云南省2017年房地产估价师《相关知识》：强制拍卖的主体模拟试题

云南省2017年房地产估价师《相关知识》：强制拍卖的主体模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房屋登记费按收取。

A：房屋面积
B：件
C：房屋体积
D：房屋价值
E：执行层的组织协调
2、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。

A．类似房地产的客观
B．类似房地产的实际
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
3、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：83．51
B：85．26
C：85．36
D：87．16
E：工业用地的监测点评估价格
4、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
5、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__%。

A．15.0
B．15.7
C．12.6
D．11.6
6、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡．(2005年试题)
A：5．2
B：6．4
C：6．8
D：7．6
E：借款合同
7、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。

A：出租价格
B：抵押价格
C：成交价格
D：评估价格
E：执行层的组织协调
8、销售不动产的营业税税率是__。

A．1%
B．3%
C．5%
D．7%
9、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
10、李某将其在某建制镇的营业用房以100万元出售，应缴纳城市维护建设税元。

A：500
B：2500
C：3500
D：6000
E：执行层的组织协调
11、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品换价兑现
12、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。

A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定
C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势
D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的13、下列不属于征收土地特点的是__。

A．具有一定的强制性
B．要妥善安置被征地单位人员的生产和生活
C．被征收后的土地所有权不发生转移
D．用地单位给予被征地单位经济补偿
14、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产
市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：中国共产党第十一次全国代表大会
B：中国共产党第十二次全国代表大会
C：中国共产党第十三次全国代表大会
D：中国共产党第十四次全国代表大会
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、属于直接房地产金融形式的是。

A：房地产开发企业流动资金贷款
B：商品房开发贷款
C：居民住房消费贷款
D：房地产开发企业发行股票
E：执行层的组织协调
16、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发通常是一次性的价格剩余
E：工业用地的监测点评估价格
17、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。

A：目标定价法
B：领导定价法
C：随行就市定价法
D：认知价值定价法
E：借款合同
18、价格效应是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情況下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：执行层的组织协调
19、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。

A．开发商违法预售
B．借款人赖账不还
C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡
20、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。

A：800万元
B：1000万元
C：1800万元
D：800~1000万元之间
E：工业用地的监测点评估价格
21、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.
A：23.4
B：28.6
C：33.4
D：46.8
E：工业用地的监测点评估价格
22、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。

A：5377.78
B：6277.78
C：6722.22
D：7847.22
E：借款合同
23、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。

A：1840
B：2840
C：2966
D：3000
E：工业用地的监测点评估价格
24、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。

A．城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批
C．城市详细规划由城市人民政府审批
D．县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批
25、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

A：易受限制
B：相互影响
C：独一无二
D：不可移动
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符
合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%
B．16.71%
C．16.80%
D．17.00%
2、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同
C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税
D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
3、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案。

A：资金来源可靠
B：审核程序复杂
C：资金结构合理
D：融资成本较低
E：融资风险较小
4、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。

A．灯光污染
B．视觉污染
C．高压输电线污染
D．垃圾臭气污染
E．医疗照射
5、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。

(2009年试题)
A：城市的发展布局
B：功能分区
C：禁止、限止和适宜建设的地域范围
D：建筑形态控制指标
E：城市性质
6、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。

A：耐水性
B：抗渗性
C：抗冻性
D：导热性
E：热容量
7、下列市盈率的表达式中，正确的是。

A：市盈率=股价／每股净资产
B：市盈率=股价／每股收益
C：市盈率=市值／销售收入
D：市盈率=市值／现金流
E：借款合同
8、我国信托业务的范围包括。

A：金融业务
B：委托业务
C：代理业务
D：外汇业务
E：信托业务
9、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在
B．未来
C．过去
D．B和C
10、一般来说，与长期投资相比，短期投资。

A：风险较大
B：收益率较高
C：流动性较好
D：投资回收期较长
E：借款合同
11、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。

A．业主大会制度
B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度
E．住房专项维修资金制度
12、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。

A．1
B．2
C．4
D．5
13、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。

A：销售税费
B：租金收益
C：物业增值
D：股权增值
E：抵押贷款规模
14、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。

该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。

1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元
人民币。

A．7935
B．8260
C．8290
D．7964
15、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50%，则赔偿金额为__万元。

A．100
B．75
C．50
D．25
16、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数
B：资产报酬率
C：股东权益报酬率
D：销售毛利率
E：销售净利率
17、对下列情况，不符合免征印花税的情况是__。

A．财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据
B．已纳印花税凭证的副本或抄本
C．有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同
D．权利、许可证照
18、我国已初步形成的住房金融体系。

A：商业性
B：政策性
C：商业性为主、政策性为辅
D：商业性和政策性并存
E：执行层的组织协调
19、按投资业务划分，房地产投资信托基金分为。

A：权益型
B：抵押型
C：混合型
D：质押型
E：提存型
20、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。

A．个别偏好市场
B．集群偏好市场
C．弥隙市场
D．同质偏好市场
E．分散偏好市场
21、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。

估价作业方案的内容主要包括__。

A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．预计所需的时间、人力、经费
D．估价作业步骤和时间进度安排
E．违约责任
22、商品房预售合同登记备案应由办理。

A：房地产开发商
B：房地产销售代理机构
C：商品房预购人
D：房地产开发商和商品房预购人共同
E：执行层的组织协调
23、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。

A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
24、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为__万元。

A．96
B．192
C．240
D．480
25、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》
D：物业管理活动的依据是物业服务合同
E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。