桂林市重点楼盘调查分析

第三部分XX市重点楼盘调查分析
壹澳洲花园4P营销组合分析
提及XX房地产的楼盘和开发商，彰泰房地产开发公司应该是一个不可回避的话题，彰泰公司的成长代表了XX新一代开发的新思想、新行为。

澳洲花园由21栋多层住宅组成，共分三期开发。

自1997年澳洲花园一期推出后，已开发两期。

U前正在开发第三期。

澳洲花园一面市，便以其良好的规划布局和新颖的建筑造型在XX市房地产市场中引起了强烈反响，吸引了众多XX 居民的注意。

针对当时的XX市场缺少大户型的市场现状，澳洲花园一期推出以大户型为主流的产品，快速获取了一定的市场份额。

澳洲花园无论是在开发理念上，还是在建筑布局、环境营造、户型设计上，乃至到后期的物业管理等各个方面，都领先于LI前XX众多的在售楼盘，引领了XX房地产的潮流，创造出了多项XX房地产市场中的第一。

桂花园，被评为全国城市物业管理优秀住宅小区，桂青园，是XX首家引入公园式园林景观设讣的商品住宅小区，澳洲花园，XX首家设计出带阁楼经典户型的楼盘，XX市第一个建立企业的房地产开发公司，等等。

訂前推岀的澳洲花园三期更有五大优势，发展商形象的称之为“5A”奉献。

具体为：户型精一- -户型最合理
位置佳一- -位于小区内的最佳位置
景观靓一- -黑近中心花园
质量优一- ——、二期获群体优良工程
全智能化- -一全方安防系统，率先一步享受数字生活
产品定位
一、项目概况
澳洲花园立面图
1、位置
澳洲花园位于七星区环城北二路花鸟市场旁。

2、发展商及合作伙伴
III XX彰泰实业开发XX投资开发，建筑设计单位为XX中房建筑XX和澳大利亚贝尔曼建筑设计所，小区的景观设计单位为XX园林XX,监理单位为华泰监理XXo
3、规模
澳洲花园总占地面积66亩，总建筑面积70000平方米，容积率1. 6,绿化率42%,其中提供住宅单位650户，商业面积约2000平方米，有临街商铺72个。

4、停车位
自行车、摩托车位：设在二楼室内，约250平方米，集中停放，统一管理；
小车位：架空层或商铺首层设室内私家车库，6平方米/车位；
二、规划布局及风格
1、规划布局
整个小区采用围合和排列相结合的布局手法，整个小区临街面全部为联体商铺，从而把整个小区围合起来，小区内部多层住宅运用排列式布局，基本上为南北朝向。

澳洲花园的多层排列不仅仅局限与传统的正南北朝向，而是根据项L1地块的形状和小区景观的布置有一定变化。

澳洲花园引入XX流行的泛会所式的环境设计，更加注重人与建筑，人与环境的融合，将小区环境营造和未来小区业主的生活息息相关，强调环境是为人服务的理念，强调人的参与性，小区内所有环境都尽量能为人所服务。

将传统会所内所具有的各种娱乐设施如棋牌室、健身房、乒乓球室、阅览室与户外活动的游泳池、运动场有机结合、相互渗透，让休闲、运动、娱乐遍布小区，既增加了静态空间的趣味性，乂能领略动态空间的多样性，给你一个全新的生活领域。

整个小区地块形状呈直角梯形，由主入口进入小区，由东至西依次有下沉式主题广场，绿荫大道、泳池等，形成小区的轴线景观。

2、建筑风格
澳洲花园的风格属于典型的欧陆风情，建筑细部处理全部釆用欧式作法，包括蓝色瓦层顶、罗马柱、凸窗、和雕花栏杆等，1一2层配带花瓶阳台，3层以上为铁花栏
杆阳台，绿色玻璃配口色塑钢低台凸窗。

在建筑单体上，澳洲花园采用三段式设计。

三、户型定位
1、户型状况
澳洲花园的三期共有多种户型，具体有两房、三房、四房、五房。

两房的建筑面积87. 3平方米，套内面积77. 5平方米，三房建筑面积128平方米，套内面积117平方米，四房建筑面积149.5平方米，套内面积136.8平方米，五房两厅建筑面积158.5平方米，套内面积143.8平方米。

户型全部设计为跃式。

具体的比例尚不清楚。

2、户型特点
整个澳洲花园采用全框架结构，采用一梯两户或一梯一户的设计，南北通透; 其三期户型设计更注重人性化，功能分区在秉承一期、二期优点的同时，更加明确并且实用率更高，所有卧室均设外飘窗，视野开阔，采光充足，将室内和小区紧密结合，亲密无间。

其厨房带生活阳台在澳洲花园的户型中也是一个亮点，并有部分主人房带小阳台。

全部为跃式户型，澳洲花园的跃式住宅综合了平面住宅和复式住宅的主要优点，客厅、餐厅与卧室不在同一平面，但相差不到半层。

即有效避免了平面住宅客厅餐厅的活动空间，与要求安静卫生的卧室区的交义干扰，乂不似复式住宅两大功能区分开。

尤为值得一提的是，澳洲花园的客厅、主人房的大面积落地全景窗和外凸窗，使住户充分享受到小区庭院的优美环境，生活舒适写意。

澳洲花园户型图
四、配套设施
1、区内配套
澳洲花园小区内配有幼儿园、泳池、下沉式主题广场、雕塑喷泉、36米宽轴线欧式绿荫大道。

2、区外配套
澳洲花园的位置较偏，周围配套设施很少，只有菜市场、小学、医院、银行, LI前通过本小区也只有17路公共汽车经过，居民出行不便。

遍布小区各处的泛会所提供棋牌、健身、乒乓球等文娱设施，小区外围临街商铺多为便利丿占、美容和杂货店等；无大型超市等商业配套。

五、工程进度
整个小区三期共有多层住宅21栋，10栋已交房，4栋封顶，1栋正在进行基础施工；三期部分正在进行基础阶段，预讣明年年底10月份竣工，明年年底入伙。

六、智能化程度
1、宽带局域网络系统：澳洲花园和中国电信合作在小区内全面预埋接入小区宽
带，同时引入多种智能化管理设施，使未来小区内业主生活更加便利和轻松。

2、智能停车场管理系统
3、闭路电视监控系统
4、周界红外线防X系统
5、家庭无线防盗系统
6、各单元可视对讲防盗门
七、物业管理
澳洲花园的物业管理山发展商所属的物业管理公司对小区进行管理，其管理特色以提供最专业的家居服务，让业主真正享受“无忧服务”，在物业管理服务的内容上，除了一般的物业管理外，还有家电维修、保洁、换煤气和医疗卫生，24小时全天候保安等。

其具体特色有：
1）智能化2）封闭式3）全天候4）提供家政服务
澳洲花园的物业管理费用为0.38元/平方米。

其物业管理费不高，给人的感觉较实惠。

市场定位
—、目标客户
XX市部分中等收入人士，以工薪阶层为多；
二、买家区域细分
1、附近方圆3平方公里X围内的本地居民、商人、部分教师、企业管理层为主
力客户购买群体。

2、虚山桥西边部分企业员工（如酒厂、工厂）、本地居民；
价格定位
—、价格情况
LI前澳洲花园尚未公开发售，售价暂时也没有最终确定，不过，根据澳洲花园一期、二期的销售价格和目前三期的实际惜况，经过了解，我们认为澳洲花园的均价应该不会超过2300元/平方米。

二、澳洲花园二期价格情况
1、起价：1940元/平方米
2、平均价：2080元/平方米
3、最高价：2200元/平方米
三、定价原则
1、根据所处楼层、位置、朝向不同，价格不同
1）楼层差价80元/平方米：二、三楼最高；一四楼其次；五楼较六楼高；
2）位置差价50元/平方米：临街边较低；
3）朝向差价50元/平方米：南北朝向价格最高；
2、付款方式不同，价格也不同：一次性九折，按揭99折，分期付款无折扣。

3、项目所处工程阶段不同，价格不同：入住价 > 竣工价 > 封顶价 > 楼体工程价 > 基础工程价。

营销定位
一、销售策略
在营销推广上，彰泰公司采用多种营销手段和方法，同样是走在了XX房地产开发商的前列。

例如去年11月份推出的“无理由退房”就首开XX先列，引起了较大反响。

1、销售方式
发展商建立了一只自己的销售队伍负责公司开发楼盘的销售，销售人员无论是服务态度还是专业素质都是比较好。

现场销售，澳洲花园培养了一支素质不错的队伍，釆用直销的方式。

彰泰公司之
所以连续开发的儿个住宅小区都取得了良好的销售业绩，与其一开始就树立起良好的公众形象和有一个良好的销售团队有很大的关系。

2、销售策略
发展商直接预售远期楼花（基础施丄阶段）
对楼盘销售实行控制，整体把握销售节奏，具体的手法有：
1）、分批推出，推量变化由小到大再到小
2）、待前批基本售罄后，再推出下一批
3）、在具体单位的销售中，采用靓女先嫁的形式
3、销售状况
目前澳洲花园的一期和二期已经基本售罄，其中三房二厅（套内面积100 平方米），四房二厅（套内面积118平方米）顶层跃复式等三种户型较为畅销。

三期111于尚未取得预售许可证，所以还没有正式公开发售，预计到今年元旦的时候会正式发售。

4、售楼地点及售楼处特点（室内布置、售楼人员）：
澳洲花园的售楼处设在现场，为环城北二路临街商铺内。

澳洲花园的售楼处面积小（约100平方米），与楼盘建筑风格不一致；售楼资料不详，功能简单，现有洽谈室、展示区、前台，销售表大，营造热销氛围，树公司简牌，塑企业形象，售楼素质一般，统一着装，约3—4个人。

二、广告定位
1、主题
“阳光•公园•我的家”
'‘时尚房型澳洲花园销售住宅”
"10月1日聚售澳花园”
2、广告策略：
彰泰实业在扎扎实实做好楼盘素质，不断进行产品创新的同时，对楼盘的营销宣
传方面同样处处领先一步。

澳洲花园的广告策略釆用集中轰炸和持续推介两种形式，在楼盘开盘询后一段采用大量广告，向公众时刻传达澳洲花园的工程进度和营销策略。

在广告形式的选择上，澳洲花园可以说是软硬兼施，现有宣传楼盘信息的大量图片广告，更多方位，分时段的文字抄作，在宣传楼盘的同时，加强消费者对开发商的认知度和对其开发楼盘的认可度，从而逐步建立公司品牌，并最终达到二者互相促进的作用。

3、广告媒体选择
澳洲花园的广告媒体选择多样，除了在XX晚报，XX日报等传统房地产广告投放媒体投放大量广告外，还选择有电视广告、路牌广告、车体广告等。

另外彰泰公司还利用先进互联网，建立了公司，在网上推介公司开发的楼盘和公司形彖。

贰新洲花园4P营销组合分析
发展商作为XX—家老牌房地产开发公司，曾经开发了多个商品住宅小区，在XX 市民中有一定的知名度和信誉度，初步建立品牌效应。

新洲花园户型多样，复式、跃式、平面都有，较好的满足了不同目标客户的需求，另外，新洲花园的户型方正、实用，通风采光都比较好。

该项Lhli于位于城市老城区，周边居民购买力较强，并且周边相竞争性项LI 较少，容易集中营销优势，能够最大限度的吸引客户，另外，整个小区既位于次中心区，乂距离城市主干道有一定距离，环境幽静，居家氛围较好。

项口山于属于旧城改造项II,地块规模过小，容积率较高。

总体感觉较为拥挤。

产品定位
—、项目概况
新洲花园立面图
1、位置：
新洲花园位于雉山路，地块原为毛巾厂用地，属于旧城改造项目，距离XX 南路仅
一路之遥，地理位置上看，新洲花园距离XX南路不远，可以说是真正闹中取静，具有良好的居家氛围。

2、发展商和合作伙伴：
新洲花园由XX新联房屋开发公司和XX环城水系开发公司合作开发，建筑施工单位为XX同安建筑工程公司，规划设计单位XX市建筑XX,景观设计单位为XX市园林XX。

3、规模
新洲花园山十栋七层住宅呈排列式组成，共有住宅单位236个。

4、停车位
小区共有停车位30多个，相对于整个小区230多户住宅单位而言，停车位的比例不到1/7,可以说明显偏少。

二、规划和风格
1、建筑布局
整个小区采用传统的排列式布局，全部为南北朝向，在建筑风格上采用了欧陆风格和现代风格相结合。

立面为典型的三段式;设计手法，在细部的处理上则采用凸窗，在典型欧陆风情的基础上乂根据XX的实际情况做了一定的调整。

具有欧陆风格的特征。

但是在很多细节上整个小区楼间距的比例不到0.9,总体上给人的感觉比较圧抑。

2、架空层
新洲花园部分楼栋实行首层架空，架空层内部分做停车场，部分做绿化及安排一部分娱乐设施。

3、交通组织
新洲花园的交通组织采用人车分流，人流主要从小区的主入口进入，在小区的西南角另有一车入口，车行道路系统完全不进入小区内部，避免了车辆对小区内部人员活动的干扰，噪音和尾气的污染均降至最低限度。

4、环境设计
新洲花园环境设计以人为本，充分考虑园景艺术的相融，动静结合。

整个小区分为多个主题景观，北区主要为绿色休闲区，南区主要为健身活动区，中区为综合区，其庭院式园艺和流动水面、喷泉、游戏园构成一个美好的小区环境。

另外，分布在小区各处的小景点都根据其特点起了生趣盎然的名字，分别有林阴小侃、康乐石道、夏日风荷、童话世界、山水之恋等等。

双层绿化概念，中心庭院绿化和架空层绿化相结合。

5、会所
在新洲花园中无具体的会所设置，而是在整个小区的架空层和中心庭院内将一些具有会所功能的设施安排其中。

一方面是山于小区位于繁华闹市区，周边配套设施一应俱全，另外一个方面，是由于小区为旧城改造项U,整个项目的地块规模较小。

三、户型定位
1、新洲花园户型面积比例：
新洲花园主力户型图
2、户型特色
新洲花园所有单元全部采用一梯两户的平面布局结构，户型有一房、三房、四房和复式等，主力户型为三房和四房，三房和四房在总的户型中占绝对主力。

新洲花园的户型在LI前的xx在售楼盘中属于做的比较好的，各种户型都能够做到功能分区明确，各功能区的面积分配比较恰当，实用率较高，平均达到90%左右，同时各单位的采光和通风都比较好，基本上没有暗厨和暗卫等明显缺陷，总体上看，新洲花园的户型是做的比较成功的。

在新洲花园，除了传统的平面结构以外，还有少量复式和跃式单位，满足的消费者的多样化的需求，从LI前的销售情况来看，复式和跃式单位的销售情况可以说是比较好的，说明XX的消费者对新事物的接受程度比较好。

新洲花园共十栋多层，发展商H前只推出了六栋对外公开发售，预留四栋，以备集团购买。

四、配套设施
新洲花园周边交通十分便利，距离小区仅四、五分钟路程既为XX南路，有11路、1路公交线通达市内各处。

另外，XX汽车总站、火车站都近在咫尺，新洲花园位于繁华闹市区，XX七中、逸夫小学、XX铁中等学校都距离新洲花园不远。

其他生活配套设施如中医院、人民医院也遍步周边，菜市场有南门菜市。

小区周边还有九龙夜总会、丹桂酒丿占、嘉运保龄球馆、象山公园等休闲娱乐设施。

五、装修情况
交楼标准：清水房
外墙：主体部分浅色涂料、基座仿石材料窗：配绿玻、塑钢门窗
阳台：雕花阳台
六、智能化程度
1、红外线管理防盗预警系统。

2、电力网、因特网、有线网、电信网综合线路总设。

3、可视对讲门铃。

七、工程进度
LI前，新洲花园正在加紧施匸，力争在今年12月份之前做到主体工程竣工, 小区业主明年三月份左右入伙。

八、物业管理
新洲花园的物业管理山XX市振安物业管理公司进行管理，山XX中海物业管理公司提供物业管理顾问，物业管理费为0.7元月/平方米，中海物业管理公司作为XX—家知名物业管理公司，在XX人心L1中具有一定的形象力，从LI前XX 做的比较好的儿个楼盘来看，引进名牌物业管理公司已经成为众多发展商的共识。

市场定位
从新洲花园的LI标客户的区域分布来看，象山区居民占了其买家的80%以上，其他区域在此购房的比例较小，LI标客户大部分都属于象山区的老居民，这部分人对本片区较为熟悉，同时由于长期在此居住，对片区认同度较高。

从新洲花园的买家的职业构成来看，工薪阶层和机关工作人员居多，在附近做生意的人也占有一定比例。

新洲花园的买家从口前来看，首次置业所占的比例要明显高于二次置业，
价格定位
一、价格情况
起价：2250元/平方米
均价：2600元/平方米左右
最高价：2970元/平方米
从U前来看，其楼层差价没有一个固定的标准，而是根据不同单位而有所变化，总的来看，楼层差价最少60元/平方米，最高为120元/平方米。

二、付款方式
新洲花园采用两种付款方式，一次性和按揭付款，两者的折扣都是97折，按揭银行为中国工商银行。

三、价格策略
新洲花园从内部认购到公开发售到现在，价格没有调整。

新洲花园的定价针对不同单元采用了不同的定价方法，由于小区内部分单元采用的首层架空，这部分楼盘的定价就采用了2层最贵，楼层越高价格越低的定价方法，对于首层无架空的部分单元，其价格则是底层和七层最便宜，仍然是二楼最贵，二楼以上的单位随着楼层的增加，价格也逐步降低。

从新洲花园的价位来看，新洲花园的起价2250元/平方米左右，口前的新洲花园的价位是比较低，与同样处于本片区的漓江花园豪宅和枫丹丽苑的价格来看，枫丹丽苑的起价达到了2888元/平方米，而漓江花园豪宅的起价也达到了2700元/平方米左右，并且从居家的角度出发，新洲花园位于城市次干道的里面, 相对来说受外界的干扰较少，并且小区的规模相对来说较大，与漓江花园豪宅和枫丹丽苑缺少小区环境来说，应该是优势比较明显的。

营销定位
一、销售模式
新洲花园的发展商采用自己组建销售队伍负责楼盘销售。

二、售楼处
新洲花园的售楼处安排在新洲花园正对主入口处，面积大约70平方米，分为三个功
能区，分别为户型展示区、接待区和洽谈区，总体来看售楼处显得较为狭窄。

从其户型模型和整个楼盘模型来看，做工比较粗糙，整个模型的色彩运用和细部表现都比较差。

新洲花园LI前没有样板房，这点未免有点遗憾。

另外，销售人员的素质一般，
对楼盘的优势介绍不是很详尽。

从售楼处的人气和氛围看，新洲花园的人气相对较
足，在笔者呆在售楼处的半个小时期间，共有三批人来看楼。

从xx多个楼盘的调研中我们可以发现，除了七星花园中的园中苑选择了一个住宅单位进行了装修以外，其他楼盘基本都没有样板房，这一点不能不说是一个遗憾，根据xx的经验，售楼处设置样板房可以达到促进人们购买欲望，加快落订。

另外，样板房通过设讣师设讣手法的运用，能够对户型的缺陷有效的弥补, 从这些作用来看，U前的xx的楼盘没有设置样板房说明了xx发展商的观念和意识还需要提高。

三、销售状况
发展商为了应付可能出现的集团购买，特意保留了四栋暂时没有正式对外公开发售，从口前推出的六栋的销售状况来看，从8月28号公开发售到口前半个月的时间内，其推出的六栋住宅楼已经销售了50多套，销售率达到70%左右，在这么短时间取得这样的销售业绩应该是比较可观的。

新洲花园的亮点在于新洲花园周边同类型的竞争性项LI比较少，LI标客户比较集中，周边居民出于对本片区长期居住而形成的，对本片区较为认可，并且由于发展商采用保守的价格定位，价格不高。

另外，在市区寸土寸金的悄况下，本项LI规模较大也是一个明显的优势。

垒七星花园三期一世纪新城4P营销组合分析
世纪新城山XX桂加房地产开发XX投资开发，整个项U从规划设讣、销售到物业管理全部山桂加公司所属部门自行完成。

由于世纪新城拥有自然环境和周边配套设施成熟等方面的优势，发展商秉承七星花园原有成功的、有创意的开发理念和模式的同时，在塑造智能化园区和风景景观住宅园区方面力求创新，将世纪新城建成为XX高档居住园区，成为XX 城市住宅的典X 作品，领导XX未来高质量生活方式的潮流，使购房者觉得入住世纪新城就是身份的象征。

世纪新城主要有以下儿个特点：
（1）此项目尚处于准备阶段，但已吸引了XX消费者的“眼球”，在XX引起较大反响。

最主要的有两点，一是在XX市，象七星花园这么大规模的住宅小区十分少
见；二是七星花园一期和二期的成功开发，已经形成的居住环境在XX 居民中形成了良好的认知度。

（2）房价创XX同期楼盘之最，品质也成为XX住宅的领导者。

发展商在注重成本控制的同时，并未放弃高档次所必须的成本投入，无论是环境方面还是建筑材料方面，都十分舍得投入。

（3）户型定位较为合理并有前瞻性。

（4）相对于XX的其他发展商世纪新城更富系统营销的理念，这是成功营销的关键一步。

（5）遗憾：楼盘名称世纪新城和七星花园的联系较少，造成品牌资源的浪费，加大了营销宣传推广的费用。

产品定位
一、项目基本概况
世纪新城立面图
1、位置
世纪新城项口位于XX市七星区城XX带，东临穿山路，南临毅峰路，与XX 市最大森林公园——七星公园相邻，和七星区政府所在地仅仅相距不到白米。

2、规模
项LI总占地总面积46666 m s,总建筑面积近74665耐，容积率1. 6,公共绿化面积28000平方米，绿化率接近60%,包含9栋小高层住宅和一个会所。

其中住宅70325 m2,会所面积近2000平方米，还有部分商铺。

訂前世纪新城前期推出的是位于项LI东面三栋小高层住宅，总建筑面积24073平方米，共有住宅单位206个，规划居住人口840人左右。

3、停车位
小区停车场采用全地下停车场，共有停车位近500个，平均0.8个/户。

二、规划和风格
1、规划布局
世纪新城为小高层带电梯住宅，在布局上，突破传统小区行列式布局手法，采取欧式庭院组团绿化，使绿化率高达60%,并采用圉合式花园建筑，缔造生动活泼的景观空间，使每一住户都享受到中心庭院的景观，营造一个都市绿野和文化氛围浓郁的花园住宅小区。

规划思路主要有以下儿点：
（1）在设计理念上，把世纪新城建成XX独具非凡魅力，富有诗意的高尚居住区，让带电梯小高层住宅成为XX房地产开发的时尚话题。

（2）在设计手法上，重视外部空间环境的设计，作为跨世纪的居住环境，具备领域感、场所感和亲切感，景观设讣作为规划设计的重点，庭院布局以两幢或数幢围合成庭院的方式进行组合。

（3）实行人车分流的设计手法，小区釆用地下停车场，从小区主入口外围设车行道，汽车从外围直接进入车库，并可到达每户的底部直接搭乘电梯。

2、园区内居住建筑分为两个明显的组群：
（1）东面组群，山四栋高层住宅围合成为一个中心庭院；
（2）区内中心有一栋点式高层住宅，楼层高达25层，为项LI最高住宅；
（3）区内西面为四栋小高层住宅呈错开排列布局。

3、建筑风格采用明显的现代主义风格，即以简洁的立面和线条手法表现建筑单体，细部的设计多采用凸窗，屋顶为飘板。

不同单元高低不同，使得整个住宅小区体现出建筑群错落有致的表现形式。

世纪新城平面布局图
三、小区环境
整个小区的环境设计运用多种水面、雕塑、草坪和各种花卉树木等。

1、入口
小区主入口为一罗马式广场，广场中心配以一古典的雕塑造型和两侧的罗马拜古庭式柱廊，地面为花岗岩欧式拼花图案。

沿主入口进入小区，便是一段台阶式入口平台，
拾阶而上，整个小区的全貌随着台阶的不断增高而尽入眼底。

2、水景
整个世纪新城小区内共有以水为主题的景点六处，形式多样，既有大面积的人工。