房地产住宅项目设计管理要点分析

房地产住宅项目设计管理要点分析
发布时间：2021-05-20T03:22:47.949Z 来源：《房地产世界》2021年2期作者：李伟宾[导读] 房地产住宅项目的设计管理不仅是技术工作，更是管理工作，是对建设全生命周期的管理。

它贯穿于房地产项目开发的全过程，针对设计成果，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理等系统管理。

在此过程中，要了解市场情况、客户需求，明确设计条件，选择合适的设计合作伙伴，控制整个设计过程计划和图纸质量管理，注重成本优化，审批过程中的沟通管理，加强对设计变更的控制和管
理，注重设计密封和展示效果，最终收集用户反馈意见，对项目进行评审和总结，形成设计管理的闭环。

李伟宾
天津中新药业集团股份有限公司 300000
摘要：房地产住宅项目的设计管理不仅是技术工作，更是管理工作，是对建设全生命周期的管理。

它贯穿于房地产项目开发的全过程，针对设计成果，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理等系统管理。

在此过程中，要了解市场情况、客户需求，明确设计条件，选择合适的设计合作伙伴，控制整个设计过程计划和图纸质量管理，注重成本优化，审批过程中的沟通管理，加强对设计变更的控制和管理，注重设计密封和展示效果，最终收集用户反馈意见，对项目进行评审和总结，形成设计管理的闭环。

关键词：房地产；住宅项目；设计管理；要点分析
1 明确项目设计要求
一个好的住宅产品设计，必须对市场进行深入细致的研究，并经过多方面、全面细致的分析和研究，使产品与市场紧密结合。

对于一个项目的设计，首先要有一个整体明确的产品目标，比如目标客户、目标成本、营销策略、工程周期、公司的产品体系以及政府相关部门的要求。

各方需求之间的权衡通过决策转化为设计规范。

然后根据产品的特点，选择合适的设计单元。

此时，设计管理部门应在整合资源、平衡需求方面发挥关键作用。

1.1前期设计要求
在开展住宅建设项目设计工作前，有关设计管理部门必须做好建设项目的充分准备，对项目所在地的地质、环境条件进行综合分析研究，制定切实可行的施工方案。

其次，项目设计管理人员必须组织一支专业队伍，对项目的整体定位、销售目标和客户群体的需求进行全面研究，最后结合各方面情况编制设计说明书。

1.2设计阶段要求
就项目设计工作的实际情况而言，可以分为三个步骤：一是方案设计工作的实质是前期设计管理工作的关键环节，涉及前期投资预算、项目建设方案的制定、造价计算、项目管理等，项目报告和其他工作。

其次是初步设计工作，初步设计工作在工程设计中非常庞大，涉及到建筑体系的制定、建筑材料的选择、建筑规格的确定等。

另外，施工图设计工作，施工图设计的实质是为项目施工工作的开展提供指导，属于后期施工阶段的重点管理内容，与后期成本控制工作的效果密切相关。

从前端设计到后端成本管理，分三个步骤对项目进行全面的设计和成本管理。

2 房地产项目设计管理要点
目标工程名称为王府花园居住小区，建设地点在廊坊大城县。

项目占地面积12.54万m2，容积率为1.75，绿地率35%，住宅要求每户配置一个标准车位，地面停车率≤10%；商业每100m2配0.8个标准车位和6个非机动车位。

住宅结构形式采用剪力墙结构，商业结构形式采用框架结构。

因项目的规划较高，体量较大，因此在设计管理工作开展时，面临的工作量较大，面对此种情况，要想实现设计管理有效性，必须要把握住设计管理要点，具体设计管理要点为以下几方面： 2.1 优化房产设计方案
在房地产项目的设计管理中，应充分界定房地产项目的工程造价。

可以说，设计管理过程中的关键点是工程造价。

在考虑成本效益的基础上，对管理设计方案进行优化，并对设计方案进行深入研究，从而有效降低项目风险，为项目安全节约成本提供参考。

在项目前期准备阶段，需要相关人员提前进行方案设计，从而有效减少设计漏洞，促进项目设计管理的科学性。

对于房地产设计方案的优化过程，房地产开发公司需要以项目为依托，进行实地调查和资料核对，在调查和检查的基础上进行设计方案的优化，逐步提高设计方案的优化水平，并能有效地优化和提高工程间距和工程容积率，从而保证工程符合建设标准的要求，为有效降低工程设计成本提供帮助，达到有效控制工程预算的目的。

为了保证最佳设计方案的有效选择，应在预案的基础上，优化设计方案，比较各种方案，然后根据实际情况进行投资，为房地产企业的可持续发展打下坚实的基础。

2.2限额设计的有效运用
在进行设计管理工作时，为了保证项目设计的科学性、可行性和效率的全面提高，房地产公司有必要积极运用限额设计方法，从而有效控制项目设计成本，逐步提高房地产企业的效益。

通过运用限额设计的概念，使相关设计人员在方案设计过程中有意识地考虑工程造价。

同时，要明确项目的实时性目标，然后在项目的具体设计过程中实施成本控制，从而有效地节约项目建设成本。

值得注意的是，设计管理人员在进行具体工作时，要有计划地分配投资定额。

在保证各工程之间协调的基础上，保证能很好地实现更合理的方案设计效果，从而有效地优化设计方案，逐步提高设计质量。

2.4成本控制影响因素
在进行设计管理工作时，为了保证房地产的预期收益和管理成本能够实现，就必须把成本控制工作进行清楚细致。

具体来说，需要相关设计人员对项目进行设计和规划。

同时，在规划项目时，要根据项目所在地和区域运行的实际情况，对成功的子项目进行考虑。

然后，在市场调研的基础上，做好规划管理工作，尽可能为项目设计提供可靠的依据和发展方向，以达到有效控制成本的目的。

值得注意的是，由于房地产项目的发展过程，在项目推进过程中不可避免地会出现各种变数。

此时，不仅无法保证工程的实际投资，而且很可能延误工期，导致成本进一步增加。

因此，在设计过程中，有必要对项目中可能出现的变量进行深入的分析和研究，从而为设计提供参考，为项目管理的可行性和有效性以及项目的顺利实施提供基本保证。

2.5加强设计一体化管理
房地产企业在住宅项目设计管理过程中，应加大人力、物力、财力的投入，把住宅项目设计管理放在重要位置。

同时，企业要对住宅项目实行区域管理，根据不同情况采用不同的住宅项目设计方案，调动员工的积极性，促进工作的顺利进行。

此外，在住宅项目建设中，从实际情况出发，选派能力较强的人员组建管理团队，并定期对管理团队人员进行考核，提高其素质。

在住宅项目设计管理过程中，企业要充分发挥自身作用，给予资金支持，确保设计阶段各方面的顺利进行。

随着我国科学技术的飞速发展，住宅项目的设计管理要与时俱进，采用新技术，采用优质材料，掌握最先进的方法，提高住宅项目的设计水平，增强其核心竞争力，促进建筑业健康发展。

采用先进的仿真技术，通过建立模型，提前发现和解决存在的问题，减少施工过程中的误差，保证施工的顺利进行。

结束语
综上所述，目前我国建筑业正在不断进步，房地产住宅项目也迎来了新的发展机遇。

但是，房地产企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就应该重视住宅项目设计的管理，从而提高住宅项目的整体质量，希望能够为我国住宅项目设计管理提供一些新的思路。

参考文献：
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[2]张军明．浅析房地产开发项目设计管理重点[J]．科技创新与应用，2018，（14）：224-224.
[3]陈舒科，顾饶星．房地产设计管理的要点分析[J]建材与装饰，2017，（51）：112-113.。