数据说｜租金每日500元M2？看购物中心如何高品质运营

数据说｜租金每日500元M2？看购物中心如何高品质运营
来源：上海房地产观察家
文/Casanova
本行业如今三教九流，大湿云集，砖家荟萃。

言必称总，糟粕引为干货。

浮躁气氛往往令脚踏实地、不懂吹牛的从业者茫然。

谨在此凑几个字，抛砖引玉，为这行业真正执着于专业的人鼓劲。

一份租金报表，大家别在意从何而来，数字是多年以前的。

但应毫无疑问代表业内最高运营水准。

借由这些谈一谈个人对于高品质运营的几点看法。

名词解释
1．Actual Rental：也就是真实租金。

港资的正统做法是基础租金(Base Rent)与营业额提成(Turnover Rent)取高。

这里看到的500多块租金单价，就是营业额提成的价格。

可能业内惊为天文数字，但实在是真实数据。

2．Ave. Turnover：也就是单位面积销售额。

所谓坪效。

3．Base Rent/Turnover：基础租金与销售额之比。

所谓租销比。

这个数据，其实可以看成是商户租金压力的数值。

4．Base Rent/Actual Rent：基础租金与真实租金的比例。

若100%则说明商户销售不利，业主只拿得到基础租金。

百分比越低，说明业主拿到的超额租金越多。

所谓最出色的商场运营商，需要考虑的几个目标
1. 请务必要收提成租金啊！
…………不是我瞎说，市场上个别声名卓著、成名已久的开发商，
连提成租金怎么收都不知道，没有POS系统，一团浆糊，自我感觉却很好。

2. 底租高低真的重要吗？
有时候为了吸引一个优势品牌入驻，底租条件放低。

但是只要销售出色，运营良好，开发商就可以取得远远高于底租的提成租金。

这是一种基础的”养“的概念，是与商户之间互惠共赢的概念。

但就目前市场而言，多少土老板只看重底租数字，提成多少无所谓（反正拿不到）。

3. 商场运营合格的标准应该是：
每家租户业主都可以拿到营业额提成。

这样才说明，每一个租户都在赚钱，都很健康。

说明作为招商，我们选择了正确的、符合定位、符合市场的租户。

在所谓最优秀的商业运营商中，如果一个租户连续几个月无法拿到提成租金，业主就需要去考虑调整，首先是与租户共同商谈经营情况、提供力所能及的资源帮助租户做推广等取得提升，最终如果实在无果，则不得不替换租户，业主自己也由此反思业态定位。

这才是运营。

4. 运营与招商不分家。

目前行业流派纷繁，很多流派喜欢单独有运营团队，与招商独立。

这样真的好吗？笔者认同的最优秀的商业运营商，招商是兼做运营的，即Leasing & Management。

当然这是理想状态，行业里招商运营分家的症结在于人才紧缺，人才知识结构单一。

简简单单会吹水的招商人员都招不到，更何况又会招商又会关注运营的高品质人才。

但希望业内不能把将就当成正统，签完合同就什么都不管的招商迟早会被行业淘汰。