土地经济学土地市场

中国农村土地市场
当前，农村集体建设用地的资产价值日益显现，自发流转 集体建设用地数量和规模有不断扩大趋势。但目前国家没 有专门的法律法规对集体建设用地使用权流转进行规范， 农村集体建设用地在自发流转过程中存在许多问题，如随 意占用耕地用于非农建设，低价出让、转让和出租集体建 设用地，出让、转让和出租集体建设用地随意改变用途以 及权属不清诱发诸多纠纷等等。
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城市土地市场运行中运行存在的问题
市场结构不合理 政府调控土地市场乏力 土地价格不能真实反映土地供求关系 土地资产流失严重，市场配置比例不高 土地市场法律体系不完善
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中国农村土地市场
一 农村集体农用地使用权流转市场 中国农村土地市场由于受到法律的限制不能从事 出让等活动，因此中国农村土地市场除农户土地 的转包流转之外，目前主要的形式有‘四荒地’ 拍卖、山地流转、土地股份化等几种形式： ‘四荒’地拍卖（荒山、荒沟、荒丘、荒滩 等） 山地流转：1990年湖南怀化地区将山地承包经营 改为租赁经营，承租土地使用权可以入股、转租、 抵押等。 农村土地股份化：广东南海市对全市的农村集体 土地及其集体资产作价入股，以股份的形式配置 给全市的农民。
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地 不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地 上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设 用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占 用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第四条 有下列情形之一的,集体建设用地使用权 不得流转 (一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、 集镇规划的； (二)土地权属有争议的； (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以 其他形式限制土地权利的； (四)村民住宅用地使用权。 因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而 导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。 村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
广东省在先行试点的基础上，首次对集体建设用地流转作 出了规范，从2005年１０月１日起，全省集体建设用地使 用权可与国有土地一样，可以出让、出租、转让、转租和 抵押，以逐步实现集体土地与国有土地“同地、同权、同 价”，建立统一、开放、竞争、有序的城乡一体化土地市 场，维护农民合法权益。
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
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中国城市土地市场
土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场
土地使用权出让市场
城市土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将从 土地所有权中分离出来的土地使用权在一定年限内让与 土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。体现的是土地所有者与使用者之间因土地 交易而产生的责、权、利的关系。
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土地市场的一般特点
地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性 政府管制较严
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土地市场的功能
– 优化配置土地资源 – 调整产业结构，优化生产力布局 – 健全市场体系，实现生产要素的最
佳组合
建立土地市场的必要条件
1 市场经济环境 2 土地产权明晰 3 发达的土地金融市场 4 完善的土地法规 5 良好的土地市场中介机构
土地的供给机制
土地供给：在某一特定时间内，在某一土 地市场，某类用途土地在某一价格下可供 出售或出租的数量
土地经济供给有弹性
影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、 税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开 发成本及机会成本、建筑技术水平等。
“在土地市场实际运行中，供给的关键在 于时间”
土地的需求机制
中国土地市场的构成
中国土地市场是由多种市场构成的市场体系 按地域分：城市土地市场、农村土地市场 按市场主体分： 涉外市场、境内市场 城市土地市场按交易层次：一级市场、二级市场
（转让、出租、抵押） 农村土地市场按交易层次：一级市场（所有权市场、
使用权出让出租）、二级市场（转让、转包、租 赁、抵押、股份合作、继承、互换）；按用地性 质划分为农地使用权市场、集体建设用地使用权 流转市场等。
土地经济学土地市场
第一节 土地市场概论
一、土地市场的内涵与特点 二、土地市场的功能与运行条件 三、土地市场运行模式与运行机制
土地市场的内涵
市场——是商品交换的场所,实质是商品交换 中发生的经济关系的总和. 土地市场——是土地这种特殊商品在流通过 程中所发生的经济关系的总和 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和 其他参与者 土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利
中国农村土地市场
2002年，国土部起草了集体建设用地流转的征求 意见稿，转发给地方。一方面是征求意见，另一 方面是为了规避地方试点中的不规范做法。2002 年8月，国土部根据反馈意见对征求意见稿进行修 改，并再次征求地方以及国务院法制办、农业部、 全国人大、建设部以及全国政协的意见。
但从2003年后，集体建设用地流转一直没有进展。 现行的《土地管理法》规定只有三种方式可以使 用集体建设用地，其一是集体兴办企业，其二是 乡村镇的公用利益用地，其三是宅基地。国土部 形成的建议稿也因与现行法律抵触而被全国人大 驳回。
两种模式的不同之处
土地所有制不同 市场客体不同 市场竞争程度不同
土地市场的运行机制
土地市场是依靠以价格形成机制为核心的 市场机制的作用来运行的，土地价格的形 成是由土地的供给与需求来决定的。土地 的供求机制和价格决定机制是土地市场运 行机制的核心。土地的供求机制和价格决 定机制是土地市场运行机制的核心。 土地的供给机制 土地的需求机制 供求决定价格,价格也会影响供求.
土地使用权转让是指国有土地使用者将土地使用权 再转移的行为，包括出售、交换和赠与。体现的是 土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的 关系。 市场的主体：一方是拥有土地使用权的土地使用权 人；一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和 个人。转让市场的客体：国有土地使用权。 转让市场的特点：竞争性市场 ，供需者多，转让 方式和转让价格均由市场决定。
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
第十二条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一 定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民 集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入 股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建 设用地使用权出让。 集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用 权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出 租人支付租金的行为。 第十三条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有 土地使用权出让的最高年限。 第十四条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的， 农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村 民同意流转的书面材料）,按规定向市、县人民政府土地行政主管部门 申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主 管部门应依法给予办理。
土地使用权租赁市场
土地使用权租赁是指土地所有者或土地使 用者作为出租人将土地使用权随同地上建 筑物、其他附着物出租给承租人使用，由 承租人向出租人支付租金的行为。 承租人获得的是债权，而非物权。 市场主体是土地所有者和国有土地的使用 者，市场客体是土地租赁权。
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土地使用权抵押市场
土地使用权抵押是指土地使用权人（抵押人）以 其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押 权人提供债务履行担保的行为。 土地抵押是土地开发商取得资金的主要融资途径。 土地使用权抵押市场的主体是土地抵押权人和抵 押人，客体是以出让方式取得的土地使用权和以 租赁方式取得的承租土地使用权。
中国建立土地市场的必要性
1.土地市场是合理配置土地资源的有效途 径 2.土地市场是社会主义统一市场体系的有 机组成部分 3.与国际市场接轨的客观需要
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中国土地市场体系建立与发展的历程
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中国土地市场的特点
土地市场是政府驱动型市场 目前城市土地市场占主导地位 城市土地市场具有垄断竞争型市场 在企业改制中实行土地政策性入市
出让市场的主体：一方是受国务院委托的各地市县人民 政府；一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个 人。出让市场的客体：国有土地使用权。
出让交易的方式：协议（现改为挂牌）、招标和拍卖。
出让市场的特点：垄断性市场。尽管土地需求者众多， 但供给者唯一，土地供给量、供给时间和地点均由国家 控制。
土地使用权转让市场
土地需求：在某一特定时间内，在某一土地
市场，某类用途土地在某一价格下被购买或
租出的数量
土地的需求是一种引致需求 土地需求量的影响因素主要有：土地价格、 消费者或投资者的货币收入和融资能力、土 地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投 资者偏好、对未来的预期等。
第二节 中国土地市场体系
一 中国土地市场的建立与发展 二 中国土地市场的特点与构成 三 中国城市土地市场 四 中国农村土地市场
第七条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本 集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村 民代表的同意。
乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经 营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责 经营和管理。
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
第八条 下列建设项目可以使用集体建设用地： 1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业， 个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中 外合作、外商独资企业、“三来一补”企业）， 股份制企业，联营企业等； 2.兴办公共设施和公益事业； 3.兴建农村村民住宅。 第九条 国家为了公共利益的需要，依法对集体 建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所 有者和集体建设用地使用者应当服从。
土地市场的特点——巴洛维的观点
1、仅针对待售财产总供给量的一部分而言 2、产品位置固定 3、产品的非标准化和异质性 4、受特别法律条例影响 5、依赖当地供求状况 6、高额交易 7、采用贷款 8、普通买者非经常市场参与 9、广泛的经纪人服务
土地市场的特点 ——美国不动产学术界的分析
1、不同质，位置固定，无高效率 2、买卖者少，价值高 3、因价值高，融资情况影响投资决策 4、政府的法律法规限制多 5、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡 6、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识 7、参与者较难适应不动产市场变化 8、供给相对无弹性
中国农村土地市场
目前中国农村除了公开合法的土地市场之外，还 存在非法（隐性）土地市场。主要表现为集体或 农民个人为追求比较利益而将土地非法进入城市 非农建设用地市场。 二 农村集体建设用地使用权市场 农村集体建设用地流转己普遍存在, 流转方式有出 让、转让、出租和入股等多种形式。特别在经济 发达的沿海地区以及大中城市的郊区, 集体建设用 地使用量占总建设用地使用量的比例尤高。据统 计,珠江三角洲地区通过流转的方式使用农村集体 建设用地实际超过全部建设用地的50%, 而在粤东、 粤西及粤北等地, 这一比例也超过20%。可见集体 建设用地流转已大量存在, 而且在规模和数量上都 有不断扩大的趋势。
土地市场的运行模式
1、西方经济发达国家的土地市场两种运行模 式 – 以土地私有制为基础的完全市场模式 – 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式
2、两种运行模式的共同特点 3、两种模式的不同之处
两种运行模式的共同特点
土地市场的基础是资本主义市场经济 有形市场和无形市场相结合 土地市场的供给与需求决定土地价格 土地市场的进出是自由的 政府都对土地市场进行干预
中国农村土地市场
1995年以前，土地行政主管部门一度规定集体建 设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。 1999-2000年，国土部就集体建设用地流转开始 进行调研。2000年开始在芜湖进行试点。其后又 批准了江苏苏州、浙江湖州、河南安阳、广东南 海等城市的试点工作，涉及9个城市。 调研之后，国土部形成了一系列的报告，报告就 下一步集体建设用地流转的范围和途径提出了意 见。2001-2002年，国土部在苏州、安阳和湖州 先后三次组织“土地制度创新座谈会”，内容就 是研究集体建设用地流转问题。此时国土部已经 对集体建设用地流转的认识、范围、办法形成了 完整的体系。