中梁项目运营总图V1.8(456高周转)

R-B1.项目可研报告 R-B2.投前目标合约书 R-B3.投前版计划 R-B4.示范区建筑方案 R-B5.示范区景观方案 R-B6.规划方案文本 R-B7.项目招标采购计划
项目获取 2
预备会阶段 0.6个月
R-C1.投后目标合约书 R-C2.项目运营图初稿 R-C3.可研版货值 R-C4.预备会目标合约书 R-C5.示范区/样板房硬装方案 R-C6.示范区建筑施工图 R-C7.可研版目标成本 R-C8.采购方案及实施计划 R-C9.总包类招标采购定标成果 R-C10.监理规划大纲 R-C11.营销大纲 R-C12.区域开发贷银行情况摸底表 R-C13.开发贷立项审批单
R- D7
编制开发贷融资方案 R- D8 M-D2
协议签订后5个工作日内 股权质押
施工证取得前 融资方案审批
M-D2
拿地后45天内 前端融资放款
前端融资资金到位后 前端融资贷后管理
签订开发贷融资合同
R-E8 M-E5
开盘前1个月
开盘前1个月
按揭银行 摸底
按揭银行合 作协议签订
R- F11，R-F12 M - F11
开始正式 打桩
总包 进场
施工组 织设计
R-E7 M-E4
拿地后60天内
开始 挖土
拿地后70天内 垫层施工
拿地后2.2个月 示范区主体 施工完成
拿地后120天内 施工至±0
拿地后3.7个月 完成硬装、 软装施工
工程达预 售条件
竣工备案前 完成预结版目 标成本审批
R-G3 M-G2
供方评估
M-G3，M-G4，M-G5
方案批复后2个月内 完成启动会版目标成本审批 R-E6 M-E3
示范区开放前 示范区验收
M - F1，M-F2
启动会版目标成本审 批后15天内
合约规划 R- F2 M - F6
示范区现 场评审
M - F3，M-F4,，M-F5
示范区 后评估
完成施工 图版目标 成本审批 R- F3 M - F7
拿地后40天内
人防、消防、规划验收
规划方案 内部评审
公区/批量精装室内 硬装方案评审
R- D5
完成建筑报 批版施工图
R-E5
完成建筑实 施版施工图
R- F13
货量区技术 支持
货量区二次设计 M-G1
示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审
完成示范区建筑施工图
R- C5，R-C6
完成可研版目 标成本审批
R- C7 M-C5
中梁项目运营总图（456高周转项目）
预备会 3
方案批复阶段 0.4个月
R-D1.国有土地使用证 R-D2.建设用地规划许可证 R-D3.规划方案批复 R-D4.示范区景观施工图 R-D5.批量精装方案设计成果 R-D6.工程管理策划 R-D7.前端融资协议 R-D8.开发贷融资方案
方案批复 4
施工准备阶段 1个月
集中签约：签约后1个月内； 正常签约：签约后1周内
客户满意度回访
R-G7 M-G8
挂牌前1周
前端融资立项 R- A10，R-A11，R-A12 M-A9
拿地前2周
上报融资 方案
M-B8
拿地后10个工作日内 开发贷立项
R- C12
两证一规取得前 完成开发贷立项审批
R - C13
拿地后20个工作日内 签订前端融资协议
M-B1.项目可研报告模板 M-B2.可研上会现场汇报操作指引 M-B3. 项目投前评审操作指引 M-B4.项目全景节点计划表 M-B5.项目首期开盘基准周期表 M-B6.项目管理类招标采购管理工作指引 M-B7.项目前期准备作业指引 M-B8.前端杠杆融资操作指引
M-C1.投后目标合约书审批表 M-C2.运营图模板 M-C3.项目预备会管理办法 M-C4.项目预备会汇报模板 M-C5.可研版目标成本测算表模板1.0版（拿地适用） M-C6.项目管理类招标采购管理工作指引 M-C7.集中采购管理工作管理办法 M-C8.监理规划审查指引 M-C9.中梁营销大纲模板
拿地后1个月内 取得方案
批复
R- D3
拿地后2个月内 取得工规证
R-E3
即时关注，即时通报 项目经营风险预警
计划实施监督
拿地后2个月内 取得施工证
R-E4
每周五之前 开盘风险预警
价格核查、货值核查
每周五之前
பைடு நூலகம்封顶风险 预警
开盘后1个月内 组织开盘复盘会
R-G1
工程达预售条件后3天内 取得预售证 R- F1
项目全周期 时间阶段
阶段关键 成果
概念方案阶段 （方案前置，策划先行）
拿地前1个月以上
概念方案 1
投前阶段 1个月
R-A1.项目初判报告 R-A2.市场定位报告 R-A3.强排方案 R-A4.项目概念方案成果 R-A5.详勘报告 R-A6.拿地上会版目标成本 R-A7.桩基类招标定标成果 R-A8.市场调研报告（营销） R-A9.示范区选址及方案审批 R-A10.融资环境分析 R-A11.现金流量表 R-A12.融资目标责任书
交付后维保 M-I3
交付日至合同约定时间 办证管理
交付满1年启动 居住体验回访
指引&模板
M-A1.地块初判审批表 M-A2.市场定位报告模板 M-A3.头脑风暴会会议指引 M-A4.可研版目标成本测算表模板1.0版（拿地适用） M-A5.项目管理类招标采购管理工作指引 M-A6.尽职调查所需资料清单模板 M-A7.市场调研报告模板 M-A8.销售展厅选址指引 M-A9.前端杠杆融资操作指引 M-A10.项目高周转操作指引
OA信息 公开平台
经营看板 土地获取
经营看板 考核节点 供货计划 整体货值
公司奖惩 成本管理
公司奖惩
经营看板 认购排名 签约去化 应收账款 公司奖惩 营销费用
经营看板 回款分析 应收账款 成就共享 跟投 营销费用 资金管理 前端及开发贷
开盘
开盘后
6
17个月
R-G1.开盘复盘报告 R-G2.批量精装施工图成果 R-G3.预结版目标成本 R-G4.项目竣工图成果 R-G5.项目开盘后评估报告 R-G6.项目销售回款情况表 R-G7.客户回访专题报告
竣备 7
交付前 2-6个月
R-H1.二改范围及施工方案 R-H2.项目交付方案 R-H3.交付启动会会议纪要 R-H4.项目集中交付客户风险评估报告 R-H5.交付应急预案
制定招采 方案
R- C8 M-C6
拿地后3天内 示范区动工
监理策划
R- C10 M-C8
编制启动会版 目标成本
咨询服务类招标 工程施工类招标 材料设备类招标 R- C9 M-C6，M-C7
拿地后20天内 试桩
完成示范区 景观施工图 R- D4
编制工程管理策划 R- D6 M-D1
完成示范区/样板房室内硬装施工图 示范区/样板房室内软装方案评审
M-G1.二次专项设计管理办法 M-G2.目标成本测算表（各阶段适用） M-G3.项目管理类供方管理工作指引 M-G4.供方情况调查表 M-G5.工程供方履约过程评价表 M-G6.中梁地产集团第三方过程评估(实测实量)工作制度2.0版 M-G7.中梁集团项目开盘后评报告模板 M-G8.客户满意度管理作业指引
示范区景观、建 筑概念方案评审
示范区/样板 房室内概念
方案评审
成立招采管 理组织
M-A5
土地评审决策前
编制拿地上会版 目标成本
与政府实质性谈判阶段
R- A6 M-A4
示范区/降水/地勘/ 桩基单位定标
R- A7
拿地前2个月 现场踏勘
M-A6
公区室内 硬装概念 方案评审
货量区 景观方 案评审
R-B6
示范区建筑 方案评审
R-E1.货值损益分析报告 R-E2.启动会版目标合约书 R-E3.建设工程规划许可证 R-E4.建筑工程施工许可证 R-E5.报批版施工图成果 R-E6.启动会版目标成本 R-E7.施工组织设计 R-E8.开发贷融资合同
开工
开盘前 5
2个月
R-F1.商品房预售许可证 R-F2.合约规划表 R-F3.施工图版目标成本 R-F4.正展开放活动方案 R-F5.产品说明会活动合同 R-F6.示范区及样板房开放方案 R-F7.洗客及试价方案 R-F8.项目开盘方案报告 R-F9.项目全盘价格规划 R-F10.开盘一房一价表 R-F11.按揭合作协议 R-F12.住房公积金按揭贷款合作协议 R-F13.建筑实施版施工图成果
R-B4
示范区景观 方案评审
R-B5
装修、景观单 位定标
制定项目 招采计划
R-B7 M-B6
工程初步策划 M-B7
拿地后1周内 编制投后版计划
投后计划审批后3天内 核对可研版货值 R- C3
提交运营图初稿
R- C2 M-C2
预备会前
预备会货值优化
收地
方案报批前10~15天
组织召开 预备会
R- C4 M-C3，M-C4
制作三维 影视片
低聚
正展 开放
R- F4
产品 说明
会
R- F5
示范区 开放
R- F6
拿到预售证1周内
认
开盘
筹
评审
开盘
R- F7
M - F8
R- F8，R-F9，R-F10
认购 转签
开盘后评估
R-G5 M-G7
开盘至项目售罄 回款管理
R-G6
示范区开放前
客服热线 推广
M - F9
风险检查 M - F10
M-H1.中梁地产集团项目二次改造工作制度 M-H2.项目交付品质评估工作制度 M-H3.项目交付客户风险管理作业指引 M-H4.项目交付前客户风险排查总表 M-H5.工地开放日活动管理作业指引 M-H6.中梁地产集团完美交付管理办法 M-H7.项目交付管理作业指引
M-I1.项目管理类供方管理工作指引 M-I2.工程供方履约后评价表 M-I3.项目维保管理作业指引 M-I4.客户满意度调查管理指引
预备会后1周内
考核/冲刺版计划上线 & 更新运营图
每周五 节点汇报
考核/冲刺计划审批后3天内 核对线上预备会 版货值
每周五 项目计划周报
每月5日
项目月度动态 货值盘点
R-E1 方案批复后1周内
组织项目启动会
R-E2 M-E1，M-E2
土地合同签订后1个月内 取得土地证
R- D1
取得用地证 R- D2
竣备前9~10个月 结构封顶
过程评估
M-G6
外架 拆除
完成景 观工程
竣工备案 R-G4
市场调研 R-B8 M-A7
物业前期介入
拿地前40天 示范区选址
临展选址
品牌接待点设置 R-B9 M-A8
项目规划设计建议
编制营销 大纲
R- C11 M-C9
销售团队组建、 培训
确认精装 标准
组织媒体行 活动
品牌发布会
M-D1.工程管理规划（编制指引） M-D2.集团房地产开发贷款标准及操作指引
M-E1.项目启动会管理办法 M-E2.项目启动会汇报模板 M-E3.目标成本测算表（各阶段适用） M-E4.施工组织设计审查指引 M-E5.集团房地产开发贷款标准及操作指引
M-F1.中梁集团示范区品控及评比管理办法 M-F2.示范区验收审批表 M-F3.示范区评审表-产研 M-F4.示范区评审表-项管 M-F5.示范区评审表-营销 M-F6.合约规划管理模板 M-F7.目标成本测算表（各阶段适用） M-F8.项目开盘方案评审模板 M-F9.中梁地产销售后台工作指引 M-F10.开盘风险检查作业指引 M-F11.按揭回款操作指引
交付 8
图例说明：
（1）关键路径： （2）非关键路径：
交付后
R-I1.项目后评估报告 R-I2.结算版目标成本 R-I3.工程结算定案单
投资 运营 开发 设计 成本/招采 工程 营销/客服
财务
项目 初判
R- A1 M-A1
发展工作 例会
R-A2, R-A3 M-A2
头脑 风暴
M-A3
土地评 审决策
R-B1 M-B1，M-B2
取得两证一规后2.5个月内; 时间底线：取得预售证起1个月内
开发贷放款
开盘前
按揭办理 培训
按揭回款考核
开发贷贷后监管、 销售、还款
交付前2个月
二次改造
R- H1 M-H1
联合 验收
交付前10~15天 交付评估
交付前3个月开始
交付管理
R- H2 M-H2
交付 M-H6，M-H7
交付前6个月 召开交付启动会 R- H3
签订投 前目标 合约书
R-B2 M-B3
项目 获取
拿地后7天
签订投后目标 合约书
R- C1 M-C1
土地评审前
编制投前版 计划
R-B3 M-B4，M-B5
由投资部门主导
编制强排方案 （已进入城市）
与政府实质性谈判阶段
完成概念 方案设计
R- A3
概念方案 评审
R- A4
初勘
详勘 R- A5
示范区概念 策划
交付启动会后
风险检查
R- H4 M-H3，M-H4
交付前1~2天 交付培训
R- H5
交付前1个月 工地开放体验日
M-H5
集中交付完成1个月后
交付满意度 回访
M-I4
集中交付后3个月内 组织项目后评估会
R-I1 办理大产证
设计后评估
合同履行完毕 项目结算
R- I2，R-I3 供方后评估
M-I1，M-I2