物业管理制度全本调边距

目录管理规定
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操作指引
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早期物业管理委托管理规定
第一章总则
第一条为进一步理顺投资公司所属企业与亿达物业公司之间在早期物业管理阶段的经营管理关系，建立规范、高效的协作机制，提升亿达品牌及信誉，培育忠诚客户，促进房地产公司销售，特制订本规定。

第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间新项目早期物业管理的委托。

第三条本规定所称的早期物业管理委托主要是针对物业公司承接地产公司新开发项目的合同洽谈、方案确定、早期物业服务合同与早期物业服务协议的签订等过程。

第二章职责划分
第四条投资公司物业管理部负责早期物业服务合同、早期物业服务协议的审批。

第五条项目所在地产公司负责审核物业公司的早期物业服务合同(含管理方案)、早期物业服务协议，负责组织新项目物业管理招投标工作。

第六条亿达物业公司负责具体编写新项目招投标文件、编制项目物业管理方案、进行费用测算、草拟早期物业服务合同和早期物业服务协议、临时管理公约。

第三章工作内容与责任
第七条早期物业管理招投标
一、地产公司根据政府主管部门关于项目早期物业管理招投标管理的相关规定，与政府招投标办等部门及时沟通，在项目正式开盘销售前30日内与物业公司配合完成项目招投标工作，并签订《早期物业服务合同》。

二、物业公司收到物业管理招标信息后，应迅速组织人员从地产公司(或委托招标单位)获得招标文件或相关资料，购买招标文件，缴纳投标押金，报送投标申请。

并组织相关部门专业人员成立投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。

第八条《早期物业服务合同》签订
一、地产公司在房屋销售前30个工作日内，组织物业公司签订《早期物业服务合同》。

二、合同由物业公司参照国家建设部相关示范文本起草，报地产公司审核会签、投资公司物业管理部审批。

1、合同中应明确委托物业管理内容、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、项目开办费用、维修基金管理、管理/经营用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等。

2、物业公司在签订《早期物业服务合同》前应完成早期物业管理服务费标准测算，报地产公司审核、投资公司审批后执行。

服务费标准应参照行业水平和政府限价，结合物业公司自身的经营成本和地产公司销售需要确定，原则上应保证项目入住两年内能实现收支平衡。

如收支不能达到平衡，应明确亏损责任承担方和分担方案报投资公司审批。

对于由于配合地产公司销售需要等而产生的定价亏损，应明确对物业公司的补偿方式，具体形式由双方协商解决。

3、有关项目开办费是物业公司进驻项目时产生的办公用房、员工宿舍、食堂、活动
室及其装修和必备物资等的一次性费用，可由地产公司实报实销一次性支付，或由物业公司在管理费测算中分摊进去。

如地产公司认为测算的物业管理费偏高，也可由地产公司承担项目开办费用。

4、对因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用电或工业用电标准交费与按民用标准收费之间形成的价差、早期施工返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，以及因二次加压供水、供暖未及时移交等发生的费用，由地产公司承担补差责任。

第九条《早期物业服务协议》签订
一、《早期物业服务协议》由物业公司负责拟定，在房屋销售前30个工作日内报地产公司审核确定。

二、物业买受人与地产公司签订房屋买卖合同的同时，与物业公司签署《早期物业服务协议》。

1、协议内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等。

2、协议中对物业服务费、公共产权、维修资金管理和使用、服务内容和责任等方面条款应严格审核，慎重严谨。

为了规避日后经营风险，对管理费定价亏损的项目应在协议中明确与业主约定：“早期物业管理定价，地产公司给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准”。

3、该协议应明确起止时间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。

第十条签订《临时管理规约》
一、地产公司在销售前将项目《临时管理规约》向物业公司买受人明示，并予以说明。

物业买受人与地产公司签订物业买卖合同时对《临时管理规约》予以书面承诺认可。

二、《临时管理规约》由物业公司负责拟定，在房屋销售前30个工作日内完成地产公司审核、投资公司审批。

第四章附则
第十一条本规定由投资公司物业管理部负责解释。

第十二条本规定自下发之日起执行。

物业早期介入管理规定
第一章总则
第一条为做好项目优化设计、施工等工作，为后续的物业管理奠定良好基础，提升业主（用户）对产品的满意度，特制订本管理规定。

第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业管理公司（以下简称地产公司、物业公司）物业早期介入管理。

第三条本规定所称物业早期介入是指物业交付使用前，物业公司向地产公司提供的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是早期物业管理服务的重要内容。

第二章职责划分
第四条投资公司物业管理部负责项目规划设计阶段的早期介入，并对物业公司早期介入工作进行指导监督。

第五条项目所在公司负责组织和监督物业公司的早期介入工作，提供必需的工作配合和资源支持，并对物业公司的意见和建议做出反馈。

第六条物业公司负责项目规划设计阶段开始至项目正式承接前的早期介入和营销配合。

第三章物业管理早期介入的阶段、内容和责任
第七条根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理早期介入的阶段包括：
一、项目可研论证阶段
二、项目规划设计阶段
三、施工图设计阶段
四、项目施工阶段
五、营销推广阶段
第八条项目可研论证阶段介入内容和责任
开发公司开发（物管）部门组织召开新项目早期工作专题会，新项目可研报告/市调大纲。

物业公司根据地产公司要求，对新项目周边类似楼盘物业管理区域市场状况组织调查，并依据考察情况形成《项目物业管理评估报告》，提交地产公司决策参考。

第九条营销策划阶段介入内容和责任
地产公司销售部门在内部预售前60日内召开新项目物业管理相关工作要求说明会，介绍项目营销基本思路，提出对项目早期物业管理的总体要求。

物业公司根据地产公司要求，在项目内部预售前30日内，完成下列工作：
一、对项目物业管理概念进行策划和提炼，报地产公司参考选用，以使物业管理能够真正作为服务产品与地产产品定位紧密结合，对地产公司产品形成重要的补充、包装和提升，同时也作为销售卖点可供提炼的内容之一。

二、对项目物业管理服务工作进行全面策划，形成物业管理方案，报地产公司审核、投资公司审批后组织实施。

第十条项目规划设计阶段介入内容和责任
负责协调物业公司进行。

物业公司的主要工作是：
1、整理、汇总、分析集团开发其他类似楼盘中出现过的规划设计、房屋质量通病问题；
2、从物业使用便利、配套完善的角度提出规划设计建议。

二、物业公司将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段早期介入意见书》，在地产公司提出书面要求后10个工作日内（但须确保在项目设计任务书编制前）提交给项目所在地产公司。

第十一条施工图设计阶段介入内容和责任
一、在施工图设计阶段，早期介入工作由地产公司开发设计（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。

物业公司的主要工作是：
1、从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目所在地产公司开发设计部门提出设计建议；
2、通过对集团内部相关类似项目的物业管理调研，汇总分析类似工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，在介入报告中列出反馈给项目所在地产公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。

二、物业公司将以上问题整理形成《物业施工图设计阶段早期介入意见书》，在地产公司提出书面要求后10个工作日内（但须确保在项目设计任务书编制前）提交给项目所在地产公司。

第十二条项目施工阶段介入内容和责任
协调物业公司进行。

物业公司的主要工作是：
1、站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面提出有益的建议；
2、参与了解委托项目各类机电设备设施的安装调试，房屋结构、各类管线的分布走向及隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量等；
3、从业主使用功能角度出发，向地产公司建议完善相关设施，修正缺陷，包括开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、门的开启方向、排烟道等；
4、从物业公司管理功能角度出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电的预留接口等需要完善的问题，及时通知地产公司完善、修正，以减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好早期准备工作。

二、物业公司每月向项目所在公司提出《施工阶段物业管理早期介入月度报告》，特殊情况应随时通报地产公司。

第十三条营销推广阶段介入内容和责任
一、营销推广阶段介入工作由地产公司营销（或物管/客服）部门负责协调物业公司进行。

根据地产公司提出的具体配合要求，物业公司的主要工作是：
1、参与项目所在地产公司营销推广方案讨论，对涉及物业管理服务内容的销售承诺提出相关意见。

地产公司若因销售需要，对购买者作出超过《早期物业服务合同》范围的承诺，应取得物业公司书面同意，对因销售承诺过失或过度导致日后增加物业管理成本和难度的，地产公司承担由此增加的成本费用或弥补损失；
2、销售现场管理(售楼处及室外环境、秩序等)、样板房管理(样板房清洁、维护、秩序、引导等)；
3、营销推广活动配合支持；
4、销售人员物业知识培训；
5、项目入伙阶段，按照项目所在地产公司统一安排，完成入伙，具体执行《物业入伙管理暂行规定》。

对入伙时可能出现早期阶段销售问题(如过分承诺等)，物业公司配合做好解释、劝说和投诉处理工作；
6、入住后的项目再开发阶段，继续配合项目所在地产公司营销(策划)部做好销售现场维护和活动开展。

通过建立各种协会组织，定期开展以促销为目的社区文化活动，对小区提供高质量的物业服务，与业主建立良好的互动关系，以提高已入住业主的满意率，进一步做好项目品牌的宣传推广工作，进而达到业主进行销售推荐的目的。

二、在售楼进入到内部认购前1个月，物业公司根据项目所在地产公司的具体要求制订销售配合工作方案，明确规定需要提供配合服务事项、人员安排、工作内容、成本测算，以及相关准备工作的落实责任和时间要求，报地产公司审核确认。

三、物业公司针对营销推广过程中涉及的物业管理内容分阶段向项目所在公司营销(策划)部提出《营销配合阶段物业管理早期介入报告》，列明已完成配合工作任务、得失总结，以及成本费用情况，并由项目所在公司营销(策划)部门确认。

第四章工作要求
第十四条项目所在地产公司和物业公司应形成书面的早期介入各阶段服务合同（协议）。

物业公司在早期介入及营销配合工作所发生成本均视为第三方提供的咨询服务，按
双方合同约定的价格提供服务，费用由项目所在地产公司承担，列入成本开发项目的物业管理成本。

第十五条为保证早期介入工作的密切配合，项目所在地产公司在项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前通报投资公司物业管理部、物业公司，以便物业公司做出相应的早期介入工作安排。

第十六条物业公司根据投资公司物业管理部和项目所在地产公司提出的配合要求，应有针对性地制定各阶段早期介入工作计划（方案），明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求和依据、相关成本费用测算等，作为早期介入服务合同附件报项目所在地产公司审批(确认)。

第十七条物业公司在各阶段的早期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。

项目所在地产公司相关职能部门在收到物业管理早期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反馈。

第十八条物业公司在每一阶段的早期工作结束后应进行物业早期介入工作小结，形成早期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，报项目所在地产公司确认。

第五章附则
第十九条本规定由投资公司物业部负责解释。

第二十条本规定自下发之日起执行。

物业承接与验收管理规定
第一章总则
第一条为及时发现并防止房屋、设备设施出现严重质量问题，通过以顾客期望为中心的承接验收，协助房地产开发公司把好质量关，维护亿达品牌，提升业主（用户）对房屋工程质量满意度，特制订本管理规定。

第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业管理公司（以下简称地产公司、物业公司）之间物业移交与接管验收管理。

第三条本规定所称承接验收是指地产公司在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业公司移交，物业公司按照《前期物业管理服务合同》的约定代表全体业主为防止承接物业出现严重质量问题，导致业主群诉而采取的替业主提前服务式的验收。

第四条由于承接验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，承接验收结束以后的施工单位工程尾款支付，由物业公司总经理参与支付审核。

第二章职责划分
第五条地产公司负责成立物业移交小组，主要职责包括：根据承接验收方案内容移交相关的资料及实物，对承接验收小组查出的问题组织整改。

第六条物业公司负责成立物业承接验收小组，主要职责包括：
1、编制承接验收方案及承接验收报告，并实施物业的全面验收检查；
2、物业项目产权、工程、设备资料的接收，以及房屋本体、公共配套设施和机电设备实物的接收；
3、物业项目产权、工程、设备资料的保管工作；
4、业主资料的接收，根据与地产公司合同约定协助房屋分户验收移交；
5、对检查出的问题进行后续跟踪，督促协调小组整改及接管验收小组的复验，编写复验报告，直至合格。

第七条投资公司物业管理部负责对接管验收进行指导，编制承接验收作业指导书，关注验收承接中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。

第三章物业移交与承接工作前期准备
第八条项目物业移交与接管的前提条件:
1、水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；
2、各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；
3、楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；
4、卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件；
5、所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；
6、单体建筑已通过市质检部门验收。

第九条地产公司项目部在项目入住前60日内组织召开物业公司、施工单位、监理单位协调会，组织接管验收资料的准备及交接事宜，部署现场验收工作进度计划安排。

第十条成立物业接管验收小组及物业移交小组
一、物业公司总经理（主管副总经理）负责成立物业接管验收小组，并担任组长。

成
员应包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。

二、项目所在地产公司组成物业移交小组，小组成员应包括：总经理（工程总监）、规划设计部门人员、项目部施工管理人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业公司接管验收小组对接。

第十一条制定物业接管验收方案
一、接管验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》及现场验收工作进度计划在正式入住前30个工作日编制完成项目接管验收方案，接管验收方案的内容包括(但不限于)：
1、接管验收项目清单；
2、接管验收日期安排；
3、物业公司接管验收参加部门、人员、分工及培训计划；
4、项目所在地产公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员；
5、楼宇接管验收顺序及接管验收进度计划；
6、接管验收标准；
7、縖制人、审批人、编制日期。

二、接管验收方案经物业公司总经理审核，项目所在地产公司总经理批准后，3个工作日内报投资公司物业管理部备案，投资公司物业管理部根据接管项目的实际情况对各项目物业接管验收工作进行指导、监督。

三、接管验收小组将经审批的接管验收方案转呈物业移交小组，由其负责转发地产公司相关部门、各施工单位、监理单位。

第十二条接管验收前的准备工作
一、物业公司
1、所有参加验收人员必须经过接管验收专业培训，并熟悉接管验收方案内容；
2、接管验收前，相关标准表单必须准备完毕；
3、接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕；
4、根据《物业接管验收标准》、《物业验收与移交资料清单》，结合项目的实际情况，填写《物业承接验收项目清单》（附表1），并进行归类编号。

清单可进行以下分类：单体房屋验收清单（从业主方面考虑）、公共设施设备及场地按系统验收清单（从不同施工方方面考虑）。

二、项目公司
1、相关人员熟悉接管验收方案内容；
2、接管验收前，安排好配合检查人员，并要求施工方、监理单位等相关单位做好接管验收准备工作。

第四章物业移交与接管工作实施
第十三条文件资料的验收
一、一般情况下，文件资料应提前于其他项目完成验收；验收责任人发现缺少有关资
料时，应及时向移交单位索取；验收完毕填写相关记录。

二、对在建物业的隐蔽工程，接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工进行局部验收，并做好相关记录。

第十四条物业的检查验收
一、地产公司组织物业公司现场验收，一般接管验收每10万平米需要投入20人约需15天的工作量，地产公司每10万平方米应预留15个工作日给接管验收。

验收重点是房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等。

业主房屋验收由地产公司负责，如委托物业公司进行验收，应签订书面协议，明确工作内容、工作标准及相关费用等。

二、验收责任人进行验收时，应提前至少一天，对新建物业通知项目所在地产公司的物业移交协调小组、施工队、工程监理单位派员共同参与验收，对其它物业，通知地产公司派员共同验收。

三、各项目接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收，将存在的问题填写在《物业承接验收项目清单》上。

每张清单内容检查完毕现场检查双方需在清单上进行相关记录并签字，再由承接验收人员交接管验收小组专责人员将存在问题汇总《物业承接验收问题处理单》（附表2）。

第十五条编制承接验收报告
一、物业公司接管验收小组在验收完成后，根据汇总的所有接管验收记录，在三个工作日内编制《物业承接验收报告》，内容包括：
1、承接验收范围及过程说明；
2、资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题；
3、房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题；
4、房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相邻房屋安全和设备使用安全的质量问题；
5、建议整改期限；
6、验收记录附件（复印件）。

二、《物业承接验收报告》经物业公司总经理审核，交项目所在地产公司工程(配套)部经理、总经理签字确认。

第十六条物业验收总结会议
物业移交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。

会议内容包括(不限于)：
一、确定物业移交时间；
二、审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施；
三、确定整改及复查时间。

第十七条物业移交与接管
一、房屋本体公共部位、公共设施、设备等在落实存在问题的整改措施，承接验收合格后，地产公司与物业公司移交及承接双方负责人填写《项目工程移交记录表》（附件4），完成物业移交与承接。

二、对智能化安防系统等科技含量较高设备设施，验收交接需在正式起用三个月后进行，以便于判断其稳定性。

三、移交小组与接管验收小组解散，承接验收遗留问题的处理由物业公司专人跟进监督，项目所在地产公司指定专人负责处理承接验收遗留问题。

第十八条承接验收遗留问题的处理
一、物业公司将《物业承接验收问题处理单》与《物业承接验收报告》一同交给项目所在地产公司。

项目所在地产公司根据《物业承接验收报告》建议，将《物业承接验收问题处理单》交给相应单位(部门)进行整改，将整改结果填写在《物业承接验收问题处理单》上，作为复检依据。

二、物业公司根据复验结果，编写《承接验收存在问题复验报告》，由物业公司总经理审核、项目所在地产公司总经理审批。

三、所有承接验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。

四、物业公司在承接验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时，必须及时(二个工作日内)向项目所在地产公司提出书面报告，由项目所在地产公司协调处理，同时报投资公司物业管理部备案。

五、承接验收完毕后，将《物业承接验收报告》及《承接验收存在问题复验报告》报投资公司物业管理部备案。

第十九条对承接验收后再发现的质量问题，物业公司会同地产公司、设计、施工单位共同分析，在质保期外如属设计、施工、材料原因由地产公司负责处理，如属管理使用不当，由物业公司负责处理。