铺位划分与编号建议：为做商业地产策划的朋友提供了商铺划分和商铺编号的指导和方法

铺位划分与编号建议
一、郑州市在售项目分析
从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。

（一）、在售项目重点信息统计表
（二）、共同特征
1.大多数项目是3-5年的短期返租的产权式销售模式，回报率8-9%；其中，紫金城10年长期返租、宝龙未采取返租的模式；
2.多数项目铺位的面积是在10-60㎡之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织
城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大；
3.除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在1万元/㎡以上，大型项目一层的销售均价在2万左右，甚至更高；
（三）、分析结论
商业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿，“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于1（租售比大于1，大上海除外）。

二、商铺划分建议
商铺的划分最终是以招商实现、销售实现、经营实现为目标的。

以总平面的设计图为基础分割铺位，除客流动向和通透性外，招商实现和经营实现要求的关键在于铺位的灵活组合，销售实现要求的关键在于降低投资门槛。

遂，同致行在铺位划分上可以总结得出面积和通道两方面的关键性建议。

（一）、基本原则
1.招商、销售、经营一次性得以实现。

即铺位的的划分即满足招商和销售的需求，又满足后期进场装修和经营的需要；
2.不规则位置的铺位划分要尽可能规则分割。

即尽可能地减少不规则商铺的出现；
3.铺位组合的灵活性。

即分割好的铺位及整体可以满足招商、销售、经营各个阶段不同目标客户群的不同要求；
（二）、具体的建议
建筑面积建议
根据前期调研，客户可承受的投资总价在10-20万元之间居多，需求面积一大多在20-40㎡，因为此铺面可以灵活组合，同致行建议在单铺申报产权允许的面积范围内，单铺的面积以“划小”为原则，建筑面积划分建议如下：
内铺面积划分成16～50㎡之间;
临街铺面积划分成24～80㎡之间;
通道建议
因为此次铺位产品定位是实铺性质，不管铺位的面积怎样小，铺位怎样自由组合，人流通道的位置和宽度是一成不变的，在后期的装修及经营中都是适用的，所以要特别注意通道的通透性，人流的导向性；在此基础上，同致行建议主辅通道的宽度如下：
主通道宽度在2.8～3.0m
辅通道的宽度在1.8～2.0m
三、商铺编号建议
（一）、商业铺位编号的基本原则✧简单易记
✧便于价格表的编制
✧便于销售掌控
✧便于投资者认知
（二）、长城康桥华城商业铺位编号1 、“底商”商业铺位的编号说明
底商的铺位编号=
‘楼号’+‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’
例如：9A001=9+A+001；即，9号楼“底商”一层铺位A区的第1号商铺；
9C008=9+C+008；即，9号楼“底商”二层铺位C区的第8号商铺；
1）．由于在前期和现行的销售顾问解说中，已经将住宅、公寓、写字楼统一称为“1#楼、2#楼、……8#楼、9#楼、10#楼”，所以在此部分“底商”商业编号中将延续这一说法，符合商业铺位编号的基本原则；
2）．分层分区字母的用法：因为此次商铺的划分属于实铺划分，相对于每一层商铺的数量相对少，所以在这里可以指定字母“A”和“B”表示底商的一层，字母“C”和“D”表示底商的二层，以此类推；即每一层的分区最多以两个字母表示，最少以一个字母表示，以便于符合铺位编号的基本原则；
3）．在三位数的铺位号码中，凡逢“4”时则舍掉此号，延用下一个号码；
2 、独立街铺编号说明
独立街铺编号=
‘JP’+‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’
例：JPB088=JP+B+088；即，独立街铺的一层B区第88号商铺；
JPC188=JP+C+188；即，独立街铺的二层C区第188号商铺；
1）．“JP”为“街铺”拼音的首字母组合；
2）．同上；
3）．同上；
（三）、长城康桥花园商业铺位编号
与华城的“底商”商业铺位的编号说明相同
注:9#楼\10#楼\16#楼\\17#楼具体的铺位编号见附件中CAD图同致行郑州项目组2006年6月6日。