商业伦理学论文

中国房地产企业社会责任的相关问题研究
改革开放至今，中国成功有效地推进了市场经济体制改革。

与此同时，工业化、城镇化进程也在进一步加快，经济发展与社会进步、环境和谐之间的矛盾和问题也会愈加凸显。

因此，企业被社会赋予了新的历史角色：不仅是创造财富的经济组织，也是维护和谐的社会组织，更是保护环境的责任主体，承担社会责任已经成为我国企业生存发展的必修课。

然而，房价暴涨、虚假广告、住房质量等一系列房地产企业社会责任缺失现象却层出不穷。

在此背景下，本文研究了在中国经济中具有代表性意义的房地产企业，其作为履行社会责任的主体，在履行社会责任的过程中所应尽的责任及现今存在的问题进行了相关阐述，并对房地产企业应该如何履行社会责任提出了一些意见及建议。

一、房地产企业社会责任的内涵及其履行的必要性
1．房地产企业社会责任内涵
企业社会责任(Corporate Social Responsibility)简称CSR，其由英国学者欧利文-谢尔顿于1923年首次提出，在上世纪70年代不断得到理论化并流行于欧美国家。

目前，在所有关于企业社会责任的定义中，Carroll的结合利益相关者的界定最有影响力。

Carroll认为，企业社会责任是指某一特定时期社会对组织所寄托的经济、法律、伦理和自由决定(慈善)的期望。

完整的企业社会责任乃企业经济责任、法律责任、伦理责任和自由决定责任(慈善责任)之和。

本文从利益相关者的角度出发，认为企业的社会责任就是指企业在追求股东利润最大化过程中，同时也应该主动维护其他利益相关者的利益，包括员工的利益、消费者的利益、社区的利益、对环境的影响等等。

依据企业社会责任的内涵，本文亦对房地产企业社会责任的定义做了如下界定：房地产企业的社会责任是指其在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益、保护弱势群体等方面。

2．房地产企业履行社会责任的必要性
(1)房地产企业承担社会责任，是社会经济发展的需要。

我国的房地产业随着国民经济的飞速发展更是发展迅速，已经逐渐成为国民经济和地方经济的主要支柱性产业，对于我国其他行业发展的影响和带动作用也是越来越大。

为此，我国的房地产企业必须考虑企业的决策和行为对社会的影响，率先履行社会责任。

(2)房地产企业承担社会责任是行业发展的需要。

我国房地产行业发展至今相对来说时间较短．与之相应的一些法律法规、监督监管机制等还不健全，这使得某些房地产企业为了获得眼前利益，而使生产和销售质量不合格房屋、利用虚假广告进行宣传、销售商品房价格不合理、拖欠农民工工资、污水及建筑垃圾处理不符合规定等不符合商业伦理的现象层出不穷，为追求利润最大化不惜牺牲利益相关者的利益，不但损毁了企业形象，同时也损毁了整个行业形象，这些都不利于房地产行业的良性发展。

(3)房地产企业承担社会责任是企业自身长远发展的需要。

企业承担了社会责任，自然就会提升其信用等级．同时其公众形象也会深得民心，进而一方面使企业很容易吸引社会上优秀的人才走进企业，成为企业的骨干力量；另一方面，会使潜在的购房者很愿意并放心地去购买企业销售的商品房。

与此同时，承担社会责任对于上市的房地产企业来说意义更是重大。

那些承担社会责任、信用较佳、公众形象较好的企业自然是投资者的首选．为他们相信这样的企业风险会低，成长性会好，所以就愿意购买并长期持有，这样一来就会带动股票的价格上涨和股票价值上升，从而使得企业获取了长远的利润，增加了股东权益。

二、房地产社会企业责任缺失表现形式及其产生成因分析
房地产企业履行社会责任不仅是企业伦理和社会责任的要求，更是市场经济发展的必然。

实践证明只有那些在市场上具有良好操守的房地产企业，才能得到社会认可并在竞争中立于不败之地。

但就目前而言，我国房地产企业在履行社会责任方面却依然存在着诸多问题。

1．高房价
“高房价”是指在投机行为作用下出现的脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上涨的房地产价格。

从理论上讲，房地产的价格应取决于房地产的收益与效益。

但是当价格异常膨胀，严重背离其真正价值时，甚至会产生房地产泡沫。

近几年来，我国房价暴涨，逐渐超出普通居民的购买能力。

国家统计局2010 年4 月13 日公布的房价数据显示，2010 年3月份全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，涨幅创下自2005 年7 月对房价实施月度统计以来的最高水平。

房价的疯涨固然有市场经济因素在内，但在这个过程中房地产开发商违反市场规则和职业道德，不讲诚信现象时有发生，如推迟办理房屋预售证进度或拿证后捂盘惜售、囤积房源造成市场供应不足，或借助投机客大举进入楼市之时哄抬房价等。

不讲诚信是产生这种问题的表面原因，根源在于企业对高额利润的追求。

在中国，房地产行业是暴利行业，许多房地产老板一夜暴富，受利益驱动，多数行业及投资者转向房地产行业，如国美电器，转向地产投资曾造就了当时的中国首富。

在相当一段时间，房地产老板就是暴发户的代名词。

2．住房质量问题
下表为2009年全国消费者组织受理的商品房投诉情况：
图上可以看出，全国消费者组织共受理质量投诉7916件，占全年房产投诉总量的52.7%。

可见，质量问题仍然是房产投诉的焦点。

为何现在的房屋价格水涨船高，而房屋质量却仍令人担忧呢？从2007年开始，许多城市相继出台了《住宅工程分户验收管理(暂行)办法》，决定将住宅工程的质量验收由原来的整栋楼抽检变为一户一验。

面对如此严格的检验，为何房屋还频频出现质量问题呢？其主导因素还是房地产企业追求暴利的资本本性。

具体归结于：
①开发商企业追求暴利
实施多年的预售房制度助长了开发商“重销售、轻质量”的“恶习”。

根据山东省律师协会房地产与建筑工程专业委员会的统计，近年来，在涉及房产质量的案件中，预售房案件所占的比例高达80%以上。

对于开发商而言，房子尚未盖完就已经收到了房款，不必再过多担心市场销售的风险，因而在房屋建设质量管理方面的责任压力明显减少了。

②施工方企业追求暴利
近年来，我国商品房建设领域一直是一个卖方市场，主动权掌握在开发商手中，建筑施
工方往往只能不断压低利润甚至大量垫资才能承揽到工程。

因此现行建设管理中逐渐形成“层层转包、分包，层层剥皮”的恶性链条，使得“偷工减料、以次充好”的情况屡屡发生，给房屋质量埋下隐患。

3．资源过度消耗，破坏了人与自然的和谐
目前，我国房地产企业在促进社会可持续发展方面主要存在如下一些问题：
一是节能方面，建筑企业能耗居高不下。

我国的住宅能耗约占全国总能耗的20％左右，比相同气候条件的发达国家高出1-2倍。

二是环保方面，在建筑材料、设施设备选用上忽略使用者健康需求，有毒、有害的材料大量使用，使居住者的健康受到潜在威胁，同时也污染了人类赖以生存的环境；城市中高楼林立和大量玻璃幕墙的使用，使温室效应不断增强；设计中不能充分利用太阳能、风能和水资源，造成了能源的浪费，不符合亲近自然、人与自然和谐相处的理念。

三是我国建筑寿命短暂造成了资源的巨大浪费。

据统计，我国的建筑物的寿命平均只能持续25-30 年，而英国建筑的平均寿命达到132 年，美国的建筑平均寿命达74 年。

如此短寿的建筑每年产生数以亿计的建筑垃圾，其数量已占到城市垃圾总量的30%-40% 产生这些问题的原因在于房地产企业的急功近利，忽视了社会责任和社会效益。

节能住宅或绿色建筑的建设会增加房地产开发企业的资金投入，而这种投入往往又难以为开发商直接带来经济效益。

4．房地产企业内部劳动关系不协调
有些房地产企业缺乏对职工的责任意识，片面追求利润的最大化，侵害职工的合法权益。

其主要表现是：
①劳动报酬达不到标准。

②社会保障不到位。

③侵犯人身权利及人格尊严。

④拖欠员工工资。

5．纳税与财富不成比例、对公益事业不积极
近几年，房地产业已成为崛起速度最快、产生亿万富翁最多的暴利行业。

据权威机构的调查数据显示，房地产业是十大暴利行业之首。

在各类宏观调控政策之后，房价依然猛涨，可在纳税上，房地产企业却是纳税的“侏儒”。

由于依法纳税意识淡薄，一些房地产企业甚
至选择了种种逃税漏税的对策，其中既有少报营业收入、少报税前利润、虚增成本的惯用手法，也有利用对新开业企业予以扶持的税收优惠政策，每隔两至三年重新注册一家新企业的伎俩。

对公益事业缺少热心。

尽管少数房地产企业在社会公益事业方面的贡献得到民众的称赞，但总体上房地产企业还没有养成参与社会公益事业的习惯，有的是把社会公益事业视为加在企业头上的额外负担，缺少回报社会的爱心，对社会公益事业不管不问。

所有这些都表明，房地产企业承担社会的责任还有很长的路要走。

而且当我们进一步去深究这些问题产生的原因时，还会发现房地产企业社会责任缺失不仅有着经济层面的原因，也有政治、文化、社会层面的原因。

扭转这种状况仍需要做出长期加持不懈的努力。

三、强化房地产企业社会责任的对策性建议
目前，房地产开发企业履行社会责任的情况良莠不齐，少数品牌开发商比较关注社会公益事业、重视房屋规划及设计质量，但总的来讲还存在不尽如人意的地方。

为了更好地督促房地产企业履行社会责任，加强和谐社会建设，本文认为应该需要从以下几方面着手。

(一) 政府方面
⑴积极引导房地企业主动接受企业社会责任
①政府要树立正确的政绩观，把推进企业社会责任工作列为政府部门工作考核内容，对推进企业社会责任做出成绩的地方领导和部门给予表彰，增强地方政府引导房地产企业履行其社会责任的动力。

②国家行业监管部门要制定一套完善的企业社会责任评价体系，科学评价企业的社会责任，并以年度单位向社会公布排行榜，让企业接受社会的赞誉与监督。

③引导消费者理性维权。

对于部分购房者不理智的维权行为，法院或相关部门应通过法律讲解或说服教育的方法，使其认识到过激行为，最终问题还要通过正当途径解决。

因此，在遇到商品房团体纠纷时应冷静处理，可以由政府部门进行组织协调，也可以通过诉讼途径解决问题，引导购房者走上理性维权的道路。

⑵完善企业社会责任的法规，加强企业社会责任监督
不断完善法律法规，将企业的相关社会责任要求以法律的形式确定下来，实现房地产企业履行社会责任法制化，强化企业履行社会责任的法制意识，促使房地产企业在生产经营过
程中遵纪守法。

同时，加大执法监督和违法处罚力度，对严重违反《劳动法》、《生产安全法》和《环境保护法》的房地产企业依法严惩，迫使企业转变经营理念，积极履行社会责任，逐渐杜绝房地产企业种种逃避社会责任的行为。

政府对房地产企业承担社会责任的规制，必须抛弃政府自身的特殊利益，以全社会的利益为前提。

⑶加速行业的集中，提高房地产行业的进入门槛
国家为了解决广大人民的住房问题，促进房地产行业的发展，对房地产行业设置了比较低的进入门槛。

无论是国有还是民营，都可以较轻易进入房地产开发行列。

因此我国的房地产行业比较分散，排名前十位的十大房地产公司的市场占有率不到全行业的10%。

每个大城市均至少有上千家开发企业，中等城市也有好几百家。

而整个香港地区的房地产开发企业也就十几家。

百花齐放的局面虽然有利于增加规模，但却不利于整个行业的健康发展。

一些项目公司本着追求暴利的思想，不顾行业的长期利益。

如果不杜绝这些短期的投机行为，就没有办法从根本上解决欺骗消费者的短期买卖的出现。

(二) 房地产企业方面
房地产作为国民经济支柱产业，对于区域乃至社会的发展发挥着关键作用，而房地产企业内部管理机制的健全将会更有效地促进其作用的发挥。

我国房地产开发企业资质设定门槛较低，导致目前我国的房地产开发企业数量众多，而管理水平参差不齐。

因此政府主管部门应加强房地产开发企业申请审核力度，并对新申请房地产开发企业建设全过程加强监控，特别注意严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目。

房地产企业要重视企业文化建设、员工培训教育，规范内部管理制度及流程，以合法经营、诚信经营、持续经营为企业发展目标。

通过建立由社会公众、业主、政府主管部门、合作伙伴等广泛参与评价，以诚信经营及纳税、企业信用、业主及公众满意度、房价水平、内部管理、员工待遇、合作伙伴关系、节能环保等为主要内容的社会责任评价体系，并根据评价结果对达不到合格标准的企业给予限制开发等方面的处罚，来促进房地产企业内部管理水平的提升、开发利润目标及房价的合理确定、各相关主体利益关系平等与协调、社会矛盾妥善处理，实现房屋售价与社会经济发展相协调、与人民群众收入水平相匹配的稳定有序的房地产市场发展格局，实现人与人之间良好沟通交流、彼此互相尊重，实现人与人的和谐相处。

(三)社会方面
房地产企业承担社会责任或违背社会责任的直接利益相关者都是社会公众，因此社会舆
论对房地产企业承担社会责任不仅具有鼓励、监督等规制作用，同时又具有予以客观评价的作用，这种评价比来自于政府和行业的评价更具客观性和公允性。

社会舆论规制要充分发挥各种媒体和民间团体的作用，建立多层次、多渠道的评价和监督体系，营造房地产企业承担社会责任的良好氛围。

作为社会主义民主政治的重要内容，以及公民实现民主权利的重要途径，社会舆论规制必须保障人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权。

这就不仅需要将房地产企业承担社会责任的情况置于阳光之下，让社会公众充分了饵企业承担社会责任的真实情况，同时还应搭建起企业与社会之间沟通的平台。

为此，应鼓励那些具备条件的房地产企业建立承担社会责任的评价体系，定期发布社会责任报告或可持续发展报告，公布企业履行社会责任的现状、规划和措施，完善社会责任沟通方式和对话机制，及时了解和回应利益相关者的意见建议，主动接受政府的指导以及利益相关者和社会的评价与监督。

社会舆论规制必须把握正确方向，用正确的舆论引导企业，用科学的理论武装企业，并把现阶段必须履行的社会责任和倡导企业承担的社会责任予以区分，不可以将倡导的内容纳入到现行制度设计之中，更不可以采取过激的手段强制推行。

四、结语
房地产企业是关系国计民生的大事业，也是社会主义市场经济中的重要部分。

整个国民经济和房地产业周期很大程度上会发生共振，居民的住房问题是社会安定有序的一个基础因素。

因此，房地产开发企业是构建和谐社会中最重要的一环。

在构建社会主义和谐社会的新形势下,房地产企业要求得生存和发展,必须改变传统的经营理念,积极承担相应的社会责任。

同时,必须意识到,只有公民包括企业公民、政府各自履行其责任,社会才会和谐运转。

这需要时间,需要各方面共同努力。

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