房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法测试模拟考试练习_1.doc

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法测试模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由( )组成。

A.规费 B.人工费、材料费、机械使用费 C.管理费、利润 D.风险 E.税金 本题答案：B, C, D 本题解析：参见教材P138 2、单项选择题 对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着( )。

A.供过于求 B.供求均衡 C.供不应求 D.不能确定供求关系 本题答案：C 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其( )进行评估。

A.公允价值
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值
本题答案：B
本题解析：暂无解析
4、单项选择题
在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是( )。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法
本题答案：A
本题解析：暂无解析
5、单项选择题
某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
本题答案：C
本题解析：参见教材P323-324
6、多项选择题
商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度
本题答案：A, C
本题解析：商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。

7、判断题
在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳
发展，都必须进行交易日期调整。

( )
本题答案：错
本题解析：暂无解析
8、填空题
胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。

本题答案：结肠；直肠
本题解析：试题答案结肠；直肠
9、判断题
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行( )
本题答案：错
本题解析：暂无解析
10、多项选择题
从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。

A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率
本题答案：A, C
本题解析：从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

11、问答题
某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。

本题答案：(1)年有效毛收入=30045365(1-20%)=394.20(万元)
(2)年运营费用=394.230%=118.26(万元)
(3)年净收益=394.2-118.26=275.94(万元)
(4)旅馆价值=275.94/10%=27 59.4(万元)
12、单项选择题
在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。

A.2500
B.3500
C.3600
D.3000
本题答案：C
本题解析：暂无解析
13、单项选择题
在设计调研问卷时，应尽量避免( )。

A.指定性
B.诱导性
C.灵活性
D.确定性
本题答案：B
本题解析：暂无解析
14、单项选择题
房地产价格通常有上下波动。

但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
本题答案：A
本题解析：房地产价格通常有上下波动。

在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势
15、单项选择题
估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是（）。

A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点
本题答案：D
本题解析：暂无解析
16、单项选择题
当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是( )。

A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法
本题答案：B
本题解析：暂无解析
17、单项选择题
当消费者收入增加时，会减少对( )的需求。

A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品
本题答案：D
本题解析：参见教材P84
18、判断题
房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。

( )
本题答案：对
本题解析：暂无解析
19、多项选择题
市场调查的目的是为了（）A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额
本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析
20、单项选择题
某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为( )元。

A.54000
B.32010
C.48000
D.60000
本题答案：D
本题解析：参见教材P211，房地产价格=房地产净收益/直接资本化率
=6000/10%=60000(元)。

21、多项选择题
政府对房地产的限制一般是通过( )特权来实现的。

A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权
本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析
22、单项选择题
在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。

A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物
本题答案：D
本题解析：暂无解析
23、单项选择题
下面关于路线价法的表述中，不正确的是( )。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
本题答案：D
本题解析：暂无解析
24、单项选择题
为了使市场调研数据具有较高的可信度，在调查研究问卷完成后，需要对问卷进行检查和处理，正式调研结束后，调研人员对调研活动进行评估，评估的重要方面是按一定的比率进行抽查，通常在实践中抽查的比例为总调查数量的( )。

A.5%-10%
B.10%-15%
C.15%-20%
D.20%-25%
本题答案：A
本题解析：暂无解析
25、多项选择题
下列属于房地产真正自然增值的有( )。

A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
本题答案：B, C
本题解析：通货膨胀引起的房地产价格上升其实质意义是保值而非增值。

对房地产本身进行投资改良而使房地产增值既非保值也非自然增值。

26、单项选择题
在评估期房价格时，( )。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
本题答案：D
本题解析：暂无解析
27、单项选择题
在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有( )报价才是要
约表示。

A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人
本题答案：C
本题解析：参见教材P375
28、单项选择题
收益法是以（）为基础的。

这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益原理
B.预期原理
C.未来原理
D.替代原理
本题答案：B
本题解析：收益法的本质就是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值的。

29、多项选择题
人口因素包括（）。

A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构
本题答案：A, B, C
本题解析：房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。

人口因素主要包括人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面
30、单项选择题
选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取（）的可比实例即可。

A.1个
B.2个
C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）
D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）
本题答案：D
本题解析：暂无解析。