陈明哲与陕西怡汇物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

陈明哲与陕西怡汇物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审
民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2020.07.15
【案件字号】(2020)陕01民终4787号
【审理程序】二审
【审理法官】党晓娟师婷赵羽嘉
【审理法官】党晓娟师婷赵羽嘉
【文书类型】判决书
【当事人】陈明哲;陕西怡汇物业服务有限公司
【当事人】陈明哲陕西怡汇物业服务有限公司
【当事人-个人】陈明哲
【当事人-公司】陕西怡汇物业服务有限公司
【代理律师/律所】陈宗稳陕西宝伦律师事务所;庞卫兵陕西宝伦律师事务所
【代理律师/律所】陈宗稳陕西宝伦律师事务所庞卫兵陕西宝伦律师事务所
【代理律师】陈宗稳庞卫兵
【代理律所】陕西宝伦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】陈明哲
【被告】陕西怡汇物业服务有限公司
【本院观点】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

【权责关键词】合同证据不足诉讼请求驳回起诉维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。

本案查明，陈明哲系涉案房屋业主，怡汇物业公司根据其与张家村社区居民委员会达成的口头协议，自2016年12月1日起对涉案张家村社区提供物业服务，而陈明哲作为业主亦接受了怡汇物业公司提供的物业服务。

故一审认定怡汇物业公司与陈明哲之间已形成事实上的物业服务合同关系，陈明哲应向怡汇物业公司交纳物业服务费等费用，并无不当。

陈明哲拖欠物业服务费等费用的行为，侵害了怡汇物业公司的合法权益，对怡汇物业公司要求陈明哲支付物业服务费等费用的诉讼请求，依法应予支持。

对于物业服务费等费用的支付标准及具体数额，一审考虑到怡汇物业公司提供的物业服务存在不到位之处，对怡汇物业公司主张陈明哲支付1号楼11401室、11904室，3号楼10501室2016年12月1日至2018年9月23日期间以及3号楼12302室2018年7月1日至2018年9月23日期间的物业服务费、生活垃圾费、电梯费的诉讼请求部分予以支持，即确定由陈明哲支付怡汇物业公司各项费用总和为7048.07元（10068.67元某70%），并无不妥。

综上所
述，陈明哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由陈明哲负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 22:25:25
【一审法院查明】一审法院认定事实：陈明哲系西安市长安区韦曲街道张家村社区1号楼11401室、11904室、3号楼10501室的产权人，其房屋面积分别为145.93平方米、109.72平方米和110.64平方米。

上述三房均从2016年12月1日至2018年9月23日期间未缴纳相应的物业费、生活垃圾费、电梯费。

3号楼12302室的产权人，房屋面积为73.28平方米，该房从2018年7月1日至2018年9月23日期间未缴纳物业费、生活垃圾费、电梯费。

怡汇物业公司与张家村社区居民委员会达成口头协议，自2016年1XX社区进行物业管理服务，同时收取物业服务费0.8元平方米月，电梯费1-16层0.3元平方米月、17-33层0.4元平方米月，垃圾费及公共能耗0.1元平方米月。

怡汇物业公司按约定提供了物业服务，但陈明哲认为怡汇物业公司提供的物业服务不达标，故未按期支付上述相应费用，故形成本诉。

本案一审审理过程中，因双方分歧较大，故未能达成调解。

【一审法院认为】一审法院认为，怡汇物业公司、陈明哲之间虽未直接签订物业服务合同，但怡汇物业公司向陈明哲提供物业服务，陈明哲作为业主接受了怡汇物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，陈明哲理应按时足额向怡汇物业公司缴纳物业费等相关费用。

现陈明哲拖欠不付，已侵害了怡汇物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。

但考虑到怡汇物业公司的实际物业管理服务与按照其收费标准应当达到的服务存在差异，故酌情由陈明哲给付其物业等各项费用总和的70%。

故怡汇物业公司要求陈明哲支付1号楼11401室、11904室，3号楼10501室、12302室所欠缴的物业费、生活垃圾费、电梯费，与法有据，对其70%部分予以支持，但数额以本院核定的为准。

至于陈明哲抗辩称怡汇物业公司不完全履行相关义务，并以此为由拒交物业费的抗辩理由并无法律依据，不予采
纳。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告陈明哲于判决书生效后十日内向原告陕西怡汇物业服务有限公司支付物业服务费、生活垃圾费、电梯费共计10068.67某70%=7048.07元；二、驳回原告其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费50元，陕西怡汇物业服务有限公司已预交，减半收取，另一半由陈明哲负担，并连同判决款项一并支付给陕西怡汇物业服务有限公司。

【二审上诉人诉称】陈明哲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回怡汇物业公司一审全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费由怡汇物业公司负担。

事实和理由：怡汇物业公司不具备起诉陈明哲的主体资格，应当驳回起诉，陈明哲与怡汇物业公司之间不成立物业服务合同关系，XX 街道办事处XX社区由怡汇物业公司管理一事并不知情，陈明哲对怡汇物业公司所称的与张家村社区居民委员会达成口头协议的情况不知情，怡汇物业公司在一审中也未提供证据证明该事实的存在。

根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应与业主委员会签订物业服务合同，小区尚未成立业主委员会的，物业服务企业应与建设单位签订前期物业服务合同。

而怡汇物业公司所称仅有口头协议，形式上存在瑕疵，内容上也不具有最根本的条款。

一审未审查怡汇物业公司是否具备相应的资质、是否通过招投标的方式选聘等事实，仅凭怡汇物业公司提供的张家村社区居民委员会的证明，认定双方存在物业服务合同关系，属于认定事实证据不清。

涉案小区卫生极差，停车管理混乱，怡汇物业公司未能提供证据证明自己提供了合格完善的日常服务，因此怡汇物业公司无权向其主张物业费用。

一审认定怡汇物业公司向其提供了物业服务，其也接收了物业服务，证据不足。

怡汇物业公司进驻小区期间，存在诸多损害业主利益行为，一审认定双方存在事实上的合同关系，并判决其向怡汇物业公司支付物业费，适用法律错误。

综上所述，陈明哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一
款第一项规定，判决如下：
陈明哲与陕西怡汇物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2020)陕01民终4787号当事人上诉人（原审被告）：陈明哲。

委托诉讼代理人：陈春艳。

被上诉人（原审原告）：陕西怡汇物业服务有限公司，住所地西安市未央区。

法定代表人：吴瑞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈宗稳，陕西宝伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庞卫兵，陕西宝伦律师事务所律师。

审理经过上诉人陈明哲因与被上诉人陕西怡汇物业服务有限公司（以下简称怡汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初9463号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称陈明哲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回怡汇物业公司一审全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费由怡汇物业公司负担。

事实和理由：怡汇物业公司不具备起诉陈明哲的主体资格，应当驳回起诉，陈明哲与怡汇物业公司之间不成立物业服务合同关系，XX街道办事处XX社区由怡汇物业公司管理一事并不知情，陈明哲对怡汇物业公司所称的与张家村社区居民委员会达成口头协议的情况不知情，怡汇物业公司在一审中也未提供证据证明该事实的存在。

根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应与
业主委员会签订物业服务合同，小区尚未成立业主委员会的，物业服务企业应与建设单位签订前期物业服务合同。

而怡汇物业公司所称仅有口头协议，形式上存在瑕疵，内容上也不具有最根本的条款。

一审未审查怡汇物业公司是否具备相应的资质、是否通过招投标的方式选聘等事实，仅凭怡汇物业公司提供的张家村社区居民委员会的证明，认定双方存在物业服务合同关系，属于认定事实证据不清。

涉案小区卫生极差，停车管理混乱，怡汇物业公司未能提供证据证明自己提供了合格完善的日常服务，因此怡汇物业公司无权向其主张物业费用。

一审认定怡汇物业公司向其提供了物业服务，其也接收了物业服务，证据不足。

怡汇物业公司进驻小区期间，存在诸多损害业主利益行为，一审认定双方存在事实上的合同关系，并判决其向怡汇物业公司支付物业费，适用法律错误。

二审被上诉人辩称怡汇物业公司辩称，双方虽未签订书面物业服务合同，但其已向陈明哲提供了物业服务，陈明哲也接受了其提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，陈明哲应当向其支付拖欠的物业服务费。

2018年9月23日，怡汇物业公司与张家村社区居委会及茂鑫公司达成一致，将完好无损的物业设备及物业资料全部交给茂鑫公司。

陈明哲的上诉请求无事实及法律根据，应予驳回。

原告诉称怡汇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈明哲支付怡汇物业公司2016年12月1日至2018年9月23日期间11401、11904、30501号房屋；2018年7月1日至2018年9月23日期间32302号房屋的物业费、垃圾费、电梯费共计10069.88元；
2.诉讼费由陈明哲负担。

一审法院查明一审法院认定事实：陈明哲系西安市长安区韦曲街道张家村社区1号楼11401室、11904室、3号楼10501室的产权人，其房屋面积分别为145.93平方米、109.72平方米和110.64平方米。

上述三房均从2016年12月1日至2018年9月23日期间未缴纳相应的物业费、生活垃圾费、电梯费。

3号楼12302室的产权人，房屋面积为73.28平方米，该房从2018年7月1日至2018年9月23日期间未缴纳物业费、生活
垃圾费、电梯费。

怡汇物业公司与张家村社区居民委员会达成口头协议，自2016年1XX 社区进行物业管理服务，同时收取物业服务费0.8元/平方米/月，电梯费1-16层0.3元/平方米/月、17-33层0.4元/平方米/月，垃圾费及公共能耗0.1元/平方米/月。

怡汇物业公司按约定提供了物业服务，但陈明哲认为怡汇物业公司提供的物业服务不达标，故未按期支付上述相应费用，故形成本诉。

本案一审审理过程中，因双方分歧较大，故未能达成调解。

一审法院认为一审法院认为，怡汇物业公司、陈明哲之间虽未直接签订物业服务合同，但怡汇物业公司向陈明哲提供物业服务，陈明哲作为业主接受了怡汇物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，陈明哲理应按时足额向怡汇物业公司缴纳物业费等相关费用。

现陈明哲拖欠不付，已侵害了怡汇物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。

但考虑到怡汇物业公司的实际物业管理服务与按照其收费标准应当达到的服务存在差异，故酌情由陈明哲给付其物业等各项费用总和的70%。

故怡汇物业公司要求陈明哲支付1号楼11401室、11904室，3号楼10501室、12302室所欠缴的物业费、生活垃圾费、电梯费，与法有据，对其70%部分予以支持，但数额以本院核定的为准。

至于陈明哲抗辩称怡汇物业公司不完全履行相关义务，并以此为由拒交物业费的抗辩理由并无法律依据，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告陈明哲于判决书生效后十日内向原告陕西怡汇物业服务有限公司支付物业服务费、生活垃圾费、电梯费共计10068.67某70%=7048.07元；二、驳回原告其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费50元，陕西怡汇物业服务有限公司已预交，减半收取，另一半由陈明哲负担，并连同判决款项
一并支付给陕西怡汇物业服务有限公司。

本院查明经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为本院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。

本案查明，陈明哲系涉案房屋业主，怡汇物业公司根据其与张家村社区居民委员会达成的口头协议，自2016年12月1日起对涉案张家村社区提供物业服务，而陈明哲作为业主亦接受了怡汇物业公司提供的物业服务。

故一审认定怡汇物业公司与陈明哲之间已形成事实上的物业服务合同关系，陈明哲应向怡汇物业公司交纳物业服务费等费用，并无不当。

陈明哲拖欠物业服务费等费用的行为，侵害了怡汇物业公司的合法权益，对怡汇物业公司要求陈明哲支付物业服务费等费用的诉讼请求，依法应予支持。

对于物业服务费等费用的支付标准及具体数额，一审考虑到怡汇物业公司提供的物业服务存在不到位之处，对怡汇物业公司主张陈明哲支付1号楼11401室、11904室，3号楼10501室2016年12月1日至2018年9月23日期间以及3号楼12302室2018年7月1日至2018年9月23日期间的物业服务费、生活垃圾费、电梯费的诉讼请求部分予以支持，即确定由陈明哲支付怡汇物业公司各项费用总和为7048.07元（10068.67元某70%），并无不妥。

综上所述，陈明哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由陈明哲负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长党晓娟
审判员师婷
审判员赵羽嘉
二О二О年七月十五日
书记员程姣
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