房地产工程施工管理中的关键点

房地产工程施工管理中的关键点
摘要：房地产作为房产与地产的集合体，具有位置固定、位置优劣不同、耐
久性、多层次性以及土地资源稀缺等多个特性，在我国经济社会中占有重要地位，其施工管理直接影响房地产开发项目工程质量、成本和工程进度，直接关系到项
目建设效益和居民生活质量。

根据房地产工程施工阶段划分，可将房地产开发分
为四个不同的阶段，即决策阶段、前期阶段、施工阶段以及竣工验收阶段。

这四
个环节共同组成了我国房地产工程管理的全过程，需对其进行有效的掌控。

基于此，本文针对房地产工程管理中常存在的不足以及关键点进行论述。

关键词：房地产；工程；施工管理；
引言
房地产工程项目具有施工周期长、技术含量高等特点，加上现阶段人们对于
房地产工程质量要求的不断提高，使得工程管理工作被企业给予了高度重视。

而
想要促使工程管理的作用在房地产项目中充分发挥出来，管理者就必须了解工作
中的几个关键点，并结合工程建设的实际情况，制定行之有效的完善对策。

只有
这样，才能够从根本上提高工程管理效果，进一步提高工程质量。

简单地说，房
地产施工成本就是指房地产工程项目施工过程中，因人力资源、物资、车辆等消
耗的一切费用的总和。

施工成本控制的涵义，顾名思义，就是按照预算严格监控
施工中每一项费用支出，以期用最小的成本投入获得最优化的经济效益，做到控
制成本支出，提高经济效益。

根据多年来经验，房地产工程施工成本控制涉及的
内容除了与人力、物资等资源消耗有关，还与施工技术、控制力度、管理制度等
相关，可见施工成本控制是一项极其复杂的工作。

对于房地产企业而言，施工成
本控制的效果有着至关重要的作用，不仅能够减少不必要的成本支出，从另一层
面也能体现出房地产企业的管理水平。

因此，加强房地产工程施工成本控制力度，帮助房地产企业提高管理水平和内控水平，提高房地产工程项目施工质量的同时，也可获得良好的经济效益和社会效益，“名利双收”。

1房地产工程管理存在的问题
1.1管理体制不够完善
当前，随着房地产行业发展，建筑工程专业化程度不断提高，工程管理中各
主体沟通协调难度加大，如业主、施工单位、监理、设计、造价咨询等，为确保
工程管理目标实现，按工程质量要求如期竣工验收，要求房地产企业加强工程管理，建立健全建筑工程管理体制机制，防范工程管理进度、质量、成本和施工安
全等风险。

但从目前来看，房地产企业工程管理体制机制不健全问题突出，如过
度重视项目施工进度和工程造价，对工程质量、工程安全等工程管理目标重视程
度不足，工程管理体制不规范、不协调，缺乏系统性、标准化的工程管理规章制度，如未形成定期的项目例会制度，可能因信息沟通不畅引发工程返工、工程设
计错误、造价超预算、工程质量低于标准要求等问题，严重影响房地产工程质量、进度、造价和安全管理等目标实现。

1.2房地产工程管理环境复杂
随着我国城市化进程的不断加快，房地产工程建设数量也在逐年攀升，与以
往房地产工程建设相比，施工环境复杂已然成为影响工程质量的关键因素。

实际
施工过程中，很多不可确定因素都会影响到工程质量。

因此，工程管理的复杂程
度也会相应增加。

然而目前大部分房地产工程的管理工作，仍然沿袭着传统的管
理模式，并未意识到更新管理理念，创新管理办法的重要性，致使管理工作的具
体实施存在诸多与现实需求不符的地方，管理效果无法发挥作用，很大程度上阻
碍了工程质量的提升。

1.3建筑材料问题
工程项目所用的材料品种多、规格多、质量差距较大，部分新型材料的生产
也比较混乱，一些未经认证的假冒劣质产品通过各种渠道流进了施工项目，造成
了严重的工程项目质量问题。

1.4对信息技术缺乏正确的认识
在项目工程的施工过程当中积极地借助信息技术的力量，一方面能够在很大
程度上提升精细化管理的有效性，另一方面还能够帮助施工企业更好地展开成本
控制、安全管理等等。

项目工程的管理者能够运用信息技术及时了解项目工程的
施工进度，并且对项目工程施工过程当中的不安全因素展开全面排查，确保项目
工程的高质量，保证精细化管理能够在项目工程施工的过程中获得全面的应用。

但是就目前的实际情况而言，项目工程的管理者并不具备借助信息技术的力量展
开精细化管理的意识和能力，导致项目工程管理出现了很严重的同质化现象，项
目工程的质量也无法得到保证。

2房地产工程管理中的关键点
2.1建立完善的监督、管理体系
新时期背景下，随着我国建筑行业快速发展，房地产行业企业不断发展壮大，建筑行业法律法规日益健全，行业技术标准不断细化，有力促进了房地产企业制
度体系建设、施工管理规范化。

在工程管理方面，以施工企业、设计企业或工程
咨询服务企业牵头组成的EPC总承包模式在建筑工程项目中应用日益广泛，通过
由总承包企业协调设计、施工、监理等单位，实现了参建主体间沟通向集成化管
理发展，提高了建筑工程管理水平，降低了房地产企业工程管理压力。

在该模式下，房地产企业应加强施工管理监督，加强项目例会、隐蔽工程验收、现场管理、竣工验收和工程变更控制等环节施工管理。

在项目例会中，依据工程进度、工程
质量问题、现场安全管理问题等情况，整体把控工程施工管理进度、质量和施工
安全管理等问题，督促整改措施落实到位。

在隐蔽工程验收时，严格按工程质量
标准要求验收，未经验收不得进入下道工序。

现场管理环节应形成现场安全管理
检查监督机制，借助信息技术手段强化现场安全管理、扬尘控制、文明施工等要求，压实参建主体现场管理责任。

竣工验收环节重点对建筑工程功能、施工质量、施工进度、消防安全等关键要素进行管理监督，联合政府主管部门、设计、监理
等单位组成联合验收小组，分项验收建筑工程项目技术资料和实际施工，未经竣
工验收或验收不通过督促责任主体限期整改到位。

工程变更控制环节应根据工程
变更实际情况确认是否变更，严格控制因非业主提出的工程变更，非紧急工程变
更申请单位应经工程造价核算后按标准流程申请变更，紧急工程变更可根据实际
情况谁施工谁核算工程造价，由工程监理把好现场签证关，防止施工企业随意变
更造成工程造价增加。

2.2工程资金管控
房地产工程建设所涉及的部门多、工程量大，因此资金使用也相对较为分散，如果能够对资金进行全面、有效管理，势必会导致施工成本增加，降低了房地产
企业的经济效益。

在工程资金管控方面，财务管理部门要充分发挥其作用，结合
工程建设情况制定完善的资金管控体系，对于工程建设中所有资源协调把控，尽
可能实现资源利用最大化，从而保证房地产工程的顺利进行。

2.3加强施工现场材料管理
在项目管理过程中，往往会出现施工单位材料以假乱真、以次充好等现象，
为此，公司成立品牌库，根据项目特点及档次，对施工材料品牌进行约定，在招
标过程和合同签订过程进行约束，在现场管理中，对施工单位的材料进场，要求
监理进行100%检查，项目部对该材料的首次进行100%检查，后续不同批次材料
进场时，进行抽样检查，每月不少于两次，并按照相关规定对材料进行及时送检，送检要求由监理单位见证员自行送检，如有发现品牌及型号不满足合同要求，则
第一时间要求施工单位退场，并由监理做好相关记录并依据合同进行处罚，施工
过程中加强抽检，如有发现施工单位不良现象，则按照合同进行处理。

这样能极
大降低材料风险。

2.4构建专业的管理团队
在房地产工程中，管理者与施工人员都是主要的参与者，如果管理人员未能
做好管理工作将会对施工进度、施工效益产生多方面影响，所以甲方也需要在项
目进行过程中对人员管理加以重视。

在管理队伍的建设中，需要结合施工单位制
定的实施方案、资金预算录用与培养高素质人才，特别是高层与大型房建工程的
技术要求更高，需要配备足够的技术人员、安全管理人员。

同时，项目建设中产
生了大量的资料，需要保证对相关文件与数据的科学保管，之后结合技术标准完
善技术管理体系，做好与各单位的协调工作，比如技术协调、技术沟通都是甲方
需要重视的问题。

此外，对于大型工程可以聘请专业监理机构，为提升项目管理质量提供帮助，
3房地产工程施工质量提升策略
3.1加强工程项目的过程控制
首先在过程管理中应该注意环节的拆分，实施工作安排应该从事前、事中、事后的系统思维来进行，对每一个环节做到“人到人”，不能出现责任“空白”区，并且要设立相应的管理制度以提高工作人员开展工作的便利性。

其次是在房地产企业项目施工时，要建立严格的责任制度，明确奖惩措施，做到奖罚分明，严格惩处不负责任的工人，确保施工项目的高效完成。

同时，建立相应的成本核算的体系，科学计算每一部分工程所需的资金，做到每一笔钱都有所依据。

通常情况下，工程建设中的机械施工作业应该根据前期所确立的施工方案有序进行，为了能够实现对工程成本的合理控制，应该注重各个阶段工程任务的衔接。

最后要注重监理工作规范化。

首先，对监理范围进行明确的规定。

监理人员的专业度与责任心尤为重要，在房地产工程实施的整个过程中，监理人员需要进行相关工作的跟进，从准备工作到后期竣工的全面检查工作都不容马虎。

一旦发现安全隐患或不完善的地方，就应按时解决与完善。

3.2加强工程项目的风险管理
第一，风险规避。

在房地产工程施工项目中，使用免责条款是施工单位为了逃避风险最常用的方式。

具体来说，房地产工程施工单位为了规避风险，选择自己付出一些小的代价来避免大的风险。

比如房地产企业在采购施工原料时，可以选择信誉好，而且产品质量有保障的经销商。

第二，风险预防与控制。

这需要收集大量的信息，并对信息进行系统的整理和分析，为决策的实施提供有力的依据。

然后则是提取意见，对提出的意见进行分析、调整和完善。

第三，风险转移。

在风险转移的过程中，可以采用合同转移的方法。

根据合
同法中的相关条例规定和在达成协议时签订的连带风险在内的合同，把风险转移
给另一方。

但是，转移方必须认识到，风险的转移，也意味着利益的转移，因此，这需要权衡利弊。

第四，风险利用。

合理的风险利用可以实现房地产工程风险管理的创新。

可
以以工程索赔的方式将项目风险转化为企业的利润，工程索赔涉及房地产工程施
工项目中的每一个环节，例如，房地产工程项目设计出现错误、突发自然灾害、
工程质量变化等都可以作为房地产企业向业主进行工程索赔的条件，从而为企业
获取一定的收入，进而达到控制项目风险的目的。

3.3做好工程项目的外部保障
一方面定期为施工人员普及安全知识，另一方面对安全隐患进行考察和追踪，提升施工环节的安全度，需要对施工人员在施工过程中出现了安全问题后自我救
援这方面的内容进行培训，降低危险的发生率。

要不断提高施工现场环节的安全
监控与预防管理，如在采购时必须获得原料供应站管理人员的批准，而且在原料
取用时必须填写相应的记录表。

在整个工程施工建设中，要及时进行风险评估，
针对施工现场中可能引起重大安全事故，必须进行预防和有效的管控。

结语
总而言之，处于全新时代背景下，房地产工程质量的提升是一个关键问题。

施工人员需对其进行针对性地分析，以此解决实际的问题。

此外，房地产工作人
员还需明确各项问题，妥善解决施工中存在的不足，保证施工有效性。

同时，从
根本上提升自身的管理力度，优化各个工作环节，提升实际的工作质量。

参考文献
[1]张涛.房地产工程管理的几个关键点分析[J].市场周刊（理论版），2018（34）.。