樟木头澳港奢侈品荟0126 (NXPowerLite)(1)

区域产业支柱： “商业旺
根据东莞十二五发展规划，樟木头将发展成区域性商贸流通中心
镇 ” 樟木头是“广东省商贸服务专业镇”，有内外资企业4000 多户和个体工商户近万家，遍及20多个行业，尤其
升级改造，积极打造樟洋、金河副商业中心，发展“两翼经济”，进一步扩大“商贸重镇”的社会影响力。
是塑胶、电子、粮食、水果、农批、鞋业、义乌小商品等七大专业市场经营面积总共超过50万平方米，其中塑 胶原料市场素有“北有余姚、南有樟木头”之称，塑胶贸易成交量占全省30%以上；粮食批发市场是珠三角行 业龙头，在国内市场占有重要地位。下来，将围绕构筑“一主两副两带四区”商业格局，加快七大专业市场的
城”的十城建设。
区域交通优势
樟木头毗邻港澳，地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈的中心
樟木头毗邻港澳，地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈的中心，南往深圳38公里，东距惠州40公里，
北去东莞36公里、广州100公里。镇内有长途、短途两个汽车客运站，长途客运站直达97个城市，短途客运 站是周边镇区公路客运的中转枢纽。省道莞惠、东深公路在此交汇，惠常、莞从高速从辖区内经过，常虎、 龙林、莞深高速均惠及樟木头，广深、京九、广梅汕铁路途经此地，镇火车站每天有113次列车停靠，樟木
”
色镇、广东省教育强镇、广东省中心镇、广东省商贸服务专业
镇、中国百强镇等多项殊荣。改革开放以来，吸引香港、澳门、 台湾等企业开发工业、房地产业和服务业，城镇建设日新月异， 商业蓬勃发展，以优美的居住创业环境吸引了近15万港人前来 购房安居，被誉为“小香港”。
樟木头发展历程：昔日小乡村，今日“后花园”
樟木头项目投入成本
名称
购置成本 装修成本
明细
成交价 内部整改及外部幕墙简单维护
单价（元/㎡）
3,500 约1500
面积（㎡）
7,003 7,003
合计（元）
24,510,500 10,504,500 450,000 400,000
首层已售商铺共1500㎡，按100元/㎡/月返租，两按一租成本 手扶电梯新装及维修（如不需要可剔除）
二、项目思考：综合以上的意见，要将项目成功运营，首要考虑两个问题：
A、商业定位需结合项目区位优势、交通优势、及商业地段的地缘
优势作考虑，增加其幅射空间
B、业态定位需结合当地主要消费人群、消费习惯及消费档次作相 应的考虑
三、项目问题的解决之道-----项目的整体定位
项目业态规划定位
主题定位
打造澳港免税商品城 --- 免税商品贸易直通车
樟木头镇大力发展外向型房地产业，房地产产值占全镇GDP的比例一度高达40%以上。据有关数据显示， 全镇已立项房地产项目130多项，引进外资200多亿元人民币，建筑面积800多万平方米，向港推出花园
楼盘90多个，外销商品房5万多套，吸引约15万港人在此投资置业。近几年来，又有保利、长虹置业等多
个实力地产进驻，开发楼盘总投资超过30亿元；今年，保利、长虹、温莎堡、香樟绿洲、香樟半岛、香 樟国际、橡树溪谷等高端楼盘相继推出市场，众多楼盘如雨后春笋般相继崛起。
头至九龙不足1小时车程，交通十分便利。
区域产业支柱： “工业立镇”
樟木头充分利用“港商会”和“台商会”的桥梁作用，积极 吸引外资，精心打造“小香港”城市品牌。
全镇拥有港台、日韩等外资规模以上工厂企业200多家，民营工业企业600多家。其中，玩具及文体用品
制造、家具制造、化工制品制造、包装印刷等是樟木头工业的特色产业，具有良好的工业基础。主动对接
项目区域概况小结：
1、地缘优势 : 毗邻港澳，地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈，三十年的发展，真正形
成澳港后花园，被誉为“小香港” 2、交通优势：镇内长/短途客运站，省道、高速、火车站等应有尽有，真正形成樟木头对外幅
射发展的优势配套
3、产业优势：“工业立镇”，“房地产富镇”、“商贸服务业旺镇”、“旅游/文化品牌作城镇建 设支撑”， 其四大因素作为樟木头四大产业支柱，其中房地产业年收入占樟木头镇每年GDP的40%有多。 4、人口组成优势：樟木头约40万人口当中，其中不到2万人为本地人，其中超38万以上是外来 人才及旅居人员，为当地的经济建设及消费带来活力。 5、配套优势：除了交通，相应的大城镇配套如星级酒店、娱乐设施、文化建设也是一应惧全。
区域历史文化：
樟木头镇历史悠久，是东莞市唯一的客家镇；还有渊远留传
的麒麟舞艺术，民族文化特色浓厚
樟木头镇历史悠久，民风淳朴，是东莞市唯一的客家镇。有
一批优秀旅游景点，包括全国最大的古代家具博物馆——冠
和博物馆、世界最大的雕塑博物馆、观音山森林公园、官仓 古庙、御景缤纷世界等。此外，这里还有渊远留传的麒麟舞 艺术，民族文化特色浓厚。 此外，樟木头将以推动“图书馆之城、博物馆之城、广场文 化之城、生态文化之城、将军文化之城、相亲文化之城、客 家文化之城、小香港文化之城、感恩文化之城和宗教文化之
樟木 头 8 大 旅 游 特 色
佛教旅游
生态旅游
小香港旅游
红色旅游
客家旅游
文博旅游
感恩旅游
野战拓展
樟木头城镇文化建设配套：
星级酒店配套：樟木头旅游资源丰富，商贸服务业发
达，加上毗邻港澳深，使得该镇人流量密集。这也促
就了当地酒店业蓬勃发展。目前该镇有大型品牌连锁 酒店15家，其中包括中国乡镇级首家五星级酒店—三
20000 ≤28000≤
40～45
40～50
在售参考案例
长虹百荟
SWOT分析
S
优势
目只身“福”中，必显“贵”。
区位优势：樟木头仅有118平方公里，人口约40万人，却成为澳港后花园，珠三角中心杻纽。
交通优势：项目位于樟木头莞樟西路路段，为樟木头主干道之一，与相邻城镇，如黄江、大郎、
谢岗等都是10分钟车程。 地段优势：项目位于樟木头永宁街及怡乐街商业重心中轴线上。有定的商业氛围及人流基础。如天和购 物中心、天一城、维多利广场、华富广场、宏达广场，假日酒店、新都会大酒店都在此中轴线上。
一、项目区域概况分析 二、项目SWOT分析 三、项目定位分析 四、项目经济测算
项目区域概况分析
樟 城 概 况 区 域 交 通 图
樟 城 概 况 区 域 商 业 分 布 图
樟城概况
樟木头被誉为“小香港”、“南粤小明珠
樟木头位于东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约40万
人，毗邻港澳，地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈的 中心，樟木头是东莞市唯一的纯客家古镇，获得广东省旅游特
粤海装备技术产业园辐射，重点规划打造装备制造园区、能态谷总部经济园区，承接深圳成长型高新技术 企业转移，加快与有意向进驻的先进制造业项目洽谈，打造新的经济增长点，进一步夯实工业基础。
区域产业支柱： “房产富镇”
樟木头镇大力发展外向型房地产业，房地产产值占全镇GDP的比例一度 高达40%以上。2013年，樟木头房地产市场预计总销售额将达35亿元。
衣制品、化学制品、药物、钟表、首饰、化妆品及金属制品等；
命名定位
命名建议 1 ：小香港繁华荟
小 香 港：意指樟木头，项目地名。借用“香港”两字，有意表明商品为免税、诚信、品质有保证。
繁 华：意为秋华茂实，指商品丰富。 荟：指草木繁华，在此取义为生意兴隆、人兴财旺之意 小香港繁华荟：意味着项目经营种类繁多，品质有保障，生意蒸蒸日上。
区域产业支柱： “旅游品牌”
樟木头生态旅游业资源丰富，是“广东省旅游特色镇”和
“中国民间艺术麒麟之乡”
1、观音山、宝山两大森林公园闻名遐迩，其中观音山国家级森林公园是国家4A级景区，有观音寺和芙蓉寺 两处礼佛胜地、三家巷客家古建筑，还有客家麒麟舞被列入国家第三批非物质文化遗产名录、荔枝品牌“观 音绿”等特色旅游资源。 2、每年举办的“小香港”旅游节、“港深莞”万人相亲大会是樟木头的特色节庆活动品牌，其中“小香港” 旅游节已成功举办九届，带动社会消费达6亿元 3、投资百亿元、占地26.6平方公里、定位打造“珠三角一站式休闲旅游度假胜地”的东莞保利生态城项目 加快建设，规划打造官仓河升级改造客家风情街，探索开辟环观音山、宝山绿色生态休闲旅游路线，引资包 装客家文化古村落，商业化发展客家麒麟传统工艺、客家美食，樟木头旅游产业将得到系统提升。
昔日的樟木头乡村景象：三十年前，走出樟木头小火车站，往北走 有一个小水塘，看到的是一幅纯朴乡村风景画：一头小水牛躺在塘 中戏水，几位老阿婆穿着花衣聚在树下纳凉，手摇蒲扇、清风送凉， 一派南国田园风情。 三十年后，还是这条铁路交通线，却发挥不同的神力，小镇给带旺 起来，樟木头面貌日新月异。便利的交通，毗邻香港的优势，低廉 的物价，良好的生态环境，吸引着越来越多的香港人聚集于此。目 前樟木头镇近四十万常住人口中，只有两万多是本地户籍人口，其 它的是“新莞人”，当中来自香港的大约有十五万人，香港人把这 里当成休闲度假的“后花园”。每逢周末，樟木头到处可见香港人 的身影，缤纷“小香港”因此美名远播。
免税药品行 / 澳港手信街 / 免税数码港 / 免税日用小商品 / / 澳港休闲餐饮
定位理由
1、具有一定的消费力基础：樟木头美誉”澳港后花园”，全镇区约40万人口，有近20万澳港旅 居，经商人士。项目针对当地消费习惯，专营澳港小商品，有一定的消费群体。 2、物美、价廉、质量有保证：澳港商品，少有山寨，是“质量保证”的代名词。其免税，就是免 去关税，商品在价格方面具有一定的优势。更具年轻人的喜爱。
关于澳港小商品免税的政策支持：
只要符合原产地规则，都可享有零关税优惠
早在2004年，香港特区政府工业贸易署就公布了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）的 法律政策。就对原产香港的进口货物实行零关税的安排。按照规定，有273个内地税目涵盖的港澳产品，只要 符合原产地规则，都可享有零关税优惠。这些产品包括部分电机及电子产品、塑料产品、纸制品、纺织及成
正半山酒店和两家四星级酒店--新都会酒店、东莞花
园酒店。其他大大小小的旅、宾馆更是星罗棋布。满 足该镇全年的旅居需求，为樟木头的强势发展和人流 外扩提供完善的基础设施支持。
樟木头城镇文化建设配套：
大型商场：天和百货、地王商业城、明都商业城、龙洲百货、百佳超市等； 文化设施：东城文化广场、西城文化广场、南城文化广场、文化活动中心、影剧院、书画展览馆、 冠和博物馆、世界最大经贸雕塑博物馆、观音山、宝山风景区、滨河公园、御景缤纷世界乐园等。 文化设施已达36个，占地面积30多万平方米，建筑面积27万平方米，已初步建成具有文化服务、 文化交流、文化展示和文艺演出功能的现代文化网络。
命名建议 2 ：澳港免税商品城
澳
免
港：意指项目所经营产品生产地。
税：意指产品优势，为免税、诚信、品质有保证。 城：为“大”之意，指产品丰富，各类繁多。
澳港免税商品城：明确告诉消费者，本商城销售怎么样的产品，直观，明了。
业态分布
繁华荟负一层：
繁华荟一层：
繁华荟二层：
繁华荟三层：
项目经济数据分析
3、珠三角1小时生活圈，地缘优质：樟木头毗邻粤港澳，拥有长、短途汽车站，火车站、高铁等
交通枢纽，与谢岗、大郎等镇区只有10分钟的车程，以具备快速与珠三角地区互动，增加项目 对周边地区的幅射。 4、传统商业及静态商业目前已完善、饱和：樟木头约40万人口，却有超40万平方体量的传统商 城；而其静态商业部分，樟木头是中国第一个镇区经济拥用五星级酒店配套的城镇，其四级星 及其它商务酒店更是开遍全镇。
O 机会
1、樟木头40万的人口当中，不到2万的本地人，其他都是外来人才及澳港旅居人士。当地以成 为名副其实的澳港后花园，就澳港人士就达15万人之多，具有一定的“特别”消费群体，其消 费力十分强劲。
综合分析
一、项目综合分析：
① 项目处于永宁街及新兴街主要商业中心中轴线上有一定的人流及商业基础； ②与邻近城镇都是10分钟车程，交通极其便利; ③ 当地人口组合，多以外来人士及澳港人士为主，消费力水平高； ④项目商业部分共四层，以每层约2400平方的盒状结构，体量过小，退缩位有限 。
区域主要商业街商铺租售明细：
序 号
1 2 3
所处区域
老城区中心
名 称
新兴街临街 怡安街临街 香樟绿洲
出售价格范围 （元 / ㎡）
35000～45000 35000～40000 17000
出租价格范围 （元 / ㎡）
150～250 125～150 35～40
4
5
新城区中心
香樟一英里
富盈山水华府
15000～22000