东原地产集团-住宅项目设计管理流程

住宅项目设计管理流程
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
日期修订状态修订内容修订人审核人批准人
项目拓展阶段
大区招标采购部/城市公司合约管理部
大区设计管理部/城市公司设计管理部
大区营销管理部
大区投资运营部
形成《新项目市场定位建
议书》
组织现场踏勘
成本测算
项目可研报告
提出土地利用规划设计草案
参与现场踏勘参与现场踏勘
概念规划设计阶段
审核/审批
城市公司营销管理部
城市公司设计管理部
大区设计管理部
设计单位
设计供方选择指引
设计评审工作指引编制概念规划设计任务书
进行概念规划
设计
设计交流提交概念规划设计成果确定概念规划设计成果
设计配合
编制项目设计
计划设计评审工作指引根据设计评审工作指引要求，对设计成果进行评审
根据设计评审工作指引要求，对设计任务书进行评审
根据定位策划管理流程要求，进行项目定位
收集前期设计准备资料
审核/审批
根据设计供方选择管理工作指引要求，选择概念设计单位
形成深化产品建议书
组织定位策划及概念设计评
审会
审核/审批
明确项目各专业责任设计师
牵头组建项目设计管理团队
根据设计评审工作指引要求，对设计任务书进行评审
提供初步产品建议书
形成正式产品建议书
建筑方案设计阶段
建筑规划设计
建筑单体深化设计
城市公司合约管理部
城市公司工程管理部
审核/审批
城市公司开发部
城市公司设计管理部
大区设计管理部
设计单位
设计评审工作指引配合设计前期资料搜集
编制建筑规划设计任务书
进行规划设计设计交流提交建筑规划设计成果提出建筑规划设计深化建议
设计配合
设计评审工作指引深化建筑规划设计成果设计评审工作指引确定建筑规划设计成果
根据设计评审工作指引要求，对设计任务书进行评审
根据设计评审工作指引要求，对设计成果进行评审
建筑规划设计前期资料搜集
审核/审批
根据设计评审工作指引要求，对设计任务书进行评审
根据设计评审工作指引要求，对设计成果进行评审
建筑单体深化设计资料搜集
设计评审工作指引
编制建筑单体设计任务书
审核/审批
进行建筑单体
设计
设计交流设计配合
设计评审工作指引
提交建筑单体设计成果设计供方选择指引
根据设计供方选择管理工作指引要求，选择入围设计单位并发标
审核/审批
根据报批报建工作指引要求，进行方案报审
报批报建工作指引
确定建筑单体设计成果政府沟通，反馈沟通意见提供宗地图等相关资料
提供机电设计
要求
提供政府报建
要求
提供机电设计
要求
提供成本控制
建议
提供成本控制
建议
成本管理流程依据成本管理流程编制项目责任成本
建筑扩初及施工图设计阶段
建筑扩初设计
建筑施工图设计
城市公司开发部
审核/审批
城市公司合约管理部
城市公司工程管理部
城市公司设计管理部
设计单位
设计供方选择指引
设计评审工作指引建筑扩初设计前期资料搜集
编制扩初及施工图设计任务书
进行建筑扩初
设计
设计交流提交建筑扩初设计成果确定建筑扩初设计成果设计配合
设计评审工作指引根据设计评审工作指引要求，对设计任务书进行评审
根据设计评审工作指引要求，对设计成果进行评审
根据设计供方选择管理工作指引要求，选择扩初及施工图设计单位
审核/审批
机电设计要求及初勘报告
扩初阶段成本控制建议
政府审批意见
报批报建工作指引审核/审批
根据报批报建工作指引要求，进行扩初报建及面积预测
材料设备选型指引根据材料设备选型工作指引要求，组织制定扩初阶段产品标准
根据设计评审工作指引要求，对设计成果进行评审
根据设计供方选择管理工作指引要求，选择施工图设计单位，一般沿用扩初设计单位
根据报批报建工作指引要求，进行施工图报建
根据材料设备选型工作指引要求，进行材料设备部品策划
设计评审工作指引
提交建筑施工图设计成果报批报建工作指引
施工图阶段成本控制建议
机电设计要求及详勘报告
编制施工图设计任务书建筑施工图设计资料搜集
政府审批意见
施工图外审
审核/审批
进行建筑施工图设计
设计供方选择指引
设计配合
设计交流材料设备选型指引
确定建筑施工图设计成果
成本管理流程
根据成本管理流程要求，编制施工图阶段责任成本
成本管理流程
根据成本管理流程要求，编制扩初阶段责任成本
1.流程目的
1.1明确并规范公司的设计管理流程，保障设计成果质量与进度，确保设计工作的正确方向。

2.适用范围
2.1适用于住宅项目设计管理工作。

3.术语
3.1项目拓展阶段：指项目可研论证前期，具体指项目土地获取之前的阶段。

3.2概念设计阶段：土地获取后提出的产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、
配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。

4.职责规划
4.1大区设计管理部
4.1.1负责组织或授权城市公司设计管理部组织选择设计单位，并对设计单位工作进行评估、反馈。

4.1.2负责牵头组建项目全专业设计团队，审批城市公司项目设计经理。

4.1.3负责设定项目产品线，负责组织和协调项目方案及之前阶段的设计管理工作。

4.1.4负责对概念设计成果、方案设计成果、方案阶段产品标准进行审核，按程序评审、审批。

4.1.5按照权限要求，参与或审核扩初之后设计阶段的设计工作，并给予技术支持。

4.1.6监督各设计阶段的设计计划、设计任务书、设计成果、产品配置标准、设计后评价报告的备案
归档。

4.2城市公司设计管理部
4.2.1负责拟定、推动执行各阶段设计计划。

4.2.2参与或根据授权负责组织选择设计单位，并对设计单位的工作进行评估、反馈。

4.2.3负责项目设计基础资料的收集、更新和发布。

4.2.4负责扩初及之后阶段的设计管理工作，或根据授权负责组织从可研到施工图阶段的设计管理
工作。

包括：
●相应设计阶段设计任务书的组织编写并按程序评审、审批。

●相应设计阶段的设计成果、产品配置标准的审核编制，并按程序评审、批准。

4.2.5负责推行限额设计，确保各阶段设计成本受控。

4.2.6配合完成图纸测绘、销售制图和施工现场支持等工作。

4.2.7按照权限要求，参与或负责其它专项设计或二次设计工作。

4.2.8负责组织进行项目设计后评价。

4.2.9负责对项目设计供方选择报告、设计合同、设计计划、设计任务书、设计成果、产品配置标准、
设计后评价报告等重要文件进行归档和管理，并按规定向大区和上市公司备案。

4.3增值服务部（大区/城市公司）
4.3.1负责各阶段本部门所负责专业的设计管理工作，并在工作次序和设计界面接口上与设计管理
部、机电小组协调。

4.3.2参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。

4.4城市公司机电小组
4.4.1负责各阶段本部门所负责专业的设计管理工作，并在工作次序和设计界面接口上与设计管理
部、增值服务部协调。

4.4.2参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。

4.5大区投资运营部
4.5.1负责提交项目投资发展可行性研究报告（无需投资测算部分）。

4.5.2负责提交项目基础资料。

4.6营销管理部（大区/城市公司）
4.6.1提供各阶段的产品建议书、销售分期、售楼处、示范区建议。

4.6.2参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。

4.7城市公司合约管理部
4.7.1提供各阶段成本控制要求及设计优化建议。

4.7.2参与相关阶段设计成果评审并提供意见或建议。

4.8其他相关部门
4.8.1根据设计管理部需要提供相关基础资料。

4.8.2提供建议或意见，并根据设计评审要求，参与相关阶段的设计评审。

4.9城市公司管理层
4.9.1审批各阶段项目设计专项计划。

4.9.2按权限审核或审批各阶段设计任务书、设计成果、产品配置标准。

4.10大区管理层及产品决策委员会
4.10.1按权限评审并决策相关阶段设计成果、产品配置标准。

5.关键活动说明
5.1项目拓展阶段
5.1.1大区设计管理部根据人力状况确定本阶段的设计工作由大区或城市公司执行，并确定设计经办
人。

5.1.2设计管理部经办人负责收集基础资料，包括但不限于：
部门信息提供要求
投资运营部项目土地基础资料、土地信息采集表、预可研报告及【新项目市场定位建议
书】
营销管理部市场调研数据、竞争分析
工程管理部地质资料（参考）、市政条件调研资料
5.1.3设计经办人负责根据项目拓展计划节点要求及可研工作安排编制本阶段工作计划并负责落实。

5.1.4设计管理部可根据项目情况，确定是否需要使用外部设计顾问，如需要，按照【设计供方选择
管理指引】进行设计供方选择
5.1.5设计管理部或外部设计顾问编制概念设计草案及指标说明，设定产品线，提供给投资运营部进
行市场分析，提供给合约管理部进行成本估算，三方共同讨论确认概念设计草案和指标，投资运营部、营销管理部形成初步【新项目市场定位建议书】、销售分期和开发节奏，合约管理部形成投资分析阶段的【成本测算表】。

5.1.6上述成果汇总到投资运营部形成【项目可研报告】，按规定程序报批。

具体参见【项目拓展管理
流程】。

5.1.7本阶段输出主要成果为：
a)新项目市场定位建议书
b)概念设计草案和指标
c)成本测算表
d)销售分期和开发节奏
e)投资收益分析
f)项目可研报告
g)土地获取
5.2设计启动
5.2.1设计管理团队组建：
土地获取后，大区设计管理部和城市公司根据项目安排，指定各阶段建筑、结构、室内、机电、景观的专业人员组成跨部门的项目设计管理小组，并确定各阶段项目设计经理。

项目设计经理作为项目设计管理工作的责任人、总协调人，对项目的设计工作进行统筹管理，其他各设计专业应当按工作计划及任务接受统筹管理。

原则上项目设计经理由城市公司设计管理部建筑师担任。

5.2.2项目设计经理负责根据城市公司对项目关键节点计划的要求，制订项目设计工作计划，按程序
审批后报大区设计管理部备案。

5.2.3项目设计经理负责组织项目基础资料收集与分析。

5.2.4项目设计经理负责组织编制项目设计供方策划，报大区设计管理部审批，大区设计管理部负责
组织选择或授权城市公司组织选择设计单位。

5.3概念设计阶段
5.3.1概念设计前期资料搜集
1)城市公司设计管理部协调各部门，提交设计资料：
部门信息提供要求
大区设计管理部针对拟开发项目的产品线定义及产品要求
大区投资运营部地形图、用地界点坐标表、【宗地自然条件表】、【宗地社会条件表】
及城市社会条件的资料
城市公司开发部有关当地规范、市政资料，正式的规划设计要求，人防政策等
城市公司营销管理部【竞争楼盘列表】、【竞争楼盘营销信息表】、【初步产品建议书】，
销售分期及年度推盘量、售楼处（区）示范区的初步设想城市公司设计管理部【竞争楼盘设计信息表】、产品竞争分析及地方设计规范、面积测
绘规则等
增值服务产品建议、景观规划建议等
其他设计管理部认为需要
提供的有关资料
2)资料移交需填写【项目设计基础资料移交评审表】，接受和移交双方共同签字确认归档。

有疑问
的须注明，在后续过程中验证，如市政管线接口及竖向等复核。

5.3.2项目设计经理组织编制【概念规划设计任务书】，与营销管理部沟通确认后形成初稿，按照【设
计评审工作指引】，组织有关部门进行评审、审批。

5.3.3概念规划设计管理
1)大区设计管理部及城市公司设计管理部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位
按【概念规划设计任务书】要求的时间、成果标准提交概念规划设计成果。

2)大区设计管理部按照【设计评审工作指引】，组织有关部门进行设计成果评审。

5.3.4概念设计成果由大区定位计划及概念设计评审会评审及【权责手册】审批通过后，进入方案设
计阶段。

5.3.5本阶段输出主要成果为：
a)正式产品建议书
b)概念设计规划成果
c)项目分期初步设想
d)售楼处及示范区设想
5.4方案设计阶段
5.4.1从本阶段开始，售楼处（区）和示范区作为独立子项进行设计、合约、工程管理。

其方案设计
与项目主体同步启动，方案获政府认可后，即进入施工图设计及后续工程实施阶段。

5.4.2建筑规划设计前期资料搜集：
1)根据【方案设计任务书】的编制要求，城市公司设计管理部协调各部门，提交设计基础资料。

部门信息提供要求
城市公司设计管理部整理前期概念规划设计成果、评审意见及后续需解决问题列项
城市公司开发部【建设用地规划许可证】，政府报建要求（规划局、消防局、人防
办、市政等相关政府部门关于建筑规划设计方案的要求）及概念征
询结果
城市公司营销管理部【正式产品建议书】
城市公司客户服务部【经验教训成果转化表】、【客户服务案例库】、【设计缺陷对照表】物业公司针对本项目【物业管理建议书】
城市公司工程管理部机电设计要求，相邻地块地质报告或初勘报告，市政道路管线现场
平面竖向验证成果
方案阶段成本控制建议，绿色认证建议
其他设计管理部认为需要
提供的有关资料
2)资料移交需填写【项目设计基础资料移交评审表】，接受和移交双方共同签字确认归档。

有疑问
的须注明，在后续过程中验证，如市政管线接口及竖向等复核。

5.4.3项目设计经理组织编制【方案设计任务书】，并组织有关部门按照【设计评审工作指引】进行评
审。

5.4.4建筑规划设计管理
1)大区设计管理部及城市公司设计管理部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位
按【建筑规划设计任务书】要求的时间、成果标准提交设计资料。

大区设计管理部按照【设计评审工作指引】组织设计评审。

2)设计管理部根据设计评审【评审会议纪要】整理出下一步设计修改建议，编写【设计业务联系
单】。

3)设计单位根据【设计业务联系单】，对方案进行深化。

4)根据调整后的结果，大区设计管理部按照【设计评审工作指引】组织设计评审。

5)城市公司开发部负责进行政府主管部门沟通，项目设计管理小组根据反馈意见完善直至确定，
同步开展单体方案设计。

5.4.5建筑单体深化设计管理
1)大区设计管理部及城市公司设计管理部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位
按【方案设计任务书】或会议纪要要求的时间、成果标准提交设计资料。

2)方案设计阶段，设计管理部组织增值服务部、营销管理部、工程管理部、合约管理部、根据方
案设计成果，讨论形成【方案阶段产品标准】，由合约管理部进行核算。

3)大区设计管理部按照【设计评审工作指引】、【运营会议管理工作指引】组织方案设计成果及【方
案阶段产品标准】评审。

4)建筑方案设计评审通过后，由城市公司设计管理部组织建筑方案设计单位对扩初施工图设计单
位进行建筑方案设计交底。

城市公司合约管理部进行项目责任成本编制，城市公司开发部负责进行方案报批，城市设计管理部根据反馈意见组织完善直至确定。

5.4.6设计衔接：本阶段应启动增值服务产品方案设计（确定大堂公区及户型平面），应启动景观规划
概念设计（确定覆土层深度及路网结构），由城市公司增值服务部依照【景观设计及施工管理流程】的要求执行。

5.4.7输出成果，本阶段输出主要成果为：
a)报建的实施方案
b)方案阶段产品标准
c)售楼处及示范区实施方案
d)项目分期及开发节奏
e)方案阶段责任成本（含成本测算及盈利测算）
f)增值服务产品设计方案
g)景观规划概念设计方案
5.5扩初设计阶段
5.5.1不需扩初报建审批的项目，原则上仍应进行扩初设计。

如需直接进入施工图设计的，须报城市
公司总经理审批。

5.5.2建筑扩初设计前期资料搜集
1)根据【建筑扩初设计任务书】的编制要求，由城市设计管理部组织各部门，提交相关资料。

部门信息提供要求
城市公司设计管理部方案设计相关成果、【方案阶段产品标准】及设计指导意见，并组织
方案设计单位对扩初、施工图设计单位（人员）进行设计交底城市公司开发部方案报建政府审批意见
城市公司工程管理部机电设计要求，组织地勘，并提交地质（初勘）报告
城市公司合约管理部【扩初阶段成本控制建议】
其设计管理部认为需要
提供的有关资料
2)资料移交需填写【项目设计基础资料移交评审表】，接受和移交双方共同签字确认归档。

有疑问
的须注明，在后续过程中验证，如市政管线接口及竖向等复核。

5.5.3项目设计经理组织编制【建筑扩初设计任务书】，并组织有关部门按照【设计评审工作指引】进
行评审。

5.5.4建筑扩初设计管理
1)城市公司设计管理部负责与设计单位的交流讨论，形成会议纪要，设计单位按【建筑扩初设计
任务书】要求的时间、成果标准提交设计资料。

2)城市公司设计管理部组织城市公司营销管理部、工程管理部、合约管理部，根据扩初设计成果，
讨论形成【扩初阶段产品标准】。

由合约管理部进行核算。

3)城市公司设计管理部按照【设计评审工作指引】、【运营会议管理工作指引】组织扩初设计成果
及【扩初阶段产品标准】评审。

4)城市公司设计管理部组织材料设备选型，确定材料部品清单。

5)如需，城市公司开发部负责初设报审、消防、人防、园林、交通、市容、市政等报批，设计管
理部提供配合，具体操作依照【开发报建管理工作指引】的要求执行。

6)城市公司开发部负责组织面积预测，设计管理部提供配合。

7)城市公司合约管理部进行扩初阶段责任成本制定，按照【成本管理流程】规定，对异常情况按
照【权责手册】要求汇报和确认，发出成本预警，由责任部门跟进。

8)需要进行结构超限审查或消防专项审查论证的项目，应提前安排技术设计和征询。

原则上确保
与扩初设计同步完成，最晚不应迟于施工图设计条件图第一次提资。

5.5.5设计衔接：本阶段应完成增值服务产品深化设计（房型平面及点位确定），应完成景观方案设计
并确定分区覆土层深度、室外泳池定位及剖面设计以及其他影响建筑施工图设计的事项。

5.5.6输出成果，本阶段输出主要成果为：
a)（报建的）扩初设计文件
b)扩初阶段产品标准及材料部品清单
c)扩初阶段责任成本（含成本概算及盈利测算）
d)合约管理部的成本控制及优化设计建议
e)工程管理部的建造技术标准
f)增值服务产品实施方案平面成果
g)景观规划方案设计成果
5.6施工图设计阶段
5.6.1施工图设计前期资料搜集
1)根据【建筑施工图设计任务书】的要求，由城市公司设计管理部组织各部门，提交相关资
料。

部门信息提供要求
城市公司开发部扩初报建政府审查意见（如有）
城市公司设计管理部详细指标参数、前期设计评审意见
城市公司合约管理部【施工图阶段成本控制建议】
城市公司增值服务部增值服务设计要求和详细机电点位、剖面提资
城市公司工程管理部机电设计要求、建造技术标准、提交地质详勘报告
其它设计管理部认为需
要提供的有关资料
2)资料移交需填写【项目设计基础资料移交评审表】，接受和移交双方共同签字确认归档。

有
疑问的须注明，在后续过程中验证，如市政管线接口及竖向等复核。

5.6.2施工图设计管理
1)城市公司设计管理部负责组织各专业设计管理人员与设计单位的交流讨论，设计单位按【建
筑施工图设计任务书】要求的时间、成果标准提交设计资料。

2)城市公司设计管理部针对施工条件图和施工图，分别组织内部设计评审，并反馈修改完善。

3)城市开发部进行正式的图纸面积预测，如需则进行必要的设计调整。

4)城市公司开发部负责提交施工图设计成果给具备资质的审图机构及消防、人防部门进行审
核。

审查通过后，城市公司开发部负责施工图报建，报建信息反馈至设计管理部，由设计
单位修改完善直至通过。

相关操作依照【开发报建管理工作指引】的要求执行。

5)建筑施工图的发放、版本更新、版本回收、加晒必须统一由城市公司设计管理部负责，按
照【设计图纸管理工作指引】的要求执行。

6)施工图设计阶段，城市公司设计管理部组织营销管理部、工程管理部、合约管理部、增值
服务部、客户服务部、物业公司、开发部，根据施工图设计成果和材料设备选型定板成果，
讨论形成【正式产品标准】、【正式交楼标准】，并按【权责手册】完成审核/审批。

7)城市公司设计管理部按照材料部品清单，组织材料部品做样定样，城市公司合约管理部、
项目部配合。

8)城市公司合约管理部根据施工图进行施工图阶段责任成本制定。

5.6.3本阶段输出主要成果为：
a)实施的施工图设计文件
b)正式产品标准及交楼标准
c)施工图阶段责任成本（含施工图预算及盈利测算）
d)增值服务产品实施样板
e)景观规划实施方案或扩初施工图设计成果
5.7二次专项设计阶段
5.7.1建筑施工图设计完成后，城市公司设计管理部、合约管理部、工程管理部按专项内容，负责组
织设计方、供应商、施工单位进行建筑二次专项设计工作，内容包括但不限于：
二次专项设计设计管理部工程管理部合约管理部钢结构深化设计、索膜结构负责配合配合
永久电系统配合负责负责/配合
小区弱电、有线、网络、电话、
智能化系统
配合负责配合
铝合金门窗、幕墙负责配合配合
岩土工程（基础选型、边坡（基
坑）支护、地基处理等）
配合负责配合
隔音降噪设计配合负责配合
水质改良（中水处理、人工湿地）配合负责配合
市政给排水补充设计配合负责配合
水土保持配合负责配合
室外综合管线配合负责配合
燃气配合负责配合
外墙立面、幕墙及构造二次设计负责配合配合
建筑主体灯光工程配合负责配合
建筑部品（单元门、进户门、窗、栏杆、装饰灯、店招等）负责
配合
5.7.2相关资料输入要求：
部门信息提供要求
工程管理部及项目部本项目工程技术实施建议及要求
合约管理部提供有效外部资源，并给出成本建议
营销管理部、客户服务部对涉及产品外观、客户承诺的二次专项设计（如幕墙、门
窗等）提出建议及要求
5.7.3在二次设计单位提交二次设计成果后，负主责的部门组织设计评审。

5.8景观、室内及售楼处示范区的设计时机
5.8.1景观方案设计最晚应在建筑方案设计中期阶段启动，具体内容参照【景观设计及施工管理流程】
执行。

5.8.2增值服务设计应与建筑方案设计同步进行。

5.8.3营销管理部应在建筑概念规划定案后，方案设计阶段开始时，即提供售楼处、示范区的设置、
风格、布置等建议，如需要设置示范区，应及时与设计管理部、增值服务部、工程管理部沟通，明确展示区位置、风格、装修布置等要求，具体内容参照【装饰装修设计及施工管理流程】执行。

5.9后续设计配合阶段。