地震引发对住房按揭保险问题思考

地震引发的对住房按揭保险问题的思考
赵晓英刘喜英
上传时间:2008-8-25 15:26:00
5月12日我国四川省发生的特大地震，为建国以来最为严重的自然灾害。

地震灾区房屋损毁无数，这里不免就要涉及以住房按揭贷款为主的诸多问题。

5 月23 日，银监会紧急下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》。

其中，要求各银行业金融机构对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账，并及时予以核销。

鉴于地震灾区的巨大损失，出于社会责任方面的考虑，商业银行根据政策要求核销按揭贷款责无旁贷。

但是，这种处理方式只是应急的临时办法，长远和完善的解决力、法值得我们进一步研究和思考。

1 相关法律政策规定
从基本的法律关系看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权只是银行发放贷款时的抵押晶，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。

《担保法》第51 条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保；《物权法》第174 条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

事实上，按照我国的《民法通则》和以往的判例：如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿；如果没有投保，银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。

由于我国尚未建立个人破产保护制度，这意味着银行有权利要求法院对贷款者的其他存款或资产实施冻结。

但是，自2005年11 月，我行按照同业的做法，已经免除了个人住房贷款的强制性房屋财产保险要求。

按揭贷款的投保比例较低，而且对于“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失，我国保险公司一般不承担赔偿责任，除非投保人办理了专门的地震保险。

2 不同情形下的按揭保险问题
此次地震后，按揭贷款借款人和房产可能出现以下三种情况：
(1)人、房都不在。

简单来看，在“人、房都不在”的情况下，银行根据现有规定，按照借款人死亡或失踪的条件，取得相关证明核销贷款即可。

这样是不是银行就直接承担全部损失了呢？其实不然，作为抵押物的房产价值本身包括房产的建筑成本和相应的土地成本，因地震而毁损的只是建筑成本，在房产价值中占比较小，特别是在大城市更是如此。

与之相对应，房屋的完整产权包括房屋的所有权和与之相应的土地使用权。

按照法律规定，虽然地上建筑物因地震损毁，但合法土地使用权利不受影响。

银行可以考虑根据持有的抵押权证明，在灾后通过转让建设用地使用权弥补一定的贷款损失。

另外，为防范此类损失，银行可以考虑引入巨灾保险。

“巨灾”具有“大灾难、大范围、小概率”的特性，在保险市场比较发达的欧洲、北美和日本，洪水、地震、飓风等很难预测的风险，已都可以得到保险保障。

可以说，“巨额灾难险”已经成为发达国家普遍实行的灾难管理制度。

如果是作为业务遍布全国的大型商业银行，我们有必要对住房按揭抵押品损失风险进行巨灾保险，可以分不同区域投保洪水、地震、台风等可能遇到的自然灾害保险，以便遇到相应情况时，减少损失。

(2)房在人不在。

此种情况主要指借款人已经去世，无人偿还剩余贷款，似乎银行收回抵押房产即可。

但实际上，如果借款人为家庭主要收入来源，一旦发生意外，银行强制收回房产，很可能造成借款人家庭成员面临无处可住的境地。

因此，我们应该积极倡导和鼓励借款人投保相关的人身险种，在遇到意外或丧失劳动能力的情况下，能够得到保险公司是额赔偿，归还剩余债务，银行则可以释放房产抵押权，相关受益人可获得完全产权。

(3)人在房不在。

预计震后较为普遍的是这种情况，处理起来也相对复杂。

依前所述，银行首先应当争取通过转让有抵押权的建设用地使用权获得赔偿以弥补贷款损失。

然后，再按照政策核销贷款。

但是，核销只是银行内部认定为贷款损失的账务处理过程，遵循“账销案存”的原则。

核销后，银行仍有追索贷款损失的权利，并且借款人的不良信用会终生记录在案。

即使今后引入破产制度，对借款人也会造成终生的伤害，借款人以后要再贷款几乎不可能。

因此，建议国家有关部门出台政策，对此类情况的贷款给于“豁免”而非“核销”政策。

由于此种情况主要是财产损失，所以应该在事前有相应的财产保险品种。

此前，商业银行对于这类保险品种的强制要求已经放开。

今后，银行和保险公司应该通过多种手段引导借款人投保相应财险：①将贷款定价和购买保险结合。

商业银行可以将个人住房贷款的产品定价和保险产品的营销结合起来，通过价格引导客户购买保险。

即对于购买按揭保险的客户，可执行较低的个人住房贷款优惠利率，反之则提高个人住房贷款利率，以防范银行信贷资产风险；②要求保险公司给以一定让利。

我行在为保险公司提供丰富按揭贷款客户资源时，可以要求保险公司对批量客户做出保费让利，让客户享受到一定的保险费率优惠，实现三者的互利共赢；③联合保险公司研究设计专门的产品。

将房屋财产保险的期限改为从期房实际交付时算起，更有利于推广房屋保险。

如联合保险公司，针对购房者在贷款期间因伤残、疾病、失业、死亡或丧失劳动能力等可能出现的导致还款能力降低的多种现象，引入政府住房保障资金实行保费补贴，保证出现上述情况时由保险公司代替购房者向银行归还贷款本息，一方面防范按揭贷款风险，另一方面可以为购房者提供一定的保障。

《中国房地产金融》2008 年第08 期
再次抵押估价能有效防范房贷风险
中国房地产估价师与房地产经纪人学会张鑫恭赵庆祥
上传时间:2008-8-20 10:54:00
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

房地产贷款一般拿房地产做抵押担保，是各商业银行的优质信贷资产，同时也是最主
要的房地产金融服务。

房地产贷款与房地产市场发展密切相关。

房价上涨、交易活跃，房地产贷款增速较快，信贷风险减小；房价下跌、交易低迷，房地产贷款增速放缓，信贷风险加大。

近两年随着房地产市场快速发展，房地产贷款出现过快增长。

如2007 年10 月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69 万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01 万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。

其中，个人住房贷款余额2.6 万亿元，比年初增加6192 亿元，同比增长35.57%。

去年《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）、《中国人民银行
中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）发布以后，房地产交易量快速下降，房价出现波动，房地产抵押贷款增加明显放缓，信贷风险增加。

当前，商业银行在紧缩房贷银根的同时，应当通过房地产抵押估价，加强房价监测，预防和控制信贷风险。

房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，是有效防范房地产贷款风险的重要手段之一。

针对同一贷款抵押的房地产来说，在贷款发放前进行的抵押估价，可以称为首次抵押估价，在贷款发放一段时期（一般一年之后）之后，为监测和掌握房地产抵押价值变动情况而进行的估价，可以称为再次估价或二次估价。

首次房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对拟抵押房地产的价值进行分析、估算和判定的活动；再次房地产抵押估价是指为掌握房地产抵押价值的变动情况，对已抵押房地产的价值重新进行分析、估算和判定的活动。

首次抵押估价形成的房地产抵押估价报告有效期一般不超过一年，同房地产抵押贷款期限相比非常短。

在房地产价格变动频繁，特别是房地产价格出现下降时，通过再次估价重新评价抵押房地产的价值、掌握房价变动情况，对预防和控制信贷风险具有重要意义。

一、防患于未然，再次估价能掌握抵押房地产的“时价”
房地产的价值决定房地产的价格，房地产价格又随着房地产市场的变化而变化。

因为不存在完全相同的房地产，每一处房地产的价格都是各异的，所以准确掌握特定抵押房地产的价值只能通过专业的房地产估价抵押机构估价。

当房地产价格波动较大，特别是房地产价格出现较快下降时，价格背离价值，已抵押房地产可变现价格可能会低于抵押价值，此时很容易引发信贷风险。

商业银行委托房地产估价机构对已抵押的房地产再次估价，及时监测抵押房地产价格的变化，能有效掌控信贷风险情况，防患于未然。

《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8 号）也曾要求：“商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。

可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。

”
二、查缺补漏，再次估价有助发现房地产贷款的潜存问题
除市场变化能引发房地产抵押信贷风险之外，在房地产抵押贷款审批环节的不规范操作也是导致风险的一个重要因素。

房地产贷款是商业银行的优质资产，商业银行在房地产贷款业务上过度竞争，以致部分商业银行出现降低贷款标准、减少审查步骤、放松真实性审核等违规做法。

再次估价能查缺补漏，发现房地产贷款的潜存问题。

首先，再次估价对抵押房地产权属情况调查，可以重新验证估价对象作为抵押物的合法性，发现抵押房地产的权属瑕疵。

其次，再次估价对抵押房地产现场进行查勘，掌握抵押物最新的实体状况、使用状况，可以评估抵押房地产的现时价值，避免房地产抵押价值判定不实的风险。

第三，再次估价分析最新市场背景，了解抵押对象及类似房地产的过去、现在和未来的市场状况，可以预
知房地产市场的变动趋势，避免因对市场形势错误判断而造成损失。

三、亡羊补牢，再次估价有助控制和化解房地产信贷风险
通过再次估价，银行可以尽早发现房地产抵押贷款中存在的问题和风险，主动采取措施积极弥补。

发现抵押价值高于
市场价值时，银行可以要求抵押人追加担保财产；发现抵押房地产权属瑕疵、变现能力严重不足时，银行可以要求变更担
保财产。

另外，在房地产贷款无法收回，银行处置抵押房地产时，房地产估价也非常必要。

《建设部中国人民银行中
国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第八条规定：“处置抵押
房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

”总之，无论是减少信贷还是化解信贷风险，再
次估价都能起到亡羊补牢的作用。

目前，房地产买卖价格回落、交易量下滑，市场持续低迷，这种状况很容易引发房地产抵押贷款风险，商业银行委托
具有资质的房地产估价机构对已抵押房地产进行再次估价应是当务之急。

新华网。