张昆仑、郑州滨湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

张昆仑、郑州滨湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事
判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2021.03.11
【案件字号】(2021)豫01民终3464号
【审理程序】二审
【审理法官】闫明刘皓秦宇
【审理法官】闫明刘皓秦宇
【文书类型】判决书
【当事人】张昆仑;郑州滨湖置业有限公司
【当事人】张昆仑郑州滨湖置业有限公司
【当事人-个人】张昆仑
【当事人-公司】郑州滨湖置业有限公司
【代理律师/律所】李劼北京市京师(郑州)律师事务所;王宁北京市京师(郑州)律师事务所;岳媛河南天基律师事务所
【代理律师/律所】李劼北京市京师(郑州)律师事务所王宁北京市京师(郑州)律师事务所岳媛河南天基律师事务所
【代理律师】李劼王宁岳媛
【代理律所】北京市京师(郑州)律师事务所河南天基律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张昆仑
【被告】郑州滨湖置业有限公司
【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

【权责关键词】无效显失公平撤销代理违约金过错不可抗力合同约定证据不足证据交换新证据客观性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审执行
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【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，张昆仑与滨湖公司签订的《商品房买卖合同》约定，滨湖公司应于2018年8月31日前交付房屋，其于2018年9月26日才办理交房手续，明显延期交房。

但根据滨湖公司提供张昆仑签字的确认单，注明张昆仑自愿放弃延期索赔、不再提出其他异议。

一审法院据此认定双方已就逾期交房达成和解，张昆仑请求滨湖公司支付逾期交房违约金的理由不成立，并无不当。

但签署确认单时，办理初始登记的违约情形尚未发生，一审判决认定确认单中“放弃逾期索赔”包含逾期办理初始登记的理由欠妥。

关于报送初始登记材料的问题，合
同中约定的是初始登记负责的管理部门是郑州经济技术开发区房地产管理局，因《不动产暂行登记条例》的实施，对登记的类型、登记的机关均发生变化，滨湖公司应向郑州市不动产登记机关申请不动产首次登记。

在办理房屋所有权首次登记时，滨湖公司还应当在取得房屋竣工验收备案后，由其分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。

从上述要求可以看出，确实存在登记机关变更、登记材料增加、相关办理程序等均发生变更的客观因素，再加之新冠疫情的影响，迟延办证的责任不能归责于滨湖公司。

故张昆仑要求滨湖公司承担逾期办理产权登记的违约责任，虽有合同约定，但因违约责任不可归责于滨湖公司，其请求滨湖公司承担逾期办理初始登记违约金的诉请，本院不予支持。

综上所述，张昆仑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但裁判理由有不妥之处，本院予以纠正；一审判决实体处理正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1958元，由张昆仑负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 07:46:10
张昆仑、郑州滨湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫01民终3464号当事人上诉人(原审原告)：张昆仑。

委托诉讼代理人：李劼，北京市京师(郑州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王宁，北京市京师(郑州)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：郑州滨湖置业有限公司。

法定代表人：李英，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：岳媛，河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭思雨。

审理经过上诉人张昆仑因与被上诉人郑州滨湖置业有限公司(以下简称滨湖公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初19032号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。

上诉人张昆仑的委托诉讼代理人李劼、王宁，被上诉人滨湖公司的委托诉讼代理人岳媛，郭思雨到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张昆仑上诉请求：1.撤销原判，改判支持一审诉讼请求或裁定发回重审；2.本案一、二审诉讼费用等均由滨湖公司承担。

事实和理由：(一)一审法院认定张昆仑在业主登记表上签字的行为系放弃全部延期赔付，属于重大的事实认定错误，二审法院应结合签字时间、封阳台与实际违约金的巨大差异、开发商优势地位等因素慎重认定双方的真实意思。

1.滨湖公司提供的表格抬头为业主登记表，滨湖公司称现在已经满足交房条件，必须要先签字才能验收房屋，而且只是延期到签字的时候，也只产生了几十日的违约金，还是签封阳台划算。

张昆仑在滨湖公司的哄骗下签了字，签字后进行房屋验收时才发现与滨湖公司所称不符，并不符合法定以及约定交房条件。

滨湖公司该行为显失公平，也完全违背了民法诚实守信原则；2.表格内容系滨湖公司提供，所有业主的内容均一致且多次重复使用，明显系格式条款。

滨湖公司既没有采取合理的方式提请我方注意，也没有就该条款向我方予以说明，使张昆仑在对内容真实意思发生误解的情况下签字，因此该协议应认定为无效。

(二)张昆仑签字时仅逾期交房几十日且还未
发生逾期报送初始登记材料的情形，不知道滨湖公司是否会存在逾期报送初始登记材料的情形，对于以后不确定是否发生的违约金不存在放弃的问题。

(三)封阳台的成本极其低，最多也就一两千元，与当时签字时已经产生的逾期交房违约金相差不大，明显可以看出双方的意思是封阳台后不再主张签字之前的逾期交房违约金。

截至目前，滨湖公司交房日期以及报送初始登记日期已逾期两年之久，一个封阳台的价值与张昆仑的实际损失差异巨大，如果法院错误认定该内容，将会给张昆仑的合法权益造成巨大损害，同时也违反了民法的公平原则。

二审被上诉人辩称滨湖公司辩称:(一)案涉房屋交房及办理首次登记事项晚于合同约定，系不可抗力原因，并非滨湖公司过错导致。

张昆仑已经验收房屋，领取房屋钥匙，并申请了装修，其并未因案涉房屋交房及办理首次登记事项晚于合同约定而实际遭受损失，即使张昆仑遭受损失，也并非滨湖公司过错，滨湖公司也积极采取措施进行弥补，而且滨湖公司与张昆仑已经达成了和解方案，和解方案现已履行完毕，滨湖公司为张昆仑免费封了阳台，张昆仑签订了放弃延期索赔的承诺，张昆仑不应当再向滨湖公司主张任何赔偿责任。

(二)张昆仑自愿签署的放弃索赔确认单系真实意思表示，张昆仑无权主张任何赔偿。

(三)张昆仑自愿签署放弃延期索赔确认单，对双方权利义务均作出了合理约定，也不应当被认定为格式条款，滨湖公司已经履行完毕确认单中的全部义务，该确认单也未被撤销，合法有效，应当予以认可。

请求二审法院维持原判。

原告诉称张昆仑向一审法院起诉请求：1.判令滨湖公司向张昆仑支付逾期交房违约金、逾期报送初始登记资料违约金等共计86300.31元；2.本案的诉讼费由滨湖公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年12月17日，张昆仑与滨湖公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张昆仑购买滨湖公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房。

房屋总价款1222384元。

买受人于合同签订当日现金
支付372384元，余款850000元通过银行商业贷款支付，约定付款时间为2017年1月17日。

出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备交房条件、符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

出卖人如未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。

出卖人应当在2018年10月31日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。

出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。

出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。

买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后300日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。

如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。

2017年3月22日，滨湖公司向张昆仑开具案涉房屋增值税发票。

2018年9月16日，张昆仑在滨湖公司出具的确认单上签字，载明：本人自愿放弃延期索赔，赔付条件更改为由开发商为本人免费封阳台(材质为已安装同等材质)，本人不再提出其他异议。

2018年9月26日，张昆仑对案涉房屋进行验收，并在业主交房流转单上签字确认。

一审法院认为一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实守信的原则。

本案中，滨湖公司提交的确认单落款处有张昆
仑签字捺印，张昆仑未举证证明签订该确认单存在违背其真实意思表示的情形，该院对该情况说明的效力予以认定，该确认单显示张昆仑、滨湖公司双方已就逾期交房等达成和解，滨湖公司为张昆仑封阳台作为补偿，张昆仑不再提出其他异议。

现张昆仑起诉要求追究滨湖公司的逾期交房、逾期报送初始登记材料违约责任，在该确认单未被撤销或者确认无效的情形下，其诉求显然不能成立，故对于张昆仑的请求，证据不足，该院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张昆仑的诉讼请求。

案件受理费3246元，由张昆仑负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

张昆仑向法庭提交如下证据:1.2018年9月26日涉案小区现场照片及照片属性详细信息截图。

证明目的：在滨湖公司已逾期交房26日的情况下，涉案小区现场仍然泥泞不堪，一片狼藉，完全不符合交付和居住条件。

实际交房日期应当为竣工备案表取得的日期。

2.中建观湖国际免费装送阳台窗领取券，证明目的：根据领取券后注意事项可知，第一,该券为中建观湖国际每户业主均可领取一张。

第二,各业主领取优惠券之后，需在指定地点进行登记。

第三,本券限于2019年12月31日前使用，滨湖公司以价值2000元左右的封阳台服务作为其逾期一个月交房的赔偿，尚属合理。

但是一审判决认为封阳台可以免除开发商全部的违约责任，明显违背格式条款的法律规定和人之常理。

3.张昆仑支付购房款凭证，证明目的：张昆仑已按照合同约定按时足额向滨湖公司支付购房款，而非是滨湖公司所称的按照购房款发票出具时间为张昆仑付款时间。

滨湖公司质证意见如下:(一)以上证据不属于新证据，均已过举证期限，应当不予认定。

(二)如法庭对相关证据予以考察，滨湖公司认为,1.对证据1真实性有异议，照片显示的拍摄时间系后期添加无法确认实际拍摄时间，也未提交原始载体，无法确认照片中显示内容的实际情况；对证明目的也有异议，张昆仑已经对案涉小区、案涉房屋进行验收并签订书面验
收相关材料，后续向滨湖公司申请了装修，张昆仑明显认可交房时的交房条件、交房标准。

2.对证据2真实性庭下予以核实，即使该证据是真实的，从该领取卷中也明显能看出，滨湖公司系履行张昆仑签订的放弃延期索赔的相关为其免费封阳台的相关对等条件，并且滨湖公司已经履行了相关义务，该领取券也系后期滨湖公司为张昆仑封闭阳台递交的程序性材料。

3.对证据3真实性无异议，相关签购单及收据并非全部购房款的相关凭证，无法证明张昆仑已经按照合同约定按时足额向张昆仑支付全部购房款。

本院认证如下：对张昆仑提交的证据1，因未提供原始载体，不能证明客观性，本院不予采信。

滨湖公司对证据2、3真实性没有异议，本院予以采信。

本院查明对双方争议的事实，本院认定如下：1.双方合同约定，滨湖公司应于2018年10月31日前，将需要提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。

郑州市不动产登记中心于2020年10月14日向滨湖公司出具办理不动产首次登记证明。

2.郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月10日发布公告：自2016年8月20日起停止办理初始登记，应向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。

3.2019年10月23日，郑州市地名管理办公室出具《关于崇光路命名的有关情况说明》，载明崇光路西起的具体分界点为蝶湖路以北约80米的道路拐弯处；2019年11月15日，郑州市公安局经开治安管理服务大队出具《证明》，经对滨湖公司开发的中建观湖雅园编排门牌材料审核，应为其编排门牌号为××，已报郑州市公安局备案。

其余事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。

《中华人民共和国民事诉讼
法》规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，张昆仑与滨湖公司签订的《商品房买卖合同》约定，滨湖公司应于2018年8月31日前交付房屋，其于2018年9月26日才办理交房手续，明显延期交房。

但根据滨湖公司提供张昆仑签字的确认单，注明张昆仑自愿放弃延期索赔、不再提出其他异议。

一审法院据此认定双方已就逾期交房达成和解，张昆仑请求滨湖公司支付逾期交房违约金的理由不成立，并无不当。

但签署确认单时，办理初始登记的违约情形尚未发生，一审判决认定确认单中“放弃逾期索赔”包含逾期办理初始登记的理由欠妥。

关于报送初始登记材料的问题，合同中约定的是初始登记负责的管理部门是郑州经济技术开发区房地产管理局，因《不动产暂行登记条例》的实施，对登记的类型、登记的机关均发生变化，滨湖公司应向郑州市不动产登记机关申请不动产首次登记。

在办理房屋所有权首次登记时，滨湖公司还应当在取得房屋竣工验收备案后，由其分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。

从上述要求可以看出，确实存在登记机关变更、登记材料增加、相关办理程序等均发生变更的客观因素，再加之新冠疫情的影响，迟延办证的责任不能归责于滨湖公司。

故张昆仑要求滨湖公司承担逾期办理产权登记的违约责任，虽有合同约定，但因违约责任不可归责于滨湖公司，其请求滨湖公司承担逾期办理初始登记违约金的诉请，本院不予支持。

综上所述，张昆仑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，但裁判理由有不妥之处，本院予以纠正；一审判决实体处理正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1958元，由张昆仑负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长闫明
审判员刘皓
审判员秦宇
二〇二一年三月十一日
书记员师蕾鸣
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