基于权能修正的集体建设用地基准地价评估方法
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五、结语
综上所述，企业想要稳定且快速发展，企业文化建设是十分 重要的环节。在过程中，企业文化需要与人力资源管理进行结合，
在良好的环境下进行人力资源管理工作，同时还需要对企业人力资 源进行优化管理，体现出企业特色。另外，企业还需要引进高端人 才，依照企业实际需要开展多项培训工作，还需要做好相应的激励 与考核工作，使得企业可以适应当前社会市场需要，进而提升企业 整体管理质量与水平。
二、内涵与权能分析 (一)集体建设用地基准地价内涵
集体建设用地目前主要指农民集体所有的，并在土地利用总 体规划、城市规划或村庄、集镇规划中被确定为用于建设的土地。 可以使用集体建设用地的建设项目包括各类工商企业、公共设施和 公益事业、农村村民住宅等。集体建设用地价格是在符合规划用途 或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条 件下的正常交易价格。类比于国有建设用地基准地价，集体建设用 地使用权基准地价是在正常市场条件下，适用于流转目的的，在基 准容积率、建筑密度、评估基准日、使用年限与国有土地相同条件 下，各类用地各均质区域(如区片、级别)的完整集体建设用地土地 使用权平均价格。
(二)集体建设用地与国有土地权能差异分析 土地使用权作为特殊商品进入市场, 其核心问题就是产权的明 晰和价格的确定[8]。因此，剖析集体建设用地和国有建设用地的权 能差异，是确定集体建设用地价格、进行基准地价评估思路的重要 基础。 相较于国有建设用地，集体建设的权能实质并不完整，国有 土地具有占有、使用、收益和处分的权能，而集体土地则在具有占
比，即为集体建设用地权能修正系数W。
(三)集体建设用地基准地价的计算确定 确定集体建设用地权能修正系数为W，则集体建设用地基准地 价计用地与国有建设用地同属建设用地范畴，且土地使用 权均可流转，虽然存在功能和性质的差异，但集体建设用地定级估 价可采用与国有建设用地定级估价相同的技术流程与方法[11]。在集 体建设用地价格评估中，需要依据已有的集体建设用地市场交易案 例、土地收益和成本投入状况等资料来进行分析评估工作。但实际 上由于集体建设用地分布分散、市场交易资料少且收集难度大、集 体建设用地开发税费及土地开发增值收益难以定量确定等因素，集 体建设用地基准地价评估较为困难。因此本文尝试分析和探讨国有 土地与集体建设用地价格之间的关系或比例。
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基于权能修正的集体建设用地基准地价评估方法
徐启薇 冯友建 浙江大学地球科学学院 浙江杭州 310027
摘要:本文提出了基于权能修正的集体建设用地基准地价评估方法思路，通过收益还原法确定了权能修正法 修正系数的理论值区间，采用定性与定量分析法确定并建立差异评价指标体系，实证研究浙江省义乌市公布的国 有住宅基准地价与宅基地基准地价的实际关系，证明集体建设用地的基准地价可以通过权能修正法从国有建设用 地基准地价结果中得到，为有较新国有建设用地基准地价成果的区域，提供了一种简单有效的评估集体建设用地 基准地价的方法。
关键词:土地管理；基准地价；权能修正法；集体建设用地 中图分类号:F301 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2019)35-0094-03
一、研究背景
建设城乡统一的建设用地市场是目前我国土地制度改革的重要 目标，它对于严格保护耕地，缩小征地规模和提高农民财产性收入 具有积极的推动作用[1]。而我国长期以来一直存在的土地城乡二元 结构，导致农村集体建设用地的地价管理措施非常欠缺。允许农村 集体建设用地合法依规进入土地市场，对降低用地成本、减少征地 纠纷、盘活农村集体建设用地资产、从根本上改变城乡二元结构， 有不可替代的意义[2]。
项活动与企业文化相融合，将企业文化的重点内容渗入到职工思想 中，同时还需要体现在职工的行为中。一个企业需要运用适合自身 发展以及自身经营特色的管理模式，然后构建出相应的企业文化和 人力资源管理制度，这样才可以调动职工对本职工作的积极性与主 动性，使得企业能够长远且顺利发展。
(五)构建完善的绩效考核指标 想要有效解决企业文化建设中人力资源管理存在问题，企业还 需要构建完善的绩效考核指标。例如，企业可以构建经验奖励性收 入分配体系，在职工以往工资的基础上，借助绩效考核的标准进行 分配，进一步实现“多劳多得”。另外，针对于绩效考核的评判， 还需要有一个科学的考核标准，针对于重点岗位且对企业发展有特 别贡献的职工进行奖励。这样的方式不仅能够调动职工的积极性与 主动性，同时还能够加强企业发展与企业文化建设。
参考文献： [1]周光华.“一带一路”背景下企业人力资源管理的未来倡议走 向研究[J].现代国企研究,2018(24). [2]祝杰.试论人力资源管理创新在石油企业中的重要性以及相关 举措[J].化工管理,2018(15). [3]王超.人力资源管理与企业文化建设耦合研究——以五沟矿为 例[J].文化创新比较研究,2017,1(02).
作者简介： 郑洁，中国人民大学，在职研究生，研究方向：人力资源。
94 现代商业 MODERN BUSINESS
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有、使用、收益权能的同时，只有部分处分权，导致了集体土地产 权的不完整，这直接造成集体建设用地入市流转“同地不同权不同 价”，使集体土地直接入市困难[9]。从土地产权的权能方面看，集 体土地所有权集中于“集体”，但集体土地所有权归属不清，土地 产权关系混乱，产权交易缺乏保障，利益分配关系混乱[10]，与国有 土地在产权权利保障、土地市场化程度、需求圈偏好、土地取得成 本、土地开发程度5个方面存在较大差异。
类比于国有建设用地基准地价作用，随着集体建设用地使用 权市场初步形成，评估集体建设用地基准地价是规范集体土地流转 行为、建立城乡统一的建设用地市场的前提[3]。近年来，许多地区 先后进行了集体建设用地基准地价评估与试点探索[4][5][6]。随着试点 与经验的增加，建立集体建设用地基准地价体系逐渐被重视，各试 点地区在评估方法上多参考国有建设用地的评估，采用划分均质区 域、定级估价的思路，但由于二者权属、功能和性质不同，在地价 内涵界定、定级因素体系与估价参数确定等方面不尽相同。因此， 集体建设用地使用权基准地价评估的核心是体现与国有建设用地 的差异。且这两者差异的最根本原因在于权属差异[7]。本文将围绕 “同地同权同价”原则，展开基于权能修正的集体建设用地基准地 价评估方法探讨与检验。
综上所述，企业想要稳定且快速发展，企业文化建设是十分 重要的环节。在过程中，企业文化需要与人力资源管理进行结合，
在良好的环境下进行人力资源管理工作，同时还需要对企业人力资 源进行优化管理，体现出企业特色。另外，企业还需要引进高端人 才，依照企业实际需要开展多项培训工作，还需要做好相应的激励 与考核工作，使得企业可以适应当前社会市场需要，进而提升企业 整体管理质量与水平。
二、内涵与权能分析 (一)集体建设用地基准地价内涵
集体建设用地目前主要指农民集体所有的，并在土地利用总 体规划、城市规划或村庄、集镇规划中被确定为用于建设的土地。 可以使用集体建设用地的建设项目包括各类工商企业、公共设施和 公益事业、农村村民住宅等。集体建设用地价格是在符合规划用途 或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条 件下的正常交易价格。类比于国有建设用地基准地价，集体建设用 地使用权基准地价是在正常市场条件下，适用于流转目的的，在基 准容积率、建筑密度、评估基准日、使用年限与国有土地相同条件 下，各类用地各均质区域(如区片、级别)的完整集体建设用地土地 使用权平均价格。
(二)集体建设用地与国有土地权能差异分析 土地使用权作为特殊商品进入市场, 其核心问题就是产权的明 晰和价格的确定[8]。因此，剖析集体建设用地和国有建设用地的权 能差异，是确定集体建设用地价格、进行基准地价评估思路的重要 基础。 相较于国有建设用地，集体建设的权能实质并不完整，国有 土地具有占有、使用、收益和处分的权能，而集体土地则在具有占
比，即为集体建设用地权能修正系数W。
(三)集体建设用地基准地价的计算确定 确定集体建设用地权能修正系数为W，则集体建设用地基准地 价计用地与国有建设用地同属建设用地范畴，且土地使用 权均可流转，虽然存在功能和性质的差异，但集体建设用地定级估 价可采用与国有建设用地定级估价相同的技术流程与方法[11]。在集 体建设用地价格评估中，需要依据已有的集体建设用地市场交易案 例、土地收益和成本投入状况等资料来进行分析评估工作。但实际 上由于集体建设用地分布分散、市场交易资料少且收集难度大、集 体建设用地开发税费及土地开发增值收益难以定量确定等因素，集 体建设用地基准地价评估较为困难。因此本文尝试分析和探讨国有 土地与集体建设用地价格之间的关系或比例。
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基于权能修正的集体建设用地基准地价评估方法
徐启薇 冯友建 浙江大学地球科学学院 浙江杭州 310027
摘要:本文提出了基于权能修正的集体建设用地基准地价评估方法思路，通过收益还原法确定了权能修正法 修正系数的理论值区间，采用定性与定量分析法确定并建立差异评价指标体系，实证研究浙江省义乌市公布的国 有住宅基准地价与宅基地基准地价的实际关系，证明集体建设用地的基准地价可以通过权能修正法从国有建设用 地基准地价结果中得到，为有较新国有建设用地基准地价成果的区域，提供了一种简单有效的评估集体建设用地 基准地价的方法。
关键词:土地管理；基准地价；权能修正法；集体建设用地 中图分类号:F301 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2019)35-0094-03
一、研究背景
建设城乡统一的建设用地市场是目前我国土地制度改革的重要 目标，它对于严格保护耕地，缩小征地规模和提高农民财产性收入 具有积极的推动作用[1]。而我国长期以来一直存在的土地城乡二元 结构，导致农村集体建设用地的地价管理措施非常欠缺。允许农村 集体建设用地合法依规进入土地市场，对降低用地成本、减少征地 纠纷、盘活农村集体建设用地资产、从根本上改变城乡二元结构， 有不可替代的意义[2]。
项活动与企业文化相融合，将企业文化的重点内容渗入到职工思想 中，同时还需要体现在职工的行为中。一个企业需要运用适合自身 发展以及自身经营特色的管理模式，然后构建出相应的企业文化和 人力资源管理制度，这样才可以调动职工对本职工作的积极性与主 动性，使得企业能够长远且顺利发展。
(五)构建完善的绩效考核指标 想要有效解决企业文化建设中人力资源管理存在问题，企业还 需要构建完善的绩效考核指标。例如，企业可以构建经验奖励性收 入分配体系，在职工以往工资的基础上，借助绩效考核的标准进行 分配，进一步实现“多劳多得”。另外，针对于绩效考核的评判， 还需要有一个科学的考核标准，针对于重点岗位且对企业发展有特 别贡献的职工进行奖励。这样的方式不仅能够调动职工的积极性与 主动性，同时还能够加强企业发展与企业文化建设。
参考文献： [1]周光华.“一带一路”背景下企业人力资源管理的未来倡议走 向研究[J].现代国企研究,2018(24). [2]祝杰.试论人力资源管理创新在石油企业中的重要性以及相关 举措[J].化工管理,2018(15). [3]王超.人力资源管理与企业文化建设耦合研究——以五沟矿为 例[J].文化创新比较研究,2017,1(02).
作者简介： 郑洁，中国人民大学，在职研究生，研究方向：人力资源。
94 现代商业 MODERN BUSINESS
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有、使用、收益权能的同时，只有部分处分权，导致了集体土地产 权的不完整，这直接造成集体建设用地入市流转“同地不同权不同 价”，使集体土地直接入市困难[9]。从土地产权的权能方面看，集 体土地所有权集中于“集体”，但集体土地所有权归属不清，土地 产权关系混乱，产权交易缺乏保障，利益分配关系混乱[10]，与国有 土地在产权权利保障、土地市场化程度、需求圈偏好、土地取得成 本、土地开发程度5个方面存在较大差异。
类比于国有建设用地基准地价作用，随着集体建设用地使用 权市场初步形成，评估集体建设用地基准地价是规范集体土地流转 行为、建立城乡统一的建设用地市场的前提[3]。近年来，许多地区 先后进行了集体建设用地基准地价评估与试点探索[4][5][6]。随着试点 与经验的增加，建立集体建设用地基准地价体系逐渐被重视，各试 点地区在评估方法上多参考国有建设用地的评估，采用划分均质区 域、定级估价的思路，但由于二者权属、功能和性质不同，在地价 内涵界定、定级因素体系与估价参数确定等方面不尽相同。因此， 集体建设用地使用权基准地价评估的核心是体现与国有建设用地 的差异。且这两者差异的最根本原因在于权属差异[7]。本文将围绕 “同地同权同价”原则，展开基于权能修正的集体建设用地基准地 价评估方法探讨与检验。