交通银行股份有限公司本溪分行、师青海等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

交通银行股份有限公司本溪分行、师青海等房屋买卖合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】辽宁省本溪市中级人民法院
【审理法院】辽宁省本溪市中级人民法院
【审结日期】2021.12.20
【案件字号】(2021)辽05民终1525号
【审理程序】二审
【审理法官】高广明郑红高伟
【文书类型】判决书
【当事人】交通银行股份有限公司本溪分行;师青海;本溪市万有房地产开发有限责任公司【当事人】交通银行股份有限公司本溪分行师青海本溪市万有房地产开发有限责任公司【当事人-个人】师青海
【当事人-公司】交通银行股份有限公司本溪分行本溪市万有房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】赵震、吴宝强辽宁平正律师事务所
【代理律师/律所】赵震、吴宝强辽宁平正律师事务所
【代理律师】赵震、吴宝强
【代理律所】辽宁平正律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】交通银行股份有限公司本溪分行
【被告】师青海;本溪市万有房地产开发有限责任公司
【本院观点】依据《中华人民共和国担保法》第三十七条及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。

【权责关键词】无效撤销代理合同过错合同约定诚实信用原则证明诉讼请求开庭审理缺席判决维持原判发回重审查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为：依据《中华人民共和国担保法》第三十七条及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。

具体到本案，万有房地产公司、交行本溪分行在该户房屋上设立抵押权时，此时房屋已经出让给师青海并交付，由师青海实际占有、使用、收益，万有房地产公司只负有协助办理过户的义务，这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形。

金融机构具有审查贷款和担保的专业流程和专业人士，应当具备更高的审查能力和要求。

本案，因为房屋已经出让给了师青海，并完成了交付，而交行本溪分行作为专业的银行机构，明知万有房地产公司所提供的抵押担保财产的住宅部分已经大部分销售的情况下、未现场核实房屋情况，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，存在重大过失，该抵押行为侵害了师青海作为消费者所享有的权益，师青海的基本生存居住权优先于交行本溪分行对涉案房屋享有的抵押权。

故此，一审法院对于师青海要求解除交行本溪分行与万有房地产公司在案涉房屋上所设定的抵押登记的诉讼请求予以支持，并无不当。

上诉人交行本溪分行的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人交通银行股份有限公司本溪分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。

依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费一百元，由上诉人交通银行股份有限公司本溪分行负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 01:30:42
【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年8月7日，师青海与万有房地产公司订立《商品房买卖合同》一份，合同约定：师青海购买万有房地产公司开发的坐落于本溪市明山区建筑面积为114.69平方米的房屋一处，房屋总价款为376183.20元。

合同签订后，万有房地产公司于2013年8月12日为师青海出具了进户通知单，师青海于同日办理了进户手续并居住至今。

同日师青海与万有房地产公司又签订了商品房预售合同签约证明和预售登记申请书。

后万有房地产公司于2016年4月25日为师青海出具了销售不动产统一发票(办证联)。

2013年9月17日，交行本溪分行对万有房地产公司开发的万有佳园项目房地产开发贷款项目作出评估报告，报告第十章银行风险防范评估第二款第一项及第二项中载明：该项目已完工并对外销售，现入住20户，正在装修100余户，因此不存在完工风险；截止到目前，住宅已销售300余户，商业用房尚未对外销售……。

据此，交行本溪分行与万有房地产公司于2013年12月26日签订了固定资产贷款合同，约定万有房地产公司向交行本溪分行贷款4000万元，贷款期限自2013年12月17日至2015年12月17日。

交行本溪分行于2013年12月30日发放了上述贷款，并于同日与万有房地产公司签订抵押合同，约定万有房地产公司提供万有佳园项目对应的土地和在建工程担保对该笔贷款提供抵押担保，并于2013年12月25日办理了本房建明山区字第××号在建工程抵押权证，抵押范围明山区明山路69B 栋、69A栋、69D栋、69栋，债权数额4000万元。

案涉房屋亦在抵押房屋范围内。

现师青海以万有房地产公司、交行本溪分行签订的“在建工程”抵押类型和条件不符合法律规定，且万有房地产公司、交行本溪分行在该户房屋上设立的抵押权效力不及于事先购买人师青海享有的消费者优先保护权为由，诉至法院，请求判令万有房地产公司、交行本溪分行解除辽交银本溪2013年固抵字015号《抵押合同》中万有佳园69A栋2单元17-42号房屋的抵押权，并负责办理该户房屋的抵押登记注销手续。

另查，2019年5月29日，交行本溪分行曾
出具一份撤押情况说明，内容为：本溪市万有房地产开发有限责任公司于2013年12月在我行申请4000万元房地产开发贷款额度，此笔授信担保方式为项目住宅、商业用房及土地作为抵押，其中：2000万元贷款对应的抵押物为13799平方米的住宅部分，2000万元贷款对应的是17884平方米的商业用房。

目前，对应住宅部分的2000万元贷款已还清，当前贷款余额为2000万元，对应的抵押物为商业用房。

由于当前企业偿还我行贷款时，住宅部分被其他债权人查封，无法解除抵押，现该部分住宅的查封已解除。

为理顺相关解押流程，现申请撤销位于明山区户，房号为本溪市明山区明山路69D1单元4层2号，建筑面积100.36平方米。

目前，抵押率为28.17%，解除部分住宅抵押后，期房他项权证不变。

符合我行授信条件，同意撤押。

【一审法院认为】一审法院认为：师青海与万有房地产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。

师青海按约定一次性交纳购房款，万有房地产公司于2013年8月12日为师青海办理进户手续并交付约定的房屋，并由师青海占有涉案房屋使用至今。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得保护的顺序依次为：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。

本案中，师青海作为消费者所享有的权益，依法受到保护，并应优先于交行本溪分行对涉案房屋享有的抵押权之优先受偿权得到保护，虽然交行本溪分行与万有房地产公司已办理了在建工程抵押登记，但不具备物权转移的效力，且师青海在购买住宅后，万有房地产公司又将所售房屋予以抵押，不仅有违诚实信用原则，更是侵害了师青海作为消费者基本的生存居住权。

同时，交行本溪分行明知万有房地产公司所提供的抵押担保财产的住宅部分已经大部分销售的情况下，又为万有房地产公司发放在建工程抵押贷款，其自身亦有过错，并且又在万有房地产公司已经清偿抵押担保住宅部分的贷款2000万元后，未按照相
关规定办理解除抵押登记手续，故师青海要求解除交行本溪分行与万有房地产公司在涉案房屋上所设定的抵押登记的诉讼请求成立，予以支持。

综上所述，师青海的诉讼请求成立，予以支持。

判决：一、师青海与万有房地产公司于2013年8月7日签订的商品房买卖合同合法有效；二、解除坐落于本溪市明山区(建筑面积为114.69平方米)房屋的抵押登记，交行本溪分行于判决发生法律效力后10日内协助万有房地产公司办理撤销坐落于本溪市明山区(建筑面积为114.69平方米)房屋抵押登记手续。

案件受理费一百元，由万有房地产公司共同负担。

【二审上诉人诉称】上诉人交行本溪分行的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回师青海原审诉讼请求。

2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。

涉案房产不在我行解除抵押范围内。

综上所述，上诉人交通银行股份有限公司本溪分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。

依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
交通银行股份有限公司本溪分行、师青海等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省本溪市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽05民终1525号当事人上诉人(原审被告)交通银行股份有限公司本溪分行，住所地本溪市明山区地工路88号。

负责人张祥辉，该分行行长。

委托诉讼代理人赵震、吴宝强，辽宁平正律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)师青海。

委托诉讼代理人师守良。

被上诉人(原审被告)本溪市万有房地产开发有限责任公司，住所地本溪市明山区万有佳园69B2-4-1号。

法定代表人徐万有，该公司总经理。

审理经过上诉人交通银行股份有限公司本溪分行(以下简称交行本溪分行)与被上诉人师青海、本溪市万有房地产开发有限责任公司(以下简称万有房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，上诉人交行本溪分行不服辽宁省本溪市明山区人民法院(2021)辽0504民初4612号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人交行本溪分行的委托诉讼代理人赵震、吴宝强，被上诉人师青海的委托诉讼代理人师守良，被上诉人万有房地产公司的法定代表人徐万有到庭参加了诉讼。

现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人交行本溪分行的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回师青海原审诉讼请求。

2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。

涉案房产不在我行解除抵押范围内。

二审被上诉人辩称被上诉人师青海辩称：不同意上诉人的上诉请求。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

涉案房屋虽然在抵押登记的范围之内，但是由于该房屋买卖成交在先，抵押登记在后，故其抵押登记的效力不及于买卖合同的效力，不能以抵押登记的效力来对抗买卖合同的效力，因此上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。

上诉人明知道抵押人提供的担保物已经完工，且大部分的住宅已经出售和入住，不符合法定的在建抵押条件，仍然与借款人以虚假的信息签订抵押合同，办理抵押登记，其行为是无效的不受法律保护，故其上诉理由不成立，被上诉人作为消费者享有的购买权、物权期待权依法受到保护、并且优先于上诉人对涉案房屋享有的优先受偿权，得到优先保护。

故上诉人的上诉理由不成立，上诉
人并没有具体指出原审判决认定事实和适用法律部分何处存在问题，是否需要予以澄清和纠正，因此上诉人的上诉理由不成立。

被上诉人万有房地产公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。

原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

抵押时是因为工作人员工作有误把涉案房产抵押了，为了解决老百姓住宅问题，我已经偿还了2000万元贷款。

原告诉称师青海向一审法院起诉请求：1、请求确认师青海与万有房地产公司之间订立的《商品房买卖合同》的有效性；2、请求判令万有房地产公司、交行本溪分行解除辽交银本溪2013年固抵字015号《抵押合同》中万有佳园69A栋2单元17-42号房屋的抵押权，并负责办理该户房屋的抵押登记注销手续；3、本案的诉讼费用由万有房地产公司、交行本溪分行共同负担。

一审法院查明一审法院认定事实：2013年8月7日，师青海与万有房地产公司订立《商品房买卖合同》一份，合同约定：师青海购买万有房地产公司开发的坐落于本溪市明山区建筑面积为114.69平方米的房屋一处，房屋总价款为376183.20元。

合同签订后，万有房地产公司于2013年8月12日为师青海出具了进户通知单，师青海于同日办理了进户手续并居住至今。

同日师青海与万有房地产公司又签订了商品房预售合同签约证明和预售登记申请书。

后万有房地产公司于2016年4月25日为师青海出具了销售不动产统一发票(办证联)。

2013年9月17日，交行本溪分行对万有房地产公司开发的万有佳园项目房地产开发贷款项目作出评估报告，报告第十章银行风险防范评估第二款第一项及第二项中载明：该项目已完工并对外销售，现入住20户，正在装修100余户，因此不存在完工风险；截止到目前，住宅已销售300余户，商业用房尚未对外销售……。

据此，交行本溪分行与万有房地产公司于2013年12月26日签订了固定资产贷款合同，约定万有房地产
公司向交行本溪分行贷款4000万元，贷款期限自2013年12月17日至2015年12月17日。

交行本溪分行于2013年12月30日发放了上述贷款，并于同日与万有房地产公司签订抵押合同，约定万有房地产公司提供万有佳园项目对应的土地和在建工程担保对该笔贷款提供抵押担保，并于2013年12月25日办理了本房建明山区字第××号在建工程抵押权证，抵押范围明山区明山路69B栋、69A栋、69D栋、69栋，债权数额4000万元。

案涉房屋亦在抵押房屋范围内。

现师青海以万有房地产公司、交行本溪分行签订的“在建工程”抵押类型和条件不符合法律规定，且万有房地产公司、交行本溪分行在该户房屋上设立的抵押权效力不及于事先购买人师青海享有的消费者优先保护权为由，诉至法院，请求判令万有房地产公司、交行本溪分行解除辽交银本溪2013年固抵字015号《抵押合同》中万有佳园69A栋2单元17-42号房屋的抵押权，并负责办理该户房屋的抵押登记注销手续。

另查，2019年5月29日，交行本溪分行曾出具一份撤押情况说明，内容为：本溪市万有房地产开发有限责任公司于2013年12月在我行申请4000万元房地产开发贷款额度，此笔授信担保方式为项目住宅、商业用房及土地作为抵押，其中：2000万元贷款对应的抵押物为13799平方米的住宅部分，2000万元贷款对应的是17884平方米的商业用房。

目前，对应住宅部分的2000万元贷款已还清，当前贷款余额为2000万元，对应的抵押物为商业用房。

由于当前企业偿还我行贷款时，住宅部分被其他债权人查封，无法解除抵押，现该部分住宅的查封已解除。

为理顺相关解押流程，现申请撤销位于明山区户，房号为本溪市明山区明山路69D1单元4层2号，建筑面积100.36平方米。

目前，抵押率为28.17%，解除部分住宅抵押后，期房他项权证不变。

符合我行授信条件，同意撤押。

一审法院认为一审法院认为：师青海与万有房地产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。

师青海按约定一次性交
纳购房款，万有房地产公司于2013年8月12日为师青海办理进户手续并交付约定的房屋，并由师青海占有涉案房屋使用至今。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得保护的顺序依次为：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或大部分款项的消费者；
3、建筑工程承包人的优先受偿权；
4、抵押权；
5、其他债权。

本案中，师青海作为消费者所享有的权益，依法受到保护，并应优先于交行本溪分行对涉案房屋享有的抵押权之优先受偿权得到保护，虽然交行本溪分行与万有房地产公司已办理了在建工程抵押登记，但不具备物权转移的效力，且师青海在购买住宅后，万有房地产公司又将所售房屋予以抵押，不仅有违诚实信用原则，更是侵害了师青海作为消费者基本的生存居住权。

同时，交行本溪分行明知万有房地产公司所提供的抵押担保财产的住宅部分已经大部分销售的情况下，又为万有房地产公司发放在建工程抵押贷款，其自身亦有过错，并且又在万有房地产公司已经清偿抵押担保住宅部分的贷款2000万元后，未按照相关规定办理解除抵押登记手续，故师青海要求解除交行本溪分行与万有房地产公司在涉案房屋上所设定的抵押登记的诉讼请求成立，予以支持。

综上所述，师青海的诉讼请求成立，予以支持。

判决：一、师青海与万有房地产公司于2013年8月7日签订的商品房买卖合同合法有效；二、解除坐落于本溪市明山区(建筑面积为114.69平方米)房屋的抵押登记，交行本溪分行于判决发生法律效力后10日内协助万有房地产公司办理撤销坐落于本溪市明山区(建筑面积为114.69平方米)房屋抵押登记手续。

案件受理费一百元，由万有房地产公司共同负担。

本院查明本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为本院认为：依据《中华人民共和国担保法》第三十七条及《中华人民共
和国物权法》第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。

具体到本案，万有房地产公司、交行本溪分行在该户房屋上设立抵押权时，此时房屋已经出让给师青海并交付，由师青海实际占有、使用、收益，万有房地产公司只负有协助办理过户的义务，这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形。

金融机构具有审查贷款和担保的专业流程和专业人士，应当具备更高的审查能力和要求。

本案，因为房屋已经出让给了师青海，并完成了交付，而交行本溪分行作为专业的银行机构，明知万有房地产公司所提供的抵押担保财产的住宅部分已经大部分销售的情况下、未现场核实房屋情况，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，存在重大过失，该抵押行为侵害了师青海作为消费者所享有的权益，师青海的基本生存居住权优先于交行本溪分行对涉案房屋享有的抵押权。

故此，一审法院对于师青海要求解除交行本溪分行与万有房地产公司在案涉房屋上所设定的抵押登记的诉讼请求予以支持，并无不当。

上诉人交行本溪分行的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人交通银行股份有限公司本溪分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。

依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费一百元，由上诉人交通银行股份有限公司本溪分行负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长高广明
审判员郑红
审判员高伟
二〇二一年十二月二十日
法官助理王晓雪
书记员陈楠附法律依据附：本案所适用法律条文
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。