承德双滦、平泉项目可研报告地块分析34p

府佑家园
府佑新城
汇通南路
交通情况：本案隶属于双滦 区，本案周边有中心大街、 滨河大街、矿机路、汇通南 路等主要干道；周边公交线 路主要5、25、51、55路等。 周边配套：附近拥有小学、 中学、沿街商业店铺，沿河 还有区政府各机关单位。
山体 500亩以上商住用地
本案占地156亩
祥悦城
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✓四、项目周边交通配套现状
产权
高层和多层、商业 —
分二期开发
住宅70年、商业40年
开发商
隆基泰和地产
代理商
无
特殊卖点
大型商业广场及休闲广 场
周边配套情 况
银行、学校
主力户型
90-120㎡ （两室、三室） 商业面积：100-300㎡
外立面
涂料和墙面砖
均价（元/㎡） 宣传情况
住宅3500 二手商业：7000
主要为本项目网站、DM
洽谈情况：此地块为政府卖给平泉县富源公司食用 菌生产加工基地，因政府整体规划，此地块由 工业用地规划为商住用地，富源公司没资金和 开发资质，转让地块每亩谈到75万元，先签转 让协议后向平泉县国土局缴纳5000万元保证金， 国土局给我公司办理土地证，规划容积率不低 于2.5，我司办理完土地证后45天内支付余下 的6700万元。
气候及建筑业施工时间： 承德气候四季分明,由于承德四面环 山，冬季比同纬度地区温度较高，夏季凉爽，雨量集中，基本 上无炎热期。 全年平均气温10℃以上。建筑业冬歇期一般在每年12月15至 来年的3月初，如日常温度保持5℃以上并持续七天以发展及潜力研究
✓2、竞争楼盘情况
位置
宝鼎花园
双滦区中心大街110指挥 中心旁
销售情况
一期销售50%，二期 未销售
占地 7.4万㎡（合110亩） 工程进度
—
总建面 开售时间
15万㎡ 2011.10
园林情况 后续体量
— 7万㎡
容积率
2.0
客群分布 市区及周边县市
物业类型 建筑风格 推售节奏
产权
高层和多层、商业 —
分二期开发
平泉行政中心北侧200 米
销售情况
暂未正是对外 销售
占地
全社会投资的41%。
全市实现建筑业增加值63.65亿元，比上年增长16.17%。有工作量的建筑
企业共169家，房屋建筑施工面积1025.8万平方米，增长11.9%；房屋建筑竣工
面积315.6万平方米,下降6.6%。
数据来源：承德市2011年国民经济和社会发展统计公报
结合以上承德建筑业发展情况可以看出，2011 年承德施工量有所上升，竣工量有小幅下降，说明 承德市新开发项目将有所增加，但随着房地产市场 起伏波动的影响，企业融资将受到一定程度的负面 影响。
土地性质：商住
容积率、绿地率、商业比例（可以协商）
容积率:不低于2.5
地价：预计为85万/亩 现状：目标地块现在属于承德市啤酒厂，为承钢后
绿地率、商业比例（可以协商） 地价：预计为75万/亩
勤改制后的资产。
现状：净地（属于三角地）
洽谈情况：项目可合作开发，对方以地价入股，以 我公司名义开发，其对方预计总收益为1.02亿。 项目周边规划商住用地近500亩，可与双滦区 政府协议一级开发，与政府协商确定开发地价 不超每亩8 5万，签订协议后由我公司支付1亿 元征地资金，限期分批交地，招拍挂超出的地 价返还我司。
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二、区域或板块市场土地市场发展情况
✓1、土地供应及成交情况
区域
双滦区2011年1月-12月土地成交供应情况表 平泉2011年1月-12月土地成交供应情况表
上市量（占地万㎡）
84
52
成交量（占地万㎡）
73
137
数据来源：中国土地交易市场
通过以上数据可以看出，承德双滦区土地供应略大于土地成交量，成交量占供应量的86%；平泉 土地成交量大于土地供应量，说明随着二三线城市成交量下降，房地产企业已经逐步深入挖掘 县级等区域的客群。
✓双滦区规划
✓平泉规划
通过今后5年经济社会发展，突出抓好“两带三园” 战略重点，两带：即精心打造御道景观带、滦河景观带；
三园：即加快建设“21世纪避暑山庄”文化旅游产 业园（92平方公里）、省级钒钛冶金产业园（40平方 公里）、省级综合物流产业园（6平方公里）。
平泉县以工业为主导产业，突出农业特色优势，挖掘文化 产业，发展现代服务业，其中主要产业类型为：工业包括：矿 山冶金、食品加工、精细化工、家俱制造及产业园建设；
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三、住宅市场发展情况
✓2、需求总量及预测
通过与合富辉煌华北区域总监王伟峰沟通了解到，从2011 年下半年到目前为止，承德市房地产市场受到国家宏观调控政 策影响，开发商出手拿地相对谨慎，房地产市场成交量呈下降 趋势，普遍存在意向客户，持观望态度的客群较大。
注：关于承德房地产市场相关数据暂未取得。
✓1、竞争楼盘情况
六、双滦区主要在售项目及潜在供应分析
位置
万和城
双滦区双塔镇（原锦绣城）
销售情况
一期已销售完毕，二期 销售10%
占地
200万㎡（合1315亩） 工程进度
—
总建面
200万㎡
园林情况
—
开售时间
2008.7
后续体量
90万㎡
容积率
1.50
客群分布 市区及周边县市
物业类型 建筑风格 推售节奏
建筑风格 推售节奏
普通现代 —
产权
住宅70年、商业40年
主力户型
均价（元/ ㎡）
66-124㎡ 沿街商业100-300 ㎡
住宅：3300 商业：未定
宣传情况
外景围挡，单页
代理商
无
特殊卖点 大型商业综合体
周边配套 中学、平泉高铁
情况
北站
外立面
涂料
物业
未定
内部配套 社区商业、会所
情况
幼儿园
府佑家园
位置
住宅70年、商业40年
开发商 承德市荣信房地产
代理商
无
特殊卖点
区域位置优越位于 中心大街主干道
周边配套 情况
银行、学校
主力户型Βιβλιοθήκη 83-131㎡ （两室、三室） 商业面积：100-350㎡
外立面
涂料和墙面砖
均价（元/ ㎡）
住宅4200 商业：未定
物业
未定
宣传情况
主要为本项目网站、DM
内部配套 情况
沿街商业、幼儿园
物业
内部配套情 况
未定 沿街商业
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福溪帝苑
位置
双滦区中心大街诚信宝鼎 旁
销售情况
占地
26万㎡（合390亩） 工程进度
总建面 开售时间
59万㎡ 2011.10
园林情况 后续体量
一期销售15% — —
50万㎡
容积率
2.27
客群分布 市区及周边县市
物业类型 建筑风格 推售节奏
产权
高层和多层、商业 —
分二期开发
县政府新址
本案占地156亩 平泉北城新区
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二、区域配套（交通、商业、教育等）情况
中心大街
宝鼎花园
万和城
滨河大街
福溪帝苑
本案占地120亩
规划中的三甲医院
京承高速公路
交通情况：本案隶属于平泉 县，本案周边有府佑路、府 前街等主要干道；周边公交 线路主要1、3路等。周边配 套：附近拥有中学、幼儿园、 回民聚集区，在建有商业广 场等。
农业包括：园艺、林业产业、畜牧业； 文化产业包括重点发展和保护文化遗产、文化资源，建设辽河 源契丹文化产业园、山庄老酒文化产业园、中国活性炭科技创 意城、清文化主体公园等； 现代服务业包括现代物流、新兴业态、商贸流通、休闲旅游等。
6 数据来源：《承德市城市商业网点规划》
一、区域或板块市场发展及潜力研究
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| 地块可行性分析|
一、项目位置 二、区域规划 三、区域配套 四、用地现状 五、经济技术指标及用地限制
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第一部分 项目宗地属性解读
✓ 一、项目位置：
双滦项目位于承德市西侧，距离承德市区18.5公里，周边靠近双滦区各政府机关办公楼； 平泉项目位于承德市的东侧，距离承德市91公里，靠近平泉新区政府新址。
双滦“十二五”期间经济社会发展主要指标
✓3、经济现状
2010年全区实现地区生产总值67.6亿 元，全区财政收入8.3亿元，比2005年 增长2.3倍。
全区固定资产投资286亿元，比2005 年增长4.1倍。
三次产业比重1.4:87.5:11.1； 森林覆盖率：28% 人口总量：14.4万人 城镇居民人均可支配收入14925元； 农村居民人均纯收入：5055元。
第三部分 项目初步定位和开发建议 一、项目发展初步定位 二、分物业形态定位和运营模式建议 三、产品初步定位和配比 四、价格初步定位 五、开发建设进程初步建议
| 整体市场分析|
一、区域或板块市场发展及潜力研究
✓区位概况
区位情况：承德市位于河北省的东北部位置，占地3.95万 平方公里 ，市辖区内面积708平方公里，总人口372.96万 人，是经济、政治、金融、文化、交通和旅游中心；城市 核心区包括双桥区、高新区、双滦区、营子区及承德县
双滦总面积约为250平方公里，人口14万人；
平泉总面积约为3297平方公里，人口47万人
承德
主要产业： 重点发展以钒钛为主的金属合金制品业、 电力产业、绿色食品产业、中药材生产基地、 旅游业等相关产业。
双滦
承德
平泉
数据来源承德市政府网 4
一、区域或板块市场发展及潜力研究
✓2、交通现状及规划
交通：目前已建成境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，共有国家干线公路5条， 公路通车里程5358公里，承德距离北京180公里，距离石家庄540公里。 双滦区项目距离承德市15.8公里，平泉项目距离承德市91公里。
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✓2、竞争楼盘情况
六、平泉主要在售项目及潜在供应分析
位置
府佑新城
平泉行政中心北侧200米
销售情况
在售一期16、12 号楼
占地
7.2万平米
工程进度
—
总建面 开售时间
18万㎡ 2012.1
园林情况 后续体量
— 17万㎡
容积率
—
客群分布 本县及周边村镇
物业类型 多层、高层、沿街底商 开发商 承德双兴房地产
住宅70年、商业40年
开发商 承德翠兴房地产
代理商
无
特殊卖点
区域位置优越位于中 心大街主干道
周边配套 情况
银行、学校
主力户型
87-135㎡ （两室、三室） 商业面积：100-350㎡
外立面
涂料和墙面砖
均价（元/㎡）
住宅4400 商业：14000
宣传情况 主要为本项目网站、DM
物业
内部配套 情况
0.7元/㎡ 沿街商业、幼儿园
（数据来源：承德市十二五规划汇编）
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一、区域或板块市场发展及潜力研究
平泉“十二五”期间经济社会发展主要指标
✓3、经济现状
2010年平泉县实现地区生产总值84.4 亿元，全区财政收入10亿元；
全县固定资产投资83亿元； 森林覆盖率：58.2% 人口总量：47.4万人 城镇居民人均可支配收入13231元； 农村居民人均纯收入：4953元
地块可行性分析
第一部分 项目宗地属性解读 一、项目位置 二、区域规划 三、区域配套 四、用地现状 五、经济技术指标及用地限制
第二部分 地块所属区域房地产市场分析 一、区域房地产市场总体特征产品类型 供求关系 二、区域主要在售项目及潜在供应分析 三、区域住宅市场发展情况（土地、房 价） 四、SWOT分析
120亩项目地块
500亩项目地块
双滦项目 周边图片
平泉项目 周边图片
本案现状
✓五、经济技术指标及用地限制
项目用地范围及四至：位于双滦区东临滦河，西临 山体，北靠滨河大街，南靠规划路
土地面积：120亩
土地性质：商住
项目用地范围及四至：位于平泉县东面、西面、南面临
规划路，北靠101国道
土地面积：156亩
（数据来源：承德市十二五规划汇编）
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一、区域或板块市场发展及潜力研究
✓4、整体房地产市场发展特点
2011年承德市固定资产投资施工项目1511个，其中，城镇施工项目1250个，
农村非农户施工项目261个。本年新开工项目1170个，增长22.8%，占施工项目
的77.4%。亿元以上项目213个，比上年增加39个，共完成投资340.3亿元，占
承德双滦、平泉项目可研报告|地块分析 Feasibility reports
目录
一、区域或板块市场发展及潜力研究 1、现状及规划 2、地产发展 3、经济现状 4、人口发展及预测
二、区域或板块市场土地市场发展情况 三、住宅市场发展情况
1、整体发展特点 2、需求总量及预测 3、价格及预测 4、产品分析 是否可进入结论
双滦项目地块
承德
平泉项目地块
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✓ 二、区域规划及项目四至：
区域规划：双滦项目周边规划为居民、商业聚集区，周边配套规划主要有中学、休闲购物场所、沿街商业等。
项目四至：位于双滦区东临滦河，西临山体，北靠滨河大街，南靠规划路
中心大街
汇通南路
滨河大街
本案占地120亩
山体
500亩以上商住用地
京承高速公路
平泉县规划及项目四至：区域规划：本案周边规划为居民、商业聚集区，周边配套规划主要有平泉一中、休闲购物广场、沿街商业等。 项目四至：位于平泉县东面、西面、南面临规划路，北靠101国道