房地产开发项目预计毛利额与实际毛利额差异调整鉴证报告

***有限公司
房地产开发项目预计毛利额与实际毛利额
差异调整鉴证报告
******税务师事务所有限公司
房地产开发项目预计毛利额与实际毛利额
差异调整鉴证报告
**税鉴字[20**]第***号
****有限公司：
我们接受委托，对贵公司ABC开发项目预计毛利额与实际毛利额差异调整情况进行审核鉴证。

按照《中华人民共和国企业所得税法》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）及其他有关规定正确核算该项目的应纳税所得额，提供真实、合法、完整的该开发项目的会计资料及其涉税相关资料是贵公司的责任。

我们的责任是按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局14号令）和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）以及相关法律法规的规定，对贵公司ABC房地产开发项目预计毛利额与实际毛利额差异调整情况进行审核鉴证并出具真实合法的审核鉴证报告。

在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况实施了包括审核会计记录等我们认为必要的审核程序。

经审核，我们对贵公司ABC开发项目预计毛利额与实际毛利额差异调整审核情况披露如下：
一、基本情况
（一）项目情况
ABC项目座落于**区***组团K标准分区*地块，贵公司于20**年开始开发。

20**年*月**日，与**市国土资源和房屋管理局签订了《**市国有土地使用权出让合同》(*地[20**]*字(**)第53号）。

此后*月**日签订了《关于*地[20**]*字(**)第**号国有土地使用权出让合同部分条款的修改协议》。

签订了土地使用权
出让合同后，贵公司取得了国有土地使用权证（***房地证20**字第***号）。

土地总面积为*平方米，其中：划拨用地*平方米，商服用地及住宅用地合计*平方米。

20**年*月**日，贵公司取得了ABC项目《建设用地规划许可证》（*规地证[20**]*字第***号），用地面积为*平方米。

20**年*月**日，贵公司取得了 ABC 项目的《建设工程规划许可证》（*规建证[20**]*字第***号），建设规模为*平方米。

贵公司自20**年*月**日起开始进行ABC项目开发，并于20**年*月*日取得《建筑工程施工许可证》（编号**）后开始施工，住宅工程已于20**年**月**日通过竣工验收并取得《**市建设工程竣工验收备案登记证》（**备字[20**]**号）。

贵公司于20**年取得ABC项目商品房预售许可证（*国土房管[20**]预字第（***）号、*国土房管[20**]预字第（***）号、*国土房管[20**]预字第（**）号）后开始销售。

根据**市平正房地产测量事务所出具的《**市房产面积测算报告书》记录，ABC项目总建筑面积为*平方米。

三、历年预计毛利额申报情况
1、贵公司开发的ABC项目20**年取得预售收入*元，20**年按预计计税毛利率15%申报预计利润*元，扣除营业税及附加*元，应申报预计利润*元，实际申报预计利润*元。

2、贵公司开发的ABC项目20**年取得预售收入*元，20**年按预计计税毛利率15%申报预计利润*元，扣除营业税及附加*元，应申报预计利润*元，实际申报预计利润*元。

3、贵公司开发的ABC项目20**年*-**月累计取得预售收入*元，20**年按
预计计税毛利率15%申报预计利润*元，扣除营业税及附加*元，应申报预计利润*元，实际申报预计利润*元。

截止20**年**月**日，ABC项目累计已申报预计毛利额*元。

四、实际毛利额审核情况
（一）收入审核情况
截止20**年**月**日，ABC项目账面反映销售收入*元，其中：普通住宅销售收入*元，非普通住宅销售收入*元。

经审查核实，截止20**年**月**日，ABC项目累计实现计税销售收入*元，其中：普通住宅销售收入*元，非普通住宅销售收入*元。

审计调整增加收入*元，其中：由于面积补差应退房款调减收入*元，应收按揭房款调增收入*元。

（二）开发项目计税成本审核情况
截至20**年**月**日止，贵公司账面反映ABC项目开发总成本为*元，经审查核实，核实该项目计税成本总额为*元，单位可售面积计税成本为*元/平方米，各计税项目调整原因及情况如下：
1、土地征用及拆迁补偿费
贵公司账面反映本项目土地征用及拆迁补偿总成本*元；经审核，确认计税成本允许扣除的土地征用及拆迁补偿总成本为*元，无调整事项。

2、前期工程费
贵公司账面反映本项目前期工程费*元；经审核，调减应属期间费用的水电费*元，确认计税成本允许扣除的前期工程费总成本为*元。

3、建筑安装工程费
贵公司账面反映本项目建筑安装工程总成本*元；经审核，样板房软装饰部
分*元及售楼中心装修费用*元属于期间费用支出，应调减*元，确认计税成本允许扣除的建筑安装工程总成本为*元。

4、基础设施费
贵公司账面本项目反映基础设施费*元；经审核，确认计税成本允许扣除的基础设施总成本为*元，无调整事项。

5、开发间接费
贵公司账面反映本项目开发间接费*元；经审核，ABC项目于20**年**月**日通过竣工验收，故20**年**月至20**年**月工程部分摊的折旧费用*元不应计入项目成本，应计入期间费用，以餐票报销会议费用*元，属于业务招待费，应计入期间费用。

因此应调减*元。

确认计税成本允许扣除的开发间接费用为*元。

6、利息费用
贵公司账面反映本项目利息费用*元；经审核，确认计税允许扣除的利息费用为*元，无调整事项。

（三）与转让房地产有关税金审核情况
截止20**年**月**日，ABC项目销售房地产应交税金及附加共计*元，其中： 1、营业税：贵公司按本次审定收入反映转让ABC项目应交营业税为*元，经审核确认，贵公司转让该项目已交营业税为*元，未缴营业税*元。

2、城建税：贵公司按本次审定收入反映转让ABC项目应交城建税为*元，经审核确认，贵公司转让该项目已交城建税为*元，未缴城建税*元。

3、教育费附加：贵公司按本次审定收入反映转让ABC项目应交教育费附加为*元，经审核确认，贵公司转让该项目已交教育费附加为*元，未缴教育费附加*元。

4、贵公司土地增值税为查账征收，贵公司按本次审定收入反映转让ABC项目应交土地增值税*元，经审查确认，贵公司转让该项目已交土地增值税*元，尚未缴纳的*元贵公司已挂账。

（四）项目毛利审核调整情况
经审核，截止20**年**月**日贵公司已售房屋收入*元，按已售房屋建筑面积*平方米计算，应结转已销开发产品计税成本*元，已售房屋营业税金及附加*元，已销开发产品实际毛利额为*元。

截止20**年**月**日，贵公司已申报该开发产品预计毛利额*元，实际毛利额大于预计毛利额*元，应调增20**年度应纳税所得额*元。

（五）未售房计税成本情况
经审核确认，ABC开发项目计税总成本*元，单位建筑面积计税成本*元/平方米，贵公司未售房建筑面积*平方米，未售房应分摊计税成本合计为*元。

五、应当披露的其他事项：无
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理本项目预计毛利额与实际毛利额差异调整情况审查之用，不得作为其他用途。

非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

附件：（略）
1. 开发项目预计毛利额与实际毛利额差异情况调整表
2. 转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表
3. 开发产品计税成本汇总表
4. 与转让房地产有关税金缴纳情况明细表
5. 税务师事务所和注册税务师执业证书复印件
****税务师事务所有限公司所长（或副所长）：中国•** 中国注册税务师： 20**年**月**日。