房地产PE深度解析 ppt课件

最高
琐、风险大、耗时长。
现
协议转让或 兼并收购
在一级市场或场外交易市场转
优点：方便快捷、费用低。缺
最普遍的方式，
让给其他投资者或在企业被兼
点：收益较上市小、不易找到
收益较高
并收购时出售股份回收资本和
合适的收购方。
收益。
回购
在企业没有达到上市条件或出
约定的特殊方式，优点：收益有保证。缺点：收 现私募股权基金要求回购事项
2001 美国网络 科技股泡 沫破裂
2007 全球知名 的PE公司
Black stone在 纽交所正 式挂牌上
市
中国发展历程
萌芽阶段 1985－1992
缓慢发展阶段 1993－1996
非理性发展阶段 1997－2001
调整阶段 2002－2004
理性发展阶段 2005至今
1985 科学技术体 制改革， 中国第一家 风投机构 “中国新技 术创业投资 公司”成立
以退出并获得企业价值增值为目的
看重企业未来的潜在价值，提供增值服务，在投资之初就设置了退出机制。
约束条件少，可满足不同阶段不同类型企业的融资需求
与银行贷款、发行企业债券、上市公募、民间借贷相比限制较少且更加灵活。
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PE运作流程
项目池 快.准.省 进 入 下 一 轮 新 投 资
项目受理 项目初审 项目尽调
认缴出资额及 最低实收资本不低于某 资金一次到位
缴纳期限 一额度
有限合伙制
承诺出资制，无最低要求，按照约 定的期限逐步到位
投资门槛 无特别要求
单个投资者最低投资不少 无强制要求
于100万元
债务承担方式 出资者在出资范围内承 投资者以信托资产承担责 GP承担无限责任，LP以认缴出资额
担有限责任
任
为限承担有限责任
收益一般
益较低。
时，由企业或全股东按约定条
件购回。
破产清算
投资失败的方式， 将损失降到最低。
收益最低
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当企业无法存续或无存续价值 时，申请破产清算，收回投资。
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PE发展概况
萌芽阶段 1946－1969
发展阶段 1970s
高速发展阶段 1980s
美国发展历程
成熟阶段 1997至今
1946 美国第一 家PE公司 ARD成立
营业务。
•以投资银行业务为主导 将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、
房地产公司上市策划等）作为主要经营业务。
•按股权比例：控股型和参股型
•按融资方式：杠杆与非杠杆型
•按组织形式：公司型、契约型、有限合伙P型PT课件
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房地产PE特点
区别
投资对象
投资风险 投资期限 投资组合 管理方式 退出机制
德信资本PE范例 凯利房地产PE 金地集团PE实例 PE介入房地产开 发的时点及个案
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I. PE概述
PE基本概念
私募股权投资基金（Private Equity Investment Fund，简称 PE）：
是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财 务投资为策略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象， 由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购 等方式退出获利的私募股权投融资机构。
房地产PE
其他行业PE
房地产产业链中的企业或项目（住房、 以实业为主，有些只允许对非上市
厂房、物业等），包括收购实物性房 公司进行股权投资，有些则允许对
地产（写字楼、商场、高档公寓住宅 上市公司进行股票投资（但必须以
等），主要针对的是非上市房地产企 私募的方式），有些甚至允许进行
业的股权进行投资，较少涉及债权投 少量的债券投资
组织形式：公司制、契约制又称信托制、有限合伙制
有限合伙制PE凭借灵活简便的设立程序，以及避免双重征税的显著优势，目前已经成为最主流的PE组织
形式。
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不同组织形式PE的一般构架
… …
股东A 股东B
股东X
董 事 PE 会 公司制PE
项目A 项目B
项目X
对投资人负责
投资人 基金持有人
认购
赎回
资
市场风险
市场风险、技术风险
长期投资，投资回报率较高
一般为中、长期投资
将不同的房地产项目组合起来出售， 通常投资对象难以组合，更难以拆
也可以将某一个项目按比例分拆出售、 分
融资或租赁
专业化管理，特定的私募公司的基 专业的房地产投资管理机构运作，多
金管理人进行募集并管理，可以分 采取有限合伙制
为公司制、契约制、合伙制
•房地产开发资金来源的70%来自于预售和银行贷款， 融资模式单一。
房地产资金 •房地产开发企业自有资金不超过20% 。
现状
•中国房地产开发基金直接融资占比仅为5%，而美
国这一比例超过80%。
•2011年楼市调控以来房企银行贷款受限、新增信 贷减少，资金链紧张。
PE作为房地产最可行的新型融资渠道之 一，具有广阔的发展前景，将为我国的 房地产市场注入新的活力，并促进房地 产市场的健康发展。
PE分类
投资阶段：广义PE（VC+狭义PE），狭义PE（非创业型PE）
早期PE投资于高新技术企业（初期）－－创业型PE/VC；养老基金进入，PE开始投资于传统行业（成熟 期）－－非创业型PE；目前非创业型PE已超过创业型PE，成为主流。
资金来源地域：本土PE、海外PE
我国PE发展初期以海外PE为主，为我国带来了PE专业的管理经验和模式；2009年本土基金新募基金数 和募资额双双超过美元基金首次主导市场。
对目标企业的发展战略和经营决策提 大股东向投资对象派驻高管直接参与
供指导，对目标公司重新包装
企业日常经营
区别
房地产PE
REITs
资金募集方式 私募方式
房地产PE基本概念
• 房地产PE是定向投资于房地产行业的PE， 基于行业的特殊性独具特色。 • 国内房地产信托、企业债监管严，REITs 尚未批准，房地产PE最有前途。
房地产投资基金分类
PE的一个分支：其内涵、特征及其运行不能脱离PE的理论及其实践。
产业投资基金：定向投资于房地产行业，通过投资、拥有、控制、 管理特定的房地产实体或股权而获取相应投资收益和资本增值，属于 的范畴；
IPO、并购、回购、股权转让、整体出 IPO、售出股份、并购或管理层回购
售等
等
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区别
房地产PE
银行贷款
优秀的成长型企业或预期有良好收
投资对象
具有稳定现金流的成熟企业
益率的房地产项目
投资依据 基金管理人的经验判断
财务报表的客观数据
着眼点 投资对象的发展前景和资产增值 投资对象的财务状况及还款能力
投资人数
有限责任公司不超过50 自然人投资者不超过50人，
人，股份有限公司不超 合格机构投资者数量不受 2至50人，且包含至少一个GP
过200人
限制
管理人员 股东决定
由信托公司进行管理
普通合伙人
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PE特点
无需披露信息，设立方便灵活，投资者少 “私募”
私募是相对公募而言的，通过非公开方式向少数特点投资者募集，一般无需披露交易细节，监管相对宽松， 风险较大，投资多为“量体裁衣”式。
场
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中国PE发展现状
PE数量及规模
新募PE类型
新募PE币种
PE投资总量
PEP投P资T课策略件
PE投资IPO退出 10
市场分布
II. 房地产PE概述
房地产行业 特点
•高杠杆、高投资、高收益、高风险行业。
•关系国计民生、带动经济增长、改善民生条件的 重要支柱。
•资金占用量大，运转周期长，资金密集型产业。
无管理的、闲置的、
需要经营改善、翻修、
量、低空置率物
新开发或待改造的地
再造的地产项目
业
产项目
稳定的收入现金
收益来源
物业价值增值
流
物业升值
杠杆率 低负债
资产负债率<70%
资产负债>70%
•以投资管理能力为主导 通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求
投资资本的收益和增值。
•以融资业务为主导 以为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务为主要经
房地产PE分类
按投资背景
•独立房地产PE 鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等，在PE运作方面经验丰富，对房地产
行业缺乏深入了解。
•房地产企业旗下的房地产PE 金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣
盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等，具有深厚的行业背景但缺乏PE运作经验。
业类物业，包装后出售获利。
•城市综合体 星浩基金，“星光耀广场”是该基
金定位开发的第一个CBD项目。
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按风险收益 按风险收益
核心型
价值增进型
机会型
风险最低，目标 风险适中或较高，目 风 险 最 大 ， 目 标
风险收益
IRR：7～9%
标IRR：9～16%
IRR>16%
投资对象
繁华地段的高质
控制力
对目标企业的发展战略和经营决策 不参与房地产企业的日常经营管理
提供指导
风险收益 股权投资，高风险，高收益
债权投资，风险收益相对较低
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区别 投资期限 投资目的
管理渗透度
房地产PE 具有一定限制，一般为5－10年
一般股权投资 长期，没有严格的限制
提升企业价值从而退出获利
获得股息和红利或企业控制权
2001 美国互 联网泡 沫破灭， 我国加 强资本 市场规 范管理
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2004 New Bridge Capital购 得深发展 17.89%的股 权，中国大 陆第一起狭 义PE案例
2005 股权 分置 改革
2006 传统行 业取代 了高新 科技行 业成为 PE投资 重点
2008 次贷危机
2009 人民币基 金首次超 过美元基 金主导市
房地产投资基金：和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式 将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基 金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资 者的集合投资方式。
投资对象：房地产产业链中的企业或项目，具体包括未上市房地产 企业的股权、未上市房地产企业的可转换优先股、可转换债券和附认 股权债券PP等T，课甚件至还会涉及上市房地产公司的非流通股权或者1上1 市后 的私募股权融资等。
股权投资为主，较少债权投资 “股权”
承诺资本额
承诺资本额不等于实际筹资额也不等于实际投资额
投资期限长，流动性差
封闭期内不可赎回；投资非上市企业股权或上市公司限售股权， 一般没有公开的股权交易市场。
实际筹资额
实际投资额
投资风险较高，专业性强
投资于非上市企业，信息高度不对称、企业经营欠稳定、投资者对企业潜在价值的判断存在较大的不确定性， 判断的失误将导致巨大损失。对投资者的要求较高，GP的专业眼光与经验至关重要。
对投资人负责
PE管理人 管理职能 信托制PE 托管职能 PE托管人
投资
项目池
投资收益
信托制/契约制PE
投资，按出资
有限合伙人
额承担有限责 任
有
LP（投资人）
投资收益
限
合
项
普通合伙人 GP（管理人）
投资，承担无 限责任
伙 P制 E
目 池
投资收益+管理
费+投资回报分
有限合伙制PE
成
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公司制
信托制
地产PE研究
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PE概述
基本概念 分类 特点 运作流程 发展概况
报告结构
房地产PE 概述
房地产PE 发展概况
房地产PE 案例
基本概念 分类 特点 运作流程 优点 风险分析 必要性
美国发展概况 •发展历程 •运作特点
中国发展概况 •发展历程 •发展现状 •运作特点
1958 小企业投 资法案出 台，大量 SBIC成立
1969
1973
新股发行 美国创业
市场火爆， 风险投资
有限合伙 协会成立，
制PE产生 PE正式成
为一个产
业
1978 《雇员退 休收入保 障法》允 许养老基 金进入风 险投资领
域
1985 非创业型 PE投资首 次超过创 业型PE
1997 东南亚经 济危机
1992 第一家外商 独资风险投 资基金“美 国太平洋技 术风险投资 基金”成立
1993 “中国经 济技术投 资担保公 司”成立， 鼓励社会 力量参与 风投领域
1998 《关于 尽快发 展中国 风险投 资事业 提案》 出台
1999 “5.19” 行情，国 际金融公 司入股上 海银行初 具狭义PE
特点
按管理方式
•引入外援型PE 引入知名外资机构将为本土基金
带来国际化视野与国外较为成熟的经验，但可能加 剧房地产行业竞争。
•自主管理型PE 具有更大的自主权，国内PE管理
的主要方式。
•商品住宅 盛世神州房地产投资基金，主要投向
成长性城市的居住类物业。
按投资方向 •商业地产 高和投资，收购一线城市核心区域商
PE的盈利模式是由项 目投资的价值发现、价 值设计、价值持有、价 值提升、价值放大、价 值兑现这六个阶段实现 的，是一个复杂的、专 业的、长期的投资过程。
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上市
综合评价
优缺点
资本变现及回收
优点：高收益、有利于企业再 上市一段时间，发起人股票禁
最佳方式，收益
融资。缺点：费用高、程序繁 售期解冻后，适时出售股份变