城市规划对城市土地价格的影响分析

城市规划对城市土地价格的影响分析
作者：黄西玲
来源：《华人时刊·中旬刊》2013年第01期
【摘要】通过城市规划对城市发展的影响、作用分析，进而研究城市规划对城市土地价格的影响，探讨了地价变化与用地规划控制的关系。

在规划中有目的地调整影响地价的基本因素，使城市用地得到最有效利用，以获取最佳土地使用效益。

【关键词】城市规划；影响；关系
中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-033-01
伴随着市场经济的发展，对土地经济规律的不断深入研究发现：城市地价不仅局限于目前土地利用结构下的土地价格现状，更表现在规划预期地价。

城市土地价值的高低往往取决于以土地利用规划为主体的城市规划。

从城市整体层面上看，决定城市未来地价的高低的因素包括城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平、城市建设总体容量控制标准等，这些主要由城市规划决策决定。

从城市局部地域来看，决定地价的因素包括地块的使用功能、开发强度、环境控制等，这些由具体的规划控制要求决定。

合理的规划意味着赋予某些土地大的开发价值的同时限制某些用地的开发，各个具体地块的市场价格随着规划的控制条件不同而改变。

一个好的规划不仅能够保证城市土地的高效合理利用，而且能够提高城市地价整体水平。

地价因规划阶段不同而发生着变动，规划纲要、总体规划、控制性详细规划及规划实施过程都对城市地价产生着影响。

一、规划纲要对城市土地价格的影响
规划纲要体现了城市经济未来一段时期的发展大方向：确定了土地供给数量和区位分布，土地开发程序和程度，城市新区和基础设施投资区位等。

影响着未来城市地价的整体水平以及地价分区变化情况。

1.城市社会经济发展政策的影响。

城市性质、城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度从一定程度上影响着城市土地价格的变动幅度。

2.土地利用政策的影响。

城市土地供求矛盾造成了土地价格受土地市场供求关系影响。

土地供给增长，需求不变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则地价上升。

3.基础设施投资政策的影响。

城市基础设施主要是指供水设施、排水设施、供气设施、供电设施、供热设施、电讯设施、交通条件、景观布设等。

土地基础设施配套程度越高，其价值水平越高。

二、总体规划对城市土地价格的影响
总体规划是对城市未来发展的宏观把控。

其主要任务是根据城市规划纲要综合研究和确定城市性质、规模、容量和空间发展形态，并保证城市每个阶段的发展目标、途径、程序的优化和布局的科学性。

城市总体规划的科学性在很大程度上影响着城市土地价格。

1.城市规划期限对城市土地价格的影响。

城市规划期限是指城市规划的效力作用的时间，一般为10-15年。

期限的长短影响着土地资源经济效益的发挥，并影响着土地利用方式的稳定性和土地资源在时空上的优化配置。

2.城市职能对城市土地价格的影响。

城市职能影响到城市土地使用的构成，而不同性质的土地使用经济效益是有很大差异的，且多种职能的共同存在，更能强化城市发展的聚集效益。

现代城市职能中第三产业所占的比重越重，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业水平越高越发达，则地价水平越高。

3.城市规模对城市土地价格的影响。

城市规模指城市人口规模和城市用地规模。

总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。

4.城市用地结构对城市土地价格的影响。

城市土地使用结构，是指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。

不同性质的用地价差是普遍存在且差别很大。

5.城市空间结构对城市土地价格的影响？。

城市规划所确定的城市功能分区及空间结构对城市地价的空间差异产生影响。

具体体现在城市空间结构的层次决定着土地价格的分级体系；城市用地功能分区及用地功能混合情况决定了地价级差。

聚集程度及交通区位影响着城市土地价格。

三、控规性详细规划对城市土地价格的影响
控制性详细规划从微观层次对城市土地资源合理配置，控制性详细规划通过确定地块用途及兼容范围对城市土地价格产生影响。

1.控制影响城市土地价格的作用机制？。

从土地使用性质控制、土地开发强度控制、土地开发定位控制对城市土地价格产生影响。

土地使用性质决定了土地是高收益开发用途还是低收
益开发用途；土地开发强度体现在容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等指标；土地开发定位包括对用地的定界和用地的使用条件。

2.控规对城市土地价格的稳定作用。

控规土地的用途进行合理的规定，可以给出城市用地较为明确的开发前景。

根据控规了解周边地区开发环境是否存在外部负效益，从而起到稳定地价的作用。

四、规划实施过程对城市土地价格变化的影响
1.规划实施方式对城市土地价格的影响。

主要取决于城市开发与再开发的战略决策，一种为先进行城市中心地区的调整改造，大幅度提高市中心的土地集约程度，在用地资源较为紧缺的城市常采用这种发展模式。

另一种为先进行城市新区开发，暂时避开改造较为困难的旧城中心区，待积累一定的资金后再进行旧城中心区的改造。

规划实施方式对城市土地价格的影响还体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。

2.规划实施程度对地价变化的影响。

城市规划实施的过程受制于城市发展速率。

城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升。

五、结论
城市规划对土地资源价格影响是多方面且错综复杂的。

城市规划对土地资源价格产生的影响总体上是正向的，但如果城市规划条件设置不合理，或用地规模、用地性质和用地结构配置不合理，也会对城市土地价格产生负面影响。

因此，深入研究城市规划对城市土地利用的影响，不仅仅体现在城市景观、城市功能分区、城市市政设施布局等方面，更重要的是结合现代城市经营发展理念，真正提高提高城市土地的经济运行效益。