丹东【造纸厂】成本测算

目录
一、 SWOT 分析 (3)
二、丹东市房地产总体特征分析 (6)
三、针对“造纸厂”地块的分析和基本结论 (9)
丹东市概述
丹东市是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东
与朝鲜民主主义人民共和国的新义洲市隔江相望。

丹东地区总面积15030平方公里，其中市区面积830 平方公里。

丹东大陆海岸线长120 公里，沿海有大鹿岛、小麦岛等岛屿。

丹东现辖东港、凤城两市，宽甸满族自治县和振兴、振安、元宝 3 区，人口241 万，市区人口76 万人，259828户。

一、 SWOT 分析
（一）有利因素
1、优越的地理位置和便利的对外交通
丹东市城市基础设施完善，对外交通方便发达，布局较合理，已初步形成陆，水空多种运输方式的立体交通体系。

丹东市是
吉林省、辽宁省、北朝鲜的交叉点，铁路主要有横贯南北的沈丹干线和凤上、丹大两条支线。

北京至平壤的国际联动列车经
丹东站出入国境。

丹东市公路网体系完整，公路总里程达3813 公里， 6 条国家级和省级公路横贯全境，其中高级公路、次高
级公路 1679 公里，水运方面，丹东市面江临海，水运历史久远。

丹东港是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港，也是中
国沿海对外开放的基本港口之一。

丹东港现有浪头和大东两个港区计12 个泊位，年吞吐能力220 万吨，其中大东港区是中国北方天然不冻港，已建成 4 个万吨。

而中国民航丹东站1985 年4 月正式通航，是东北五大机场之一。

海陆空的交通使九江市
的辐射能力大大增强。

2、自然资源和旅游资源丰富
丹东位处鸭绿江畔，黄海之滨，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，是我国最大的边境城市。

地理位置优越，对外交通发
达，有得天独厚的自然条件和珍贵的历史文化，是一座融自然风光与人文景观为一体的旅游名城。

3、城市投资环境改善的预期
丹东市目前快速发展机遇主要来自三个方面的预期：一、国家大力发展东北工业基地，其管辖的凤城市、东港市有很多机遇；
二、吉林省预向中央争取丹东市。

目前吉林省发展的很大一个障碍就是没有向外辐射的水运渠道。

作为紧邻吉林省的唯一港口
城市，丹东是吉林发展的唯一选择。

三、北朝鲜经济要发展，对外开放是必经之路。

丹东可得近水楼台优势。

4、投资意识观念正在不断转变，扩大了项目的潜在目标客户群体
北方以往的投资以做生意、开工厂等为主流。

但自去年丹东房产活跃起来后，部分当地人已意识到投资房产的好处，于是置
业保值、增值成了有钱人挂在嘴边、想在脑里的投资新方式。

5、土地一级市场实行统一收储制度，但政府土地储备缺乏
丹东市政府在2002 年对土地一级市场采取土地统一收储。

但国土资源局的有关人士介绍，目前国土资源局在丹东市区目前的
土地储备量很小，土地供应将急遽下降。

据2002 年、 2003 年的统计资料看，每年只有10 万平方米的土地进行公开出让。

6、房地产起点与基础较低，现有楼盘品质不高。

新概念楼盘很容易脱颖而出
7、房地产价格整体上涨，且差距大
丹东市目前的均价在 2000 元 /m2左右，最高能达到 5000 元 /m2，最低在 1000 元 /m2以内。

说明楼盘品质与地段对房价影响很大，且2000 元/m～5000 元/m 之间的房价也能被市民所接受。

8、项目自身优势
规模大，容易形成品牌，（最大、最好社区），提升丹东市城市和房地产形象
附近楼盘的拉动。

东南临顺泰欧式花园、西南紧临太阳城、东侧与韩国城仅一路之隔。

而太阳城、韩国城都是丹东市的高档住宅的代表，他们的成功开发，对本项目拉动作用是显而易见的
坐落位置。

临鸭绿江地块是丹东市最珍贵的土地，是丹东市民最认可的居住位置。

9、住宅二级市场全面启动，楼市梯度消费已形成
（二）不利因素
1、市场胃纳量较小
2、大盘开发年限可能较长（周期和投资回报率）
3、居民可支配收入较低，打压了房价上涨空间
4、城市经济总量不高。

5、动迁量不小，前期工作进度压力较大
6、地块南侧为护江堤、北为低品质楼盘，为高品质楼盘塑造造成困难。

二、丹东市房地产总体特征分析
（一） 2002 年、 2003 年房地产开发情况统计分析
本年完成开发土地面积（平方米）
待开发土地面积（平方米）
本年购置土地面积（平方米）
本年土地成交价款（万元）
本年完成投资（万元）
房屋施工面积（平方米）
其中新开工面积（平方米）
房屋竣工面积（平方米）
商品房销售面积（平方米）
商品房预售面积（平方米）
商品房实际销售额（万元）
商品房空置面积（平方米）
商品房空置1～ 3 年的面积（平方米）商品房空置 3 年以上的面积（平方米）2002 年市区2003 年全市幅度备注246430245921
91449
10222967700
2301
6662653930含土地开发投资额
62309216728802002全市为 :1457076
26454912224922002全市为 :785732
3826903619332002全市为 :865631
1453085066062002全市为 :631824
1242122002全市为 :202911
26021675132002全市为 :92152
2073214628532002全市为 :457064
197492217472002全市为 :133563
9994
结论： 1、全年市区销售与预售面积约25 万平方米左右，新开发面积约25 万至 40 万平方米。

2、空置商品房约 20 万平方米，在 1~3 年内基本能被消化。

（二）城市住户家庭居住情况统计
项目家庭建筑使用住宅建筑样式建筑住房租赁购房购房人口面积面积单栋四居三居二居一居年份估价房租年份金额
单位人/ 户
22
％％％％％/ 户元/ 户元 / 户/ 户元 / 户M/ 人M/ 人
合计 3.0816.4612.080215661716.772585035.84 1.7510377.6
结论： 1、城市住户的居住情况整体水平不高，使用功能不齐全，仍处于“安身”阶段。

2、房产交易活跃，尤其是二手房。

但交易额较低。

（三）产品力特征——北方房屋特征明显，品质在低水平之上
从整体来看，丹东商品房市场启动时间较晚、起点较低，市区现有楼盘的产品力普遍不高，而且同质化现象明显。

在众多因
素的影响下，购买力在近两年逐渐显现出来，而多数楼盘销售状况比较理想，楼市目前还处于买方市场的初级阶段。

高价格
楼盘沿江而立，卖点主要以看江、物业管理、工程使用材料为主，主题化社区居住文化、工程施工质量、人性化设计未得到
足够重视。

（四）价格水平和价格趋势
时间段2003 年二季度2003 年三季度2003 年四季度2003 年一季度
商品房二手房商品房二手房商品房二手房商品房二手房均价（元/ ㎡）23201225191512072095131719381246
结论 1 、长期（ 3 年以上）积累下来的待开发土地的启动，都以低价未楼盘投入市场，其中平均销售单价在1100 元至1500 元的楼盘占 16.3%，平均销售价格在 1500 元至 1800 元的楼盘占47.3%，所以丹东市楼盘均价一直未有稳步上升。

2、丹东市每年（每季度）销售量都不大，所以当期投入市场的1~2 个上万开发量楼盘的销售单价都足以左右整个市场的
销售单价。

所以每季度的均价上下起伏不定。

3、价格上升早已经成为丹东江房地产的显著特征之一，而价格和产品进行互动，在价格上升的背景下，楼盘品质有望
进一步提高，而产品力的不断加强也成为推动楼盘价格提升的推进力。

（五）销售执行
丹东房地产正处于初级阶段，整体缺少专业房产销售代理公司对市场的推动和指导，楼盘整体销售执行方面还不够成熟。

但
真正的销售代理公司已出现在个别高品质楼盘，且工作人员训练有素。

（六）销售率
总体销售率：从 2002 年、 2003 年的房地产市场的统计分析可知，每年的销售量（含预售）占当年房屋施工面积（含新开工面
积）的 1/3 左右，空置下来的房屋可在 1~3 年中消化掉 90%。

70%以上。

给在丹东进行高位个别高品质楼盘：高品质楼盘大都得到当地的认可，以太阳城为例，在预售前，预定率已经达到
房产开发以信心。

（七）周边调查个案比较表
表 1案名位置均价 (元/ ㎡)公开时间总建规模 (㎡ )销售率主力面积 (㎡)产品形态和特色电话
顺泰滨江中路目前小高层约
3 年前全区总建 13 万
90%
三房 16012000 ㎡中庭花园
6198888
欧式花园153 号2600占地 65888 ㎡二房 136看江
太阳城滨江中路3000未定 5 万预定 70%观江
绿江华城 .韩
青年大街2400预计 04.619 万----健康 /环保 /绿色6166666国城
三、针对“丹东造纸厂”地块的分析和基本结论
（一）基本指标
用地面积： 167.4 亩（ 111600 ㎡）
容积率：不大于 2.3
总建面积：不大于256600 ㎡
（二）价格预判 ( 分住宅和商铺 )
1.住宅
根据调查和综合分析，结合本案自身的优劣势，参考太阳城与韩国城，保守初步以整体平均2600 元/ ㎡（目前的整体平均单价）
2.商铺
考虑到周边商铺市场的行情价格和大型楼盘自身的加分因素，以4500 元/ ㎡作为本案沿街商铺的乐观初步评估均价。

（三）开发周期预判
以 2003 年全年丹东市区商品房（包括商品住宅、商铺、办公楼等所有类型）25 万㎡胃纳量来推算。

设定本案这样具有规模和品牌号召力的大型楼盘每年消化总量能够占到同期市区总成交面积的 15-20 ％左右比例这样一个比较理想情况，那么预计今后几年内平均每年顺利销售的总面积为 5 万㎡。

以本案 25 万㎡的总建面积计算，整体开发周期预计至少为 6 年，
（四）开发成本
1了解情况：
项目
建安费用规费
管理费规划费税费
小区多层小高层（11~15 层）高层（小于25 层）市政配套公建配套其它配套费
单价7008501100120505020014617025 2本项目
建安规费设计 /
供热小区绿化销售
管理费监理 /人防税费地价合计
项目
费用公建
其它联网配套费智能费用配套质监
单价9505050803035453050302085842143总价
243771283128334217708981155770128377053371500054979 (万元)
平均规模大，售价
11.5 层，市政配套在管理费2600，备注
可以下按含动迁
看江为地价内8%
高层降统筹
注：销售额 2600元/ m2×【 256600 –900（公建） -15000（商铺）】＋ 4500× 15000=69332 万元，利润 =69332-54979 万元 =14353 万元。