关于土地一级开发的调研报告

关于“土地一级开发”的法律调研报告
一、相关法律法规：
1、全国人大常委会1998年8月29日通过，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）
2、国务院1998年12月24日通过，1999年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《实施条例》”）
3、建设部2000年3月29日发布并实施的《房地产开发企业资质管理规定》（以下简称“《资质管理规定》”）
4、北京市国土资源和房屋管理局发布的，2002年12月12日起实施的《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）（以下简称“《暂行办法》”）
5、北京市人民政府2002年1月31日下发的《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）（以下简称“《土地储备制度意见》”）
6、北京市国土资源和房屋管理局2002年12月31日下发的《关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》（京国土房管出[2002]1112号）（以下简称“《职责分工的通知》”）
二、关于“土地一级开发”的主管机关
《暂行办法》以及《职责分工的通知》对“土地一级开发”的主管机关以及各主管机关的权限作出了明确的规定。

其中：
1、《暂行办法》第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一级开发的管理工作。

市土地储备中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开发的组织实施工作。

”
2、《职责分工的通知》第一条明确，“市土地储备中心负责对政府以‘熟地’出让的土地组织拆迁和基础设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担土地一级开发的单位”；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远郊区县分中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开
发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施）”，此外，该条同时还明确“商务中心区分中心”、“中关村分中心”以及“北京市经济技术开发区”均可作为主体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。

三、关于“土地一级开发企业”的资质
《暂行办法》第五条规定，“参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。

”但据我们了解，目前国家及北京市并没有针对“土地一级开发企业资质”的专门规定。

实践中，只要具备相应的“房地产开发企业的资质”即被视为具备相应的“土地一级开发”资质。

目前，关于“房地产开发企业资质”主要规定就是建设部制定的《房地产开发企业资质管理规定》。

其中，《资质管理规定》第18条规定，“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

”
依据北京市建设委员会关于转发建设部《房地产开发企业资质管理规定》的通知的有关规定，北京市房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

其中，一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目；三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目；四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。

关于取得上述开发企业资质应具备的条件以及申请程序将在本报告之附件《房地产开发企业的设立与资质管理》中具体论述。

四、“土地一级开发企业”的确定
《暂行办法》第五条规定，土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。

经市政府批准由市土地储备中心负
责组织实施的项目除外。

但据我们了解，目前在土地一级开发市场上，并没有完全实行公开招标的方式。

实践中，由于目前大多数土地一级开发项目都是存量土地，所以基本上采取的都是由政府和开发商协商的方式确定土地一级开发单位。

五、土地一级开发的主要内容
《暂行办法》第三条规定，“本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

”依据此项规定可知，土地一级开发一般会包括立项、规划、征地、农转用、拆迁以及基础设施建设等工作内容。

但具体每一个项目应完成的工作，还应当参照土地储备中心或分中心的针对“土地一级开发”项目的制定的招标文件，以及中标企业与土地储备中心或分中心签订的《土地一级开发合同》。

下面将对土地一级开发过程中可能会面临的“立项、规划、征地、拆迁”等各项工作的程序作以简要的介绍。

（一）立项和规划手续
1、《暂行办法》第七条规定，由市土地储备中心组织实施的土地一级开发项目应当向市计划部门申请办理计划手续；由分中心组织实施的土地一级开发项目应当向所在区县计划部门申请办理计划手续。

2、规划手续统一向市规划部门申请办理。

（二）关于“征地、农转用和房屋拆迁”的审批程序
《暂行办法》第七条规定第（二）项规定：
1、涉及征用土地的，应当根据计划有关手续分别向所在区、县政府提出征地申请，由区、县政府按规定程序办理征地报批手续；
2、涉及农转用的，应当向市国土资源局申办农转用手续；
3、涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办《房屋拆迁许可证》。

六、土地一级开发过程中有关费用
在土地一级开发过程中，如果涉及到征地，则会产生征地补偿费（征地补偿费根据被征用土地的原用途不同而不同）；如果涉及到拆迁房屋，则会产生拆迁补偿费（拆迁费用的标准根据所拆房屋为城市房屋还是集体土地上的宅基地而有所不同）。

（一）征地补偿费：
1、《土地管理法》第四十七条规定：征用耕地的补偿费用包括，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其中：
（1）土地补偿费=为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍；
（2）安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量 / 征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量；每人的安置补助费标准=该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

（3）被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

2、《土地管理法》第四十七条规定，征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

3、目前，北京市关于征地补偿安置的具体事宜主要参照《北京市建设征地补偿安置办法》。

该《办法》对于土地补偿费、安置补助费以及被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准都有具体的规定。

其中，该《办法》明确，北京市征地补偿费实行最低保护标准制度，最低保护标准由土地行政管理部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报市人民政府批准后执行。

征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当在不低于本市征地补偿费最低保护标准的基础上，协商签订书面征地补偿安置协议。

（二）拆迁补偿费：
1、拆迁“集体土地上宅基地”的补偿费用，主要参照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及《北京市宅基地房屋拆迁补偿原则》执行。

其中，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定，“宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。

补偿款按照被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。

”目前，房屋重置成新价的和宅基地区位补偿价主要是按照京国土房管征（2003）606号文《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》予以确定。

2、拆迁“城市房屋”的补偿费用，主要参照《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市城市房屋拆迁管理办法》执行。

其中，《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，“房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。

”
七、“土地一级开发企业收益”的确定
《暂行办法》第七条第（三）项规定，土地一级开发项目标底=①征地拆迁补偿费用+②市政基础设施建设费用+③收益
其中，收益=（征地拆迁补偿费用+市政基础设施建设费用）×2%
但据我们了解，目前，“土地一级开发市场”并不是很完善，前述的这种收益模式主要是针对政府委托开发商进行“土地一级开发”而言的。

实践中，还存在着一种由“政府授权开发商进行土地一级开发”的模式，此种模式需由开发商垫资进行土地一级开发，但关于“如何确定及保障以授权模式进行土地一级开发企业的收益”目前并无具体规定，实践中，主要采取的是“一事一议”的方法，即开发商的收益通过“有审批权的政府”审批的方式予以确定。

附件：
房地产开发企业设立程序及资质管理
一、相关法律法规
1、《中华人民共和国公司登记管理条例》（1994年6月24日中华人民共和国国务院令第165号发布）（以下简称《公司登记管理条例》）
2、《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布）（以下简称《经营管理条例》）
3、《北京市房地产开发行业管理规定（修正）》（北京市人民政府第6号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）（以下简称《行业管理规定》）
4、《房地产开发企业资质管理规定（修订）》（2000年3月29日建设部第77号令修订发布）（以下简称《资质管理规定》）
5、《北京市建设委员会关于转发建设部〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》（京建开[2000]387号）（以下简称《通知》）
二、主管机关
1、建设行政主管部门负责房地产开发企业设立审批、备案、资质管理
2、工商行政管理部门负责房地产开发企业登记注册
三、设立条件
根据《行业管理规定》第5条规定，申请成立开发公司，必须具备下列条件：
1、有固定的经营活动场所；
2、有必备的注册资金，在城近郊区从事房地产开发经营的，注册资金为1000万元以上（含1000万元），在远郊区、县从事房地产开发经营的，注册资金为500万元以上（含500万元）；
3、有符合城市规划要求的从事开发建设的用地；多家合作开发的，有开发用地使用权一方应报请上级主管部门批准；
4、有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业人员。

四、设立程序
（一）企业名称预先核准
根据《公司登记管理条例》第14条规定，设立公司应当申请名称预先核准。

法律、行政法规规定设立公司必须报经审批或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须报经审批的项目的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，并以公司登记机关核准的公司名称报送审批。

《公司登记管理条例》第15条规定，申请名称预先核准，应当提交下列文件：
1、有限责任公司的全体股东或者股份有限公司的全体发起人签署的公司名称预先核准申请书；
2、股东或者发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明；
3、公司登记机关要求提交的其他文件。

公司登记机关应当自收到前款所列文件之日起10日内作出核准或者驳回的决定。

公司登记机关决定核准的，应当发给《企业名称预先核准通知书》。

（二）行业主管部门审批
根据《行业管理规定》第4条规定，申请成立开发公司，必须持上级主管部门的批准文件，报市建委审批。

经批准可以成立开发公司的，应当依法向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照；未经批准和未领取营业执照的任何单位不得从事房地产开发经营活动。

（三）申请工商登记
根据《经营管理条例》第7条规定，设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门对符合规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理
由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

根据《公司登记管理条例》第17、18条规定，
1、设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关申请设立登记。

设立国有独资公司，应当由国家授权投资的机构或者国家授权的部门作为申请人，申请设立登记。

法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，应当自批准之日起90日内向公司登记机关申请设立登记；逾期申请设立登记的，申请人应当报审批机关确认原批准文件的效力或者另行报批。

申请设立有限责任公司，应当向公司登记机关提交下列文件：
（1）公司董事长签署的设立登记申请书；
（2）全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明；
（3）公司章程；
（4）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；
（5）股东的法人资格证明或者自然人身份证明；
（6）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；
（7）公司法定代表人任职文件和身份证明；
（8）企业名称预先核准通知书；
（9）公司住所证明。

法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，还应当提交有关的批准文件。

2、设立股份有限公司，董事会应当于创立大会结束后30日内向公司登记机关申请设立登记。

申请设立股份有限公司，应当向公司登记机关提交下列文件：
（1）公司董事长签署的设立登记申请书；
（2）国务院授权部门或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件，募集设立的股份有限公司还应当提交国务院证券管理部门的批准文件；
（3）创立大会的会议记录；
（4）公司章程；
（5）筹办公司的财务审计报告；
（6）具有法定资格的验资机构出具的验资证明；
（7）发起人的法人资格证明或者自然人身份证明；
（8）载明公司董事、监事、经理姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；
（9）公司法定代表人任职文件和身份证明；
（10）企业名称预先核准通知书；
（11）公司住所证明。

（四）备案
根据《经营管理条例》第8条和《资质管理规定》第6条规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

五、资质管理
根据《经营管理条例》第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。

房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。

《资质管理规定》第3条规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

（一）资质审批的主管机关
根据《资质管理规定》第11条规定，房地产开发企业资质等级实行分级审批。

1、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

2、二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

（二）申请核定资质等级所需准备的材料
《资质管理规定》第10条规定，申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
1、企业资质等级申报表；
2、房地产开发企业资质证书（正、副本）；
3、企业资产负债表和验资报告；
4、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
5、已开发经营项目的有关证明材料；
6、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；
7、其他有关文件、证明。

（三）各资质等级应具备的条件
《通知》第2条规定，北京市房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四个资质等级。

各资质等级除应符合《资质管理条例》第5条规定的条件外，还应具备《通知》第2条的有关条件，具体如下：
1、一级资质：
（1）注册资本不低于5000万元；
（2）从事房地产开发经营5年以上；
（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
（4）连续5年建筑工程质量合格率达100％；
（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应的高级职称；
（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
（9）未发生过重大工程质量事故。

2、二级资质：
（1）注册资本不低于3000万元；
（2）从事房地产开发经营3年以上；
（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
（4）连续3年建筑工程质量合格率达100％；
（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
（7）财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（8）工程技术负责人具有高级职称；
（9）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
（10）未发生过重大工程质量事故。

3、三级资质：
（1）注册资本不低于2000万元；
（2）从事房地产开发经营2年以上；
（3）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
（4）连续2年建筑工程质量合格率达100％；
（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
（8）未发生过重大工程质量事故。

4、四级资质：
（1）注册资本不低于1000万元；
（2）从事房地产开发经营1年以上；
（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（7）未发生过重大工程质量事故。

（四）暂定资质证书
根据《资质管理规定》的有关规定，新设立的房地产开发企业应当自领取营
业执照之日起30日内，持“营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和劳动合同”等资料到房地产开发主管部门备案；房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》（申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件）。

《暂定资质证书》有效期1年。

房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前１个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。

房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。