数业主已办理完产权证。

因有部分业主未能办理产权证系因其自身未缴纳住宅房维修基金等原因造成，不能归责于我公司。

因本案涉及集团诉讼，涉及面广，社会影响大，案涉数额大，结合案件起因及具体实际情况，恳请人民法院依法支持上诉人的上诉请求，由此以来，才能遏制住日趋恶化的滥诉现象，减小我公司承担的损失，以打造辽阳地区和谐的营商环境，解除我公司面临的危机。

综上，原审判决结果错误，上诉人恳请二审法院依法改判上诉人不支付被上诉人违约金，以维护上诉人的合法权益。

综上所述，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、李光彬商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省辽阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)辽10民终149号当事人上诉人(原审被告)：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路64号。

法定代表人：林龙生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李光彬。

审理经过上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司(以下简称晟宝龙公司)因与被上诉人李光彬商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院(2021)辽1003民初1721号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称晟宝龙公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2021)辽1003民初1721号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。

事实及理由：原审判决结果错误。

一、被上诉人起诉已超过法定诉讼时效。

根据双方签订的商品房买卖合同约定：被上诉人购买的商品房交付期限为2016年8月31日。

合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。

上诉人于2016年11月7日如期向被上诉人交付所购房屋，但没有在商品房交付使用后540日内(即2018年5月1日前)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因上诉人违约，被上诉人主张支付违约金的诉讼时效应从2018年5月1日计算。

因被上诉人于2021年7月13日就逾期办理产权登记诉请要求上诉人支付违约金向文圣区法院提起诉讼，已超过法定诉讼时效。

另外，我公司于2020年3月9日将案涉房屋办理完产权登记备案手续。

我国法律对诉讼时效制度有明确规定，《中华人民共
和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款同样规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。

法律另有规定的，依照其规定。

《民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

本案中，被上诉人明确知道办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的最后期限，其在法律规定的诉讼时效期间届满后行使请求权，人民法院不应予以保护，由此体现法律对各方当事人的平等保护，被上诉人的诉讼请求不应得到法律的支持。

二、我公司是辽阳市招商引资项目，在辽阳地区设立有辽阳晟宝龙房地产开发有限公司和辽阳县晟宝龙置业有限公司，建设有晟宝龙广场一期、二期、智慧园、晟宝龙城市花园等项目，晟宝龙公司秉承诚实、守信的原则，按时履约，在辽阳市取得了良好的社会声誉，推动了地方经济的发展，为辽阳市招商引资成功案例。

在我公司开发建设晟宝龙城市广场花园小区过程中，该项目作为我公司的重点开发项目，公司倾注了大量的心血，克服了重重困难，最终完成辽阳市首屈一指的精品楼盘，给业主提供了舒适、放心的居住环境。

我公司对晟宝龙广场的开发无论是从工程进度还是质量来说，在辽阳市来说绝对是首屈一指的，我公司按规定完成了相应的审批手续、报备手续，无任何怠于履行义务之处。

但令人遗憾的是，由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长及不间断的阻工，造成了无法完成最终的收尾工程及报备手续的完成，影响了该项目正常的竣工验收工作。

因政府原因动迁原因直接导致了我公司无法按期向房产登记部门提交初始登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。

对于上述问题，我公司一直在寻找解决办法，不仅多次发函给市政府、河东新城管委会协调解决，同时，我公司加大力度克服重重困难，办理完报产权机关备案手续，我公司及时将已办理完报备手续情况在公示栏上张贴
公告，告知广大业主，目前，绝大多数业主已办理完产权证。

因有部分业主未能办理产权证系因其自身未缴纳住宅房维修基金等原因造成，不能归责于我公司。

因本案涉及集团诉讼，涉及面广，社会影响大，案涉数额大，结合案件起因及具体实际情况，恳请人民法院依法支持上诉人的上诉请求，由此以来，才能遏制住日趋恶化的滥诉现象，减小我公司承担的损失，以打造辽阳地区和谐的营商环境，解除我公司面临的危机。

综上，原审判决结果错误，上诉人恳请二审法院依法改判上诉人不支付被上诉人违约金，以维护上诉人的合法权益。

二审被上诉人辩称李光彬辩称，同意一审判决。

原告诉称李光彬向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付违约金2427.16元。

2、请求依法判决被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年9月25日，李光彬与晟宝龙房地产开发有限公司签订合同编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》。

该合同约定：晟宝龙公司将其开发的位于辽阳市白塔区建筑面积59.93平方米的商品房以人民币242716.50元的价格出售给李光彬。

合同第八条(一)约定，出卖人(被告)应当在2016年8月31日前向买受人(原告)交付该商品房。

合同约定，买受人应当于合同签订之日支付该商品房首期房款102716.50元，同时在7日内办理剩余房款140000元的商业贷款手续。

晟宝龙公司于2014年11月28日给李光彬出具人民币242716.50元的购房发票。

涉案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2条方式处理即：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。

晟宝龙公司于2016年11月7日将涉案房屋交付给李光彬。

晟宝龙公司于2020年3月9日就涉案的晟宝龙广场C区9号楼完成辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。

晟宝龙公司认可其超过合同约定的自商品房交付之
日起540日(2018年5月1日)内为李光彬办理备案的事实。

上述事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、购房发票、被告提供的商品房买卖合同、补充协议、业主验房工作单、辽宁省房屋建设工程和市政基础工程备案书及原、被告陈述在卷佐证，足以认定。

一审法院认为一审法院认为，李光彬、晟宝龙公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，为有效合同。

根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

晟宝龙公司于2016年11月7日交付房屋，却于2020年3月9日完成辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，晟宝龙公司已违反合同第十五条关于产权登记的约定，即违反了商品房交付之日起540日内取得该商品房房屋所有权证书的约定，因此晟宝龙公司应按已付房款的1%赔偿李光彬违约金，即242716.50元×1%=2427.16元。

关于晟宝龙公司辩称李光彬超过诉讼时效一节，经查，晟宝龙公司应自商品房于2016年11月7日交付之日起540日(2018年5月1日)内为李光彬办理产权登记备案，在该期间晟宝龙公司没有完成该项合同义务，属违约行为。

自2018年5月1日之后的三年诉讼时效期间，晟宝龙公司在2020年3月9日办理了产权登记备案，表明晟宝龙公司以自己的履行行为践行了同意履行义务，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条(二)“义务人同意履行义务”，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。

即从2020年3月9日重新起算诉讼时效，诉讼时效期间三年，故李光彬的诉讼不超过诉讼时效。

综上，晟宝龙公司超诉讼时效的抗辩没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。

关于晟宝龙公司以政府拆迁历史遗留问题而导致其违约办理初始登记手续的抗辩，晟宝龙公司并未举证证明，即使有此情况也不能免除晟宝龙
公司违约责任。

经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十五条(二)、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付李光彬违约金人民币2427.16元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

已减半收取的案件受理费25元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。

本院查明二审中，当事人没有提交新证据。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为本院认为，上诉人与被上诉人于2014年9月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后540日内办理竣工备案，而本案被上诉人入住房屋时间为2016年11月17日，而上诉人办理竣工备案的时间为2020年3月9日，上诉人办理竣工备案时已超过合同约定的时间，其行为已经违约，按照合同约定上诉人赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金2427.16元(242716.50元×1%=2427.16元)。

一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。

关于上诉人上诉主张被上诉人起诉已超过诉讼时效一节，因本案存在诉讼时效中断情形，一审判决认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效符合事实和法律规定，对上诉人的该项主张，本院不予支持。

关于上诉人主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，其不应承担违约责任一节，在上诉人的违约事实客观存在，该是上诉人可能免责的法定事由，故对上诉人该项主张，本院不予支持。

综上所述，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》。