灵宝市旧城改造探讨

灵宝市旧城改造探讨
灵宝市建设局：曾健
摘要：灵宝市城市已进入高速发展期，城市化率不断提升，城市用地已基本饱和，但整个城市布局严重不协调，老城区和新城区面貌有极大的差异。

为了更好的改善城市环境，提高灵宝市城市总体形象，旧城改造已刻不容缓。

关键字：灵宝涧西区旧城改造可持续发展灵宝市
一、灵宝市城市改造概况
灵宝市自１９９２年实施涧西区控制性详细规划以来，陆续对老城区的街道、社区进行改造，但步伐都很慢，改造效果不是很理想，2007年年初，在灵宝市城市化进入高速发展期及新老区面貌差距日益扩大的情况下，市委、市政府决心进行旧城改造。

系统完整的进行改造一年来，在灵宝市西出口、北出口、桃林商业街等项目上取得良好成绩，原来破旧不堪的道路、住宅、商铺已拆迁到位。

但是这次大规模的改造计划也突显相当一部分未曾预料的矛盾，这些矛盾需进一步探讨，以使旧城改造工程更人性、更和谐。

二、目前我国旧城改造中存在的问题
随着城市化进程不断加快,城市旧区的基础设施不健全、土地利用率低下、布局混乱、环境恶化等问题表现突出。

为了保证城市社会经济的持续发展,必须对城市旧区进行有计划的改造。

近年来,我国的旧城改造工作取得很大成绩,但从科学发展观的角度看仍存在着一些问题:
第一,重视再开发,忽视修复与保护。

旧城改造又称城市再开发或城市更新。

1958 年8 月在荷兰海牙召开的第一届关于旧城改造问题的国际研讨会对旧城改造的概念做了比较完整的概括。

指出旧城改造是根据城市发展的需要,在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设,包括再开发、修复、保护3 个方面的内容。

旧城改造并不是一味地开发,也包括修复工作、对城市重要的历史、文化建筑和街区的保护。

但我国城市的旧城改造大都采用推倒重建的单一开发模式,忽视修复与保护。

对于旧城区的建筑物,基本上都采取全部拆除、重新建设的方针。

这种大规模拆迁改造为主的旧城改造,有利于城市基础设施的配套建设,提高了城市土地的利用率,改善了城市的居住条件,缓解了城市的住宅、用地、环境、交通等问题,改变了城市的面貌。

但是这种方式也带来一些问题:一是拆除了相当一部分经过适当修缮仍可使用的城市设施,造成了很大浪费;二是拆除或任意改建需要保护的历史、文化建筑和街区,破坏城市传统风貌和特色,造成了严重的建设性破坏。

第二,重视经济效益,忽视社会效益、环境效益。

旧城改造的根本目的是解决城市老化问题,协调整个城市区域经济发展下人口增长、资源利用、环境保护的关系,促进城市社会经济持续发展。

所以旧城改造应满足可持续发展的要求,做到人口、经济、环境协调统一。

但现实中,有些城市往往只注重经济效益,而忽视了社会效益、环境效益。

具体表现为:热衷于开发投资效益高的“肥地”,而一些较难产生
可观收益的基础设施和急需更新的“瘦地”却无人问津,城市整体环境
难以得到有力的改善;片面提高容积率,增大建筑密度或减少建筑间距,造成过密开发和土地超负荷利用,引起城市人口和产业过渡集中,工业废物、生活垃圾、汽车尾气排放量大量增加,城市绿地减少,城市环境再度恶化;只看到局部的、眼前的经济利益,在城市历史文化和景观保护区内大兴土木,甚至拆除或任意改建需要保护的历史建筑,严重破坏城市的传统风貌和特色。

第三,重视表面景观,忽视城市功能。

就旧城改造的内涵而言,有形态型与功能型之分。

所谓形态型旧城改造,是指旧城改造的重点在于对旧城区内建设形体(态) 以及总体布局形态等外在性因素的更新和改善;所谓功能型旧城改造,是指以更新和改善城市旧城区的固有功能为重点,在旧城区培植新的城市功能生长极。

旧城改造是形态型与功能型改造的综合过程。

但目前一些城市在进行旧城改造时,仅停留于形态型改造,忽视功能型改造;把主要精力放在旧建筑的拆建更新,景观路、景观街、景点的建设,高层建筑数量的追求,以及环境卫生的全面清理整治上,忽略城市内部组织结构的调整。

这样,虽然城市面貌得到了很大的改观,但是城市内部组织结构调整与城市整体功能未有实质性的改善与提高,形成了一些“新旧城”,进而使城市这一为经济与社会发展起支撑与服务作用的载体难以发挥应有的作用。

三、几种旧城改造模式
一、简修解危式
即采用小修小补的方式修缮危房,局部更新.在原有建筑的基础上加层并进行外装修,或是拆除原有的旧建筑进行新建和扩建.这一
模式是最初的危房改造零散修补做法,能增加一定的城市容积,一定程度上改善了当地的环境,适度提高了居民的生活质量,且工作量少、影响波及面小,投资少,见效快.但是对城市整体面貌很难改观,如处理不当,可能与城市总体规划相冲突,甚至影响城市整体面貌,破坏原有城市环境,增加后期改造工作的难度.这种危改模式只能治标不能治本,缺乏长远的战略规划,且由于房屋改造与市政改造无法同步进行,必然造成顾此失彼,很难做到综合治理.
二、开发商参与式
近年来，旧城改造由政府与开发商合作融资进行,政策上减免税费,通过房地产开发商滚动开发,达到改造旧城目的. 这种模式能吸引部分社会资金用于改造,但也存在一些问题: 一是合作方拖欠临迁费,被拆迁户多次上访,二是合作者享受了旧城改造优惠政策,但用地手续不完善,贷款、建房售楼都以政府的名义,投资风险极大.与此同时,一些合作者用了政府的安置房,但未能按期付款.此外,有的开发商下落不明;有的开发商已没经济能力,无法安置危房住户或修缮房屋.这种模式不但给政府工作带来被动,也给拆迁户造成严重后果;因为地产商追求的是最大的利润,他们往往通过提高容积率来达到目的,结果反而房子越来越密,街道越来越窄.
三、政府主导、折危建绿式
根据各自然街地段的人文、商业和地貌特点,采取综合维修与拆平相结合、零散改造与成片改造相结合的方式,力求维修改造后的城市景观与周边社区环境和谐统一,还致力于把老社区改造成为绿色
小区,形成了“抽疏旧城区居住密度,结合危改建设绿色小区”的新模式 .以创造城市绿色景观为原则,在危房集中地块推行拆危建绿,降低老城区住房密度和人口密度;以综合维修和创建绿色社区为原则,因地制宜地改造零散危房;按照生活居住区与商业区办公区相对分离的原则,居民居住区内不再开发新的专业街、专业市场,建设相对独立的生活居住区;巧妙地将改造危房、显示现代都市气息有机地结合起来,同时积极推进景观工程建设,以凸现城市深厚的历史文化底蕴.这种模式主要适用于旧城区高密度危房改造:
1 单位自有的危房,由各单位自行负责进行维修改造,迁出住房.
2 私有危房由政府协助解决危房住户的迁出安置.
3 直管房危房住户可以临时迁出,产权人维修改造危房后回迁安置,或由产权人提供安置房,住户永迁安置,危房按规划建设绿化.
4 不允许利用危改搞房地产开发.
采用这种模式实施几处地段的危改建绿工程,疏解了市中心人口密度,提高了老城区环境质量,使成片危房变公共绿地,显示现代都市气息,也为广大市民营造了一个环境优美、适宜创业、适宜居住的社区. 房屋改造和市政道路改造同步进行,各项配套根据要求同时配齐. 但是这种模式不是按照市场公平原则进行,市民群众缺乏自愿主动参与意识、与政府不能互动,在拟改造的区域内贴拆迁公告,业主没有发言的机会,主管部门与业主之间往往会产生这样那样的摩擦.同时改造成本较高,资金筹集也有一定难度.
四、旧城破损房改造的新方向———以人为本、政群互动综合
改造式
按照以人为本的原则,根据生态城区建设的要求,抽疏房屋,增加绿地面积,增建公共配套设施,建设现代都市生活区.采取整治与复建相结合,以小高层建设和绿化、美化为主,总体规划,拆一块改一块,分步实施,滚动推进的方法,将改造危房、保持古城历史风貌以及显示现代都市气息有机地结合起来.
这一模式的具体措施有:一是采取多项鼓励措施,尽可能减轻私房业主的经济负担,让其得到更多的实惠,调动私房业主参与破损房改造的积极性.对直管房住户实施异地安置,腾出的空地用于绿化、消防通道用地;私房按规划整合重建,私房业主原地安置不少于原房产面积,每平方米补交新房（建筑成本和原房屋残值的差价数百元相当于房改）房的价格;破损房内搭设的住人阁楼符合高度标准的,适当考虑计算部分面积;增加面积部分业主按新房市场评估价购买; 业主同意异地调换房屋产权的,按房屋同期市场评估价给予等价值房屋补偿; 业主无经济能力缴房价款的, 可由政府代管,按公房租金逐月交房租抵扣房价款;仍有困难的,符合特困户标准的,按廉租房租金标准计收租金. 其二是建立健全的改造工程实施规范和程序. 按照“市、区、个人各出一点”的原则筹措改造资金,市、区两级政府每年制定财政预算,确保资金到位,使改造工程从规划立项、资金筹措、安置补偿、施工管理、财务管理等各方面工作都形成系统的管理规范和程序,实现改造工程廉洁高效优质地进行.这种模式最大的优点在于引入了民主机制,为最大限度地实现人民群众的利益创造了互动。