违章建筑相关法律问题的探讨

违章建筑相关法律问题探讨
在司法实践中, 违章建筑纠纷案件越来越多, 对这类案件怎样处理存在很多争议。

所以, 从违章建筑权属及占有理论角度, 探讨违章建筑租赁问题和侵权索赔问题确有必需。

一、违章建筑权属问题
有些人认为, 违章建筑是指未经主管部门许可而私自动工兴建多种建筑物。

这种见解虽有一定道理, 但不尽科学, 其未指明“违章建筑”中“违章”本质, 只是一个笼统定义, 轻易在指导司法实务中出现差错。

有些人认为, 违章建筑人对违章建筑物享受全部权, 即使其违反了法律法规要求, 未取得土地使用权或未经政府部门许可, 但其全部权取得并不因是违章建筑而被全部否认, 只是这种权利因欠缺一些要素, 应是有瑕疵全部权或不完全全部权。

这种见解对于全部权概念和意义有曲解。

全部权是一个全方面概括占有、使用、收益与处分权利, 是一个统一支配力, 并不是占有、使用、收益与处分各项权能简单量相加。

“仅仅是部分或临时归我使用, 以及部分或临时归我占有, 是与物本身全部权有区分。

……全部权本质上是自由, 完整全部权。

”根据现代民法理论, 不自由或不完全全部权, 就不是全部权。

从严格意义上讲, 不存在不完全全部权或有瑕疵全部权这一说法, 认为违章建筑人对违章建筑享受有瑕疵全部权也是不科学。

还有些人认为, 虽违章建筑人对违章建筑不能享受全部权, 但应享受使用权。

因通常违章建筑人建造建筑物后自己都要使用, 通常他人不得侵犯其对违章建筑占有与使用。

笔者认为这种见解也是不正确。

相关使用权能, 也就是全部权中使用权能, 须将其与实际生活中“使用”区分开来。

使用是指依物性能或用途对物加以利用。

实际生活中物使用人通常都是使用权人。

但也有例外, 即无权使用。

使用权是基于全部权而产生一项权能, 不存在全部权即失去了使用权意义。

违章建筑人享受对违章建筑使用权见解, 也是不正确, 它混淆了使用权能与现实生活中“使用”。

从严格意义上讲, 违章建筑是指违反《土地管理法》、《城市计划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规要求而动工建造房屋及设施。

违章建筑依其“违章”程度不一样, 有多种不一样情况。

从违章建筑建筑人有没有土地使用权方面, 违章建筑大致可分两种: 一是建筑人未取得土地使用权, 所以也无法取得建筑许可证; 二是在自己取得土地使用权土地上建造违章建筑物, 即虽有利用该建筑物占有范围内土地建造房屋等建筑物权利, 但未取得建筑许可证而私自建设建筑。

（一）相关违章建筑归属与利用问题。

司法实践中关键有以下多个见解: （1）不动产说。

即认为违章建筑为不动产, 建筑人享受产权。

（2）动产全部权说。

即认为作为违章建筑整体, 因其含有违法性, 全部权及其它派生权利不被认可, 但组成违章建筑建筑材料本身作为动产是正当, 应受法律保护。

（3）占有说。

即认为建筑人对违章建筑占有, 作为一个事实状态受法律保护, 除执法机关依法处理外, 建筑人对建筑物能够占有与使用, 严禁她人侵犯建筑人对违章建筑占有。

依据上述分析, 不动产说是不可取。

动产全部权说虽有一定合理性, 但也有一定缺点。

笔者赞同第三种见解, 即占有说符合物权法原理, 是可取。

通说认为, 占有是一个事实状态, 而非权利。

“占有是主体对于物基于占有意思进行控制事实, 占有首先是对物一个实际上控制。

……不管占有些人对物控制是否含有据为己有意思, 只要客观上控制状态形成就能够组成占有。

”占有能够是有本权占有, 也能够是无本权占有。

建筑人对违章建筑物虽不享受全部权（本权）, 但因为其实际管理与控制, 形成了一个占有, 受法律保护, 她人不得随意侵犯。

（二）相关对违章建筑拆除问题。

笔者认为, 违章建筑并不是简单未经相关主管部门许可而动工兴建建筑物, 其本质上违反了《土地管理法》、《城市计划法》等相关法律法规要求而建造房屋及设施。

依据中国新修订《民法总则》要求, 财产全部权取得须符正当律明文要求, 违章建筑不能被认为是正当财产, 也不存在权利。

对违章建筑拆除无须赔偿, 国家对公民非法行为所带来损失不负
担责任。

不然, 公民不仅不会因自己违法活动而负担责任, 反而还可取得赔偿利益。

二、违章建筑租赁问题
（一）相关违章建筑租赁协议效力。

伴随房屋租赁纠纷日益增多, 违章建筑租赁纠纷案件也呈上升趋势。

对违章建筑租赁协议效力, 存在争议。

有些人认为, 违章建筑租赁协议应是有效。

首先, 中国《协议法》相关租赁协议要求没有明确出租人应是租赁物全部权人; 其次, 违章建筑建造人对建筑占有, 还可附带有
使用、收益权能, 所以违章建筑人也可把建筑物出租而取得收益。

笔者认为这种见解是不可取。

首先, 中国《协议法》虽未明确要求租赁协议中出租人应是全部权人, 但《城市房地产管理法》第52条却明文要求了租赁协议中出租人应是租赁物全部权人, 而且《城市房屋租赁管理措施》以及部分地方性法规也都有明文要求违章建筑不得出租。

所以, 中国立法例是不认可违章建筑租赁协议效力。

其次, 从占有方面来看, 占有只是一个事实状态, 它是“一个使人能够充足处分物, 同物事实关系, 它同时要求含有作为主人处分实际意图。

‘占有’这个词含义是指真正掌握, 一个对物事实控制。

”占有不一样于全部权, 全部权应由法律来保障, 占有是经过事实关系来保障。

所以, 占有并不是一个权利, 不可能衍生出使用与收益权能。

从使用角度来看, 使用只是一个事实状态, 是一个无权使用, 它与全部权之使用权能是不一样, 而收益没有权利依据, 是不妥得利。

总而言之, 违章建筑租赁协议因违反法律强制性要求, 应是无效。

中国大多农村为了发展经济, 主动招商引资办厂, 未经任何计划、报批、报建, 就建起了大量厂房、工棚, 表面上是以厂房出资与外商合作办厂, 实际上是出租厂房收取租金。

从上述分析来看, 这种租赁行为是非法, 不应受法律保护。

而在现实中, 农村集体大部分收入是靠这种违章建筑出租取得, 村民分红关键靠这一部分。

但很多外商赚足了钱后, 有长久拖欠租金, 有些人走楼空, 有甚至留下大笔债务要集体来负担。

这种现象较突出, 如起诉到法院, 法院也无法依法保护, 村民怨气大, 法院处于两难境地。

首先, 不能明知是违法建筑出租, 也给予保护。

其次, 法院作为地方经济秩序与经济稳定维护者, 又不忍心看到村民
受到巨大经济损失, 而且因为法院依法办事造成村民对法院工作误解, 是任何法官所不愿看到。

对于这类案件, 在审判实践中到底怎样处理, 是困扰法院一个难题。

从宏观依法治国理念来看, 这类问题并不难处理, 法院并不是简单地方经济维护者, 而应是整个社会秩序维护者。

只是在处理这类问题手段与方法上应灵活、机动, 对当事人晓之以礼、动之以情。

其次, 依法办案对于遏制目前农村盛行建造违章建筑之风也会有利。

(二）相关违章建筑租赁协议中租金问题。

有些人认为, 租金应合适保护。

即认为虽租赁协议应无效, 但实际上承租人已租用了房屋或场地, 本着实事求是标准, 仍应给出租人一定赔偿。

而且租赁协议无效不像买卖协议, 能够返还, 租赁是一个事实施为, 租赁协议是一个继续性协议, 当宣告无效时也没有溯及力, 利益无法返还。

在计算赔偿费标按时可参考房管部门评定租金标准计算。

但笔者认为, 不管采取何种计算方法, 只要对出租人租金请求给予支持, 就等于认可了违章建筑租赁协议效力, 认可了违章建筑正当性。

从本质上说, 违章建筑租赁协议中出租人并不是全部权人, 不应享受租金请求权。

这是违章建筑租赁协议不一样于通常租赁协议之处。

违章建筑租赁协议是没有本权租赁协议, 出租方（通常是建造人）并不妥然享受租金请求权。

依据中国《民法通则》第130条要求, 出租违章建筑租金属于非法活动所得, 应给予收缴, 以处罚乱租、冲击、扰乱正常房屋租赁市场行为。

从法理上避免承租人不妥得利也是适宜。

对于中国农村情况, 从村民角度看, 这么方法从感情上讲也是难以接收, 但法院职责是依法办事, 且这么处理对于遏制违章建筑之风, 维护农村经济良性发展也是更有利。

（三）相关违章建筑侵权索赔问题。

当违章建筑遭受她人侵害时, 侵害人是否学要负停止侵害、赔偿损失等责任, 司法实务中有不一样意见。

有一个意见认为, 国家（法院）保护应是正当权益, 对违法民事行为带来权益, 法院不应保护。

违章建筑未经政府相关部门同意, 违反了《城市计划法》等相关法律法规要求, 对此产生利益, 国家不应给予保护。

笔者认为, 这种见解是片面。

违章建筑虽在未得到相关部门同意之前不是正当建筑, 但违章建筑不是人人皆可毁损,
对于违章建筑只能经过法定程序由法律授权相关部门处理。

拆除、没收违章建筑是行政机关法定职责, 是行政机关推行行政职责行政执法行为。

除此之外, 其她单位和个人私自拆除、侵占或毁损违章建筑做法显然于法无据。

从另一个方面说, 非法财产并不能因为其非法而可被她人任意剥夺, 若法律许可话, 则会造成私权泛滥。

所以, 私自拆除、毁损或侵占她人占有违章建筑也是违法行为, 组成了民事侵权, 由此违法行为而给她人造成经济损失, 行为人理应负担民事责任。

当违章建筑遭受侵害时, 当事人向法院提起诉讼, 又有何法律依据呢？笔者认为, 当事人提起是占有之诉。

对于违章建筑, 尽管不能产生权利, 但能够占有（通常是建造人）。

占有只是一个事实状态, 不是权利, 更不是物权, 怎样能够取得物权法上保护呢？占有作为一个事实状态表现了财产秩序, 占有现实状况也组成了一个社会生活秩序。

法律之所以要保护占有, 并不一定为了寻求对真正权利保护, 而是为了维护一个财产秩序和生活秩序稳定。

为了达成维护经济秩序目, 法律要对占有现实状况进行维护, 阻止侵夺她人占有行为（包含不法占有行为）, 以落实占有制度所表现“任何人不得以私力改变占有现实状况”标准。

在审判实践中应注意把握以下两个问题: 第一, 违章建筑占有之诉与通常占有之诉有所区分。

首先, 当事人向法院提起占有之诉时, 并不能要求行为人恢复违章建筑原状, 或者法院不能支持恢复原状请求。

违章建筑本身含有违法性, 通常需要被拆除或没收, 法律不许可它存在。

其次, 违章建筑受侵害后赔偿范围也有其特殊性, 因为违章建筑含有违法性, 行为人所侵害并不都是法律所保护正当权益。

所以, 赔偿数额含有有限性, 不是全额赔偿, 而是部分赔偿, 即只对私自毁损行为扩大损失, 进行合适赔偿。

第二, 当违章建筑受到她人不动产侵害或侵害她人不动产时, 处理这类纠纷, 是否适用相邻关系相关法律要求？笔者认为, 相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产全部些人或使用人之间一方行使全部权或使用权时, 享受要求另一方提供便利或者接收限制权利。

所以, 相邻关系主体不管是公民还是法人都必需是相邻不动产全部权人或者使用权人,
对不动产享受民法权益。

因为违章建筑不能产生全部权也不能产生使用权, 所以, 处理这类纠纷不能适用相邻关系相关法律要求。